Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Weist eine Hoffläche oder ein Gehweg unterschiedlich hohe Pflastersteine auf und besteht deshalb eine Stolper- bzw. Sturzgefahr, muss Abhilfe geschaffen werden.[1] Entsprechendes gilt, wenn gemeinschaftliche Wege von Dornenhecken begrenzt werden. Führen diese auch noch zum gemeinschaftlichen Kinderspielplatz und werden deshalb von Kindern frequentiert, sollte der Verwalter um...mehr

Ob Gartenteiche einzufrieden sind, soll sich nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls, nämlich nach Lage, Größe und Tiefe des Teichs richten.[1] Im Hinblick aber auf die Tatsache, dass gerade Kleinkinder nicht ertrinken, sondern ersticken, wenn sie in einen Teich fallen, wird diesseits stets eine Einfriedung empfohlen. Alternativ kann knapp unter der Wasseroberfläche eine...mehr

Gefährliche Einfriedung Allgemein sind an die Verkehrssicherungspflicht bei Kinderspielplätzen besonders hohe Anforderungen zu stellen.[1] Ist ein Spielplatz also etwa mit einem Stacheldraht oder mit einer Dornenhecke umzäunt, so hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass diese gefährliche Einfriedung beseitigt wird.[2] In derartigen Extremfällen ist der Verwalter verpflichtet, ...mehr

Haftungsrisiken wegen einer Verletzung von Verkehrssicherungspflichten sollte der Verwalter von Beginn seiner Tätigkeit an vorbeugen. Objektbegehung: Was Verwalter tun sollten Erstbegehung: Der Verwalter sollte zeitnah nach Übernahme einer neuen Verwaltung eine Objektbegehung durchführen, um den Zustand der Anlage und etwaige Gefahrenquellen zu ermitteln. Unabhängig von der F...mehr

Beseitigung von Gefahrenquellen Hat der Verwalter potenzielle Gefahrenbereiche erkannt, sollte er umgehend eine Wohnungseigentümerversammlung zwecks Beschlussfassung über Abhilfemaßnahmen einberufen. In aller Regel genügt der Verwalter seinen Pflichten zunächst, indem er etwaige Gefahrenquellen ermittelt und die Eigentümergemeinschaft hierüber unverzüglich in Kenntnis setzt. ...mehr

Betriebssicherheit von Aufzugsanlagen Seit dem Inkrafttreten der Betriebssicherheitsverordnung (BetrSichV) am 1.1.2015 gelten für Betreiber von Aufzugsanlagen strenge Regelungen. Zwar richtet sich die BetrSichV in erster Linie an Arbeitgeber. Da diese jedoch Regelungen für "Aufzugsanlagen im Sinne der Richtlinie 2014/33/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 26.2.20...mehr

Verkehrssicherungspflichten bestehen zunächst und grundsätzlich nur gegenüber "berechtigten" Besuchern der Wohnanlage samt gemeinschaftlichen Flächen. Der Einbrecher, der beim Abtransport des Diebesguts auf dem gemeinschaftlichen Gehweg infolge Eisglätte zu Sturz und Schaden kommt, kann sich nicht auf eine Verletzung der Verkehrssicherungspflicht der Eigentümergemeinschaft b...mehr

Gemäß § 60 Abs. 1 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) besteht grundsätzlich und für jeden die Verpflichtung, seine Abwasseranlagen nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik herzustellen, zu betreiben und zu unterhalten. Mit anderen Worten: Jede Abwasserleitung muss absolut dicht sein. Dies gilt auch für Abwasserleitungen auf privaten Grundstücken. Nach der weiteren Bestimmun...mehr

Die Kosten des Einbaus, des Betriebs und der Erhaltung des Treppenlifts hat der bauwillige Wohnungseigentümer zu tragen. Mehrere bauwillige Wohnungseigentümer haben die Kosten im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen. Praxis-Beispiel Einbau auf Initiative von 3 Eigentümern Der Treppenlifteinbau erfolgt auf Initiative von Wohnungseigentümer A, B und C. Kosten entstehen...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung den vorhandenen Treppenlift nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, diese neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen ...mehr

Begriff Ob es um die Zuordnung von Stellplätzen zu Sonder- oder Gemeinschaftseigentum, die Einräumung eines Sondernutzungsrechts, die Kostenverteilung, eigenmächtige bauliche Veränderungen oder lediglich um Gebrauchsregelungen geht, beim Thema "Stellplatz" kommt es häufig zu Streitigkeiten unter den Wohnungseigentümern. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung § 3 Abs. 1 Satz...mehr

Eine Änderung der dinglichen Zuordnung der Pkw-Abstellplätze betrifft den Kernbereich des Sondereigentums und ist daher der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung entzogen.[1] So also etwa in der Teilungserklärung die Kfz-Stellplätze bestimmten einzelnen Sondereigentumseinheiten zugeordnet sind, können diese nicht durch Beschluss anderen Sondereigentumseinheiten zugeor...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet werden. An Tiefgaragenstellplätzen konnte bereits seit einer kleinen WEG-Reform im Jahr 1973 Sondereigentum begründet werden. An Stellplätzen können auch Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer be...mehr

Die Wohnungseigentümer können mehrheitlich den Einbau eines Treppenlifts durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beschließen. Dies wird regelmäßig in Wohnanlagen der Fall sein, in denen überwiegend Senioren Wohnungseigentümer sind. Kostentragungsverpflichtet sind nach § 21 Abs. 1 WEG diejenigen Wohnungseigentümer, die für die Maßnahme gestimmt haben. Insoweit sind dann...mehr

Über die Durchführung der Baumaßnahme entscheiden die Wohnungseigentümer im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung ebenfalls durch Beschluss. Es bedarf dabei keiner gesonderten Beschlussfassung, vielmehr können "Ob" und "Wie" in einem Beschluss geregelt werden. Bezüglich des "Wie" können die Wohnungseigentümer zunächst entscheiden, ob die Maßnahme von der Gemeinschaft der Wohnungs...mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässig...mehr

Ebenso wie die Wohnungseigentümer wird auch der Verwalter durch die Trinkwasserverordnung in die Pflicht genommen. Die Sorge um den hygienisch einwandfreien Zustand des Trinkwassers in der Hausinstallation entsprechend den Anforderungen der Trinkwasserverordnung gehört zu den Aufgaben der technischen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, die dem Verwalter obliegen. Hin...mehr

So die technischen Voraussetzungen[1] eingehalten werden, wird der Einbau eines Treppenlifts wohl in aller Regel eine angemessene bauliche Veränderung darstellen. Folge ist, dass der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattungsbeschlussfassung hat, weil wiederum in aller Regel das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert ist. Kommt der Gestattungsbeschluss nich...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG verleiht die Bestimmung des § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Laden von E-Mobilen dient. Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die Anbringung einer sog. "Wallbox", also einer Ladestation an der Wand, sondern umfasst beispielsw...mehr

Sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung, also Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, bedürfen gemäß § 20 Abs. 1 WEG eines Vornahme- oder Gestattungsbeschlusses. Auch wenn Stellplätze im Sondereigentum stehen, bedarf es nach § 13 Abs. 2 WEG eines Gestattungsbeschlusses, wenn andere Wohnungseigentümer über das in § 14 WEG bestimmte...mehr

Häufiger Streitpunkt in Wohnungseigentumsanlagen ist die Kostenverteilung im Hinblick auf Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums, deren Nutzung nur einem Teil der Wohnungseigentümer möglich ist (vgl. Kostenverteilung des Aufzugbetriebs in einer Mehrhausanlage, in der nur ein Teil der Häuser über einen Aufzu...mehr

Ganz grundsätzlich können die Wohnungseigentümer über die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel mit einfacher Mehrheit beschließen. Ordnungsmäßiger Verwaltung können hier Eigentümerbeschlüsse über eine abweichende Kostenverteilung entsprechen, die den Kriter...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf Gestattung von angemessenen Maßnahmen der baulichen Veränderung, die der Barrierefreiheit dienen. Begehrt nun ein Wohnungseigentümer den Einbau eines Treppenlifts, muss er selbst oder die (Mit)Nutzer seiner Sondereigentumseinheit nicht etwa an einer Behinderung leiden, der Anspruch besteht unabh...mehr

Durch den Treppenlift wird das Erscheinungsbild des Treppenhauses verändert. Dies steht aber weder einer Vornahme- noch einer Gestattungsbeschlussfassung im Wege. Die Grenzen baulicher Veränderungen regelt § 20 Abs. 4 WEG. Hiernach darf die bauliche Veränderung weder zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage führen, noch einzelne Wohnungseigentümer gegenüber anderen...mehr

Ein Musterbeschluss könnte wie folgt formuliert werden: Praxis-Beispiel Musterbeschluss Treppenlifteinbau Zitat Wohnungseigentümer E begehrt die Gestattung des Einbaus eines Treppenlifts in das gemeinschaftliche Treppenhaus auf eigene Kosten. Durch entsprechenden von Wohnungseigentümer E geführten Nachweis, bestehen keine Bedenken bezüglich des Brandschutzes. Durch Bestätigung ...mehr

Der Umfang und die Häufigkeit der Untersuchungen bestimmen sich gemäß § 31 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 TrinkwV. Besteht in der Wohnungseigentümergemeinschaft eine Untersuchungspflicht, hat die Verwaltung das Trinkwasser mindestens alle 3 Jahre untersuchen zu lassen. Hinweis Betretungsrecht Gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG hat ein Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums zur ...mehr

Begriff Verfügt ein Haus über keinen Aufzug und sind Wohnungseigentümer gehbehindert, so fällt es ihnen häufig schwer, über die Treppe in ihre in den oberen Etagen gelegene Wohnung zu gelangen. Eigentümer, die auf einen Rollstuhl angewiesen sind, benötigen in solchen Situationen in der Regel fremde Hilfe, um ihre Wohnung verlassen zu können bzw. dorthin zurückzugelangen. Aus...mehr

Wer als Immobilieneigentümer sein Trinkwasser von einem Wasserwerk bezieht, kann sich darauf verlassen, dass hygienisch einwandfreies Wasser geliefert wird. Er ist jedoch für die gesundheitliche Beschaffenheit des Trinkwassers in seiner Hausinstallation verantwortlich, weil es dort durch chemische Verunreinigungen (Stichwort "Bleirohre") oder bakterielle Belastungen (Stichwor...mehr

Zusammenfassung Begriff Der Medienversorgung mittels Gemeinschaftsantenne, Parabolantenne und Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Das im Zuge des Inkrafttretens des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 geänderte WEG sieht im Übrigen zwar einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf G...mehr

Versorgt die Antenne mehrere Einheiten des Gebäudes und versorgt sie nicht auch Nachbargrundstücke, steht sie im Gemeinschaftseigentum. Betreibt ein Wohnungseigentümer eine Antennenanlage, die nicht nur der Versorgung der anderen Wohnungseigentümer dient, sondern weiterer Gebäude, die nicht zur Wohnanlage gehören, ist sie Sondereigentum. Versorgt die Antenne lediglich einen ...mehr

1.1 Bauliche Veränderung Versorgt die Antenne mehrere Einheiten des Gebäudes und versorgt sie nicht auch Nachbargrundstücke, steht sie im Gemeinschaftseigentum. Betreibt ein Wohnungseigentümer eine Antennenanlage, die nicht nur der Versorgung der anderen Wohnungseigentümer dient, sondern weiterer Gebäude, die nicht zur Wohnanlage gehören, ist sie Sondereigentum. Versorgt die ...mehr

3.1 Grundsätze Stets entspricht das Vorhandensein einer Antenne, so die Wohnanlage nicht an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist, ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer hat dann bei Nichtvorhandensein einer Antenne gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gerichtet auf Herstellung einer gemeinschaftlichen Antennenan...mehr

Stets entspricht das Vorhandensein einer Antenne, so die Wohnanlage nicht an das Breitbandkabelnetz angeschlossen ist, ordnungsmäßiger Verwaltung. Jeder Wohnungseigentümer hat dann bei Nichtvorhandensein einer Antenne gemäß § 18 Abs. 2 WEG einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, gerichtet auf Herstellung einer gemeinschaftlichen Antennenanlage. Dies hab...mehr

Selbst wenn ein Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung der Montage einer Antenne haben sollte, darf er diese nicht ohne entsprechenden Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümer eigenmächtig montieren. Bei der Auswahl zwischen mehreren Standorten steht den übrigen Wohnungseigentümern nämlich ein Mitbestimmungsrecht zu. Wird eine Antenne eigenmächtig errichtet, ist...mehr

Erfolgt die Medienversorgung über eine Gemeinschaftsantenne (DVB-T) und ist diese defekt, stellen entsprechende Reparaturarbeiten oder auch ein Austausch der Antenne gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG dar. Entsprechendes gilt für den gemeinschaftlichen Empfang über Parabolantenne. Ist im Übrigen kein Fernsehempfang möglich, weil weder eine Gemeinschaft...mehr

Im Übrigen sind im Rahmen der Beurteilung des Anspruchs auf Montage etwa einer Parabolantenne im Wege der praktischen Konkordanz die jeweils geschützten Grundrechte gegeneinander abzuwägen, sodass jedes von ihnen Wirklichkeit gewinnt.[1] Relevante Grundrechte sind hier zunächst der Schutz des Eigentums nach Art. 14 GG der übrigen Wohnungseigentümer einerseits und das Recht a...mehr

Begriff Der Medienversorgung mittels Gemeinschaftsantenne, Parabolantenne und Kabelfernsehen kommt angesichts der Vielfalt alternativer Medienangebote eine immer geringere Bedeutung zu. Das im Zuge des Inkrafttretens des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 geänderte WEG sieht im Übrigen zwar einen Anspruch der Wohnungseigentümer auf Gestattung besti...mehr

Vereinbarung grundsätzlich zulässig Eine Vereinbarung, gerichtet auf ein Verbot von Parabolantennen, ist grundsätzlich zulässig. Sie ist im Streitfall aber nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB inhaltlich zu überprüfen.[1] Sie kann unwirksam sein, wenn für ein Festhalten, insbesondere an einem generellen Verbot, ein berechtigtes Interesse fehlt. Achtung Rec...mehr

In Anlehnung an die Rechtsprechung[1] kann die Gemeinschaft folgende Bedingungen stellen: Die Parabolantenne ist an einem von der Gemeinschaft zu bestimmenden Ort, welcher für den Empfang der Satellitenprogramme tauglich ist, anzubringen. Der betreffende Eigentümer hat die Installation in baurechtlich zulässiger Weise von einem Fachmann ausführen zu lassen. Der betreffende Eige...mehr

Ob sich einzelne Wohnungseigentümer durch eine beschlossene Parabol- oder DVB-T-Antenne gestört fühlen, ist unerheblich. Grenzen baulicher Veränderungen setzt § 20 Abs. 4 WEG, wonach die baulichen Veränderungen die Wohnanlage nicht grundlegend umgestalten dürfen und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig gegenüber anderen Wohnungseigentümern benachteiligen dürfen. Beides...mehr

Das kommt darauf an, ob er selbst Vertragspartner des Kabelbetreibers ist oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im ersten Fall kann er seinen Vertrag gemäß § 230 Abs. 5 TKG ab dem 1.7.2024 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen. Im zweiten Fall können die Wohnungseigentümer einen Beschluss dahingehend initiieren, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer d...mehr

Auch wenn nach den Vorausführungen die Voraussetzungen für einen Anspruch erfüllt sind, darf der Wohnungseigentümer nicht eigenmächtig ohne Gestattungsbeschluss der übrigen Wohnungseigentümer die Antenne montieren. Zu berücksichtigen ist nämlich, dass es im Ermessen der Wohnungseigentümer liegt, wo und in welcher Art und Weise die Antenne anzubringen ist.mehr

Ja, insoweit gibt es keine Unterschiede zum ausländischen Wohnungseigentümer.mehr

Die Verteilung der Kosten zwischen den Wohnungseigentümern bleibt von der gesetzlichen Neuregelung unberührt. Die Kosten werden weiterhin nach dem jeweils geltenden Kostenverteilungsschlüssel unter den Wohnungseigentümern verteilt.mehr

Dies können die Wohnungseigentümer mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen nach § 20 Abs. 1 WEG beschließen. Stimmen der Maßnahme jedenfalls nicht mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen zu, die dabei mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, dann können in die Pflicht zur Tragung der Anschlusskosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 3 WEG nicht die...mehr

Im Fall verbotener Eigenmacht hat zwar jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Beseitigung der eigenmächtig montierten Antenne. Ausüben kann er diesen jedoch nicht. Der Anspruch wird vielmehr nach § 9a Abs. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt, weil ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt.mehr

Ein derartiger Anspruch kann bezüglich der grundrechtlich geschützten Religions- und Informationsfreiheit (Art. 4 und 5 GG) bestehen. Hierbei ist das Informationsinteresse des einzelnen Eigentümers gegen das Interesse der Gemeinschaft an einem unveränderten Erhalt des Gemeinschaftseigentums abzuwägen. Relevant kann dies insbesondere im Fall ausländischer Wohnungseigentümer w...mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Kündigung des Kabelversorgungsvertrags, dürfte ein weiterer Beschluss über das Abtrennen der Kabelempfangsanlage vom Allgemeinstrom aus Gründen der Treuwidrigkeit gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verstoßen. Notfalls ist ein Zwischenzähler zur Verbrauchsermittlung einzubauen. Hierbei ist allerdings zu beachten...mehr

Ein derartiger Anspruch dürfte aus keinem Rechtsgrund bestehen.mehr

Das war vor Inkrafttreten der Telekommunikationsrechts-Novelle am 1.12.2021 unproblematisch möglich. Nach § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können die Entgelte für den TV-Breitbandkabelanschluss nunmehr nur noch bis zum 30.6.2024 auf die Mieter umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass die Anlage vor dem 1.12.2021 errichtet wurde. Für Anlagen, die seit diesem Z...mehr