Fachbeiträge & Kommentare zu Vermietung und Verpachtung

Die Übernahme von Verbindlichkeiten des Übergebers durch den Übernehmer führt ebenfalls stets zu einem entgeltlichen Erwerb[1], d. h. zu Anschaffungskosten des Erwerbers.[2] Hierbei ist es unerheblich, ob es sich um Verbindlichkeiten handelt, die auf dem Grundstück lasten, oder ob z. B. andere private Verbindlichkeiten des Übergebers übernommen werden. Voraussetzung ist jedoc...mehr

Überblick Beim Erbfall geht der gesamte Nachlass unentgeltlich im Wege der Gesamtrechtsnachfolge auf den Alleinerben über. Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, geht sein Vermögen mit dem Tod im Ganzen auf die Erben über und wird bei ihnen zu gemeinschaftlichem Vermögen. Die Miterben verwalten den Nachlass gemeinsam und können über Nachlassgegenstände nur gemeinschaftlich...mehr

Erfolgte die Darlehensaufnahme zur Finanzierung von sofort abziehbaren Werbungskosten (Erhaltungsaufwendungen) während der Vermietungsphase, können die Schuldzinsen als nachträgliche Werbungskosten im Veranlagungszeitraum der Zahlung berücksichtigt werden.[1] Bei Verkäufen ab dem 1.1.2014 (maßgebend ist der rechtswirksame Abschluss des Veräußerungsgeschäfts) gilt dies jedoch...mehr

Für Schuldzinsen für fremdfinanzierte Anschaffungs-/Herstellungskosten eines Mietobjekts, die in der Zeit nach Aufgabe der Einkünfteerzielungsabsicht vor der Veräußerung des Mietobjekts gezahlt werden, ist kein nachträglicher Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus ­Vermietung und Verpachtung zulässig.[1] Derartige Schuldzinsen stehen nicht mehr mit den Einkünften gem. § ...mehr

Als AfA-Bemessungsgrundlage gelten die Gebäudeanschaffungskosten. Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffu...mehr

Das Disagio (auch Damnum oder Abgeld genannt) ist der Unterschiedsbetrag zwischen dem Auszahlungs- und dem Rückzahlungsbetrag eines Darlehens. Das Damnum ist regelmäßig als laufzeitabhängiger Ausgleich für einen niedrigeren Nominalzins und damit als Vorauszahlung eines Teils der Zinsen anzusehen.[1] Das Disagio stellt wirtschaftlich ein Mittel zur Feineinstellung des Zinses ...mehr

Der Steuerpflichtige ist in der Gestaltung seiner finanziellen Verhältnisse frei. Er kann insbesondere entscheiden, ob er zur Einkünfteerzielung Eigen- oder Fremdkapital einsetzt.[1] Voraussetzung für den Abzug der Schuldzinsen als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist jedoch, dass das Darlehensverhältnis, in dessen Rahmen die Aufwendungen getät...mehr

Unentgeltlicher Erwerb liegt vor, wenn die Übereignung ohne Gegenleistung erfolgt. Gleiches gilt, wenn eine Schenkung mit einer Auflage verknüpft wird (z. B. Grundstücksschenkung unter der Auflage, dem Übereigner ein Nutzungsrecht einzuräumen). Eine unentgeltliche Übertragung liegt auch vor, soweit Versorgungsleistungen (Versorgungsrenten und dauernde Lasten) bei der Übertra...mehr

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung und werden die Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, sind die für den Kredit entrichteten Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar.[1] In vollem Umfang sind sie nur dann zu berücksichtigen, wenn der S...mehr

Rz. 325 Neben der Erweiterung der sachlichen Steuerpflicht um sog. erweiterte Inlandseinkünfte (s. Rz. 150ff.) werden durch § 2 Abs. 5 AStG zwei weitere Besteuerungsfolgen der erweiterten beschränkten Steuerpflicht angeordnet. Dies betrifft in erster Linie die Anwendung des Progressionsvorbehalts bei der Berechnung der tariflichen Einkommensteuer (S. 1, s. Rz. 331ff.). In di...mehr

Rz. 150 § 2 AStG zieht im Wesentlichen zwei Rechtsfolgen nach sich: einerseits werden die im Inland steuerpflichtigen Einkünfte erweitert ("über die beschränkte Steuerpflicht hinaus"). Andererseits kommt es zur Anwendung des Progressionsvorbehalts (s. Rz. 331ff.). Gem. § 2 Abs. 1 S. 1 AStG ist eine die Tatbestandsvoraussetzungen des § 2 AStG erfüllende Person über die beschr...mehr

Eine Vorfälligkeitsentschädigung, die im Zusammenhang mit einer Grundstücksveräußerung gezahlt wird, gehört (anteilig) zu den Finanzierungskosten eines neuen Objekts, wenn (und soweit nach der Darlehenstilgung) der Restkaufpreis zur Finanzierung des neuen Objekts tatsächlich verwendet worden ist.[1] Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist nicht als Werbungskosten bei Einkünften ...mehr

Errichtet die Ehefrau auf einem eigenen zum Privatvermögen gehörenden Grundstück mit eigenen Mitteln allein ein Gebäude, das von ihrem Ehemann für betriebliche Zwecke – entgeltlich oder unentgeltlich – genutzt wird (Fall 3), gehört auch das Gebäude zum Privatvermögen der Ehefrau. In diesem Fall kann der Unternehmer-Ehegatte keine AfA geltend machen, da der Große Senat des BF...mehr

Änderungen aufgrund neuer Tatsachen oder Beweismittel sind gem. § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO auch zugunsten des Steuerpflichtigen möglich, jedoch nur unter der Voraussetzung, dass ihn kein grobes Verschulden an dem nachträglichen Bekanntwerden trifft. Bei einer Zusammenveranlagung muss sich jeder Ehegatte das grobe Verschulden des anderen Ehegatten zurechnen lassen.[1] Anders als i...mehr

Werbungskosten sind grundsätzlich alle durch das Veräußerungsgeschäft veranlassten Aufwendungen, soweit sie nicht zu den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des veräußerten Wirtschaftsguts gehören, nicht einer vorrangigen Einkunftsart zuzuordnen sind und nicht wegen der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken unter das Abzugsverbot des § 12 EStG fallen. So können z. B. Kosten für Z...mehr

Geht es bei Einzelfragen um eine vom Finanzamt benötigte Stellungnahme, sollte man vorher mit dem Sachbearbeiter klären, ob die Auskunft eine Gebühr auslöst und, falls ja, auch die Höhe der Gebühr. Auch bei detaillierten Auskünften sollte immer geklärt werden, ob die erbetene Auskunft überhaupt gebührenpflichtig ist. Denn es gilt seitens des Finanzamtes eine Mitwirkungspflich...mehr

Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn erhöht sich nach § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG bei bebauten Grundstücken um die in der 10-Jahresfrist tatsächlich bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit, Vermietung und Verpachtung oder sonstigen Einkünften in Anspruch genommenen Abschreibungen jeder Art, also Normal-AfA, degressive AfA, erhöhte Absetzungen für Baudenkmale und Ge...mehr

Die Erteilung der verbindlichen Zusage setzt ein Interesse aufseiten des Steuerpflichtigen voraus. Die Klarheit über die künftige steuerliche Behandlung muss für geschäftliche Maßnahmen des Steuerpflichtigen von Bedeutung sein, da davon die Entscheidung abhängt, ob er den entsprechenden Sachverhalt künftig auch verwirklichen oder u. U. vermeiden will.[1] Praxis-Tipp Verbindli...mehr

In folgenden Fällen kann der Kreditgeber/die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen: Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen, wenn die Sollzinsbindung vor der für die Rückzahlung bestimmten Zeit endet und keine neue Vereinbarung über den Sollzinssatz getroffen ist, unter Einhaltung einer Kündigungsfris...mehr

Errichten Eheleute auf einem Grundstück, das ihnen je zur Hälfte gehört, ohne weitere Absprachen mit gemeinsamen Finanzierungsmitteln (je 50 %) ein Gebäude, das vom Ehemann zu 100 % für betriebliche Zwecke genutzt wird (Fall 7), wendet jeder der beiden Ehegatten die Hälfte der Herstellungskosten auf. In diesem Fall steht das Gebäude sowohl im zivilrechtlichen als auch wirtsch...mehr

Die Vornahme von AfA auf entstandene Anschaffungs- oder Herstellungskosten setzt grundsätzlich voraus, dass der Steuerpflichtige die von ihm geltend gemachten Aufwendungen auch getragen hat.[1] Errichtet der Unternehmer-Ehegatte mit (ganz oder zum Teil) von seiner Ehefrau geschenkten Mitteln auf einem ihm allein gehörenden Grundstück ein Gebäude, das von ihm eigenbetrieblich ...mehr

Ist der Gegenstand der gesonderten Feststellung bei der Besteuerung mehreren Personen zuzurechnen (z. B. bei Bruchteils-, Güter- und Erbengemeinschaften sowie GbR), ist die Feststellung für alle Beteiligten zugleich einheitlich zu treffen.[1] Die steuerliche Erfassung der von diesen Personenmehrheiten erzielten Einkünfte, seien es Gewinneinkünfte oder seien es Überschusseink...mehr

Zahlt der Erbbauberechtigte entsprechend einer Vereinbarung bei Bestellung des Erbbaurechts an einem unbebauten Grundstück außer dem Erbbauzins an den Erbbaurechtsverpflichteten (Grundstückseigentümer) auch die Erschließungskosten an die Gemeinde, setzt der Zufluss entsprechender Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung beim Grundstückseigentümer die Realisierung eines Wertz...mehr

Erschließungsbeiträge für eine öffentliche Straße, durch die eine bisherige private Anbindung eines Grundstücks an das öffentliche Straßennetz ersetzt wird, stellen sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand dar, wenn die Nutzbarkeit des Grundstücks durch die öffentliche Erschließungsmaßnahme nicht verändert wird. Dies ist der Fall, wenn sich die öffentliche Erschließungsmaßnahme ...mehr

In der Regel bezieht sich die Ungewissheit von Tatsachen oder die Frage der Verfassungsmäßigkeit nur auf einen Teil der für die Besteuerung maßgeblichen Voraussetzungen. In diesen Fällen kann und muss das Finanzamt die Vorläufigkeit auf diesen Teil beschränken. Praxis-Beispiel Vorläufigkeit nur teilweise Das Finanzamt hält geltend gemachte umfangreiche Aufwendungen für doppelt...mehr

Nach § 20 Abs. 8 EStG sind die in § 20 EStG aufgeführten Kapitalerträge den Einkünften aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständiger Arbeit oder Vermietung und Verpachtung zuzurechnen, soweit sie zu diesen Einkunftsarten gehören (Grundsatz der Subsidiarität). Achtung Gewerblicher Wertpapierhandel Einkünfte aus einem Wertpapierhandel würden dann zu Einkünften a...mehr

Nach Verwaltungsauffassung [1] gehören die vom Erbbauberechtigten an die Gemeinde gezahlten Erschließungskosten zu den Anschaffungskosten des Erbbaurechts und nicht zu den sofort abziehbaren Aufwendungen. Der Erbbauberechtigte kann die von ihm getragenen Erschließungskosten im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung verteilt auf die Laufzeit des Erbbaurechts nach ...mehr

Soweit vorläufig festgesetzt ist, kann die Festsetzung (jederzeit) nach Satz 1 des § 165 Abs. 2 AO aufgehoben oder geändert werden. Auf dieser Vorschrift beruhende Änderungsbescheide können auch unter Fortbestand der Ungewissheit und damit auch des Vorläufigkeitsvermerks ergehen.[1] Ist die Ungewissheit beseitigt, muss das Finanzamt den entsprechenden Änderungs- oder Aufhebun...mehr

An die in einem Grundlagenbescheid getroffenen Feststellungen ist das für den Erlass des Folgebescheids (z. B. ESt-Bescheid) zuständige Finanzamt gem. § 182 Abs. 1 AO gebunden. Dabei ist zwischen der zeitlichen und sachlichen Bindungswirkung zu unterscheiden. Die Bindungswirkung gilt selbst dann, wenn der Grundlagenbescheid noch nicht unanfechtbar bzw. diesbezüglich ein Einsp...mehr

Bei Einkünften aus Kapitalvermögen ist infolge des beschränkten und pauschalierten Werbungskostenabzugs regelmäßig von einer (widerlegbaren) Einkunftserzielungsabsicht auszugehen.[1] Dies gilt auch bei der Veräußerung von Kapitallebensversicherungen.[2] Die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht ist widerlegt, wenn ein positives Ergebnis einer Kapitalanlage in laufenden Ert...mehr

Im Bereich der steuerrechtlichen Liebhaberei gibt es ­immer wieder Streitigkeiten, wann von einer Einkunftserzielungsabsicht des Steuerpflichtigen – und damit der steuerrechtlichen Berücksichtigungsfähigkeit der Werbungskostenüberschüsse – ausgegangen werden kann. Im Bereich der nichtselbstständigen Tätigkeit zur steuerrechtlich unbeachtlichen Liebhaberei zu gelangen, ist nah...mehr

Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft: Einkünfte aus dem Betrieb von Landwirtschaft, Forstwirtschaft, Weinbau, Gartenbau, Obstbau, Gemüsebau, Baumschulen, aus der Tierzucht usw. Einkünfte aus Gewerbebetrieb: Einkünfte aus gewerblichen Unternehmen, Gewinnanteile der Gesellschafter einer Personengesellschaft (z. B. OHG, KG), Einkünfte aus der Veräußerung eines Gewerbebetriebs o...mehr

Begriff Das Einkommensteuergesetz (EStG) kennt insgesamt 7 Einkunftsarten. Hierzu gehören die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb, selbstständiger Arbeit, nichtselbstständiger Arbeit, Kapitalvermögen, Vermietung und Verpachtung und die sonstigen Einkünfte. Unter einer Einkunftsart ist die Zusammenfassung von Einkünften, die auf Gewinn oder Einnahmeübersch...mehr

Die 7 Einkunftsarten werden nach der Bezeichnung der Einkünfte in 2 Gruppen zusammengefasst[1]: Gruppe der Gewinneinkunftsarten: Das sind die Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft, Gewerbebetrieb und selbstständiger Arbeit.[2] Ihr Ergebnis ist der Gewinn oder Verlust. Gruppe der Überschusseinkunftsarten: Das sind die Einkünfte aus nichtselbstständiger Arbeit, Kapitalvermögen...mehr

Wird ein Gebäude in der Absicht erworben, es als Gebäude zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu nutzen, und entschließt sich der Steuerpflichtige erst nach dem Erwerb, das Gebäude abzureißen, so sind im Jahr des Abbruchs die verbliebenen, bislang noch nicht abgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes (aufgrund einer außergewöhnlichen technischen o...mehr

Die Grundsätze zur Behandlung des Restwerts und der Abbruchkosten bei entgeltlichem Erwerb eines bebauten Grundstücks sind auch auf den Fall des unentgeltlichen Erwerbs im Wege der Einzelrechtsnachfolge (Schenkung) anzuwenden.[1] Beabsichtigt der Beschenkte bereits im Zeitpunkt des (unentgeltlichen) Erwerbs, mit dem Gebäude keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu er...mehr

Wurde vom Steuerpflichtigen auf einem fremden Grund und Boden ein Gebäude errichtet und zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung genutzt, sind bei einer Abbruchsverpflichtung nach Ablauf der Pachtzeit die Gebäudeabbruchkosten als Werbungskosten abziehbar. Aufwendungen eines erbbauverpflichteten Grundstückseigentümers zur Ablösung des Erbbaurechts zählen zu d...mehr

Hat der Steuerpflichtige das Gebäude in der Absicht erworben, es zur Einkünfteerzielung zu nutzen, kann bei einem späteren Abbruch der Gebäuderestwert im Wege einer AfaA als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden; die Abbruchkosten stellen in diesem Fall ebenfalls Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dar....mehr

Rz. 4 Die Vorschrift verweist einleitend auf die Finanzierung der Leistungen und Ausgaben der Krankenkassen als Sozialversicherungsträger durch Beiträge der Mitglieder und Arbeitgeber hin. Diese Begrenzung der Beitragspflicht durch Mitglieder und Arbeitgeber ist unvollständig, weil sonstige beitragszahlungspflichtige Dritte (Rentenversicherungsträger, Bundesagentur für Arbei...mehr

Hier handelt es sich regelmäßig um eine Sachversicherung, die nicht zu den Sonderausgaben gehört. Lediglich wenn aus dem versicherten Objekt Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden oder sich in dem Gebäude ein berücksichtigungsfähiges häusliches Arbeitszimmer befindet, können die Beiträge (ggf. anteilig) als Werbungskosten abgezogen werden.mehr

Die Beiträge gehören nicht zu den Sonderausgaben. Es können jedoch anteilig Werbungskosten vorliegen, wenn die Versicherung auch berufliche Anteile abdeckt. Eine Rechtschutzversicherung für Vermieter kann bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ggf. in vollem Umfang als Werbungskosten berücksichtigt werden.mehr

Rz. 47 Die Familienversicherung der Angehörigen hängt von Einkommensgrenzen ab. Diese Einkommensgrenze ist dynamisch ausgestaltet und beträgt für die Familienversicherung 1/7 der Bezugsgröße des § 18 SGB IV. Ursprünglich stand dieser Wert im engen Zusammenhang mit der Geringfügigkeitsgrenze für Arbeitsentgelt und war damit begründet worden, dass bei einem Gesamteinkommen, da...mehr

Wird ein Gebäude grundlegend umgebaut, stellen die Umbaukosten regelmäßig Herstellungsaufwand dar, der nur im Wege der Abschreibungen abzugsfähig ist. Auch beim Erwerb eines Gebäudes in der Absicht, es teilweise abzubrechen und anschließend grundlegend umzubauen, sind die beim Umbau anfallenden Abbruchkosten und der anteilige Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudes im Allgem...mehr

Überblick Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH seit dem Beschluss des Großen Senats des BFH (BFH, Beschluss v. 12.6.1978, GrS 1/77, BStBl 1978 II S. 620) sind beim Abbruch eines im Zeitpunkt des Erwerbs technisch oder wirtschaftlich noch nicht verbrauchten Gebäudes die Voraussetzungen einer AfaA in Höhe des Restwertes des Gebäudes und des Abzugs der Abbruchkosten als We...mehr

Liegen die Nebeneinkünfte unter 820 EUR, kann der Arbeitnehmer einen gekürzten Härteausgleich in Anspruch nehmen. Dieser berechnet sich nach der Formel: 820 EUR ./. Betrag der Nebeneinkünfte.[1] Auch hier bleiben die Kapitaleinkünfte außer Ansatz, selbst wenn sie auf Antrag in die Veranlagung einbezogen werden. Praxis-Beispiel Härteausgleich bei der Ehegatten-Einzelveranlagun...mehr

Die AfaA eines der Erzielung von Einkünften aus V+V dienenden Gebäudes ist grundsätzlich in dem Veranlagungszeitraum vorzunehmen, in dem der Tatbestand von § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG infolge der außergewöhnlichen technischen oder wirtschaftlichen Abnutzung erfüllt ist, spätestens aber in dem Veranlagungszeitraum, in dem der Steuerpflichtige die außergewöhnliche technische oder w...mehr

Das zu versteuernde Einkommen 2024 ist wie folgt zu ermitteln[1]:mehr

Tritt der Erbfall ein, geht das Vermögen des Erblassers mit seinem Tod im Ganzen auf den Erben über, d.h. ihn treffen nun die Rechtsfolgen, wenn er das übernommene Vermögen weiterhin zur Erzielung von Erträgen nutzt, wenn er es einer anderweitigen Nutzung zuführt oder wenn er es veräußert. Geht das Vermögen auf mehrere Erben über, entsteht eine Erbengemeinschaft mit gemeinsch...mehr

AfaA werden zugelassen, wenn infolge einer außergewöhnlichen Abnutzung eine Verteilung der ­Anschaffungs- oder Herstellungskosten nach dem bisherigen Verfahren nicht mehr gerechtfertigt ist. Eine zu erwartende oder zugeflossene Versicherungsentschädigung hat hierauf grundsätzlich keinen Einfluss.[1] Entschädigungszahlungen einer Feuerversicherung bei einem im Privatvermögen g...mehr

Mindert sich die Bemessungsgrundlage in einem auf das Jahr der Anschaffung oder Herstellung folgenden Jahr aufgrund der Bewilligung eines Zuschusses, bleiben die AfA-Sätze nach § 7 Abs. 5 EStG weiterhin maßgebend. Infolge der "zu hohen" AfA in den Jahren vor der Bewilligung des Zuschusses kann sich der Abschreibungszeitraum auf weniger als 25 bzw. 40 Jahre verkürzen. Hinweis...mehr