Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann nach § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG vor Gericht klagen und verklagt werden. Denkbar ist jeder Rechtsstreit. Kläger kann ein Wohnungseigentümer, aber auch ein Dritter sein. Auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann gegen jeden beliebigen Dritten oder einen Wohnungseigentümer eine Klage erheben.mehr

Der Insolvenzverwalter schuldet den vollständigen Ausgleich des Nachschusses. Denn die Forderung auf Zahlung des Nachschusses entsteht erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbstständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist der Nachschuss nach Eröffnung des Insolvenz...mehr

Da die Erhaltungsrücklage Bestandteil des Gemeinschaftsvermögens ist, hat der Verwalter sie gemäß § 9a Abs. 3 WEG nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu verwalten. Ihn treffen insoweit Vermögensbetreuungspflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Er hat zu beachten, dass er auch die Gelder der Erhaltungsrücklage zwingend getrennt von seinem Vermögen und dem Vermögen...mehr

Der Sonderumlagebeschluss ist wie jeder andere Beschluss anfechtbar, wenn er an formellen oder materiellen Mängeln leidet; mangels ausreichender Bestimmtheit kann er nichtig sein (siehe oben Kap. 1.2). Teilanfechtung des Sonderumlagebeschlusses Praxis-Beispiel Teilanfechtung der Höhe nach Die Wohnungseigentümer beschließen eine Erhaltungsmaßnahme sowie deren Finanzierung mittel...mehr

Im Fall einer Zwangsverwaltung haftet neben dem Zwangsverwalter weiterhin auch der Eigentümer der Wohnung auf Ausgleich fälliger Hausgelder als Gesamtschuldner. Der Zwangsverwalter ist wegen der Hausgelder nur neben dem Eigentümer entsprechend § 155 Abs. 1 ZVG, § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG zur Zahlung verpflichtet.mehr

Nach § 30 Abs. 3 WEG wird von Amts wegen ein besonderes Erbbaugrundbuchblatt in Form von Wohnungserbbaugrundbuch und Teilerbbaugrundbuch angelegt. Von diesem Zeitpunkt an ist Erbbaugrundbuch im Sinne von § 14 ErbbauRG die Gesamtheit aller Wohnungs- und Teilerbbaugrundbücher. Da die Vorschriften über das Wohnungsgrundbuch auch für die Erbbaurechtsgrundbücher gelten, kann auf ...mehr

Betrachtet man die Berührungspunkte des Mietrechts zum Wohnungseigentumsrecht, sind in Theorie und Praxis das Sondereigentum und das gemeinschaftliche Eigentum zu unterscheiden: Vermietetes Sondereigentum Über die Frage, ob und zu welchen Bedingungen das Sondereigentum vermietet oder ein Mietvertrag beendet wird, kann nur ein Wohnungs- oder Teileigentümer als Sondereigentümer ...mehr

Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten. Dies ergibt sich bereits direkt aus dem Gesetz, den nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG können ausschließlich Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erheben. Selbstständiges Beweisverfahren Als nach § 1041 BGB "zur Erhaltung der Sache" Verpflichteter kann der Nießbraucher auch ein rechtliches In...mehr

Wie ausgeführt, stellt die Sonderumlage ihrem Wesen nach eine Ergänzung des Wirtschaftsplans bzw. einen Nachtrag zu ihm dar. Die Existenz eines Wirtschaftsplans ist jedoch keine Voraussetzung für eine Sonderumlage.[1] Allerdings würde es ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn keine laufenden Vorschüsse für die Bewirtschaftung und Verwaltung, sondern nur unregelmäßige...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist zwar Unternehmerin im Sinne des Umsatzsteuergesetzes (UStG), weil sie Leistungen an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer erbringt. Nach § 4 Nr. 13 UStG sind jedoch die Leistungen der Gemeinschaften an die Eigentümer von der Umsatzsteuer befreit. Einzige Ausnahme nach § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG stellen Einnahmen aus Stellplatzvermi...mehr

Ein Recht auf Befriedigung aus einem Wohnungseigentumsrecht gewähren nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG aber auch bestimmte Hausgeldansprüche.[1] Nach § 10 Abs. 3 Satz 2, Abs. 1 Nr. 2 ZVG bedarf es für eine Vollstreckung nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG mehrerer Voraussetzungen (der Anwendungsbereich). Bei dem zu vollstreckenden Anspruch der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss es sic...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese "Lasten" sind die Neben- bzw. Betriebskosten. Die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sehen sie davon ab, muss der Vermieter sie tragen. Eine Ausnahme gilt allerdings für di...mehr

Da im Fall der Errichtung von Gebäuden sowie erfolgten Ausbau-, Änderungs- oder Erweiterungsmaßnahmen nach § 48 GEG, bei denen der Nachweis gem. § 50 Abs. 3 GEG geführt wird, keine Daten aus der Vergangenheit vorliegen, bedarf es des Bedarfsausweises. Dieser liefert objektive Werte und ist im Gegensatz zum Verbrauchsausweis nicht von bestimmten Faktoren, wie insbesondere dem...mehr

Den öffentlichen Glauben des Grundbuchs regelt § 892 BGB und soll dem rechtsgeschäftlichen Erwerber die Sicherheit verleihen, dass das, was im Grundbuch steht, auch richtig ist. Insoweit kann nämlich nach der Fiktion des § 891 Abs. 1 BGB davon ausgegangen werden, dass demjenigen das Recht tatsächlich zusteht, zu dessen Gunsten es im Grundbuch eingetragen ist. Praxis-Beispiel...mehr

Im Gegensatz zu sonstigen Beschlüssen der Wohnungseigentümer, die stets ein exaktes Maßnahmenprofil umschreiben und einen exakten Maßnahmenumfang zum Gegenstand haben müssen, weil ihnen sonst ein Anfechtungs-, wenn nicht sogar ein Nichtigkeitsmangel anhaften kann, stellt sich die Situation beim Wirtschaftsplan anders dar. Aufgrund der Erfahrungen in der Vergangenheit unter B...mehr

Im Fall von Hausgeldrückständen hat der Verwalter für eine effektive Durchsetzung der Ansprüche der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu sorgen. Ist er angesichts der Größe der Gemeinschaft nicht bereits nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ermächtigt, muss er für eine Entscheidung der Eigentümer über die gerichtliche Geltendmachung sorgen. In beiden Alternativen stellt sich unter d...mehr

Zunächst ergibt sich aus § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG, dass die Jahresabrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres zu erstellen ist. Zwar würde die Fälligkeit nach § 271 BGB dann sofort eintreten, der Verwalter ist aber in Ermangelung der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser nicht in der Lage, sofort tätig zu werden. Die Jahresabrechnung ist daher in den ersten 3 bis 6 Kalender...mehr

Der Wirtschaftsplan stellt die elementare Grundlage für die Finanzverwaltung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dar. Zwar sollen nach Auffassung des Gesetzgebers Hausgeldvorschüsse im Extremfall auch ohne Wirtschaftsplan beschließbar sein,[1] allerdings bleibt abzuwarten, ob die Rechtsprechung diesem Denkansatz folgen wird. In neu begründeten Gemeinschaften wird man dem...mehr

Das Insolvenzgesetz unterscheidet zwischen dem Regel- und dem Verbraucherinsolvenzverfahren. Verbraucherinsolvenzverfahren Für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist vor allem von Bedeutung, dass sie bei einem Verbraucherinsolvenzverfahren befragt wird, ob sie an einer außergerichtlichen oder gerichtlichen Schuldenbereinigung teilnimmt (im Regelinsolvenzverfahren kann es...mehr

Mangels entgegenstehender Vereinbarungen der Parteien sind die Pflichten des Dauerwohnberechtigten dem § 14 WEG, der die Pflichten des Wohnungseigentümers regelt, zu entnehmen. Danach hat der Dauerwohnberechtigte die Erhaltungspflicht an den dem Dauerwohnrecht unterliegenden Gebäude- und Grundstücksteile und darf nur in solcher Weise davon Gebrauch machen, dass dadurch keine...mehr

Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Flächen und/oder Räume zu vermieten. In Betracht kommen z. B. ganze Wohnungen ("Hausmeisterwohnung"), Kellerräume, Bodenräume, Garagen, Parkflächen, Parkplätze[1], die Fassade oder Freiflächen. Über die Frage, ob gemeinschaftliches Eigentum vermietet wird, kann nach h. M. aber auch beschlossen ...mehr

Bei heizungstechnischen Anlagen sind nach § 71 Abs. 1 GEG bislang ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Maßgabe der Anlage 8 GEG zu dämmen. Die Verpflichtung besteht nur bezüglich zugänglicher Leitungen, sodass Unterputz-Leitungen von vornherein vom Anwendungsbereich ausgeschlossen sind.[1] Im Übr...mehr

Gemäß § 9b Abs. 1 WEG vertritt der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich. Dies gilt allerdings nicht für den Abschluss von Grundstückskauf- und Darlehensverträgen. Von erheblicher praktischer Bedeutung ist dabei, dass bereits eine Überziehung des gemeinschaftlichen Girokontos eine Darlehensaufnahme darstellt. Auch der ...mehr

Mögliche Klagen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer können insbesondere Hausgeldklagen, Klagen auf Eigentumsentziehung, Schadensersatzklagen, Klagen auf Beseitigung von baulichen Veränderungen oder Unterlassungsklagen im Fall zweckbestimmungswidriger Nutzung des Sondereigentums sein. Hier gilt, dass die Verfahrenskosten der Gemeinschaft stets unter sämtlichen Wohnungseigentümer...mehr

Die Betriebsbereitschaft von Anlagen der Heizungs-, Kühl- und Raumlufttechnik sowie der Warmwasserversorgung sind nach § 58 Abs. 1 GEG vom Betreiber der Anlagen aufrechtzuerhalten. Heiztechnik, die den Energiebedarf senkt, darf nicht außer Betrieb genommen werden. Nach § 59 GEG sind die Anlagen sachgerecht zu bedienen und nach § 60 GEG fachkundig zu warten und instand zu hal...mehr

Forderungen der Gemeinschaft darf der Verwalter nur dann in den Wirtschaftsplan aufnehmen, wenn mit ihrer Erfüllung während der Wirtschaftsperiode auch tatsächlich und mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit gerechnet werden kann.[1] Im Übrigen sind Forderungen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in dem nach § 28 Abs. 4 WEG zu erstellenden Vermögensbericht darzus...mehr

Wie nachfolgend dargestellt, ist jeder Wohnungseigentümer dem Haftungsrisiko des § 9a Abs. 4 WEG ausgesetzt, wenn die Kreditraten nicht (in voller Höhe) zurückgeführt werden können. Insbesondere "Selbstzahler" haben größtes Interesse daran, von vornherein von einer möglichen Haftung freigestellt zu werden. Mangels Beschlusskompetenz kann aber eine derartige Haftungsfreistell...mehr

Die HeizkostenV ist selbstverständlich auch im Wohnungseigentumsrecht anzuwenden. Entgegenstehende Bestimmungen der Wohnungseigentümer sind nach §§ 3 Satz 1 und 2 HeizkostenV im Übrigen unwirksam. Jeder Wohnungseigentümer kann aus diesem Grund nach §§ 2, 3 Satz 1, 4 Abs. 4 HeizkostenV jederzeit gemäß § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer v...mehr

Nach §§ 7 Abs. 1, 8 Abs. 2 WEG wird für jedes Miteigentumsanteil von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt als Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch angelegt. Auf diesem ist das zu dem Miteigentumsanteil gehörende Sondereigentum und als Beschränkung des Miteigentums die Einräumung der zu den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sondereigentumsrechte einzutragen...mehr

Wie ausgeführt, handelt es sich bei den nach GEG erforderlichen Maßnahmen um solche der ordnungsmäßigen Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auch auf Erfüllung der Maßgaben des GEG, weshalb der Verwalter entsprechenden ...mehr

Haben die Wohnungseigentümer im Hinblick auf eine Maßnahme der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG eine Kostenbefreiung einzelner Wohnungseigentümer beschlossen, ist dies bei Erstellung des Wirtschaftsplans zu berücksichtigen. Die Kostenanteile der nicht befreiten Wohnungseigentümer erhöhen sich dann entsprechend. Praxis-Beispiel Erha...mehr

Für eine Zwangsversteigerung bedarf es gemäß § 15 ZVG eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, i. d. R. bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnungseigentumsanlage belegen ist (etwas anderes gilt, wenn in dem betreffenden Bezirk Zuständigkeiten konzentriert wurden). Der Antrag wird häufig vom Verwalter gestellt. Dies ist aber nur möglich, wenn er nach § 2...mehr

Die häufigsten gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erhobenen Klagen sind die Beschlussklagen der Wohnungseigentümer nach § 44 Abs. 1 WEG (dazu näher nachfolgendes Kap. 1.3). Daneben kommen Klagen der Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Leistung in Betracht, z. B. auf Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen, auf Ladung zu einer Versa...mehr

Vereinbarungen oder Beschlüsse, die der HeizkostenV widersprechen, sind nach § 2 HeizkostenV nicht anzuwenden. Beispielsweise ist ein Beschluss unbeachtlich, der einen Umlageschlüssel bestimmt, welcher der HeizkostenV widerspricht. Selbst wenn ein Wohnungseigentümer nachweislich die Heizkörper dauernd abgesperrt hält, kann er daher nicht verlangen, dass er von den verbrauchs...mehr

I. d. R. vereinbaren Verwalter eine monatlich anfallende pauschale Grundvergütung für ihre gesetzlichen und gewillkürten Amtspflichten sowie Sondervergütungen für darüber hinausgehende Leistungen. Eine solche Sondervergütung wird mit bislang allgemeiner Zustimmung u. a. für den Fall vereinbart, dass der Verwalter für die Wohnungseigentümer einen Prozess führt.[1] Diese Sonde...mehr

Die sog. "ungeregelten" Mehrhausanlagen sind stets unproblematisch. Das sind die Fälle, in denen die Wohnanlage zwar aus mehreren Häusern besteht, die Gemeinschaftsordnung aber keine Bestimmungen über eine Kostentrennung enthält. Aber auch geregelte Mehrhausanlagen, die eine Kostenregelung entweder aufgrund entsprechender Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung oder aufgrund ...mehr

Die Jahresabrechnung ist stets nur dann ordnungsmäßig, wenn sie in sich schlüssig ist und einer Plausibilitätskontrolle standhält. Für eine schlüssige Jahresgesamtabrechnung reichen die Angaben von Anfangs- und Endstand der Gemeinschaftskonten sowie der nach Kostenarten aufgegliederten Einnahmen und Ausgaben aus. Stimmt die Addition der Salden von Anfangsstand und Endstand d...mehr

Nach § 28 Abs. 4 WEG hat der Verwalter nach Ablauf des Kalenderjahres den Vermögensbericht zu erstellen. Obgleich das Gesetz die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung an das Kalenderjahr knüpft und andererseits anerkannt ist, dass die Wohnungseigentümer durch Vereinbarung die Wirtschaftsperiode abweichend vom Kalenderjahr regeln können, ist der Vermögensbericht in eine...mehr

Die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch lässt das Stimmrecht des Wohnungseigentümers gemäß § 25 Abs. 1 WEG unberührt.[1] Insoweit findet auch keine Aufspaltung des Stimmrechts nach Beschlussgegenständen statt, wonach dieses also auch hinsichtlich einzelner Beschlussgegenstände nicht auf den Nießbraucher übergeht. Ferner muss der Wohnungseigentümer sein Stimm...mehr

Ist kein Regelbeispiel erfüllt, ist zu untersuchen, ob eine schwere Verletzung im Übrigen vorliegt. Der Wortlaut des § 17 Abs. 1 WEG lässt erkennen, dass nur besonders schwere Pflichtverstöße eine Eigentumsentziehung rechtfertigen können.[1] Schwere Pflichtverstöße Dazu gehören insbesondere die fortlaufend unpünktliche Erfüllung von Hausgeld- und/oder anderen Zahlungsansprüchen...mehr

Vorstellbar ist, dass eine Vereinbarung Bestimmungen zur Verrechnung trifft oder dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ein Wohnungseigentümer einen Vertrag zur Verrechnung schließen.[1] Zum anderen besteht nach § 28 Abs. 3 WEG eine Beschlusskompetenz, für künftig eingehende Zahlungen die Tilgungsreihenfolge zu ändern.[2] Möglich ist es, zu vereinbaren oder zu besc...mehr

Die Abrechnung hat der Verwalter stets gegenüber demjenigen vorzunehmen, der am Tag der Beschlussfassung über die Anpassung der Vorschüsse bzw. Nachschüsse als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Für jedes Sondereigentum wird somit eine einheitliche Abrechnung für das Wirtschaftsjahr erstellt, unabhängig davon, ob ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. Die Jahresabrec...mehr

Steht ein Veräußerungsverlangen im Raum, sollte die Verwaltung den Wohnungseigentümer, der sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, mehrfach abmahnen. Bleiben die Mahnungen fruchtlos, ist das Veräußerungsverlangen zum Gegenstand einer Versammlung der Wohnungseigentümer zu mach...mehr

Eine praktische Bedeutung kommt dem Ausbau oder der Erweiterung eines Bestandsgebäudes im Bereich des Wohnungseigentums nur im Hinblick auf einen nachträglichen Dachgeschossausbau zu. Bekanntlich können entsprechende Ausbaubefugnisse bereits in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung gestattet werden, sie können aber auch durch Beschluss auf Grundlage von § 20 Abs. 1 ...mehr

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist es eine Aufgabe der Verwaltung, das durch Beschluss begründete Hausgeld anzufordern. Die Verwaltung schuldet alle notwendigen, geeigneten und erforderlichen außergerichtlichen Tätigkeiten zur Beitreibung des Hausgelds.[1] Hiermit sind Zahlungsaufforderungen und Mahnungen gemeint.[2] Einer weiteren Ermächtigung bedarf die Verwaltung nicht.[3] Be...mehr

Mit der Umsetzung von Unternehmenszweck und -ziel bietet eine WEG-Verwaltung Dienstleistungen am Markt an. Intrinsische und extrinsische Prägung Das Handeln der unternehmerischen Tätigkeit ist intrinsisch, d. h. von innen heraus motiviert und geprägt von der Zielsetzung des Unternehmens und den daraus abgeleiteten Faktoren, wie Unternehmensleitbild, Vision, Mission und Philoso...mehr

Zu den nach § 103 Abs. 1 ZPO im Kostenfestsetzungsverfahren einer Anfechtungsklage festzusetzenden Kosten, die nach den Vorschriften der §§ 91 ff. ZPO erstattungsfähig sind, gehören nach h. M. nur die Kosten für die Terminswahrnehmung – Zeitaufwand für die Wahrnehmung von Gerichtsterminen (ohne Vorbereitungszeit) sowie die Anreise zu diesen Terminen. Der allgemeine Aufwand f...mehr

Insbesondere im Fall von Notmaßnahmen zur Abwendung eines Nachteils gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG kann der Fall eintreten, dass der Unternehmer seitens des Verwalters spontan gebeten wird, eine bestimmte Maßnahme umzusetzen, weshalb es nur zu einem mündlichen Werkvertrag kommt, in dem auch die Vergütungshöhe nicht ausdrücklich geregelt ist. Für derartige Fälle sieht § 632 Abs. ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben nach §§ 28 Abs. 1 Nr. 1, 19 Abs. 1 WEG die Kompetenz zur Beschlussfassung über die Erhebung weiterer Rücklagen, etwa zur Liquiditätssicherung oder zur Finanzierung von Verfahrenskosten. Auch diese zusätzlich gebildeten Rücklagen sind jeweils mit dem tatsächlichen Ist-Bestand anzugeben, wobei sich auch hier zunächst weitere Angaben wie z. B. Beitr...mehr

Ordnungsmäßiger Verwaltung kann ein Mehrheitsbeschluss entsprechen, der kurzfristige Liquiditätsengpässe vermeiden soll.[1] Folgende Voraussetzungen sind zu beachten: Voraussetzungen für eine Darlehensaufnahme wegen Liquiditätsengpasses Der Kreditbetrag ist auf eine Summe beschränkt, die das 3-fache der monatlichen Hausgeldzahlungen der Gesamtgemeinschaft übersteigt.[2] Die Be...mehr