Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

Bei Sachbeschädigungen am Mietobjekt führt die Reparatur zu sofort abziehbarem Erhaltungsaufwand. Wird das Gebäude durch Brandstiftung ganz oder teilweise zerstört, ist eine entsprechende Abschreibung wegen außergewöhnlicher Abnutzung vorzunehmen.[1] Das gilt auch, wenn der Schaden voraussichtlich durch die Feuerversicherung ersetzt wird.[2] Bei Veruntreuung von Mieteinnahmen ...mehr

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen [1], die innerhalb von 3 Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.[2] Insoweit enthält die Vorschrift des § 6 Abs. 1 Nr. 1a EstG eine Regelverm...mehr

Für Aufwendungen für die Behebung von beträchtlichen Schäden durch Starkregen und Hochwasser gibt es oftmals steuerliche Hilfsmaßnahmen, die in Ländererlassen geregelt werden. Aufwendungen zur Beseitigung von Schäden, die z. B. durch Starkregen und Hochwasser[1] entstehen, werden von der Verwaltung ohne nähere Nachprüfung als Erhaltungsaufwand behandelt, wenn sie den Betrag ...mehr

Ein Missbrauch von Gestaltungsmöglichkeiten i. S. d. § 42 AO bei einem wechselseitigen Mietverhältnis[1] zwischen Eltern und Sohn kann vorliegen, wenn die bürgerlich-rechtlichen Vertragsbeziehungen der Parteien untereinander nicht durch wirtschaftliche oder sonst beachtliche nichtsteuerliche Gründe zu rechtfertigen sind, sondern lediglich eine rein formale Anknüpfung zum Zwe...mehr

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung i. d. R. über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.[1] Bei der Vermietung eines Ferienhauses kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistunge...mehr

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung sind demjenigen zuzurechnen, der den Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG verwirklicht und dadurch Einkünfte erzielt. Diesen Tatbestand verwirklicht derjenige, der Träger der Rechte und Pflichten eines Vermieters oder Verpächters ist und mit diesen Rechten und Pflichten Sachen und Rechte i. S. d. § 21 ...mehr

Die Herstellung oder Anschaffung eines nur teilweise der Vermietung und ansonsten der Selbstnutzung dienenden Gebäudes führt grundsätzlich nur zu einem anteiligen Abzug der auf das Gesamtgebäude entfallenden Kosten als Werbungskosten, da die mit dem eigengenutzten Teil in Zusammenhang stehenden Kosten den Bereich der privaten Lebensführung[1] betreffen. Ein Steuerpflichtiger,...mehr

Als Nebenkosten der Darlehensaufnahme gehören auch die Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten zu den Schuldzinsen.[1] Finanzierungs- und Geldbeschaffungskosten sind i. d. R. einmalige Aufwendungen für die Beschaffung und Bereitstellung von Kreditmitteln, die entweder an den Geldgeber oder an einen Dritten entrichtet werden. Hierzu gehören u. a. folgende Aufwendungen: Bereit...mehr

Ein Vorbehaltsnießbrauch liegt vor, wenn bei der ­Übertragung des Grundstücks gleichzeitig ein Nießbrauchsrecht für den bisherigen Eigentümer an dem über­tragenen Grundstück bestellt wird. Einem Vorbehaltsnießbraucher ist ein Schenker gleichzustellen, der mit dem Beschenkten im Voraus eine klare und eindeutige Schenkungsabrede über den Erwerb eines bestimmten Grundstücks tri...mehr

Geht das vom Erbbauberechtigten errichtete Gebäude beim Erlöschen oder Heimfall des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer über, kann dieser die an den Erbbauberechtigten zu zahlende Entschädigung als Anschaffungskosten des Gebäudes im Wege der AfA absetzen; Verzugszinsen wegen verspäteter Ausgleichszahlung für das Erlöschen eines Erbbaurechts stellen Werbungskosten bei ...mehr

Beim Eigentümer ist das für die Bestellung des Nießbrauchs gezahlte Entgelt grundsätzlich im Jahr des Zuflusses oder verteilt auf die Laufzeit als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Das gilt unabhängig davon, ob beim Nießbraucher Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anfallen. Bei Vorausleistung des Entgelts durch den Nießbraucher für mehr als 5 Jahre kö...mehr

Für den wirtschaftlichen Veranlassungszusammenhang zwischen Schuldzinsen und der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung kommt es einerseits auf den mit der Aufnahme der Darlehensschuld verfolgten Zweck (Erzielung von Einkünften) und andererseits auf die zweckentsprechende Verwendung der Darlehensmittel an. Der Veranlassungszusammenhang von Schuldzinsen mit Einkünften aus Ve...mehr

Zwischen den Beteiligten des Erbbaurechtsverhältnisses kommt es wie bei jeder anderen Nutzungsüberlassung zu einem Leistungsaustausch. Deshalb erfasst die Rechtsprechung Erbbauzinsen beim Grundstückseigentümer als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und nicht als Veräußerungsentgelt.[1] Wird ein in Ausübung des Erbbaurechts erstelltes Gebäude vom Erbbauberechtigten verm...mehr

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Schuldzinsen und sonstige Kreditkosten sind als Werbungskosten abzugsfähig, wenn das Darlehen mit den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung in wirtschaftlichem Zusammenhang steht. Da es nach dem Gesetz auf einen wirtschaftlichen Zusammenhang ankommt, reicht ein lediglich rechtlicher Zusammenhang nicht aus. Es spielt deswegen keine Rolle, ob ein Grundstück mit einer Grund...mehr

Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann auch das sog. Zweikontenmodell angewandt werden, das wie folgt funktioniert: Der Steuerpflichtige richtet für eine vermietete Immobilie 2 getrennte Konten ein. Private Schulden werden von dem Konto bezahlt, auf das die Einnahmen aus der Vermietung und Verpachtung der Immobilie fließen. Die Anschaffungs- oder Herstellungs...mehr

Ein einmal begründeter und zwischenzeitlich auch nicht aus anderen Gründen weggefallener wirtschaftlicher Veranlassungszusammenhang eines Darlehens mit Einkünften i. S. d. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG entfällt nicht allein deshalb, weil die mit den Darlehensmitteln angeschaffte Immobilie veräußert wird. Vielmehr setzt sich der ursprüngliche Veranlassungszusammenhang zwische...mehr

Während der Abschluss eines Mietvertrags mit einem unterhaltsberechtigten Kind in der Beratungspraxis häufig anzutreffen ist, wird der umgekehrte Fall, die Vermietung einer Wohnung an einen Elternteil, eher die Ausnahme sein. Allerdings hatte der BFH bereits mehrfach Gelegenheit, sich auch mit dieser Fallgestaltung unter dem Aspekt des Gestaltungsmissbrauchs zu beschäftigen....mehr

Damit Nießbrauchsvereinbarungen zwischen nahen Angehörigen steuerrechtlich anerkannt werden, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Zivilrechtliche Wirksamkeit der Vereinbarungen. Dies ist insbesondere dann wichtig, wenn Nießbrauchsvereinbarungen mit minderjährigen Kindern getroffen werden. Bei einem entgeltlichen Nießbrauch müssen die Vereinbarungen dem entsprechen, wa...mehr

Ist die Ferienwohnung im Ausland belegen und wird sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ergeben sich keine steuerlichen Auswirkungen. Die Selbstnutzung einer Wohnung im Ausland führt generell nicht zu steuerpflichtigen Einkünften in Deutschland. Folglich ist eine Anrechnung bzw. ein Abzug evtl. anfallender ausländischer Einkommensteuer nach § 34c Abs. 6 i. V. m....mehr

Überblick Schuldzinsen sind alle laufenden und einmaligen Aufwendungen zur Erlangung oder Sicherung eines Kredits, d. h. Kosten, die bei wirtschaftlicher Betrachtung des Vorgangs als Vergütung für die Überlassung von Kapital angesehen werden können. Der Begriff ist weit auszulegen. Zu den Schuldzinsen gehören neben den Darlehenszinsen daher auch die Nebenkosten der Darlehens...mehr

Überblick Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer als Inhaber (Eigentümer, sonstiger Nutzungsberechtigter, tatsächlich Nutzender) die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter ("das Nutzungsobjekt") innehat und damit eine Vermietertätigkeit selbst (ggf. auc...mehr

Das Erbbaurecht ist in zivilrechtlicher Hinsicht seinem Wesensgehalt nach ein befristetes Nutzungsrecht. Es umfasst zum einen die "verdinglichte" Befugnis des Erbbauberechtigten, das Grundstück fortwährend in bestimmter Weise zu nutzen, und zum anderen die damit korrespondierende "verdinglichte" Verpflichtung des Grundstückseigentümers, diese Nutzung fortwährend zu dulden. D...mehr

Eine Vermietungstätigkeit ist nur dann der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, wenn der Vermieter die Absicht hat, auf die Dauer der Vermögensnutzung einen Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erwirtschaften. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, let...mehr

Aufwendungen für eine leerstehende Immobilie nach vorheriger auf Dauer angelegter Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar, solange der Steuerpflichtige den Entschluss zur Einkunftserzielung im Zusammenhang mit dem Leerstand der Immobilie aufgrund von Umbau-, Ausbau- oder Erweiterungsmaßnahmen nicht endgültig aufgegeben hat. Es ist grundsätzlich Sache des Steuerpflichtig...mehr

Der vermietende Steuerpflichtige hat Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und kann die Gebäude-AfA als Werbungskosten geltend machen. Die Mietzahlungen können beim Nutzenden Betriebsausgaben oder Werbungskosten darstellen.mehr

Überblick Die in verschiedenem Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehenden Teile eines Gebäudes bilden nach ständiger Rechtsprechung eigenständige Wirtschaftsgüter. Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein gesondertes Wirtschaftsg...mehr

Überblick Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Herstellungskosten handelt. Herstellungskosten sind nur im Wege der AfA zu berücksichtigen. Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietun...mehr

Den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung kann auch ein obligatorisch Nutzungsberechtigter erfüllen, wenn er eine gesicherte Rechtsposition erlangt hat und tatsächlich selbst die Stellung des Vermieters oder Verpächters einnimmt. Eine gesicherte Rechtsposition ist gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den Gebrauch des Grundstücks für ein...mehr

Im Fall einer teilentgeltlichen Übertragung eines Grundstücks ist zur Berechnung der AfA der Vorgang in einen entgeltlichen und unentgeltlichen Teil aufzuspalten. Soweit beim Steuerpflichtigen nach den vorstehenden Ausführungen Anschaffungskosten für abnutzbare Gebäude entstehen, die er zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nutzt, kann er für diese Ansc...mehr

Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehalten (dauernde Vermietung), ist grundsätzlich von der Überschusserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen auszugehen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit – abgesehen von Vermietungshindernissen (z. B. notwendige Renovierung, höhere Gewalt[1]) – ni...mehr

Vermietet der Nutzungsberechtigte das Grundstück, hat er die erzielten Einnahmen zu versteuern. Er darf die vertraglich übernommenen und von ihm getragenen Aufwendungen einschließlich des an den Eigentümer gezahlten Entgelts als Werbungskosten absetzen. Bei bereits bestehenden Nutzungsverträgen kann der Nutzungsberechtigte nur durch eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme...mehr

Hat der Steuerpflichtige die Gelder, mit denen er die Aufwendungen begleicht, geschenkt bekommen oder geerbt, steht dies einem Werbungskostenabzug nicht entgegen. Drittaufwand liegt vor, wenn ein Dritter Kosten trägt, die durch die Einkunftserzielung des Steuerpflichtigen veranlasst sind.[1] Trägt ein "Dritter", z. B. der Ehemann, Kosten, die durch die Einkunftserzielung des...mehr

Schuldzinsen, ein Damnum, sonstige Finanzierungskosten und andere Aufwendungen (z. B. Grundsteuer) für ein unbebautes Grundstück sind als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang mit einer (beabsichtigten) Bebauung des Grundstücks und einer sich anschließenden Vermietung des Gebäudes besteht.[1] Die Absicht, ein...mehr

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Schuldzinsen sind als Werbungskosten abziehbar, soweit sie mit einer bestimmten Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. So verhält es sich, wenn sie für ein Darlehen geleistet worden sind, das tatsächlich zum Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet worden ist. Der wirtschaftliche Zusammenhang kann nicht durch einen bloßen Willensakt des...mehr

Um eine korrekte Zuordnung der Aufwendungen zu erreichen, sind zunächst jene Aufwendungen auszuscheiden, die ausschließlich durch die Fremdvermietung veranlasst sind. Diese Kosten sind in voller Höhe Werbungskosten. Hierzu zählen insbesondere Reinigungskosten, Entgelte für die Aufnahme in ein Gastgeberverzeichnis, Prospektkosten oder sonstige Kosten der Werbung und Akquirier...mehr

Dem Eigentümer sind keine Einkünfte aus dem nießbrauchbelasteten Grundstück zuzurechnen. Der Eigentümer darf AfA auf das Gebäude und Grundstücksaufwendungen, die er getragen hat, nicht als Werbungskosten abziehen, da er keine Einnahmen erzielt. Bei einem Bruchteilsnießbrauch darf der Eigentümer AfA auf das Gebäude nicht abziehen, soweit sie auf den mit dem Nießbrauch belaste...mehr

Mit dem Tod des Erblassers geht der gesamte Nachlass unentgeltlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft über. Der Nachlass ist Gesamthandsvermögen der Erben.[1] Die Erbengemeinschaft wird bis zu ihrer Auseinandersetzung[2] steuerlich bei den Überschusseinkünften, mithin auch bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, wie ei...mehr

Den objektiven Tatbestand der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung verwirklicht, wer als Inhaber (Eigentümer, sonstiger Nutzungsberechtigter, tatsächlich Nutzender) die maßgebenden wirtschaftlichen Dispositionsbefugnisse über eines der in § 21 Abs. 1 EStG genannten Wirtschaftsgüter ("das Nutzungsobjekt") innehat und damit eine Vermietertätigkeit selbst (ggf. auch durch ei...mehr

Sowohl für den Bereich des Betriebsvermögens als auch für den Bereich des Privatvermögens bilden Erbfall und Erbauseinandersetzung keine rechtliche Einheit. Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, geht sein Vermögen mit dem Tod im Ganzen auf die Erben über und wird bei ihnen zu gemeinschaftlichem Vermögen. Die Miterben verwalten den Nachlass gemeinsam und können über Nachla...mehr

Ein in Ausübung eines Erbbaurechts erstelltes Gebäude wird Bestandteil des Erbbaurechts.[1] Ein auf einem Grundstück bereits bestehendes Gebäude wird bei Belastung des Grundstücks mit einem Erbbaurecht ebenfalls dessen Bestandteil. In beiden Fällen wird der Erbbauberechtigte zivilrechtlicher Eigentümer oder erlangt zumindest eine dem Eigentümer ähnliche Stellung. Für den Gru...mehr

Finanziert der Steuerpflichtige die Anschaffung eines Gebäudes, das nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nichtsteuerbaren) Selbstnutzung dient, mit Eigenmitteln und Darlehen, kann er die Darlehenszinsen insoweit als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen, als er das Darlehen tatsächlich zur...mehr

Wird eine Ferienwohnung zeitweise vermietet und zeitweise auch selbst genutzt (unter die Selbstnutzung fällt auch die unentgeltliche Überlassung an Dritte), ist diese Art der Nutzung ein Beweisanzeichen für eine auch private, nicht mit der Einkunftserzielung zusammenhängende Veranlassung der Aufwendungen. In diesen Fällen ist die Einkunftserzielungsabsicht stets zu prüfen.[1...mehr

Trägt ein Dritter Kosten, die durch die Einkünfteerzielung des Steuerpflichtigen veranlasst sind, können sie als sog. Drittaufwand nicht Werbungskosten des Steuerpflichtigen sein. Bei Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegt Drittaufwand vor, wenn ein Dritter sie trägt und das angeschaffte oder hergestellte Wirtschaftsgut vom Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften...mehr

Begriff Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG erzielt, wer ein Grundstück, Gebäude oder Gebäudeteil gegen Entgelt zur Nutzung überlässt und beabsichtigt, auf die voraussichtliche Dauer der Nutzung einen Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten zu erzielen. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und ...mehr

Welche Aufwendungen zu den Herstellungskosten zählen, bestimmt sich auch für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 255 Abs. 2 Satz 1 HGB .[1] Danach sind Herstellungskosten Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprüngliche...mehr

Dagegen ist der Bauende als wirtschaftlicher Eigentümer zu beurteilen, wenn er aufgrund eindeutiger im Voraus getroffener und tatsächlich durchgeführter Vereinbarungen[1] die wirtschaftliche Verfügungsmacht und Sachherrschaft – unter dauerndem Ausschluss des zivilrechtlichen Eigentümers – innehat, weil ihm allein Substanz und Ertrag des Gebäudes für dessen voraussichtliche N...mehr

Wenn ein Steuerpflichtiger im eigenen Namen und für eigene Rechnung auf einem fremden Grundstück ein Gebäude errichtet, schafft er mit der Tragung der Herstellungskosten ein entgeltlich erworbenes Nutzungsrecht. Diese Fallgestaltungen treten häufig im betrieblichen Bereich auf, wobei das errichtete Gebäude dann betrieblich genutzt wird. Auf das Nutzungsrecht[1] sind die AfA-...mehr

Die praktischen Auswirkungen werden anhand der nachfolgenden Beispiele gezeigt. Praxis-Beispiel Beispiel 1 Zuordnung von Darlehenszinsen A errichtet ein Zweifamilienhaus mit 2 gleich großen Wohnungen, von denen er eine selbst nutzen, die andere vermieten will. Die Herstellungskosten des Gebäudes betragen insgesamt 400.000 EUR. Davon entfallen auf das Gesamtgebäude 200.000 EUR...mehr