Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

Werbungskosten sind auch Aufwendungen für einen Hausmeister oder die Hausverwaltung durch andere, nicht jedoch der Wert der eigenen Arbeitsleistung des Vermieters.[1] Wichtige Werbungskosten sind ferner Verwaltungskosten des Grundbesitzes, z. B. Gebühren für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung u. Ä. sowie die Grundsteuer.mehr

Zur Verwirklichung des objektiven Tatbestands des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG reicht es nicht aus, wenn der Nießbraucher lediglich rein rechnungsmäßig an den Ergebnissen des Mietverhältnisses beteiligt wurde.[1]mehr

Geldstrafen sind keine Werbungskosten[1]; zum Strafverfahren s. "Prozesskosten".mehr

Beiträge hierzu sind nicht als Werbungskosten, sondern nur als Sonderausgaben abzugsfähig.[1] Dies auch, wenn die Darlehensgewährung vom Abschluss einer Lebensversicherung abhängt.[2]mehr

Wird sie nachträglich fest angebracht, handelt es sich um Herstellungsaufwand des Gebäudes.[1]mehr

Aufwendungen für die Verkleidung der Fassade, z. B. mit Natur-Schiefer-Fassadenplatten, führen als Erhaltungsaufwand zu sofort abziehbaren Werbungskosten.[1]mehr

Aufwendungen für den Einbau eines Kachelofens sind als Herstellungskosten zu beurteilen. Dies gilt auch für den Fall, dass ein bisher vorhandener offener Kamin durch einen Kachelofen ersetzt wird.[1]mehr

Anschaffungskosten für Geräte für die Pflege von Mietwohngrundstücken inkl. Garten sowie Werkzeuge[1] sind bei Anschaffungskosten bis zu 800 EUR (netto) sofort, im Übrigen durch Abschreibungen abziehbar.mehr

Er ist – auch bei nachträglichem Einbau – mit dem Gebäude abzuschreiben.[1] Die laufenden Aufwendungen sind an sich Werbungskosten. Mieterumlagen sind als Mieteinnahmen anzusetzen.mehr

Die nachträgliche Anbringung einer Alarmanlage führt zu Herstellungskosten des Gebäudes, ist also nur im Rahmen der Gebäudeabschreibungen zu berücksichtigen.[1] Weiteres s. "Bewachungskosten".mehr

Wird bei einer Ehescheidung der Zugewinnausgleich dadurch vorgenommen, dass der geschiedene Ehegatte an den Erträgen des Mietwohngrundstücks beteiligt wird, liegen keine Werbungskosten vor.[1]mehr

Die Abschlussgebühren eines Bausparvertrags, der bestimmungsgemäß der Ablösung eines Darlehens dient, mit dem der Erwerb einer vermieteten Immobilie finanziert wurde, sind nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbare Schuldzinsen.[1]mehr

Aufwendungen für den nachträglichen Einbau von Rollläden gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes.[1]mehr

Die Erhaltungsrücklage (vormals Instandhaltungsrücklage genannt) wird bei Inhabern von Eigentumswohnungen für das sog. Gemeinschaftseigentum erhoben. Die Erhaltungsrücklage, zu deren Ansammlung die Wohnungseigentümer gem. §§ 19 Abs. 2 Nr. 4, 28 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3 des Wohnungseigentümergesetzes (WEG) verpflichtet sind, dient der Instandhaltung und der Instandsetzung des ge...mehr

Erhaltungsaufwendungen liegen vor, wenn ein Gebäude lediglich in ordnungsgemäßem Zustand entsprechend seinem ursprünglichen Zustand erhalten oder wenn dieser Zustand in zeitgemäßer Form wiederhergestellt und durch die Baumaßnahme die Wesensart des Gebäudes nicht verändert wird. Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, also die Instandsetzung vorhandener Sanitä...mehr

Sind Bauzeitzinsen während der Herstellungsphase nicht als (vorab entstandene) Werbungskosten gem. § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar, können sie nach § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB in die Herstellungskosten des Gebäudes einbezogen werden, wenn das fertiggestellte Gebäude durch Vermietung genutzt wird.[1]mehr

Prozesskosten teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Qualifikation derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren.[1] Demnach sind Prozesskosten des Vermieters Werbungskosten, wenn der Rechtsstreit sachlich mit dem Mietverhältnis zusammenhängt; das kann auch bei einer Räumungsklage gegen den Mieter der Fall sein. Die Kosten eines Baumängelprozesses sind ...mehr

Baumaßnahmen an einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist und der Erzielung von Einkünften dient, werden nach § 7 i EStG im Wege einer erhöhten AfA steuerlich begünstigt; das Gleiche gilt für Gebäudeteile und für Objekte, die zu einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehören. Die steuer...mehr

Erstmals anfallende Hausanschlusskosten, d. h. die Kosten des erstmaligen Anschlusses des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, an das Gasnetz und die Wasser- und Wärmeversorgung, soweit es sich um Anlagen des Eigentümers oder jedenfalls um Kosten für die Hauszuleitung des Versorgungsträgers auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen handelt, sind den im Wege der AfA zu berück...mehr

Wird ein unbebautes, besetztes Grundstück zwangsweise geräumt, um es anschließend teilweise bebauen und teilweise als Freifläche vermieten zu können, sind die Aufwendungen für die Zwangsräumung, soweit sie die zu bebauende Fläche betreffen, Herstellungskosten der später errichteten Gebäude, und soweit sie die Freifläche betreffen, Anschaffungskosten des Grund und Bodens.[1]mehr

Für Aufwendungen für die Behebung von beträchtlichen Schäden durch Sturm, Starkregen und Hochwasser gibt es oftmals steuerliche Hilfsmaßnahmen, die in Ländererlassen geregelt werden. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die z. B. durch ein Sturmtief entstanden sind, werden von der Verwaltung ohne nähere Nachprüfung als Erhaltungsaufwand behandelt, wenn sie den Betrag vo...mehr

Im Rahmen einer Baulanderschließung werden von den Eigentümern oder Erbbauberechtigten der im Erschließungsgebiet belegenen Baugrundstücke für die Errichtung von dem öffentlichen Gemeingebrauch gewidmeten Straßen, Wegen und Plätzen i. d. R. nicht unerhebliche Erschließungsbeiträge erhoben. Während erstmalige Erschließungsbeiträge i. d. R. den nachträglichen Anschaffungskosten...mehr

Wird z. B. in einem Gebäude eine Wohnung vom Eigentümer selbst genutzt und eine andere Wohnung fremdvermietet[1], bilden nur die auf letztere Wohnung entfallenden Aufwendungen Werbungskosten. Das gilt insbesondere für Erhaltungsaufwand und die wegen der Anschaffung oder Herstellung erbrachten Finanzierungskosten. Hier empfiehlt sich eine klare und nachweisliche Trennung der ...mehr

§ 7i EStG begünstigt bestimmte Baumaßnahmen an einem im Inland gelegenen Gebäude, das nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften ein Baudenkmal ist und der Erzielung von Einkünften dient; das Gleiche gilt für Gebäudeteile und für Objekte, die zu einer als Einheit geschützten Gebäudegruppe oder Gesamtanlage gehören.[1]mehr

Die sog. Hausanschlusskosten, d. h. die Kosten des erstmaligen Anschlusses des Gebäudes an das Stromversorgungsnetz, an das Gasnetz und die Wasser- und Wärmeversorgung, soweit es sich um Anlagen auf dem Grundstück des Steuerpflichtigen handelt und die Kosten für Anlagen zur Ableitung von Abwässern, soweit sie auf die Anschlusskosten einschließlich der Kanalanstichgebühr entf...mehr

Die Herstellungs- oder Anschaffungskosten des Gebäudes oder Gebäudeteils sind nicht sofort, sondern nur im Wege der AfA als Werbungskosten abzugsfähig.[1] Die als Werbungskosten zu berücksichtigenden normalen AfA für das Gebäude betragen bei vor dem 1.1.1925 fertiggestellten Gebäuden 2,5 %, sonst 2 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten.[2] Daneben kommen unter bestimmte...mehr

Beiträge zur Finanzierung von erstmaligen Erschließungsmaßnahmen sind nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens. Werden hingegen Erschließungsanlagen ersetzt oder modernisiert, führen dafür erhobene Erschließungsbeiträge zu Erhaltungsaufwendungen, es sei denn, das Grundstück wird hierdurch ausnahmsweise in seiner Substanz oder in seinem Wesen verändert.[1] Beiträ...mehr

Instandsetzung, Renovierung und Modernisierung eines Gebäudes führen ebenso wenig zu Herstellungskosten wie die sog. Generalüberholung. Der Begriff "Generalüberholung" hat nach der Rechtsprechung des BFH keine eigenständige steuerrechtliche Bedeutung, sondern umschreibt lediglich in tatsächlicher Hinsicht den Vorgang umfangreicher Instandsetzungsarbeiten.[1] Aufwendungen für...mehr

Aufwendungen für die Zwangsräumung einer vermieteten Wohnung sind nicht als Werbungskosten abziehbar, wenn der Vermieter die Räumung zu einem nicht unwesentlichen Teil in der Absicht betrieben hat, die Wohnung zu möglichst günstigen Bedingungen veräußern zu können.[1] Wird ein unbebautes, besetztes Grundstück zwangsweise geräumt, um es anschließend teilweise bebauen und teilw...mehr

Der Anbau an ein bestehendes Gebäude ist ein Unterfall der "Erweiterung" i. S. v. § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB. Aufwendungen für die Erweiterung eines Gebäudes sind nach der Rechtsprechung[1] stets als (nachträgliche) Herstellungskosten zu beurteilen und nur im Rahmen der Abschreibungen für das Gebäude zu berücksichtigen; dies gilt auch, wenn die Erweiterung nur geringfügig ist.....mehr

Grundsätzlich sind alle mit dem Mietobjekt zusammenhängenden Versicherungsbeiträge (Brand-, Glas-, Bauherren-, Haftpflicht-, Mietausfall-, Öltank- und Sturmversicherungen) als Werbungskosten abziehbar[1], nicht dagegen die Hausratversicherung und eine Risikolebensversicherung, auch wenn sie im Zusammenhang mit einem Bausparvertrag abgeschlossen werden mussten.[2] Tritt der Ve...mehr

Kosten für die gärtnerische Gestaltung der Grundstücksfläche bei einem Wohngebäude gehören nur insoweit zu den Herstellungskosten des Gebäudes, als diese Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen entstanden sind (sog. "lebende Umzäunung"). Im Übrigen bildet die bepflanzte Gartenanlage ein selbstständiges Wirtschaftsgut. Bei Gartenanlag...mehr

Die Kosten der erstmaligen Installation einer Heizungsanlage stellen regelmäßig Herstellungskosten dar und sind im Wege der Gebäude-AfA als Werbungskosten abzugsfähig. Die Erneuerung und Umstellung von Heizungsanlagen zählen auch dann zum Erhaltungsaufwand des Gebäudes, wenn das Heizsystem von Einzelöfen auf Zentralheizung umgestellt wird (s. auch "Erhaltungsaufwand"). Aufwend...mehr

Ein Damnum oder Disagio bzw. Abgeld/Aufgeld ist im wirtschaftlichen Zusammenhang mit einem Vermietungsobjekt nach ständiger Rechtsprechung[1] Jahr der Verausgabung bzw. der Einbehaltung in voller Höhe als Werbungskosten abzugsfähig, soweit es marktüblich ist.[2] Ein im Rahmen der Veräußerung einer Immobilie als kalkulatorischer Teil des Kaufpreises berücksichtigtes Disagio ge...mehr

Instandsetzungsaufwendungen sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig. Sie werden nur dann als Herstellungskosten behandelt, wenn sie zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen. Dazu reicht allein die ungewöhnliche Höhe der Instandsetzungskosten nicht aus. Vielmehr liegt eine wesentliche Verbesserung erst vor...mehr

Nach der Grundsatzentscheidung des Großen Senats des BFH v. 23.8.1999[1] können Aufwendungen eines Dritten, die durch die Einkünfteerzielung des Steuerpflichtigen veranlasst sind, als Aufwendungen des Steuerpflichtigen zu werten sein, wenn es sich um eine Abkürzung des Zahlungswegs handelt, d. h. wenn der Dritte für Rechnung des Steuerpflichtigen an dessen Gläubiger leistet....mehr

Die Kosten für die Planung eines Gebäudes gehören zu dessen Herstellungskosten und sind mit diesen abzuschreiben. Das gilt auch für vergebliche Planungskosten, wenn der Steuerpflichtige die ursprüngliche Planung zwar nicht verwirklicht, später aber ein die beabsichtigten Zwecke erfüllendes Gebäude erstellt.[1] Völlig vergebliche Planungsaufwendungen können sofort abziehbare ...mehr

Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher nicht zu Wohnzwecken dienten (z. B. Ausbau von Kellerräumen zu Wohnräumen, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erf...mehr

Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Anschaffungskosten des Grund und Bodens oder des bebauten Grundstücks. In letzterem Fall entfällt sie teilweise auf das Gebäude. Dasselbe gilt für Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer.[1] Dagegen sind die betreffenden Aussetzungszinsen Werbungskosten.[2] Zinsen zur Finanzierung der Grunderwerbsteuer sind Werbungskosten.[3]mehr

Wird ein Computer ausschließlich oder doch weitaus überwiegend für die Abrechnungen, Mieterhöhungen und -umlagen sowie Ermittlung der Einkünfte, z. B. aus einem großen Mietshaus, eingesetzt, bildet er ein Arbeitsmittel, sodass die Anschaffungskosten im Wege der AfA als Werbungskosten abziehbar sind. Eine private Mitbenutzung ist unschädlich, soweit sie einen Nutzungsanteil v...mehr

Wird ein Mietwohngrundstück von Fremden[1] gegen eine Leibrente erworben, deren kapitalisierter Wert den Kaufpreis bildet, ist der Barwert Grundlage der Anschaffungskosten.[2] Der Zinsanteil von Veräußerungsleibrenten ist nach der Ertragstabelle des § 22 Nr. 1 Satz 3 Buchst. a EStG i. V. m. § 55 Abs. 1 EStDV zu ermitteln und als Werbungskosten abziehbar.[3]mehr

Die erstmaligen Aufwendungen für den Belag des Hofs sowie der Zufahrt zur Garage und die Wege von der Grundstücksgrenze zum neuerrichteten Gebäude werden zu dessen Herstellungskosten gerechnet.[1] Die Aufwendungen für deren laufende Unterhaltung sind als Erhaltungsaufwand sofort abziehbar.mehr

Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind – wenn sie nicht zu einer über den bisherigen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung des Gebäudes führen[1] – sofort als Werbungskosten abziehbar. Für Modernisierungsaufwand besteht die Möglichkeit, diesen auf 2 bis 5 Jahre zu verteilen.[2]mehr

Müssen Miterben für den Erwerb eines Mietobjekts aus dem Nachlass abgefunden werden, bildet die Abfindung Anschaffungskosten des Übernehmers.[1] Bei ihrer Fremdfinanzierung sind die Schuldzinsen als Werbungskosten abziehbar. Soweit Zinsen aber mit der Finanzierung von Verbindlichkeiten zusammenhängen, die nicht zu Anschaffungskosten führen (z. B. Pflichtteilsverbindlichkeite...mehr

Aufwendungen für Spüle, Kochherd und Dunstabzugshaube zählen nach früherer Rechtsprechung zu den Herstellungskosten[1] des Gebäudes.[2] Nach aktueller Rechtsprechung[3] handelt es sich bei einer Einbauküche mit ihren Elementen (Spüle, Herd, Einbaumöbel, Elektrogeräte, Arbeitsplatte) grundsätzlich um ein einheitliches Wirtschaftsgut, das über einen Zeitraum von 10 Jahren abzus...mehr

in Form eigener Arbeitsleistung des Hauseigentümers sind keine Werbungskosten.[1] Aufwendungen für Baugeräte, Fahrtkosten und Verpflegungsmehraufwendungen zählen aber zu den Gebäudeherstellungskosten.[2]mehr

Bei Aufwendungen für die Errichtung einer Lärmschutzwand auf einem vermieteten bebauten Grundstück handelt es sich unter dem Gesichtspunkt der Erweiterung um nachträgliche Herstellungskosten des Gebäudes i. S. d. § 255 Abs. 2 Satz 1 2. Fall HGB.[1]mehr

Herstellungskosten liegen vor, wenn ein vorhandenes Wirtschaftsgut aufgrund von Baumaßnahmen in seiner Funktion bzw. seinem Wesen verändert wird. Nicht erforderlich ist, dass sich durch den Umbau die Nutzungsfunktion des ganzen Gebäudes verändert; es genügt die Änderung der Nutzungsfunktion eines Gebäudeteils.[1]mehr

Bei deren Kosten ist zu unterscheiden: Sind sie bereits während der Bauphase aufgetreten, handelt es sich um Herstellungskosten des Gebäudes.[1] Treten diese Mängel nach der Fertigstellung auf, liegt regelmäßig sofort abziehbarer Erhaltungsaufwand vor.[2]mehr

Aufwendungen für die Ablösung der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen wegen (Nutzungs-)Änderung des Gebäudes zählen zu den Herstellungskosten, wenn die zur Änderung führende Baumaßnahme als Herstellung i. S. v. § 255 Abs. 2 HGB anzusehen ist.[1]mehr