Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Grundsätzlich sollten Verwalter die Wohnungseigentümer auf die neue Rechtslage hinweisen. Jedenfalls sind einschlägige Beschlussinitiativen von Wohnungseigentümern ernst zu nehmen und zur Tagesordnung zu nehmen.mehr

Da die "Set-Top-Box" nur dem Empfang eines Eigentümers dient und letztlich auch im Bereich dessen Sondereigentums installiert wird, hat diese Kosten der betreffende Wohnungseigentümer alleine zu tragen. Die höchstrichterliche Rechtsprechung hat ausdrücklich bestätigt, dass sich entsprechende Zusatzkosten im Rahmen des Zumutbaren halten.mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen im Jahr 2021 eine ‹Sonderumlage› i. H. v. 45.000 EUR und eine Erhöhung der jährlichen Zuführung der Erhaltungsrücklage von 3.500 EUR auf 7.000 EUR. Dagegen geht Wohnungseigentümer K vor. Das AG weist die Anfechtungsklage ab. Die Berufung bleibt erfolglos. Das LG lässt die Revision nicht zu. Dagegen wendet sich K mit der Nichtzulassungsbesch...mehr

Wendet sich ein Wohnungseigentümer gegen die Erhöhung der Zuführung zur Erhaltungsrücklage, so ist seine Beschwer anhand von § 9 ZPO zu ermitteln.mehr

Problemüberblick Zum BGH kommt man nur, wenn die Revision zugelassen ist oder der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt. Beschwer Im Fall war vor allem fraglich, wie man die Beschwer in Bezug auf die Erhöhung der Zuführung zur Erhaltungsrücklage errechnet. K legte seiner Berechnung zugrunde, dass die festgesetzte Erhaltungsrücklage der Vo...mehr

Der BGH ist der Ansicht, die Nichtzulassungsbeschwerde sei unzulässig! Der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer übersteige nicht 20.000 EUR. Soweit sich K gegen die Sonderumlage wende, betrage die Beschwer 14.507,46 EUR. Dies sei auf der Grundlage von 3.223,88/10.000 Miteigentumsanteilen der auf K entfallende Anteil an der Sonderumlage, auf den es zur Beme...mehr

Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist der Berechnung der Absetzung für Abnutzung (AfA) zugrunde zu legen, sofern sie: zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde sowie keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint.[1] Sonstige Aufteilungsmetho...mehr

Begriff Die Gerichtskosten eines wohnungseigentumsrechtlichen Verfahrens richten sich nach dem Gerichtskostengesetz (GKG). Die Anwaltkosten richten sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG). Die Verfahrenskosten werden nach dem Prinzip des Obsiegens und Unterliegens im Rechtsstreit unter den Parteien verteilt. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die Verteilung de...mehr

Wesentlicher Grundsatz des zivilprozessualen Verfahrens ist, dass die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die maßgebliche Bestimmung des § 91 Abs. 1 ZPO bringt dabei zum Ausdruck, dass neben den Gerichtskosten insbesondere die dem Gegner erwachsenen notwendigen Kosten zu erstatten sind. Praxis-Beispiel Entfernung einer Parabolantenne Wohnungseigent...mehr

Nicht selten sind die Fälle, in denen sich im Laufe des Verfahrens der Rechtsstreit erledigt. Praxis-Beispiel Beispiel 1: Zahlung eines Hausgeldschuldners während des Verfahrens Im Laufe des Hausgeldverfahrens gegen den säumigen Wohnungseigentümer gleicht dieser sämtliche Rückstände einschließlich Zinsen aus. Praxis-Beispiel Beispiel 2: Entfernung der Parabolantenne im laufende...mehr

Klagt die Gemeinschaft selbst oder wird sie verklagt, ist die Finanzierung der entsprechenden Verfahrenskosten unproblematisch unter Einbeziehung sämtlicher Wohnungseigentümer aus den laufenden Hausgeldern möglich. So diese nicht ausreichen, hat der Verwalter auf die Beschlussfassung über eine entsprechende Sonderumlage hinzuwirken. Nach §§ 19 Abs. 1, 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ha...mehr

Soweit die Parteien im Rechtsstreit teilweise obsiegen bzw. unterliegen, sind gemäß § 92 Abs. 1 ZPO die Kosten gegeneinander aufzuheben oder verhältnismäßig zu teilen. Die Kostenaufhebung hat zur Folge, dass jede Partei die Gerichtskosten je zur Hälfte und ihre außergerichtlich entstandenen Auslagen voll zu tragen hat. Die Kostenaufhebung kommt stets dann in Betracht, wenn S...mehr

Dann sind Angaben zur Art, Fälligkeit und Höhe der geltend gemachten Forderungen erforderlich. Abb. 5: Nähere Angaben zu den Forderungen Wichtig Sorgfalt bei Antrag auf Mahnbescheid kurz vor Verjährungseintritt geboten Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes erfordert die zur Begründung der Hemmung der Verjährung nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB gebotene Individualisierung d...mehr

Begriff Nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG stellt die Aufstellung einer Hausordnung ein Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG kann der Verwalter eigenständig sämtliche Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung treffen, die von untergeordneter Bedeutung und nicht mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sind. Nach § 9b Abs. 1 WEG fungiert der Verwalter...mehr

Der Verwalter hat die Ausführung und Einhaltung der Hausordnung zu überwachen. Insoweit hat er insbesondere nachfolgende Pflichten zu erfüllen: Mitwirkung an der Erstellung einer Hausordnung in einer der ersten Versammlungen. Äußerst umstritten ist insoweit, ob der Verwalter durch Mehrheitsbeschluss zur Aufstellung einer Hausordnung ermächtigt werden kann. So wird beispielswei...mehr

Die Gemeinschaft kann auch nach § 1004 Abs. 1 BGB unmittelbar gegen den vermietenden Eigentümer vorgehen, sofern dessen Mieter gegen die Hausordnung verstößt. Der Wohnungseigentümer ist selbst Störer, ohne dass sich dies ausdrücklich aus dem Gesetz ergibt. Dies liegt vielmehr in der Natur der Sache. Die Gemeinschaft kann also gegen den Vermieter Unterlassungsansprüche im Fal...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 obliegt die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Nach § 9a Abs. 2 WEG übt sie die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte aus. Die Pflicht zur Einhaltung der Hausordnung besteht demnach gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigent...mehr

Leitsatz Ist ein bilanzierender Gewerbetreibender an einer Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt, hat er die anteilige Instandhaltungsrückstellung mit dem Betrag der geleisteten und noch nicht verbrauchten Einzahlungen zu bilanzieren. Die Instandhaltungsrückstellung vermittelt einen geldwerten Anspruch des Wohnungseigentümers auf Bezahlung von Aufwendungen. Ein eventuelle...mehr

Unabhängig davon, ob zwischen der Gemeinschaftsordnung und Hausordnung einerseits sowie dem Mietvertrag andererseits Übereinstimmung herrscht, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen störenden bzw. zerstörenden Mieter vorgehen. Der Mieter kann nämlich nicht mehr Rechte für sich beanspruchen als die einzelnen Eigentümer selbst haben. Ansprüche gegen den Mieter Gegen...mehr

Seit der WEG-Reform können die Wohnungseigentümer einzelnen Eigentümern per Mehrheitsbeschluss ermöglichen, online an (Präsenz-)Eigentümerversammlungen teilzunehmen. Die Möglichkeit, Eigentümerversammlungen vollständig online abzuhalten (digitale oder virtuelle Eigentümerversammlung), sieht das Gesetz bisher aber nicht vor. Dies soll sich nun ändern. Der Referentenentwurf sie...mehr

Eigentümerversammlungen sollen künftig vollständig online abgehalten werden können, wenn die Wohnungseigentümer dies beschließen. Das sieht ein Referentenentwurf aus dem Bundesjustizministerium vor.mehr

Ursprünglich sollte bereits im Laufe des Jahres 2022 eine gesetzliche Regelung für reine Online-Eigentümerversammlungen auf den Weg gebracht werden. Da der angekündigte Entwurf bis Anfang Dezember noch nicht vorlag, hatten sich 9 Immobilien- und Verwaltungsunternehmen in einem offenen Brief an Bundesjustizminister Marco Buschmann gewandt und sich nachdrücklich für reine Onli...mehr

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Den Willen der Gemeinschaft bilden die Wohnungseigentümer durch Beschluss oder Vereinbarung. Die Wohnungseigentümer sind in diesem Zusammenhang nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verpflichtet, für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des ge...mehr

Begriff Anlässlich eines Sturmschadens am Dach treten Feuchtigkeitsschäden im Sondereigentum der Dachgeschosswohnung auf – z. B. am Innenputz, ferner werden Möbel durch Feuchtigkeit beschädigt. In einem anderen Fall kommt es im Zuge von Sanierungsarbeiten an einem Balkon zu Schäden am Parkettboden im Wohnzimmer der dazu gehörigen Wohnung. In derartigen Fällen stellt sich für...mehr

Eine zivilrechtliche Haftung des Verwalters kommt allenfalls in Betracht, wenn bereits ein Schaden eingetreten ist und der Verwalter hierfür aufgrund eines schuldhaft begangenen Fehlers verantwortlich ist. Der Verwalter ist verpflichtet, Mängel festzustellen, bei festgestellten Mängeln die Wohnungseigentümer zu unterrichten und die Entscheidung der Wohnungseigentümer über da...mehr

Begriff Die Benutzung von Gebäuden darf nur insoweit erfolgen, dass eine Gefährdung für die öffentliche Sicherheit sowie Leib und Gesundheit der Bewohner weitestgehend ausgeschlossen ist. Dies ergibt sich aus den brandschutzrechtlichen Bestimmungen der jeweiligen Landesbauordnungen. Behördliche Sicherheitsbestimmungen können und dürfen von der Eigentümergemeinschaft nicht au...mehr

Die öffentlich-rechtlichen Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich des Zustands des Gemeinschaftseigentums sind gemeinschaftsbezogene Pflichten, die nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wahrzunehmen hat. Der Verwalter fungiert im Rahmen seiner gesetzlichen Vertretungsbefugnis nach § 9b Abs. 1 WEG als ihr Ausführungsorgan. Er kann also als Zustandss...mehr

Der Verwalter hat für die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums die erforderlichen Maßnahmen zu treffen.[1] Für das Außenverhältnis stellt § 9b Abs. 1 WEG klar, dass der Verwalter eine entsprechende Vertretungsmacht hat, um Maßnahmen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit Hinblick auf die hierzu erforderliche ordnungsmäßige Instandhaltung und Ins...mehr

Eine Gefährdungshaftung besteht nur dann, wenn sie von einer Vertragspartei aufgrund einer Vereinbarung übernommen wird oder sie gesetzlich vorgeschrieben ist. Eine vertragliche verschuldensunabhängige Haftung könnte zwar in eine Vereinbarung, z. B. in die Gemeinschaftsordnung aufgenommen werden. Von dieser Möglichkeit macht die Praxis jedoch regelmäßig keinen Gebrauch. Praxi...mehr

Die Pflicht zur Ausstattung der Wohnungen mit Rauchwarnmeldern besteht bei Neubauten in sämtlichen Bundesländern, in Bestandsgebäuden mit Ausnahme von Sachsen. In Sachsen ist allerdings eine Nachrüstpflicht für Bestandsbauten ab 2024 in Planung. Im Übrigen sind sämtliche Nachrüstpflichten zwischenzeitlich ausgelaufen. Vereinzelt kann es Fälle geben, in denen die Verpflichtun...mehr

Die Kosten für die Erhaltung des Brandschutzes der gemeinschaftlichen Einrichtungen und der damit notwendigerweise verbundenen Maßnahmen in den Sondereigentumseinheiten sind demnach auch dann nach dem allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu verteilen, wenn die Gemeinschaftsordnung daneben gesonderte Schlüssel für die Kost...mehr

Der WEG-Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Dies umfasst auch, die für eine ordnungsgemäße Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung, des geme...mehr

Die Grundbesitzerhaftpflicht regelt § 836 BGB. Danach haftet der Grundstückseigentümer für einen Schaden, wenn dieser durch den Einsturz eines Gebäudes oder eines anderen mit einem Grundstück verbundenen Werks oder durch die Ablösung von Teilen des Gebäudes verursacht wurde. Die Haftung ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Besitzer die zum Zweck der Abwendung der Gefahr im ...mehr

Wird das Sondereigentum im Zuge von Instandsetzungsarbeiten schuldhaft von dem durch die Gemeinschaft beauftragten Fachunternehmen beschädigt, so kommen Schadensersatzansprüche aus dem mit der Fachfirma geschlossenen Werkvertrag in Betracht. Voraussetzung ist, dass der Schaden am Sondereigentum des Wohnungseigentümers durch eine fehlerhafte Ausführung der Instandsetzungsmaßn...mehr

Aus den Landesbauordnungen der Länder folgt als Generalklausel: Gebäude dürfen nur insoweit benutzt werden, als eine Gefährdung der öffentlichen Sicherheit sowie von Leib und Gesundheit der Bewohner, vermieden wird. Bauliche Anlagen müssen so beschaffen sein, dass der Entstehung eines Brandes und der Ausbreitung von Rauch und Feuer vorgebeugt wird und bei einem Brand die Ret...mehr

Jedes Gebäude hat über mindestens einen gut passierbaren ersten Rettungsweg zu verfügen. Aber genau die gute Passierbarkeit wird durch eine verschlossene Tür, welche sich nur noch unter Zuhilfenahme eines Schlüssels öffnen lässt, in erheblichem Maße eingeschränkt. Vielmehr drohen sogar besondere Gefahren, wenn sich viele Personen in dem Gebäude aufhalten und im Notfall über k...mehr

Rz. 5 Nach § 12 des Grundsteuergesetzes vom 10.8.1951[1] galt eine allgemeine Steuermesszahl von 10 vom Tausend, die in §§ 28 bis 33 der Grundsteuer-Durchführungsverordnung (GrStDV) vom 29.1.1952[2] weiter abgestuft wurde. Für bebaute Grundstücke enthielt § 29 GrStDV eine sehr detaillierte Abstufung der Steuermesszahlen. Mit der Neufassung des Grundsteuergesetzes vom 7.8.1973...mehr

Ob einzelne Wohnungseigentümer gegen die Gemeinschaft einen Anspruch auf den Einbau von Wasseruhren und damit verbunden auf eine verbrauchsabhängige Verteilung der Kaltwasserkosten haben können, wird in einigen Fällen zu bejahen, in anderen zu verneinen sein. Hinweis Außergewöhnliche Umstände Ist jedenfalls durch Vereinbarung oder Beschluss ein Verteilungsschlüssel geregelt, k...mehr

Soweit also überwiegend keine Pflicht dazu besteht, die so genannten "Bestandsimmobilien" nachträglich mit Wasserzählern auszustatten, kann es im Interesse der Eigentümergemeinschaft sein, die Wohnanlage entsprechend nachzurüsten. Werden nämlich die Kaltwasserkosten verbrauchsunabhängig nach der Größe des jeweiligen Sondereigentums oder aber nach den Miteigentumsanteilen umg...mehr

Beim Einbau von Kaltwasserzählern handelt es sich dann nicht um eine bauliche Veränderung, wenn der Einbau der Zähler zur Umsetzung einer beschlossenen oder vereinbarten verbrauchsabhängigen Verteilung der Wasserkosten erfolgt. Dies ist eine zwingende und logische Konsequenz aus der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Können diese nämlich im Beschlussweg eine verbrauc...mehr

Zusammenfassung Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt das WEG in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 einen ge...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer angemessenen baulichen Veränderung, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass Anspruchsvoraussetzung nicht eine Behinderung ist. Auch der nicht behinderte Wohnungseigentümer hat einen entsprechenden Anspruch. Anspruch besteht ...mehr

Die für die Durchführung anfallenden Kosten sind nicht von der Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt, sondern ausschließlich von den Mitgliedern der Gemeinschaft zu tragen, die in deren Genuss kommen. Diese haben auch die Folgekosten, wie Betriebs- und Erhaltungskosten exklusiv zu tragen. Im Gegenzug dürfen auch nur sie die Einrichtung der Barrierefreiheit nutzen. Entsteht...mehr

Ob im Fall der Gestattung baulicher Veränderungen, die nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG der Barrierefreiheit dienen, im Gestattungsbeschluss die Leistung einer Rückbausicherheit durch den oder die bauwilligen Wohnungseigentümer geregelt werden kann, wird unterschiedlich beurteilt. Zu berücksichtigen ist jedenfalls, dass Maßnahmen der Barrierefreiheit gerade nicht das Vorlie...mehr

Begriff Nicht ausgeschlossen werden kann, dass ein behinderter Wohnungseigentümer zur Nutzung seines Eigentums darauf angewiesen ist, sowohl dieses als auch den Zugang zu ihm umzubauen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 regelt das WEG in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 einen gesetzlich normie...mehr

Bei der für einen behindertengerechten Umbau notwendigen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt eine bauliche Veränderung i. S. d. § 20 Abs. 1 WEG vor. Eine solche muss beschlossen werden, allerdings genügt ein einfacher Mehrheitsbeschluss. Zu solchen baulichen Veränderungen werden auch die für die Erleichterung von behinderten Personen bestimmten Maßnahmen, wie ...mehr

Da Dachterrassen lediglich bezüglich des Bodenbelags und der Innenflächen der Brüstungen Sondereigentum sein können, trifft die Erhaltungslast für sämtliche übrigen (konstruktiven) Bereiche die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Allerdings kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auch eine exklusive Kostenbelastung des Wohnungseigentümers geregelt werden. Praxis-Beis...mehr

Handelt es sich bei der Terrasse um Gemeinschaftseigentum bedürfen alle Maßnahmen, die über die Erhaltung der Terrasse hinausgehen eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG. Insoweit ist bedeutungslos, ob an der Fläche ein Sondernutzungsrecht besteht oder nicht. So bedarf insbesondere die Errichtung eines Wintergartens oder die Errichtung oder Erweiterung einer Terra...mehr

Erstreckt sich das Sondereigentum durch entsprechende Regelung in der Teilungserklärung nach § 3 Abs. 2 WEG auf die Terrassenfläche, obliegt die Erhaltung der Fläche dem Wohnungseigentümer auf seine Kosten. Ist dies nicht der Fall und steht die Terrassenfläche im Gemeinschaftseigentum, trifft die Erhaltungslast die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da in aller Regel an der...mehr

Begriff Abdingbare Vorschriften des WEG sind solche, deren Regelungen durch Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden können. So sieht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ausdrücklich vor, dass die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist. Die Wohnun...mehr