Vergleichsmiete

Hier erfahren Vermieter:innen alles, was sie zum Thema Miete wissen müssen: Festlegung der Miete, Mietzahlung und rechtssichere Durchsetzung von Mieterhöhungen. Die Autorinnen Martina Westner, Astrid Congiu‑Wehle und Katharina Rößler sind Rechtsanwältinnen und Mietrechtsexpertinnen. 

Die im Hamburger Mietenspiegel 2023 ausgewiesenen Wohnungsmieten sind gegenüber der vorigen Erhebung von 2021 im Schnitt um 5,8 Prozent gestiegen – auf durchschnittlich 9,83 Euro je Quadratmeter.

21 Prozent – so viel höher liegt in München gemäß dem neuen Mietspiegel die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete gegenüber dem Vorgänger-Mietspiegel von 2021. OB und Mieterverein fordern ein Eingreifen der Bundespolitik.

Maßgebend für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete in einem Prozess über eine Mieterhöhung ist der Zeitpunkt, zu dem das Erhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist. Von diesem Zeitpunkt wird der Betrachtungszeitraum (bis 2019: vier Jahre, ab 2020: sechs Jahre) zurückgerechnet.

Die ortsübliche Marktmiete bestimmt sich grundsätzlich nach dem Mietspiegel. Kann ein Mietspiegel nicht zugrunde gelegt werden oder ist er nicht vorhanden, kann auf ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder die Miete für mindestens drei vergleichbare Wohnungen zurückgegriffen werden.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das zur Begründung auf die Miete vergleichbarer Wohnungen Bezug nimmt, ist nicht allein deshalb formell unwirksam, weil es sich bei den Vergleichswohnungen um öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum handelt.

Durch die Zustimmung eines Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen kommt eine Vereinbarung über eine Mieterhöhung zustande. Es kommt dann nicht mehr darauf an, ob das Erhöhungsverlangen formell wirksam und inhaltlich berechtigt war.

Die ortsübliche Miete oder Pacht kann nicht nach der EOP-Methode bestimmt werden. Beim Fehlen von Vergleichsobjekten ist die Angemessenheit anhand eines Sachverständigengutachtens zu ermitteln.

In Fällen einer verbilligten Vermietung von Wohnraum von weniger als 66 % der ortsüblichen Miete ist generell eine Aufteilung in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil vorzunehmen. Bei Erreichen der Grenze von 66 % der ortsüblichen Miete ist dagegen nach § 21 Abs. 2 Satz 2 EStG Vollentgeltlichkeit anzunehmen und ein ungekürzter Werbungskostenabzug zuzulassen.

Der Berliner Mietspiegel 2013 ist nach Auffassung des Amtsgerichts Berlin-Charlottenburg unwirksam. Bei der Erstellung seien wissenschaftliche Grundsätze missachtet worden. Über die Bedeutung des Urteils gehen die Meinungen auseinander.

Zweifelt eine Partei in einem Prozess über eine Mieterhöhung substanziiert an, dass es sich beim verwendeten Mietspiegel um einen qualifizierten Mietspiegel handelt, muss das Gericht dem nachgehen.

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine Mieterhöhung ist Laminat nicht als hochwertiger Bodenbelag einzustufen. Laminat ist insoweit nicht vergleichbar mit Parkett.

Verfügt eine Küche außer einer Dunstabzugshaube nicht über eine Entlüftung und auch kein Fenster, kann sich dies bei der Berechnung einer Mieterhöhung wohnwertmindernd auswirken.

Das Mietrechtsänderungsgesetz ist am 1.5.2013 in Kraft getreten. Die Novelle ist die erste umfangreichere Änderung am Mietrecht seit 2001.

Am 1.2.2013 wird es für Vermieter, Mieter und Verwalter spannend: Der Bundesrat berät über die Mietrechtsänderung. Wie die Länderkammer entscheidet, ist völlig offen.