Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Problemüberblick Im Fall wird bei einer Erhaltungsmaßnahme in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum, einer Strangsanierung, zwangsläufig Sondereigentum in Mitleidenschaft gezogen. Die Wohnungseigentümer wissen, dass durch die Strangsanierung Sondereigentum ganz oder teilweise zerstört wird, z. B. Wandbeläge oder Putz. Somit stellt sich die Frage, ob die Wohnungseigentümer ...mehr

Problemüberblick In diesem stark gekürzten und auf seinen WEG-Kern reduzierten Fall geht eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Bauträger vor. Das ist im aktuellen Recht problematisch, da jedenfalls § 9a Abs. 2 WEG eine Vergemeinschaftung nicht mehr ermöglicht. Es ist aber vorstellbar, dass § 19 Abs. 1 WEG hier weiterhilft – eine Bestimmung, die das OLG trotz se...mehr

Ohne Erfolg! Die Annahme des Berufungsgerichts, B habe die Berufung nicht fristgerecht begründet (§ 520 Abs. 1 ZPO) und Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gem. § 233 ZPO sei nicht zu gewähren, lasse keine zulassungsrelevanten Rechtsfehler erkennen. Die LG-Annahme, die Berufungsbegründungsfrist sei nur bis zum 23.4.2020 verlängert worden, halte sich im Rahmen einer vertretb...mehr

Schäden im Sondereigentum sind von den betroffenen Sondereigentümern selbst abzuwickeln. Das gilt auch dann, wenn das Sondereigentum über die Gemeinschaft mitversichert ist,[1] wie dies bei der Gebäudeversicherung der Fall ist. Schäden am Sondereigentum muss der Verwalter dem Versicherer nur anzeigen. Unterstützung durch Verwaltung Dennoch hat die Wohnungseigentumsverwaltung d...mehr

Die bei Gebäuden am häufigsten auftretenden Schäden sind durch Leitungswasser begründet. Eine Leitungswasserversicherung schützt Versicherungsnehmer vor hohen finanziellen Kosten. Insbesondere im Bestandsmanagement älterer Immobilien ist zu berücksichtigen, dass Schadensfälle durch Leitungswasser mit dem Gebäudealter zunehmen. Die Leitungswasserversicherung wird vorzugsweise ...mehr

Um hohe Prämien zu vermeiden, ist es mittlerweile üblich, den Versicherungsvertrag mit einem Selbstbehalt abzuschließen. Je höher der vereinbarte Selbsthalt ist, umso geringer ist die Versicherungsprämie. Tritt ein Schaden im Gemeinschaftseigentum auf, wird dieser bis zur Höhe des Selbstbehalts von der Versicherung reguliert und der verbleibende Rest (der Betrag des Selbstbe...mehr

Ein vereinbarter Selbstbehalt, der bei der Regulierung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum vom Versicherer in Abzug gebracht wird, ist unter den Wohnungseigentümern nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG oder nach einem hiervon abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilerschlüssel gem. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG zu verteilen. Schaden tritt nur im (mitversicherten) Sondereigentum...mehr

Kommentar Wird ein Grundstück sowohl für den Vorsteuerabzug berechtigende als auch den Vorsteuerabzug ausschließende Zwecke verwendet, müssen die mit dem Objekt in Zusammenhang stehenden Ausgaben den einzelnen Verwendungszwecken zugeordnet werden oder nach einem sachgerechten Aufteilungsmaßstab aufgeteilt werden. In mehr als 20 Jahren wurde um die zutreffende systematische L...mehr

Einzug von Hausgeld Nach h. M. ist die Vereinbarung einer Sondervergütung für den Einzug von Hausgeld grundsätzlich nicht ordnungsmäßig.[1] Tatsächlich ist zu unterscheiden: Die "Sondervergütung" ist nach § 307 Abs. 1 Satz 2, Satz 1 BGB nur dann unwirksam bzw. nicht ordnungsmäßig, wenn nicht im Einzelnen und hinreichend bestimmt geklärt ist, dass die Leistung nicht dem pausch...mehr

Absonderungsrecht Für die nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG privilegierten Hausgeldansprüche besteht ein Absonderungsrecht.[1] Dieses Recht entsteht nicht erst dann, wenn das entsprechende Sondereigentum zwangsversteigert wird.[2] Es besteht immer. Die Hausgeldansprüche ruhen – obwohl sich ihr Inhalt ständig ändert und sie schuldrechtlich zu verstehen sind[3] – ähnlich einer private...mehr

Die Abmahnung soll einerseits den Wohnungseigentümer warnen und ihm Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben, andererseits den übrigen Wohnungseigentümern eine sichere Entscheidungsgrundlage für den Entziehungsbeschluss verschaffen. Sie muss das beanstandete Fehlverhalten dokumentieren und den Abgemahnten darauf hinweisen, dass dieses Verhalten nicht mehr länger tole...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer kein Hausgeld, kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] den säumigen Miteigentümer von einem Leistungsbezug von Strom, Gas, Wasser, Wärme und ggf. Kabelfernsehen ausschließen und also die Versorgungsleistungen einstellen ("Versorgungssperre").[2] Grundlage dieses Rechtes ist § 273 BGB.[3] Dass ein Entziehungsgrund nach § 17 WEG vorliegt, s...mehr

Gegenstand Gegenstand der Beschlüsse sind die Vorschüsse (§ 28 Abs. 1 Satz 1 WEG) sowie die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse (§ 28 Abs. 2 Satz 1 WEG). Anlagen Ein "Hausgeldbeschluss" kann die Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümer im Einzelnen benennen. Dieser Weg ist zu bevorzugen. Ein "Hausgeldbeschluss" kann aber auch auf...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass insoweit nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und anderen Zahlungsansprüchen[2], schwere, fortd...mehr

Für einen Anspruch auf Hausgeld im engeren und im weiteren Sinne bedarf es eines auf § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG beruhenden Beschlusses (des "Hausgeldbeschlusses").[1] Erst durch diesen Hausgeldbeschluss werden im Rahmen der allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers begründet.[2] Vor Beschlussfassung fehlt es...mehr

Auch der "werdende Wohnungseigentümer" ist Hausgeldschuldner.[1] Wer gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum hat, der durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist, gilt nach § 8 Abs. 3 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den anderen Wohnungseigentümern anstelle des teilenden Eigentümers als (werdender) Wohnungse...mehr

Praxis-Beispiel Fristberechnung Erfolgt die Zustellung des Urteils am 2. Februar, läuft die Frist zur Begründung der Berufung am 2. April um 24 Uhr ab. Bei der Berufungsbegründungsfrist handelt es sich im Gegensatz zur Berufungsfrist des § 517 ZPO nicht um eine sog. "Notfrist". D. h., die Frist zur Begründung der Berufung kann auf entsprechenden Antrag hin verlängert werden, ...mehr

Dem Vollzug der Versorgungssperre muss eine Androhung vorausgehen[1], sofern um den Vollzug nicht prozessiert wird.[2] Vorgehen Es reicht, dass im Beschluss vorgesehen ist, dass eine Abmahnung z. B. 4 Wochen vor der tatsächlichen Verhängung der Versorgungssperre zu erfolgen hat.mehr

Ist eine rechtsfähige Außen-GbR, eine OHG oder KG Wohnungseigentümerin, haften neben der Gesellschaft die (persönlich haftenden) Gesellschafter gemäß § 128 HGB akzessorisch für die Beitragsverpflichtungen.[1] Ist eine 2-Personen-GbR Wohnungseigentümerin und tritt einer der beiden Gesellschafter aus der GbR aus, so geht das Wohnungseigentum durch Anwachsung gemäß § 738 BGB ana...mehr

Der Erwerber schuldet nach h. M. kein Hausgeld, das vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch[1] fällig geworden ist ("Altverbindlichkeiten").[2] Dem Gesetz sei eine "Erwerberhaftung" für Altverbindlichkeiten unbekannt. Ein Haftungsübergang für bereits gegen den Rechtsvorgänger fällig gestellte rückständige Verbindlichkeiten sei auch nicht vorgesehen.[3]mehr

Gegenstand des Beschlusses ist die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Die sich aus dem Wohnungseigentum ergebenden Rechte und Pflichten sind dabei nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht personenbezogen, sondern an ein Wohnungseigentum geknüpft.[1] Wird daher ein Nachschuss für eine Wohnung von einem "falschen Namen" verlangt, ist die Fo...mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen den Verwalter und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage angegrif...mehr

Gläubigerin des Hausgeldes ist nach h. M. ausschließlich – auch in einer Zweiergemeinschaft – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.[1] Nur die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – in der Regel vertreten durch den Verwalter – kann von einem Wohnungseigentümer das von ihm geschuldete Hausgeld verlangen und ist im Fall eines Hausgeldausfalls die Geschädigte. Nur die Gemeins...mehr

Die Wohnungseigentümer können durch eine verdinglichte (eine nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG im Wohnungsgrundbuch eingetragene) Vereinbarung allerdings erreichen, dass der rechtsgeschäftliche Erwerber für in der Person seines Rechtsvorgängers bereits entstandene und fällige Zahlungsrückstände gemeinsam mit diesem gesamtschuldnerisch haftet.[1] Eine solche vereinbarte Haftungserst...mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die der Verwalter oder einzelne Wohnungseigentümer aussprechen können.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass ...mehr

Ein "Hausgeldbeschluss" muss, wie jeder Beschluss[1], "bestimmt" genug gefasst werden.[2] Ein Beschluss ist in diesem Sinne "bestimmt", wenn er aus sich heraus genau, klar, eindeutig und widerspruchsfrei erkennen lässt, was gilt.[3] Einem Beschluss fehlt hingegen die Bestimmtheit, wenn er keine sinnvolle, in sich geschlossene und verständliche Regelung enthält. Damit ein Bes...mehr

Lässt der Verwalter Hausgeld verjähren, kann er auf Schadensersatz haften.[1] Schuldet ein Wohnungseigentümer Hausgeldzahlungen und ergreift der Verwalter keine verjährungshemmenden oder -hindernden Maßnahmen, indem er weder Klage erhebt, noch die übrigen Wohnungseigentümer auf die drohende Verjährung hinweist, verstößt er gegen seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag und m...mehr

Der Insolvenzverwalter kann ein Wohnungseigentum freigeben.[1] Diese Freigabe ist eine einseitige, empfangsbedürftige, konstitutiv wirkende Willenserklärung gegenüber dem Insolvenzschuldner[2], einen zur Insolvenzmasse zählenden Gegenstand, etwa das Wohnungseigentum, aus dem Haftungsverband der Insolvenzmasse und damit aus dem Insolvenzbeschlag zu lösen. Die Freigabe wird mi...mehr

Eine Ermächtigung kann nach § 27 Abs. 2 WEG durch Beschluss oder Vereinbarung ausgesprochen werden.[1] Soll der Verwalter durch Beschluss ermächtigt werden, hat er zu beachten, dass von einer ihm oder einem anderen Vertreter des Hausgeldschuldners übertragenen Stimmrechtsvollmacht kein Gebrauch gemacht werden darf. Das für den Hausgeldschuldner selbst geltende Stimmverbot de...mehr

Die Abmahnung ist nicht selbstständig anfechtbar.[1] Fassen die Wohnungseigentümer hingegen einen Abmahnbeschluss, ist dieser anfechtbar.[2] Er ist allerdings nur eingeschränkt, nämlich darauf überprüfbar, ob die formellen Voraussetzungen der Beschlussfassung eingehalten sind, ob das abgemahnte Verhalten einen Entziehungsbeschluss rechtfertigen kann und ob die Abmahnung hinr...mehr

Das Mahnwesen als solches ist zwar eine gesetzliche Aufgabe des Verwalters. Haben die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und der Verwalter eine Grundvergütung vereinbart, die für die Pflichten des Verwalters gewährt wird, die ihm von Gesetzes wegen obliegen, ist das Mahnwesen aber dennoch einer Sondervergütung (Sonderhonorar) zugänglich. Denn der Verwalter hat die Wahl, ob ...mehr

Überblick Wenn die Vor- und/oder Nachschüsse erst nach dem Erbfall fällig werden und damit keine Schulden des nicht mehr existenten Erblassers sein können, ist nach h. M. nicht das Eigentum maßgeblich, sondern die Frage, ob dem Erben das Halten der Wohnung (= Behalten des Wohnungseigentums) als ein "Handeln bei der Verwaltung des Nachlasses" zugerechnet werden kann.[1] Dies i...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer allerdings einredeweise geltend machen, die Hausgeldforderung sei verjährt.[1] Denn auch die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Zahlung der Vor- und/oder Nachschüsse können verjähren.[2] Nach Eintritt der Verjährung steht dann jedem Wohnungseigentümer als Hausgeldschuldner nach §...mehr

Der Beschluss über die Nachschüsse begründet originär nur für die bislang so genannte Abrechnungsspitze (den Schuldsaldo aus der Einzelabrechnung, der das Soll der Hausgeldvorschüsse übersteigt) eine (neue) Schuld.[1] Verstöße Beschließen die Wohnungseigentümer entgegen diesen Grundsätzen mit Rechtsbindungswillen, dass der Erwerber aus dem Beschluss über die Nachschüsse auch ...mehr

Gegen den Anspruch auf Zahlung von Hausgeld wird von beklagten Wohnungseigentümern häufig geltend gemacht, dass der entsprechende Beschluss angefochten wurde oder anfechtbar bzw. nicht ordnungsmäßig sei. Diese Einwände müssen in einer Hausgeldklage erfolglos bleiben. Einwendungen gegen das formelle Zustandekommen und den sachlichen Inhalt des zugrunde liegenden Eigentümerbes...mehr

Das Entziehungsurteil verpflichtet den verurteilten Wohnungseigentümer zu der Veräußerung des Wohnungseigentums.[1] Es gibt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Dieser Anspruch steht nur dem Erwerber zu.[2] Aus dem Entziehungsurteil ergibt sich allerdings, dass sich der frühere Eigentümer gemeinschaftsschädigend verh...mehr

Das erworbene Wohnungseigentum haftet nicht dinglich für die Hausgeldschulden des Rechtsvorgängers des Erwerbers.[1] § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG enthält lediglich eine Privilegierung schuldrechtlicher Ansprüche sowohl im Zwangsversteigerungsverfahren als auch in Verbindung mit § 49 InsO im Insolvenzverfahren.[2]mehr

Sollte ein Wohnungseigentümer versuchen, mit eigenen Ansprüchen gegen die Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach §§ 387 ff. BGB aufzurechnen, wäre dies zum Scheitern verurteilt, denn nach gesicherter Rechtsprechung kann ein Wohnungseigentümer gegenüber Hausgeldansprüchen grundsätzlich nicht aufrechnen.[1] Diese Beschränkung wird etwa aus dem Umstand hergeleite...mehr

Soweit Vorschüsse fällig werden, nachdem ein Sondernachfolger "Wohnungseigentümer" geworden ist, also im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer des Wohnungseigentums eingetragen worden ist, schuldet allein er die Erfüllung des Vorschusses.[1] Den Vorschuss auf eine nach Eigentumsumschreibung fällig werdende Sonderumlage, schuldet nur der Sondernachfolger. Dies gilt nach h. M. auch ...mehr

Eine Person, die lediglich Bucheigentümerin und damit zu Unrecht im Wohnungsgrundbuch als Eigentümerin eines Wohnungseigentums eingetragen ist, ist keine Wohnungseigentümerin und schuldet weder die Vor- und Nachschüsse[1], noch haftet sie für das Hausgeld. Wer z. B. den Erwerb von Wohnungseigentum oder Teileigentum wirksam nach §§ 119 ff. BGB angefochten hat, haftet weder di...mehr

Der Verwalter schuldet der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei pflichtwidriger Wahrnehmung seiner Aufgaben im Zusammenhang mit dem Hausgeldinkasso gemäß §§ 280, 276, § 675, 611 BGB Schadensersatz[1] und ggf. Ersatz vergeblicher Aufwendungen. Ggf. droht sogar eine strafrechtliche Verfolgung.[2] Dem Umfang nach haftet der Verwalter für jeden auf seiner konkreten Pflichtverl...mehr

Die Berufung wird durch Einreichung eines Schriftsatzes beim Berufungsgericht eingelegt (Berufungsschrift).[1] Die Berufungsschrift muss enthalten: die genaue Bezeichnung des Berufungsklägers und des Berufungsbeklagten, die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, unter Angabe des erstinstanzlichen Gerichtes, des Verkündungsdatums und des Aktenzeichens de...mehr

Ein Wohnungseigentümer kann gegen eine Hausgeldklage nicht erfolgreich einwenden, seine Wohnung stehe leer oder sei nicht zu gebrauchen[1], denn nur er und nicht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder die anderen Wohnungseigentümer tragen das Verwendungsrisiko. Die Hausgeldverpflichtung besteht unabhängig von einem Gebrauch des Sonder- oder des gemeinschaftlichen Eigen...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmä...mehr

Ein Beschluss über eine Haftungsklausel wäre nichtig.[1] Nach h. M. können die Wohnungseigentümer hingegen eine Erwerberhaftung beschließen, wenn der Beschluss auf einer Öffnungsklausel (einer Vereinbarung nach § 23 Abs. 1 WEG) beruht, die den Wohnungseigentümern für den Beschluss einer Haftungsklausel eine Rechtsmacht einräumt (siehe auch § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG). Ein solche...mehr

Vorstellbar ist zum einen, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren od...mehr

Bewohnt ein Leistungsberechtigter selbst sein Wohnungseigentum, gehören zu den Bedarfen für die Unterkunft und Heizung nach § 22 Abs. 1 Satz 1 SGB II die Aufwendungen, die tatsächlich und untrennbar mit dem Gebrauch verbunden sind. Das ist das Hausgeld[1], auch eine Sonderumlage.[2] Als Bedarf werden nach § 12 Abs. 3 Satz 1 SGB II auch unabweisbare Aufwendungen für Instandha...mehr

Der Verwalter hat im Rahmen seiner Pflichtaufgaben den Eingang fälliger Hausgeldzahlungen zu überwachen und bei deren Ausbleiben unverzüglich zeit- und sachgerecht zugunsten der Gemeinschaft vorzugehen. Beim Einzug von Hausgeldforderungen handelt der Verwalter in Wahrnehmung von Amtspflichten. Praxis-Beispiel Unterschiedliche Verjährung von Vor- und Nachschüssen Die Wohnungsei...mehr

Voraussetzung für ein Entziehungsverlangen ist, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Was eine "schwere" Verletzung ist, sagt § 17 Abs. 1 WEG nicht. Allerdings benennt § ...mehr

Wie sich eine Freigabe auf die Frage auswirkt, wer Hausgeldschuldner ist, ist streitig. Relativ geklärt scheint zu sein, dass der Insolvenzverwalter für diejenigen Forderungen haftet, die während der Dauer der Insolvenzverstrickung des Wohnungseigentums fällig geworden sind.[1] Die Freigabe von Vermögensgegenständen aus der Insolvenzmasse wirkt nämlich nur für die Zukunft.[2...mehr