Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Das Gesetz selbst lässt offen, wer die Versammlungsniederschrift zu erstellen hat. Beschließen die Wohnungseigentümer nichts anderes oder besteht eine entgegenstehende Vereinbarung, ist der Versammlungsleiter zur Erstellung der Niederschrift verpflichtet. Versammlungsleiter ist wiederum in aller Regel der Verwalter. 2.1 Regelung durch Geschäftsordnungsbeschluss Selbst wenn der...mehr

3.1.1 Überblick Fehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig, die Eigentümerversammlung einzuberufen, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder subsidiär – nämlich dann, wenn, der Vorsitzende nicht handelt oder nicht handeln kann – sein Vertreter gem. § 24 Abs. 3 WEG die Versammlung einberufen. Der Verwaltungsbeirat als solcher besitzt kein Einberufungsrecht....mehr

Jeder Beschluss muss ordnungsmäßig sein. Verstößt ein Beschluss gegen eine gesetzliche Vorschrift, eine Vereinbarung oder einen Beschluss der Wohnungseigentümer oder ist er auf andere Weise nicht ordnungsmäßig, ist er nichtig. Die Nichtigkeit kann in einem Verfahren gem. § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG geltend gemacht werden.mehr

3.3.1 Allgemeines Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundet...mehr

Ein Verwaltungsbeirat kann sich nicht – haben die Wohnungseigentümer nichts anderes bestimmt – von einem Dritten für seine Funktionen vertreten lassen.[1]mehr

Insbesondere sind Regelungen zur Nutzungsüberlassung an Dritte sinnvoll. 3.3.2.3.1 Einschränkung der Nutzungsüberlassung Zwar ist jeder Wohnungseigentümer nach der Bestimmung des § 13 Abs. 1 WEG zur unbeschränkten Nutzung seiner Wohnung oder Teileigentumseinheit berechtigt. So können etwa Wohnungen auch an täglich wechselnde Feriengäste[1] oder Medizintouristen[2] vermietet we...mehr

3.1.2.1 Überblick Ist der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats im Einzelfall dazu aufgerufen, die Versammlung einzuberufen, ist eine ganze Reihe von Fragen zu bedenken. Er sollte zunächst überlegen, welche Gegenstände auf der Versammlung besprochen werden sollen. Diesen Gegenständen muss er einen "Namen" geben. In der Regel reicht eine Kurzbezeichnung. Im Anschluss oder paralle...mehr

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Die Wohnungseigentümer sind – anders als das bei dem Verwalter wegen § 26 Abs. 5 WEG möglich ist – berechtigt, die Verwaltungsbeiräte konkret oder abstrakt zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung bietet sich in der Regel allerdings nicht an und entspricht auch nicht praktischen Bedürfnissen.mehr

Überblick Der Beitrag stellt den Verwaltungsbeirat bzw. die Verwaltungsbeiräte als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vor. Daneben werden seine Organisation, seine Versammlungen und seine Beschlussfassungen beschrieben. Ferner werden die Rechte der Verwaltungsbeiräte im Verwaltungsbeirat, der fakultative Beiratsvertrag und Versicherungen für die Verwaltungsbeiräte...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und die Verwaltungsbeiräte sind befugt, einen Beiratsvertrag zu schließen. Ist dort ein Entgelt für die Verwaltungsbeiräte vereinbart, wird er als Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. v. § 675 BGB angesehen.[1] Hinweis Haftung Diese Vereinbarung hat Auswirkungen auf die Haftung. Nur wenn die Verwaltungsbeiräte unentgeltlich tätig sind, haben...mehr

Welcher der Verwaltungsbeiräte Vorsitzender und wer Stellvertreter ist, können und sollten die Wohnungseigentümer durch Beschluss bereits bei der Wahl der Verwaltungsbeiräte oder später bestimmen. Der Vorsitzende und sein Stellvertreter sind aus der Mitte des Verwaltungsbeirats zu wählen.[1] Fehlt es hieran, muss der Verwaltungsbeirat durch Mehrheitswahl selbst die Personen ...mehr

Der Beiratsvertrag mit einem Verwaltungsbeirat kann – ist nichts anderes vereinbart – jederzeit von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (vertreten wie beim Abschluss) oder dem jeweiligen Verwaltungsbeirat gekündigt werden. Wird ein Verwaltungsbeirat abberufen, liegt darin gegebenenfalls eine konkludente, indes noch auszuführende Kündigung des Beiratsvertrags mit ihm.[1] ...mehr

Die Verwaltungsbeiräte müssen formal prüfen, ob die Jahresabrechnung alle notwendigen Teile aufweist, wer sie erstellt hat und wann sie erstellt wurde. Checkliste: Formale Prüfung der Jahresabrechnungmehr

Den Ort, an dem der Verwaltungsbeirat zusammenkommt, bestimmt in der Regel der Vorsitzende oder sein Stellvertreter. Der Ort sollte nahe der Wohnungseigentumsanlage liegen. Als Versammlungsstätte kommt jede in Betracht, zum Beispiel die Wohnung des Vorsitzenden. Die Versammlungsstätte sollte "nicht öffentlich" sein, also gewähren, dass die Angelegenheiten der Wohnungseigentü...mehr

Einem Verwaltungsbeirat sind solche Aufwendungen zu ersetzen, die er den Umständen nach für erforderlich halten durfte. Erforderlich sind solche Aufwendungen, die er nach verständigem Ermessen bei Berücksichtigung aller Umstände als notwendig erachten darf. Aufwendungen müssen angemessen sein und in einem vernünftigen Verhältnis zu der Bedeutung des Geschäfts stehen. Beachtl...mehr

Die gesetzliche Regelung in § 288 Abs. 1 BGB sieht einen Verzugszinssatz von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz vor.[1] Vereinzelt wird zwar angenommen, dass auch noch ein Verzugszinssatz in Höhe von 20 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz geregelt werden kann. Dies dürfte aber auch durch Vereinbarung wegen der Gefahr der Sittenwidrigkeit nicht möglich sein. Der Verzug...mehr

Ist ein Nichtwohnungseigentümer Verwaltungsbeirat, ist er zur Versammlung der Wohnungseigentümer zu laden und hat dort ein Teilnahmerecht, soweit der Aufgabenbereich des Verwaltungsbeirats betroffen ist[1]. Wird ein Nichtwohnungseigentümerbeirat nicht geladen, soll die Nichtladung Beschlüsse allerdings nicht anfechtbar machen[2] – was inkonsequent ist. Streitigkeiten mit ein...mehr

Eine vollständige inhaltliche Prüfung der behaupteten Einnahmen und Ausgaben bestünde darin, dass sich die Verwaltungsbeiräte mit jeder Einnahme und Ausgabe befassen, also jeden Beleg prüfen, und sämtlichen Kontoeingängen und Kontoausgängen nachgehen. Nach der Rechtsprechung ist das zwar möglich. Ausreichend ist aber auch, wenn die Verwaltungsbeiräte "Stichproben" machen.[1]...mehr

Die beste Prüfung kann nicht sicherstellen, dass es im Einzelfall zu Manipulationen oder Unklarheiten kommt. Praxis-Beispiel Zahlungen im folgenden Wirtschaftsjahr Der Verwalter bezahlt eine im zu prüfenden Wirtschaftsjahr eingegangene Rechnung erst im nächsten Wirtschaftsjahr. Das "verfälscht" das Ergebnis des vorhergehenden Wirtschaftsjahres. Die Heizkosten werden von einer H...mehr

Jeder Verwaltungsbeirat hat das Recht, zu den Sitzungen des Verwaltungsbeirats geladen zu werden. An den Sitzungen darf es teilnehmen, Anträge stellen, reden und über Beschlussanträge abstimmen. Haben die Wohnungseigentümer nichts bestimmt, besitzt jeder Verwaltungsbeirat das Recht, zum Vorsitzenden oder Stellvertreter des Vorsitzenden gewählt zu werden. War ein Verwaltungsbe...mehr

Gem. § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG ist die Niederschrift über eine Versammlung – sofern nichts anderes vereinbart ist – unter anderem vom Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Sinn und Zweck dieser Unterschrift besteht darin, dass die Unterschreibenden mit ihrer Unterschrift die Verantwortung für die Richtigkeit der beurkundeten Tatsachen über...mehr

Ein Verwaltungsbeirat ist bis zu seinem Tod – das Amt ist nicht "vererblich"[1] – und damit grundsätzlich ohne zeitliche Begrenzung bestellt.[2] Dem Gesetz ist eine Begrenzung der Amtsdauer unbekannt. Die Wohnungseigentümer sind freilich – auch durch Beschluss – berechtigt, die Amtsdauer zu begrenzen und die Verwaltungsbeiräte beispielsweise – entsprechend der maximalen Best...mehr

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die der Gesetzgeber in § 31a Abs. 2 BGB übernommen hat – hat ein Verein unentgeltlich tätig gewordene Vereinsmitglieder grundsätzlich von der Haftung ganz oder teilweise freizustellen, wenn sich bei Durchführung satzungsmäßiger Aufgaben eine damit typischerweise verbundene Gefahr verwirklicht hat und dem Mitglied weder Vorsatz...mehr

Stets sollte das Führen der Beschluss-Sammlung auch für den Fall gesichert sein, dass ein Verwalter nicht oder nicht mehr bestellt ist. Das Gesetz sieht insoweit in § 24 Abs. 8 Satz 2 WEG vor, dass im Fall des Fehlens eines Verwalters den Versammlungsleiter die Pflicht zum Führen der Beschluss-Sammlung trifft, durch Beschluss aber auch eine andere Person hierzu bestimmt werd...mehr

Die Verwaltungsbeiräte haben den Verwalter zu unterstützen. Ob und inwieweit der Verwalter die Unterstützung bei der Durchführung seiner gesetzlichen und ihm von den Wohnungseigentümern anvertrauten Aufgaben nutzt, eine Hilfe sucht und diese auch annimmt, ist eine Frage des Einzelfalls. In einem Misstrauen der Verwaltungsbeiräte gegenüber dem Verwalter kann ein Grund für die...mehr

Beschlüsse und Urteilsformeln gerichtlicher Entscheidungen sind "unverzüglich" in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Im juristischen Kontext heißt "unverzüglich" nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB "ohne schuldhaftes Zögern", also sofort, es sei denn, der Verpflichtete ist aus von ihm nicht zu vertretenden Gründen daran gehindert, sofort tätig zu werden. Der Gesetzgeber geht in se...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zum Wirtschaftsplan Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zum Wirtschaftsplan Empfehlung des Verwaltungsbeirats zum Wirtschaftsplan _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat den Entwurf des Verwalters für den Wirtschaftsplan sowie die jeweiligen Einzelwirtschaftspläne _____ [Jahr] gep...mehr

Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets...mehr

Gebetshaus und Gemeindezentrum Durch die Nutzung einer Teileigentumseinheit, deren Zweckbestimmung mit "Supermarkt" festgelegt ist, als Gebetshaus und Gemeindezentrum muslimischen Glaubens kommt es bei Abwägung sämtlicher Umstände im Rahmen der typisierenden Betrachtung zu einer höheren Belastung der umliegenden Wohnungseigentümer als durch die Nutzung als Supermarkt.[1] Geträ...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es als Gremium immer nur einen Verwaltungsbeirat.[1] Auch in einer Mehrhausanlage ist es also nicht möglich, für z. B. jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat zu bestellen – was "Hausausschüsse" nicht ausschließt.[2] Hinweis Mehrhausanlage In einer Mehrhausanlage kann es sich anbieten, durch Vereinbarung zu bestimmen, dass jedes Gebäude eine...mehr

Den Wohnungseigentümern kommt eine umfassende Regelungskompetenz insbesondere mit Blick auf das Führen von Hunden im Bereich des Gemeinschaftseigentums zu. So kann im Einzelfall durchaus auch ein Beschluss über die Gestattung des leinenlosen Spielens mit einem Hund auf einer gemeinschaftlichen Rasenfläche ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen.[1] Dies allerdings auch nur, w...mehr

Der Verwaltungsbeirat kann über Unterlagen verfügen, z. B. Checklisten über die Abrechnung über den Wirtschaftsplan. Diese Unterlagen sind Verwaltungsunterlagen. Jeder Wohnungseigentümer hat daher das Recht, die Unterlagen einzusehen. Die Unterlagen des Verwaltungsbeirats können bei den Verwaltungsbeiräten oder beim Verwalter aufbewahrt werden. Werden sie vom Verwalter aufbe...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen eröffnet § 24 Abs. 7 Satz 5 und Satz 6 WEG die Möglichkeit, Eintragungen in der Beschluss-Sammlung zu löschen. Die Löschung bestimmter Eintragungen soll nach dem Willen des Gesetzgebers der Übersichtlichkeit der Beschluss-Sammlung dienen. Auch die Löschung muss entsprechend vermerkt werden, was § 24 Abs. 7 Satz 7 WEG verdeutlicht. "Kann-Vorsc...mehr

Bevor die Wohnungseigentümer über die Nachschüsse und die Anpassung der Vorschüsse beschließen, sollen die Verwaltungsbeiräte zur Jahresabrechnung Stellung nehmen. Muster: Beiratsempfehlung zur Jahresabrechnung Empfehlung des Verwaltungsbeirats zur Jahresabrechnung _____ [Jahr] Der Verwaltungsbeirat hat die Jahresabrechnung sowie die Einzelabrechnungen _____ [Jahr] stichproben...mehr

Jeder Versammlungsbeschluss bedarf entsprechend § 25 Abs. 1 WEG einer einfachen Mehrheit der Stimmen.[1] Eine Enthaltung gilt nicht als Nein-Stimme. Bei Stimmengleichheit ist anzunehmen, dass ein Beschlussantrag abgelehnt ist. Bei einem Beschluss außerhalb der Versammlung müssen entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG alle Verwaltungsbeiräte mit "Ja" stimmen. Die Wohnungseigentü...mehr

Stirbt eine zum Verwaltungsbeirat bestellte Person oder steht diese Person aus anderen Gründen nicht mehr als Verwaltungsbeirat zur Verfügung, besteht der Verwaltungsbeirat bis zu einer in der Regel nicht erzwingbaren Nachbestellung[1] nur noch aus den verbliebenen Mitgliedern[2] und ist weiterhin voll funktionsfähig.[3] Entsprechendes gilt, wenn alle Verwaltungsbeiräte bis a...mehr

Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung die Möglichkeit vorgesehen ist, auch Nichtwohnungseigentümer zu Verwaltungsbeiräten bestellen zu können, steht derartigen Beiräten im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung nur ein Teilnahmerecht zu, soweit ihr spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nehmen sie über diesen Bereic...mehr

Ballettstudio Die Nutzung von Räumen als "Ballettstudio" ist nicht gestattet, wenn die Teilungserklärung eine Nutzung als "Praxis" gestattet. Von dem Betrieb eines Ballettstudios gehen naturgemäß größere Beeinträchtigungen für die übrigen Wohnungseigentümer aus, als von einer Praxis. Dies gilt insbesondere für den Einsatz von Musikinstrumenten bzw. die Wiedergabe von Musik, d...mehr

Das Gesetz sieht in § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG eine Ladungsfrist von 3Wochen vor. Die Gemeinschaftsordnung kann auch eine großzügigere Regelung vorsehen, sodass die Wohnungseigentümer besser planen können. In Ferienzeiten sollte ohnehin mit längerer Frist geladen werden.[1]mehr

Ein Verwalter fehlt aus rechtlichen Gründen, wenn keiner bestellt wurde, die Amtszeit des ordentlich Bestellten abgelaufen ist[1], der alte Verwalter seine Bestellung aufgibt und sein Amt also niederlegt, der alte Verwalter wegen Todes, Abberufung oder einer auflösenden Bedingung seine Eigenschaft als Verwalter rechtlich verloren hat oder wenn der alte Verwalter geschäftsunfähig ...mehr

Die Entlastung der Verwaltungsbeiräte widerspricht einer ordnungsmäßigen Verwaltung und ist nach § 18 Abs. 2 WEG rechtswidrig, wenn Ansprüche gegen den Verwaltungsbeirat in Betracht kommen und kein Grund ersichtlich ist, auf diese Ansprüche zu verzichten. Dieser Fall ist insbesondere dann anzunehmen, wenn die von dem Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert wer...mehr

Die Wahl des Verwalters einer Wohnungseigentumsanlage in den Verwaltungsbeirat ist gem. § 134 BGB nichtig, auch wenn er Wohnungseigentümer ist. Zum Verwaltungsbeirat kann auch nicht der Alleingeschäftsführer einer mit der Verwaltung betrauten GmbH bestellt werden.[1] Schließlich ist – ist nichts anderes vereinbart – auch ein Nichtwohnungseigentümer ungeeignet, wenn auch sein...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Verwaltungsbeiräten einen entgeltlichen Vertrag geschlossen, haften die Verwaltungsbeiräte für Pflichtwidrigkeiten nach §§ 280 ff. BGB in Verbindung mit dem Beiratsvertrag. Hinweis Aufwendungspauschale Streitig ist, was bei einer Pauschale für Aufwendungen gilt. Zum Teil wird diese nicht als schädlich angesehen, wenn es sich ...mehr

Die Versammlungsniederschrift stellt eine Privaturkunde i. S. v. § 416 ZPO dar. Die Unterzeichnung des Protokolls beweist also nicht die Richtigkeit des Inhalts der Niederschrift, sondern lediglich, dass die Niederschrift von demjenigen stammt, der sie erstellt hat.[1] Keine Genehmigungsbeschlussfassung Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer die Niederschrift einer vor...mehr

Die Nutzung von Appartements in einer als Hotel betriebenen Wohnanlage durch Flüchtlinge beeinträchtigt nicht über das Maß hinaus, das bei einer Nutzung des Wohnungseigentums typischerweise zu erwarten ist. Auch einzelne Stornierungen von Feriengästen lassen keinen generellen Rückschluss in der Weise zu, dass sich die Beherbergung der Flüchtlinge auf die Vermietung der Hotel...mehr

Die Wohnungseigentümer können die Rechte und Pflichten der Verwaltungsbeiräte durch einen Beschluss nach § 27 Abs. 2 WEG erweitern. So ist es unter anderem vorstellbar, Aufgaben des Verwalters auf die Verwaltungsbeiräte zu übertragen, die Ausübung der Pflichten des Verwalters an ein Votum der Verwaltungsbeiräte zu knüpfen, anzuordnen, dass der Verwalter Verfügungen ab einer bes...mehr

In die Beschluss-Sammlung ist der Wortlaut aller Beschlüsse der Wohnungseigentümer, die in einer Wohnungseigentümerversammlung verkündet wurden, aufzunehmen. Unerheblich ist dabei, ob es sich um Beschlüsse handelt, die in einer ordentlichen oder in einer außerordentlichen Eigentümerversammlung gefasst worden sind. Selbstverständlich sind auch die aufgrund einer gesetzlichen ...mehr

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Im Laufe des Jahres werden von der Finanzverwaltung Änderungen im Umsatzsteuerrecht vorgenommen bzw. werden gesetzliche Regelungen oder Veränderungen aufgrund der Rechtsprechung umgesetzt. Häufig ergeben sich dabei Übergangs- oder Nichtbeanstandungsregelungen, die in der Praxis gerade im Zusammenhang mit einem Jahreswechsel zu beachten sind. Die Finanzverwaltung[1] hatte im l...mehr