Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Der Aufwendungsersatzanspruch kann durch eine Pauschale abgegolten werden.[1] Ein Beschluss kann aber nicht § 670 BGB ändern.[2] Kann ein Wohnungseigentümer daher nachweisen, höhere Aufwendungen gehabt zu haben, als sie die Pauschale nennt, sind ihm diese zu ersetzen. Dieser Anspruch kann nicht nach § 19 Abs. 1 WEG auf "null" beschlossen werden. Ferner können die Wohnungseig...mehr

Ist ein Nichtwohnungseigentümer Verwaltungsbeirat, ist er zur Versammlung der Wohnungseigentümer zu laden und hat dort ein Teilnahmerecht, soweit der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist[1]. Wird ein Nichtwohnungseigentümerbeirat nicht geladen, soll die Nichtladung Beschlüsse allerdings nicht anfechtbar machen[2] – was inkonsequent ist. Streitigkeiten mit ein...mehr

Der Verwalter scheidet in mehreren Fällen als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus, u. a. dann, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit dem Verwalter einen Vertrag schließen will (die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen und den § 181 BGB abbedingen), gegenüber dem Verwalter eine Erklärung abgeben will, z. B. eine Kündigung, den Verwalter ...mehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Die Verwaltungsbeiräte können den Wohnungseigentümern, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1] oder Dritten für eine Pflichtwidrigkeit nach § 280 Abs. 1 BGB und/oder aus Delikt[2] auf Schadensersatz haften.[3] Praxis-Beispiel Haftungsfälle Eine Haftung eines Verwaltungsbeirats ist etwa vorstellbar für: die schuldhaft fehlerhafte Prüfung des Wirtschaftsplans; die schuldhaft fe...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Ein Verwalter weigert sich pflichtwidrig, wenn er einem ihm bekannten Einberufungsverlangen i. S. v. § 24 Abs. 2 Fall 2 WEG nicht nachkommt.[1] Ferner dann, wenn sein Ermessen, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, auf null reduziert war, weil die Interessen der Wohnungseigentümer oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Einberufung erforderten, der Verwalter aber...mehr

Wenig Sinn machen Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die eine Nutzung erlauben, "soweit sie die übrigen Wohnungseigentümer nicht über das Maß des § 14 WEG hinaus" beeinträchtigen. Derartige Einschränkungen sieht das Gesetz bereits selbst vor. Die Gemeinschaftsordnung sollte vielmehr klare Regelungen zu konkreten Nutzungsmöglichkeiten enthalten, damit spätere Auseinanderse...mehr

Nach h. M. ist es zulässig, beim Bestellungsbeschluss mehrere Kandidaten für den Verwaltungsbeirat auf einer gemeinsamen Liste im Wege der Blockwahl zu bestellen.[1] Gegen eine Blockwahl sollen jedenfalls dann keine Bedenken bestehen, wenn kein anwesender Eigentümer "Einwände" gegen dieses Wahlverfahren erhebt.[2] Kritisch hieran ist, dass Blockwahlen gegen die auch im Wohnun...mehr

Unabhängig davon, ob der Verwalter die Niederschrift als Ergebnisprotokoll oder als Ablaufprotokoll fertigt, hat er die einzelnen Beschlussgegenstände und das Ergebnis der jeweiligen Beschlussfassung wiederzugeben. Dabei sind auch die sog. "Negativbeschlüsse" mit entsprechendem Beschlussergebnis zu protokollieren, da diese grundsätzlich ebenso wie positive Beschlüsse angefoc...mehr

Die gesetzlichen Bestimmungen in § 24 Abs. 7 und 8 WEG über die Verpflichtung zum Führen der Beschluss-Sammlung sind insgesamt abdingbar. Selbstverständlich sollte dies in der Gemeinschaftsordnung nicht geschehen, da die Beschluss-Sammlung wertvolles Informationsmedium über die in der Gemeinschaft geltende Rechtslage ist. Freilich aber empfiehlt es sich, klare Regelungen zu ...mehr

Ein Verwaltungsbeirat ist bis zu seinem Tod – das Amt ist nicht "vererblich"[1] – und damit grundsätzlich ohne zeitliche Begrenzung bestellt.[2] Dem Gesetz ist eine Begrenzung der Amtsdauer unbekannt. Die Wohnungseigentümer sind freilich – auch durch Beschluss – berechtigt, die Amtsdauer zu begrenzen und die Verwaltungsbeiräte beispielsweise – entsprechend der maximalen Best...mehr

Nach der Bestimmung des § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer weiter verpflichtet, Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusa...mehr

Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer tr...mehr

Die Wohnungseigentümer sollten nach oder bei der Bestellung zugleich – unter einem eigenen Tagesordnungspunkt – darüber beschließen, welcher Verwaltungsbeirat Vorsitzender und welcher Stellvertreter ist. Geschieht dies nicht, macht dies den Beschluss nicht ordnungswidrig.[1] Musterbeschluss: Bestellung eines Vorsitzenden und eines Stellvertreters TOP XX Bestellung eines Vorsi...mehr

Stets sollte das Führen der Beschluss-Sammlung auch für den Fall gesichert sein, dass ein Verwalter nicht oder nicht mehr bestellt ist. Das Gesetz sieht insoweit in § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vor, dass im Fall des Fehlens eines Verwalters den Versammlungsleiter die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung trifft, durch Beschluss aber auch eine andere Person hierzu bestimmt werd...mehr

Die Verwaltungsbeiräte sind Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei der Unterstützung des Verwalters, bei der Überwachung des Verwalters, bei der Prüfung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht und in den von den Wohnungseigentümern bestimmten Fällen. Der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats ist Organ für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, wenn...mehr

Selbst wenn der Verwalter als Versammlungsleiter fungiert, können die Wohnungseigentümer zur Geschäftsordnung beschließen, dass z. B. ein Wohnungseigentümer ggf. in seiner Funktion als Mitglied des Verwaltungsbeirats die Niederschrift erstellt. Beschluss über die Wahl des Erstellers des Versammlungsprotokolls TOP XX: Wahl des Erstellers der Niederschrift Die Wohnungseigentüme...mehr

Sind der Wohnung in der Teilungserklärung weitere als "nicht zu Wohnzwecken dienende Räume" (in Wiederholung der gesetzlichen Beschreibung von Teileigentum nach § 1 Abs. 3 WEG) zugeordnet, liegt hierin eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, dass diese Räume grundsätzlich zu jedem Zweck, nur nicht als Wohnraum, genutzt werden dürfen. Die Nutzung als Hobbyraum kann d...mehr

Neben den genannten Beendigungsgründen gibt es eine Reihe weiterer, deren praktische Bedeutung allerdings gering ist. Überblick zu den wichtigsten weiteren Beendigungsgründen: Das Amt einer Person als Verwaltungsbeirat ist beendet, wenn die Wohnungseigentümer eine Bestellungszeit vereinbart oder beschlossen haben oder der Bestellungsbeschluss durch rechtskräftiges Urteil für ...mehr

Ladengeschäft Gehört zum Sondereigentum eines Teileigentums, das nach der Teilungserklärung als Ladengeschäft gewerblich genutzt werden darf, ein Raum, der als "Lager" bezeichnet ist, so verstößt die Nutzung dieses Raums als zusätzliches selbstständiges Ladengeschäft bei der gebotenen typisierten Betrachtungsweise gegen die vereinbarte Zweckbestimmung in der Teilungserklärung...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll. Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnungseigen...mehr

Sieht die Gemeinschaftsordnung für die im Sondereigentum stehenden Räume eines Teileigentums vor, dass diese als "Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb" gebraucht bzw. genutzt werden dürfen, ist nicht eindeutig, ob es sich lediglich um eine beispielhafte Aufzählung verschiedener Gebrauchs- bzw. Nutzungsmöglichkeiten handelt oder sich die tatsächliche Nutzung in diesem ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es als Gremium immer nur einen Verwaltungsbeirat.[1] Auch in einer Mehrhausanlage ist es also nicht möglich, für z. B. jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat zu bestellen – was "Hausausschüsse" nicht ausschließt.[2] Hinweis Mehrhausanlage In einer Mehrhausanlage kann es sich anbieten, durch Vereinbarung zu bestimmen, dass jedes Gebäude eine...mehr

§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG regelt die Befugnisse und Pflichten des Verwalters nur pauschal insoweit, als er berechtigt und verpflichtet ist, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Pflichten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Abhängig von der Größe und dem Finanzvolumen der jeweils verwalte...mehr

Die Verpflichtung zur Rechnungslegung betrifft den Zeitraum zwischen letzter Jahresabrechnung nebst Vermögensbericht und dem Zeitpunkt des Ausscheidens. Zu diesen Zeitpunkten ist der ausgeschiedene Verwalter zur Rechnungslegung verpflichtet Beispiel für unterjährige Verpflichtung Die jeweilige Wirtschaftsperiode innerhalb der Gemeinschaft entspricht dem Kalenderjahr. Der Verwa...mehr

Um späteren Auseinandersetzungen über die Zuordnung einzelner Gebäudebestandteile zum Sonder- oder Gemeinschaftseigentum von vornherein vorzubeugen, sollten die immer noch zweifelhaften Bereiche und Bestandteile des Gebäudes ausdrücklich dem Gemeinschaftseigentum zugeordnet werden. Dies ist nach der Bestimmung des § 5 Abs. 3 WEG durch Vereinbarung möglich. Besonders vorteilh...mehr

Insbesondere im Fall von Feuchtigkeitsschäden sollten unverzüglich Maßnahmen der Ursachenerforschung eingeleitet werden. In aller Regel wird insoweit kein Weg an einer entsprechenden Sachverständigenbegutachtung vorbeiführen. Wiederum in aller Regel zeigen sich Feuchteerscheinungen im Bereich von Sondereigentumseinheiten. Sollte Ursache für Schäden am Gemeinschaftseigentum e...mehr

Der Gebrauch eines Teileigentums zu Wohnzwecken kann zulässig sein. Dies ist der Fall, wenn er bei typisierender Betrachtungsweise nicht mehr stört als der nach der Gemeinschaftsordnung vorgesehene Gebrauch.[1] Die Nutzung einer Teileigentumseinheit zu Wohnzwecken ist allerdings in einem ausschließlich beruflichen und gewerblichen Zwecken dienenden Gebäude bei typisierender B...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht § 29 Abs. 3 WEG eine Haftung unentgeltlich tätiger Beiratsmitglieder nur noch im Fall des Vorsatzes oder der groben Fahrlässigkeit vor. Eine Haftung für einfache Fahrlässigkeit trifft also nur noch entgeltlich tätige Beiratsmitglieder. Freilich kann die Gemeinschaftsordnung auch für Letztere eine entsprechende Haftungsbeschränk...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Neben dem Wohnungseigentümer selbst ist sein gesetzlicher Vertreter, der Insolvenzverwalter im Fall der Insolvenz über das Vermögen des Wohnungseigentümers (solange er die Sondereigentumseinheit nicht freigegeben hat), der Zwangsverwalter, soweit die Zwangsverwaltung der Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers angeordnet ist, der Testamentsvollstrecker zur Einsicht berecht...mehr

Die Bestellung der Verwaltungsbeiräte und ein ggf. mit diesen abzuschließender Beiratsvertrag sind nach § 23 Abs. 2 WEG angemessen zu bezeichnen. Die Anforderungen sind niedrig. Etwa die Bezeichnung "Der Beirat wird neu gewählt" soll genügen[1]. Der Verwalter sollte indes eine Bezeichnung wählen, die klarer und transparenter ist. Praxis-Beispiel Tagesordnungspunkt für Bestell...mehr

Das Gesetz regelt in § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG lediglich die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschrift, ohne deren Übersendung an die einzelnen Wohnungseigentümer anzuordnen. Insoweit ist eine solche grundsätzlich nicht erforderlich. Abweichendes kann sich aus der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ergeben: Durch Vereinbarung kann bestimmt sein, dass der Verw...mehr

Diskutiert wird, ob das Privileg nur gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gilt oder auch gegenüber den Wohnungseigentümern und Dritten.[1] Hinweis Sonderwissen Im Rahmen der Haftung eines Verwaltungsbeirats kann Sonderwissen eine Rolle spielen. Haben die Wohnungseigentümer bewusst einen Wirtschaftsprüfer oder Buchhalter zum Verwaltungsbeirat bestellt, müssen sie s...mehr

Das Gesetz sieht in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Ladungsfrist von 3Wochen vor. Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine großzügigere Regelung vorsehen, sodass die Wohnungseigentümer besser planen können. In Ferienzeiten sollte ohnehin mit längerer Frist geladen werden.[1]mehr

Zu einer inhaltlichen Prüfung gehören die Fragen, ob der Verwalter alle Rücklagen erfasst hat und ob alle wesentlichen Teile des Gemeinschaftsvermögens erfasst sind. Checkliste: Inhaltliche Prüfung des Vermögensberichts Rücklagen Gemeinschaf...mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Bei einem Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer darüber entscheiden, wer von ihnen Mitglied im Verwaltungsbeirat werden oder welcher Verwaltungsbeirat abbestellt werden soll, geht es um mitgliedschaftliche Rechte und Interessen. Ein Wohnungseigentümer ist daher trotz § 25 Abs. 4 WEG berechtigt, über seine Bestellung zum Verwaltungsbeirat abzustimmen.[1] Dies gilt auch da...mehr

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist nach § 18 Abs. 2 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert wer...mehr

Das gesetzliche Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 WEG kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden. Das gesetzliche Kopfstimmrecht, wonach jeder Wohnungseigentümer unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Objekte und unabhängig von der Höhe der Miteigentumsanteile eine Stimme hat, verhindert bereits im Keim ein etwaiges majorisierendes Stimm...mehr

Die Bestimmung des § 24 Abs. 6 Satz 1 WEG regelt lediglich, dass eine Niederschrift anzufertigen ist, in der die in der Versammlung gefassten Beschlüsse wiederzugeben sind. Im Übrigen ist jeder Verwalter frei, wie er den konkreten Inhalt seiner Niederschriften gestaltet. Um hier für die Wohnungseigentümer eine klare Linie zu schaffen, sollte die Gemeinschaftsordnung die Inha...mehr

Abschließen Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für fl...mehr

Ist ein Verwaltungsbeirat Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, kann diese von ihm grundsätzlich eine Handlung verlangen. Bleibt der Verwaltungsbeirat untätig, schuldet er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Schadensersatz. Seine Haftung ist nach § 29 Abs. 3 WEG ihr gegenüber auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt. Hinweis Haftung gegenüber den Wohnungse...mehr

Nicht für sämtliche Arten von Betriebs- und Verwaltungskosten ist der gesetzliche Verteilungsschlüssel des § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sinnvoll. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Verwaltungskosten, die unabhängig von der Größe der Sondereigentumseinheit oder ihrer Miteigentumsanteile in aller Regel in gleicher Höhe für jede Einheit entstehen. Bei Verteilung der Heiz- und...mehr

Die Verwaltungsbeiräte können von den Wohnungseigentümern gebeten werden, gemeinsam mit dem Verwalter die Inhalte des Verwaltervertrags auszuhandeln. Das Ergebnis dieses Prozesses ist den Wohnungseigentümern auf einer Versammlung zu präsentieren und der Verwaltervertrag ist als "Paket" durch Beschluss zu genehmigen. Dann kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats den Vertra...mehr

Eine Regelung über eine Erwerberhaftung ist zunächst grundsätzlich zulässig, was sich bereits aus § 7 Abs. 2 Satz 3 WEG ergibt, wonach eine Erwerberhaftung ausdrücklich im Grundbuch einzutragen ist, und hat den Vorteil, dass ein zusätzlicher Schuldner zur Verfügung steht. Zu beachten ist allerdings, dass eine Erwerberhaftung nur im Rahmen rechtsgeschäftlicher Veräußerung gre...mehr

Vorfälligkeits- oder Verfallsregelungen können zwar grundsätzlich auf Grundlage der Bestimmung des § 28 Abs. 3 WEG beschlossen werden und müssen daher nicht zwingend Gegenstand der Gemeinschaftsordnung sein. Dennoch empfehlen sich schon hier entsprechende Bestimmungen, da sie stets sinnvoll sind.mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG erweitern. So ist es unter anderem vorstellbar, Aufgaben des Verwalters auf die Verwaltungsbeiräte zu übertragen, die Ausübung der Pflichten des Verwalters an ein Votum der Verwaltungsbeiräte zu knüpfen, anzuordnen, dass der Verwalter Verfügungen ab einer bes...mehr