Teilungserklärung

Können einzelne Stellplätze in Doppelparkern oder auf Parkpaletten Sondereigentum sein? Der BGH hat Stellung zur Rechtslage vor und nach der WEG-Reform bezogen.

Ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung kann auch bezüglich Regelungen bestehen, die von Anfang an verfehlt oder unbillig waren ("Geburtsfehler"). Es kommt nicht darauf an, ob sich tatsächliche oder rechtliche Umstände nachträglich verändert haben.

Eine Regelung in der Teilungserklärung, dass jeder Eigentümer für die Instandhaltung und -setzung der zu seinem ausschließlichen Gebrauch bestimmten Gebäudeteile aufkommen muss, umfasst auch Dachterrassen und erstreckt sich sowohl auf die im Sonder- als auch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile.

Erlaubt die Teilungserklärung einzelnen Wohnungseigentümern Umbauten, ist die WEG nicht befugt, die von einer Baugenehmigung gedeckten Baumaßnahmen während der Durchführung zu kontrollieren.

Die Abgeschlossenheit einer Wohnung oder sonstiger Räume ist Voraussetzung dafür, dass hieran Sonder- bzw. Teileigentum begründet werden kann. Der Nachweis erfolgt durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung.

Unterlassungsansprüche wegen der zweckwidrigen Nutzung eines Sondereigentums (hier: Hobbyraum als Wohnung) verjähren nicht, solange die Nutzung anhält. Verwirkung kommt nur in Betracht, wenn die Störung ununterbrochen angedauert hat.

Ist eine Teileigentumseinheit in der Teilungserklärung als „Café mit Schnellimbiss“ bezeichnet, ist dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Die Eigentümer haben keine Beschlusskompetenz, die zulässige Nutzung zu erweitern.

Zieht die Gemeinschaft Ansprüche der Wohnungseigentümer an sich, wird den Eigentümern das diesbezügliche Wissen des Verwalters erst ab Beschlussfassung mit Wirkung für die Zukunft zugerechnet.

Ein Wohnungseigentümer, der einen im Sondereigentum eines anderen Eigentümers stehenden Kellerraum nutzt, kann selbst nach jahrzehntelanger Nutzung zur Herausgabe verpflichtet sein.

Muss ein Wohnungseigentümer laut Teilungserklärung für die Instandhaltung von Gebäudeteilen, die seinem ausschließlichen Gebrauch dienen, aufkommen, umfasst dies auch Teile, an deren Funktionsfähigkeit die anderen Eigentümer ebenfalls ein Interesse haben.

Vereinbarungen, die Wohnungseigentümern die Instandsetzung und -haltung von Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Fenstern und Außentüren auf eigene Kosten auferlegen, müssen klar und eindeutig sein. Im Zweifel bleibt die Gemeinschaft zuständig.

Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht an seiner Mietwohnung, wenn ein Haus mit mehreren Wohnungen verkauft wird und erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen.

Vereinbarungen sind in einer WEG neben Beschlüssen ein Weg der gemeinschaftlichen Willensbildung der Wohnungseigentümer. Der Vereinbarung kommt vor allem in Bereichen, in denen mangels Beschlusskompetenz keine Beschlussfassung möglich ist, eine wichtige Funktion zu.

Aus Bezeichnungen des planenden Architekten im Aufteilungsplan ergeben sich grundsätzlich keine Beschränkungen der zulässigen Nutzung.

Die Gemeinschaftsordnung kann den teilenden Eigentümer nicht von der Pflicht ausnehmen, die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten seiner eigenen Einheiten zu tragen.

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.

§ 10 Abs. 2 Satz 3 WEG gibt einem Wohnungseigentümer keinen Anspruch darauf, dass die Teilungserklärung nach einer Umgestaltung des Gebäudes den tatsächlichen Gegebenheiten angepasst wird, wenn davon auch die Eigentumszuordnung betroffen wäre.

Befindet sich außerhalb einer Wohnung ein Raum mit einem zusätzlichen WC, der der Wohnung zugeordnet ist, spricht dies nicht gegen die Abgeschlossenheit der Wohnung im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG.