Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

1. Verpflichtung des Verwalters Rz. 20 Die Erstellung der Jahresabrechnung ist nach § 28 Abs. 2 S. 2 WEG wie nach altem Recht Pflicht des Verwalters. Anders als beim Zahlungsplan über die Vorschüsse gilt dies auch für die Vorbereitung einer Beschlussfassung über Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse. Dies ergibt sich daraus, dass in § 28 Abs. 2 S. 1 WEG, anders als in...mehr

a) Gesetzliche Regelung Rz. 14 Das bisherige Recht enthielt etwa in §§ 16 Abs. 4 S. 2, 18 Abs. 3 S. 1, 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. qualifizierte Mehrheiten; bisweilen (etwa in §§ 15 Abs. 2, 26 Abs. 1 S. 1 WEG a.F.) ordnete es auch an, dass mit (nicht qualifizierter) Mehrheit entschieden werden kann. Mit alledem macht § 25 Abs. 1 WEG nun Schluss. Danach entscheidet die Mehrheit de...mehr

a) Stellplätze (§ 3 Abs. 1 S. 2 WEG) Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als "Räume im Sinne des Satzes 1" gelten. An einzelnen Räum...mehr

a) Einverständnis mit einer unbilligen Benachteiligung Rz. 42 § 20 Abs. 4 WEG untersagt den Beschluss baulicher Veränderungen, die mit einer unbilligen Benachteiligung verbunden sind, nur dann, wenn sie ohne Einverständnis des betroffenen Wohnungseigentümers erfolgt. Daraus folgt im Umkehrschluss, dass eine entsprechende Beschlussfassung mit seinem Einverständnis ordnungsmäßi...mehr

a) Bedeutung der Vollmachtsurkunde nach bisherigem Recht Rz. 11 Enthält die Gemeinschaftsordnung keine der vorerwähnten Spezialregelungen, so gilt für die Teilnahme und für die Vertretung auf Eigentümerversammlungen das dispositive Gesetzesrecht der §§ 164 ff. BGB. Die Entsendung eines Vertreters ist somit jederzeit möglich.[14] Nach dem dispositiven Gesetzesrecht bedarf die ...mehr

1. Gegenstand der Ankündigung (§ 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1, 2 BGB Rz. 140 Nach § 15 Nr. 2 WEG sollen "Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen" angekündigt werden. Bereits dies zeigt, dass die Verweisung auf § 555c BGB misslungen ist, wonach der mietrechtlichen Zielsetzung entsprechend durchweg nur von "Modernisierungsmaßnahmen" die Rede ist, die aber ...mehr

1. Differenzierung zwischen vereinbarten und gesetzlichen Öffnungsklauseln Rz. 34 Das Gesetz differenziert bei der Eintragungsfähigkeit von vereinbarungsändernden Beschlüssen nach der Kompetenz zur Beschlussfassung. Nach § 5 Abs. 4 S. 1 WEG können nur Beschlüsse in das Grundbuch eingetragen werden, die aufgrund einer vereinbarten, nicht aber solche, die aufgrund einer gesetzl...mehr

1. Änderungen im Wortlaut gegenüber § 43 Nr. 3 WEG a.F. Rz. 12 Der Wortlaut des § 43 Nr. 3 WEG a.F. wurde dahingehend geändert, dass nach "Rechte und Pflichten des Verwalters" der Passus "bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums" gestrichen wurden. Der Gesetzgeber hielt das für eine rein sprachliche Straffung.[12] Dies ist insoweit richtig, als es bei der weiten Ha...mehr

A. Zielsetzung Rz. 1 Grundlegend umgestaltet hat der Gesetzgeber die Regelungen zum Finanzwesen der Wohnungseigentümergemeinschaft, womit er zunächst eine klarere Fassung des Gesetzes beabsichtigt.[1] In den Vordergrund rückt er nun die Beschlüsse über Vorauszahlungen und Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen. Die bisher im Vordergrund stehenden Wirtschaftspläne und ...mehr

1. Online-Teilnahme an Eigentümerversammlungen Rz. 18 Nach der ursprünglichen gesetzlichen Konzeption war die Eigentümerversammlung eine Präsenzveranstaltung. Danach konnte der Wohnungseigentümer seine Rechte als Versammlungsteilnehmer nur dort wahrnehmen. Diese Präsenzpflicht lockert § 23 Abs. 1 S. 2 WEG, der erstmals die Möglichkeit einer "Teilnahme" an einem anderen Ort re...mehr

a) Sonstige Grundstücksflächen Rz. 7 Sämtliche sonstigen Flächen wie Terrassen, Gartenflächen, Liegewiesen können nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Wollte man an ihnen gleichwohl Teileigentum begründen, handelte es sich um eine unzulässige Eintragung in das Grundbuch. An diesen Flächen kann nur in der Weise Sondereigentum begründet werden, dass sie gemäß §...mehr

Rz. 11 Auf die Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer kann verzichtet werden, wenn der Beschluss durch eine gemäß § 48 Abs. 1 S. 1 i.V.m. §§ 7 Abs. 2 S. 1, 26 Abs. 4 WEG qualifizierte Niederschrift nachgewiesen wird.[6] Das kann einerseits durch eine vorhandene Niederschrift geschehen, die diesen Anforderungen genügt, weil sie etwa bereits seinerzeit zum Nachweis de...mehr

Rz. 5 Mit der Zuerkennung der Sondereigentumsfähigkeit von Stellplätzen selbst auf dem Grundstück werden die Sonderregelungen für Stellplätze in Gebäuden überflüssig.[4] Daher sind die Regelungen in § 3 Abs. 1 S. 2, Abs. 3 WEG nicht auf Stellplätze im Freien beschränkt.[5] Sie gelten daher auch für Stellplätze innerhalb des Gebäudes. Stellplätze sind unter der Voraussetzung ...mehr

Rz. 30 Über die bereits behandelten sachenrechtlichen Änderungen hinaus beschränkt sich das WEMoG auf punktuelle Veränderungen im Grundbuch- und Verfahrensrecht. Die erste betrifft die Eintragung von Beschlüssen. Nach § 19 GBO bedürfte auch die nunmehr partiell zulässige Eintragung von Beschlüssen[29] der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer in der Form des § 29 G...mehr

Rz. 10 Die schwer verständliche Vorschrift des § 25 Abs. 3 WEG a.F., die die Beschlussfähigkeit entgegen dem Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. nach Miteigentumsanteilen bemaß, wird ersatzlos gestrichen. Damit ist künftig jede Eigentümerversammlung beschlussfähig.[12] In der Konsequenz konnte die Regelung in § 25 Abs. 4 WEG a.F. über die Folgen der Beschlussunfähigkei...mehr

Rz. 62 Selbstverständlich bleibt der Verwalter nach der Erweiterung seiner Alleinentscheidungsbefugnisse erst recht zur Wahrung von Fristen und zur Abwendung von Rechtsnachteilen berechtigt und verpflichtet. Die ihm schon nach altem Recht aus § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 2 WEG a.F. zukommende Berechtigung und Verpflichtung, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonsti...mehr

Rz. 26 Die Ausführung von Beschlüssen, die allein die Benutzung des Sondereigentums regeln, geht ohne jeden Zweifel über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums hinaus, die nach § 18 Abs. 1 WEG allein der Wohnungseigentümergemeinschaft zukommt. Ihre Verwaltungszuständigkeit ließe sich allein mit einer Analogie zu § 18 Abs. 1 WEG begründen. Das setzt zunächst eine planwidri...mehr

Rz. 52 Zu den baulichen Veränderungen, deren Gestattung der einzelne Wohnungseigentümer verlangen kann, gehören ferner nach § 20 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 WEG Maßnahmen des Einbruchsschutzes. Dazu gehören ausweislich der Gesetzesmaterialien sämtliche Veränderungen, die geeignet sind, den Zutritt zu den einzelnen Wohnungen oder der Wohnanlage insgesamt "zu verhindern, zu erschweren o...mehr

Rz. 32 Ohne Sonderregelung wären nur Wohnungseigentümer als dinglich Berechtigte befugt, den Antrag auf Eintragung zu stellen. Dies wäre nicht recht mit der neuen Rolle der Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin der Verwaltung zu vereinbaren. Deshalb verleiht § 7 Abs. 2 S. 2 WEG auch ihr die Antragsberechtigung.mehr

Rz. 34 § 9a Abs. 1 S. 3 WEG regelt die Namensfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies erscheint ähnlich entbehrlich wie die Vorgängernorm, da die Namensfähigkeit Teil der Rechtsfähigkeit ist. Die sprachliche Neufassung, wonach die Gemeinschaft die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" bzw. "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Anga...mehr

Rz. 16 Ähnliche Probleme wie bei ordnungswidrigen Beschlussfassungen können sich im Zusammenhang mit Zustimmungen zu baulichen Veränderungen geben. Solange er einziger Eigentümer ist, hat mit dem teilenden Eigentümer in jedem Falle auch jeder beeinträchtigte Miteigentümer der baulichen Veränderung nach § 20 Abs. 3 WEG zugestimmt. Ob der begünstigte Miteigentümer die Gestattu...mehr

Rz. 44 Die sachenrechtlichen Voraussetzungen der Wohnungseigentümergemeinschaft fallen nicht automatisch weg, wenn sich alle Wohnungseigentumsrechte in einer Hand vereinigen. Deshalb werden die Wohnungseigentumsgrundbücher in diesen Fällen (wie nach früherem Recht) nur auf Antrag des Alleineigentümers geschlossen. Nur in diesem Fall findet auch die Wohnungseigentümergemeinsc...mehr

Rz. 16 Nach § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a.F. war die Zustimmung von Realgläubigern zur Begründung von Sondernutzungsrechten nicht erforderlich, wenn auch die zu ihren Gunsten belastete Einheit mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wurde. Mit der Aufhebung dieser Vorschrift wird ihre Zustimmung hierzu wieder erforderlich. Deshalb bestimmt § 48 Abs. 2 WEG, dass § 5 Abs. 4 S. 3 WEG a...mehr

Rz. 31 Für die Bezeichnung des Gegenstandes kann nun konsequenterweise gemäß § 7 Abs. 3 S. 1 WEG nicht nur auf die Eintragungsbewilligung, sondern auf die Niederschrift bzw. das Urteil im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG Bezug genommen werden. Lediglich für Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Haftung von Sonderrechtsnachfolgern genügt diese Bezugnahme nicht; die...mehr

Rz. 35 Einen Systemwechsel nimmt der Gesetzgeber bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums vor. Bislang war sie Sache der Eigentümerversammlung, die Beschlüsse fasste, die nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. der Verwalter durchzuführen hatte.[35] Diese Pflicht zur Beschlussdurchführung und zur ordnungsmäßigen Verwaltung allgemein verlagert der Gesetzgeber in § 18 Abs. ...mehr

Rz. 76 Die Verwaltung des Gemeinschaftsvermögens war bislang im Gesetz nicht und zumal nicht als Mindestaufgabe des Verwalters geregelt. In der Folge konnte der Verwalter jedenfalls in bestimmten Fällen wie der Verwaltung von Sondereigentum eine diesbezügliche Tätigkeit ablehnen bzw. von der Gewährung einer Sondervergütung abhängig machen. Dies dürfte nach neuem Recht nicht ...mehr

Rz. 33 Liegen keine Vereinbarungen oder Beschlüsse vor, darf jeder Wohnungseigentümer nur insoweit auf fremdes Sondereigentum einwirken, als er keinen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. So kann er etwa beim Aussteigen einen fremden Stellplatz betreten. Bei der Frage nach der Erheblichkeit der Einwirkung sind al...mehr

Rz. 153 Der Umbauwillige hat des Weiteren nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme anzukündigen. Damit ist der Umbauwillige nicht zu konkreten Terminsangaben verpflichtet, darf sich jedoch nicht auf pauschale Angaben wie "im Frühjahr" beschränken. Gleiches gilt für die Dauer der Arbeit...mehr

Rz. 17 § 25 Abs. 4 WEG wiederholt fast wortgleich § 25 Abs. 5 WEG a.F. Es ist dort lediglich bei den Ausschlusstatbeständen nicht mehr von der "Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümergegen ihn", sondern nur noch von einem Rechtsstreit gegen ihn die Rede. Damit will der Gesetzgeber den Wortlaut an die geänderten Verfahrensvorschriften anp...mehr

Rz. 23 Für Rechtsstreitigkeiten, die vor dem Inkrafttreten des WEMoG anhängig werden, gelten nach § 48 Abs. 5 WEG der III. Teil des Gesetzes, also die alten Verfahrensvorschriften, fort. Es kommt also allein darauf an, wann die Klage bei Gericht eingeht. Dies gibt dem Kläger tatsächlich ein Wahlrecht, was insbesondere in Beschlussklagen von Bedeutung sein kann. Denn für Besc...mehr

Rz. 42 Der Eintragungsbewilligung aller Wohnungseigentümer bedarf es nach § 7 Abs. 2 S. 1 WEG nicht, wenn der Beschluss durch eine Niederschrift nachgewiesen wird, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Diese Erleichterung wird zwar, da der Beschluss den Mehrheitswillen widerspiegelt, vorrangig bei Anträgen durch d...mehr

Rz. 3 Der Gesetzgeber begründet zwei Typen von Sondereigentum am Grundstück, das selbstständige und das unselbstständige. Ersteres kann alleine als eigene Einheit begründet werden. Der Gesetzestext macht dies (sehr zurückhaltend) in § 3 Abs. 1 S. 2 WEG deutlich, wonach Stellplätze als "Räume im Sinne des Satzes 1" gelten. An einzelnen Räumen kann aber Teileigentum begründet ...mehr

I. Duldungspflicht aus § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG 1. Regelungstechnik Rz. 28 § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG regelt die Duldungspflichten gegenüber den Miteigentümern durch einen Verweis auf § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Dies erscheint systematisch von vorneherein unglücklich, da in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG naturgemäß nur Maßnahmen der Gemeinschaft beschreibt, die der einzelne Wohnungseigentümer nicht...mehr

1. Systematische Neuorientierung Rz. 75 Der Gesetzgeber empfand die Aufteilung der Regelungen zu Mitgebrauch und sonstigen Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums in §§ 13 Abs. 2, 16 Abs. 1 WEG a.F. als unübersichtlich.[51] Das neue Recht verortet die Berechtigung zur Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums (§ 13 Abs. 2 WEG a.F.) nunmehr in § 16 Abs. 1 S. 3 WEG. Die Vorsch...mehr

1. Gerichtsstand der belegenen Sache Rz. 1 Die frühere, auf eine Zuständigkeit des Gerichts für Wohnungseigentumssachen beschränkte Regelung des § 43 WEG a.F. wurde im neuen § 43 Abs. 1 WEG um eine Gerichtsstandsregelung der Wohnungseigentümergemeinschaft ergänzt. Nach Auffassung des Gesetzgebers war unklar, ob sich diese nach dem Ort der Verwaltung oder nach dem Ort richtet,...mehr

1. Vereinfachte Definition Rz. 1 Eine bauliche Veränderung war nach früherer Definition eine nach Begründung einer (werdenden) Wohnungseigentümergemeinschaft vorgenommene, auf Dauer angelegte, gegenständliche Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums außerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung. Der Gesetzgeber hat die bauliche Veränderung...mehr

I. Regelungstechnik 1. Fragmentierung der Regelungen zur Erhaltung Rz. 56 Der Gesetzgeber hat die frühere Technik einer umfassenden Regelung der Instandhaltung und Instandsetzung von Sondereigentum, wie sie in § 14 Nr. 1 WEG a.F. enthalten war, zugunsten einer kleinteiligen Normierung einzelner Pflichten aufgegeben. So ist § 14 Nr. 1 WEG a.F. entfallen, der die umfassende Pfli...mehr

1. Neuerungen a) Anteil an "Früchten" Rz. 78 Im Grundsatz führt das neue Recht auch bei der Verteilung sonstiger Nutzungen die bestehende Rechtslage fort. Der Gesetzgeber beseitigte lediglich Unklarheiten beim Begriff den Begriff der Nutzungen, der bisweilen mit dem des Gebrauchs konkurrierte (z.B.: § 13 Abs. 1, 14 Nr. 2 WEG a.F.), und ersetzte ihn durch den der "Früchte". Gem...mehr

I. Keine rechtmäßige bauliche Veränderung ohne Beschluss 1. Ausgangssituation Rz. 6 Vor der WEG-Novelle 2007 herrschte weitgehende Übereinstimmung, dass ein Mehrheitsbeschluss zur Genehmigung einer baulichen Veränderung weder erforderlich noch hinreichend war, da es grundsätzlich (nur) der Zustimmung der beeinträchtigten Miteigentümer bedurfte.[5] Die WEG-Novelle 2007 sollte n...mehr

I. Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander (§ 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG) 1. Fortführung des alten Rechtes Rz. 7 Nach Bekunden der Gesetzesmaterialien will die neue Fassung der Zuständigkeitsvorschrift im Wesentlichen die Rechtspraxis nach früherem Recht fortsetzen.[6] Es bleibt also insbesondere bei der weiten Handhabung der Vorschrift. So erfasst § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG e...mehr

1. Einschränkungen Rz. 64 § 27 Abs. 2 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, die Befugnisse des Verwalters zu beschränken. Sie können sowohl im Einzelfall bestimmte Weisungen erteilen als auch generelle Restriktionen beschließen, das eigenständige Handeln des Verwalters etwa auf bestimmte Maßnahmen beschränken, andere gänzlich untersagen oder Wertgrenzen aufstellen. Ebens...mehr

1. Bedeutung der gesetzlichen Verbotstatbestände Rz. 34 Bauliche Veränderungen hat der Gesetzgeber in § 20 Abs. 4 WEG nur zwei Grenzen gesetzt: Sie darf die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten und keinen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligen. Die Tatbestände schließen sich nicht aus. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage kann zugleich einen...mehr

I. Über das zumutbare Maß hinausgehende Einwirkungen 1. Zweck der Norm Rz. 38 Nach früherem Recht (§ 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F.) hatte ein Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum durch Maßnahmen der Instandhaltung oder Instandsetzung beschädigt wurde, einen Anspruch auf Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens. Diese Regelung modifiziert die Novelle erheblich. Insbesond...mehr

I. Systematik 1. Verteilung von Kosten und Nutzungen Rz. 93 § 21 WEG regelt die Kostenverteilung und, soweit die Kosten nicht nach dem allgemeinen Schlüssel verteilt werden, der Kostenbeteiligung entsprechende Nutzungsbefugnisse der baulichen Veränderung. Sofern alle Wohnungseigentümer kraft Gesetzes (nämlich in den Fällen des § 21 Abs. 2 WEG) an den Kosten beteiligt werden, e...mehr

I. Vorbefassung der Eigentümerversammlung als Zulässigkeitsvoraussetzung Rz. 63 Nach bisherigem Recht ist die Vorbefassung der Eigentümerversammlung mit dem Beschlussantrag Voraussetzung für die Zulässigkeit der Beschlussersetzungsklage. Dies ist im neuen Recht nicht ausdrücklich normiert, ergibt sich jedoch aus allgemeinen Zulässigkeitserwägungen. Denn einer Klage nach § 44 ...mehr

a) Anteil nach dem Verhältnis des Wertes der Wohnungseigentumsrechte Rz. 40 Darüber hinaus übernahm der Gesetzgeber in § 11 Abs. 3 WEG erstaunlicherweise die schon 2007 überholte Regelung des § 17 WEG a.F. zur Auseinandersetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das neue Recht.[39] Danach spricht er den Wohnungseigentümern einen "Anteil (…) nach dem Verhältnis des Wertes ...mehr

1. Gesicherter Übertragungsanspruch a) Durch Auflassung gesicherter Erwerbsvertrag Rz. 18 Die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung entsprechen weitgehend denjenigen der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, sind aber nun in § 8 Abs. 3 WEG erstmals gesetzlich kodifiziert. Danach muss der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Übertragung von...mehr

I. Systematik 1. Regelungsinhalt a) Allgemeine Regelungen Rz. 17 §§ 44–46 WEG ersetzen die früheren Sonderregelungen der §§ 44, 45 und 47–50 WEG a.F. mit erheblichen Änderungen. Deren wichtigste ist die Änderung der Passivlegitimation in § 44 Abs. 2 S. 1 WEG, da nun nicht mehr die Wohnungseigentümer Gegner der Beschlussklägers sind, sondern die Wohnungseigentümergemeinschaft. H...mehr

I. Materielle Voraussetzungen der Entziehung 1. Generalklausel (§ 17 Abs. 1 WEG) a) Fortführung der Systematik des früheren Rechtes Rz. 73 Im Grundsatz führt das WEMoG die Systematik des früheren Rechtes fort, wonach die materiellen Voraussetzungen der Entziehung in einer Generalklausel (nunmehr § 17 Abs. 1 WEG) kodifiziert sind, die durch ein Regelbeispiel konkretisiert wird. ...mehr

1. Zahl der Beiratsmitglieder a) Ausgangssituation Rz. 81 Eine der wesentlichen Änderungen des neuen Rechtes zum Verwaltungsbeirat betrifft dessen personelle Stärke. Nach § 29 Abs. 1 S. 2 WEG a.F. bestand der Verwaltungsbeirat unabhängig von der Größe der Liegenschaft aus drei Wohnungseigentümern. Diese Vorgabe konnte zwar geändert werden, aber nur durch Gemeinschaftsordnung o...mehr