Die Kosten für die Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums bestreitet der WEG-Verwalter normalerweise aus den laufenden Hausgeldzahlungen. Größere Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen werden üblicherweise über die Instandhaltungsrücklage (hierzu: Deckert erklärt - Instandhaltungsrücklage) finanziert.
Neben diesen Wegen, die Gemeinschaft mit den nötigen Finanzmitteln auszustatten, steht noch das Instrument der Sonderumlage zur Verfügung. Wie der Name schon sagt, wird hierüber i. d. R. ein außerordentlicher Finanzbedarf der Gemeinschaft gedeckt. Hier sind Augenmaß und Erfahrung gefragt: Der Verwalter sollte nicht vorschnell zur Sonderumlage greifen, sich andererseits aber nicht scheuen, eine solche zu organisieren, wenn es erforderlich ist.
Die Erhebung einer Sonderumlage kommt vor allem in Betracht
- zur Finanzierung größerer Maßnahmen, die nicht oder nur teilweise über die Instandhaltungsrücklage finanziert werden
- zur Finanzierung größerer Anschaffungen
- bei mangelnder Liquidität, weil der Wirtschaftsplan zu knapp kalkuliert wurde
- bei Liquiditätsengpässen durch Hausgeldausfälle
- zum Ausgleich von Altverbindlichkeiten der WEG.
Beschluss über Sonderumlage
Über eine Sonderumlage entscheiden die Wohnungseigentümer durch Beschluss. Bei der Höhe der Sonderumlage hat der Verwalter ein weites Ermessen. Die Sonderumlage sollte so kalkuliert sein, dass der zusätzliche Finanzbedarf auch tatsächlich gedeckt ist.
Ist mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten, dass nicht alle Eigentümer die Sonderumlage bei Fälligkeit zahlen können, muss auch dies mit einkalkuliert werden. An einer Sonderumlage wegen Hausgeldausfällen ist so z. B. auch der säumige Eigentümer zu beteiligen, gleichzeitig aber dessen voraussichtlicher Ausfall bei der Bemessung zu berücksichtigen. Auch wenn mit weiteren Hausgeldausfällen zu rechnen ist, sollte dies in eine Liquiditätssonderumlage einkalkuliert werden.
(Mehr zur Höhe im Top-Thema Sonderumlage)
Verteilungsschlüssel und Fälligkeit der Sonderumlage
Zu einem Beschluss über eine Sonderumlage gehört neben dem Betrag auch die Angabe des Verteilungsschlüssels. Auch sollte ein ausdrücklicher Fälligkeitstermin genannt und mit beschlossen sein. Bei höheren Sonderumlagen zur Finanzierung größerer Maßnahmen kann auch eine Fälligkeit in Raten sinnvoll sein. Für die Sonderumlage haften die zum Zeitpunkt der Fälligkeit im Grundbuch eingetragenen Eigentümer. (Mehr zur Fälligkeit im Top-Thema Sonderumlage)
Verteilungsschlüssel ist grundsätzlich der gesetzliche (MEA) oder vereinbarte Verteilungsschlüssel. Im Einzelfall kann hiervon abgewichen werden, nämlich wenn gemäß § 16 Abs. 4 WEG für eine Maßnahme ein anderer Verteilungsschlüssel beschlossen wurde. Die Anforderungen an einen abweichenden Verteilungsschlüssel sind nach jüngster BGH-Rechtsprechung allerdings streng. Ein Beschluss über eine abweichende Kostenverteilung (und damit auch ein entsprechender Sonderumlagebeschluss) bedarf der doppelt qualifizierten Mehrheit der Wohnungseigentümer (Zustimmung von 3/4 aller Eigentümer sowie mehr als der Hälfte der Miteigentumsanteile). (Mehr zum Verteilungsschlüssel im Top-Thema Sonderumlage)
Lesen Sie auch:
BGH-Rechtsprechungsübersicht zum Wohnungseigentumsrecht
