Wohnungseigentumsrecht

Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen verzögerter Instandsetzungsmaßnahmen scheidet aus, wenn der betroffene Wohnungseigentümer vorherige Beschlüsse, die die Instandsetzung zurückstellen, nicht angefochten hat.

Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sind wichtige Grundlage einer jeden Wohnungseigentümergemeinschaft.

Mittels einer Sonderumlage kann der Verwalter einen außerordentlichen Finanzbedarf einer Wohnungseigentümergemeinschaft decken.

Der erforderliche Schallschutz in einer Wohnungseigentumsanlage richtet sich grundsätzlich nach den Schutzwerten, die bei Errichtung des Gebäudes gültig waren. Es gibt keinen allgemeinen Anspruch darauf, dass ein vorhandener, die Mindestanforderungen überschreitender Trittschallschutz beibehalten wird.

Der werdende Wohnungseigentümer haftet beim Ersterwerb vom Bauträger bzw. teilenden Eigentümer allein für die Lasten der Wohnung, sobald er eine verfestigte Erwerbsposition erlangt hat. Der noch im Grundbuch eingetragene Veräußerer muss nicht mehr für die Lasten aufkommen.

Befindet sich außerhalb einer Wohnung ein Raum mit einem zusätzlichen WC, der der Wohnung zugeordnet ist, spricht dies nicht gegen die Abgeschlossenheit der Wohnung im Sinne von § 3 Abs. 2 WEG.

Der Verwaltungsbeirat ist ein freiwilliges Verwaltungsorgan einer WEG. Er soll den Verwalter unterstützen und kann ein wichtiges Bindeglied zwischen Eigentümern und Verwaltung darstellen.

Ein Umlaufbeschluss bietet den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, Beschlüsse auch außerhalb einer Eigentümerversammlung zu fassen.

Ein Ersatzzustellungsvertreter hat die Aufgabe, Zustellungen für die Wohnungseigentümer entgegenzunehmen, wenn der Verwalter hieran wegen einer Interessenkollision gehindert ist.

Die Heizkostenverordnung gilt auch für WEGs unmittelbar. Deshalb sind die Heizkosten in den Einzelabrechnungen zwingend nach Verbrauch zu verteilen. In die Gesamtabrechnung sind hingegen die tatsächlichen Zahlungen einzustellen. Für Abgrenzungen ist dort kein Raum.

Auch wenn ein wichtiger Grund für die Abberufung des Verwalters besteht, haben die Eigentümer einen Spielraum, ob sie den Verwalter tatsächlich abberufen.

Ein Wohnungseigentümer, der einer baulichen Maßnahme gem. § 22 Abs. 1 WEG nicht zustimmt, ist von den damit verbundenen Kosten befreit. Dabei kommt es nicht darauf an, ob seine Zustimmung erforderlich war oder nicht.

Ein Wohnungseigentümer ist nur dann wegen eines gegen ihn gerichteten Rechtsstreits vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn der Beschluss verfahrensrechtliche Maßnahmen betrifft. Inhaltliche Auswirkungen auf den Rechtsstreit genügen nicht für einen Stimmrechtsausschluss.

Bezeichnet das Amtsgericht einen Rechtsstreit als „Wohnungseigentumssache“, darf ein Rechtsanwalt allein hieraus nicht schließen, dass das zentrale WEG-Berufungsgericht für die Berufung zuständig ist.

Die einmonatige Klagefrist bei der Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer wird durch Zustellung an den Verwalter gewahrt. Namen und Anschriften der Eigentümer können im Berufungsverfahren nachgereicht werden.

Der Streitwert einer Klage gegen die Verwalterentlastung bestimmt sich nach der Höhe möglicher Ansprüche gegen den Verwalter und dem Wert, den die Vertrauensbekundung hat, die in der Entlastung liegt. Letzterer ist in der Regel mit 1.000 Euro zu veranschlagen.

Wird eine Anfechtungsklage den beklagten Wohnungseigentümern erst viele Monate nach der Eigentümerversammlung zugestellt, kann die einmonatige Klagefrist dennoch gewahrt sein. Verzögerungen bei Gericht gehen nicht zu Lasten des Klägers.

Ein Wohnungseigentümer, der mit Hausgeldzahlungen in Verzug ist, kann deswegen nicht von der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden. Ihm kann auch nicht das Stimmrecht entzogen werden.

Auch wenn das Gericht dem WEG-Verwalter die Prozesskosten nicht gemäß § 49 Abs. 2 WEG auferlegt, kann der Verwalter trotzdem zum Ersatz der Kosten verpflichtet sein.

Wollen die Mitglieder einer WEG den Umlageschlüssel für Betriebs- und Verwaltungskosten ändern, muss das transparent gestaltet werden. Es reicht nicht, einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan einfach den neuen Schlüssel zugrundezulegen. Rückwirkend kann der Umlageschlüssel in der Regel nicht geändert werden.

Tatsächliche und geschuldete Zahlungen der Wohnungseigentümer auf die Instandhaltungsrücklage sind in der Jahresabrechnung weder als Ausgabe noch als sonstige Kosten zu buchen. Das hat der BGH entschieden und damit eine weit verbreitete Abrechnungspraxis für unzulässig erklärt.

Die Vermietung einer Eigentumswohnung an täglich oder wöchentlich wechselnde Feriengäste ist eine zulässige Wohnnutzung, es sei denn, die Teilungsklärung bestimmt etwas anderes oder die Wohnungseigentümer haben etwas anderes vereinbart.

Entwarnung für Wohnungseigentümer: Sie haften für Wasserkosten einer WEG im Regelfall nur anteilig gemäß ihrem Miteigentumsanteil.