Nachträgliche Anschaffungskosten durch beseitigte Nutzungsbeschränkungen

In seiner Entscheidung (BFH, Urteil v. 7.6.2018, IV R 37/15) hat der BFH seine Rechtsprechung bestätigt, dass der Aufwand, der aus der Beseitigung einer Nutzungsbeschränkung an einem Grundstück resultiert, zu nachträglichen Anschaffungskosten des Grundstücks führen kann.

Praxis-Hinweis: Steuerliche Auswirkung genau prüfen, bevor eine Maßnahme ausgeführt wird 

Der Entscheidung des BFH liegt ein etwas komplexer Sachverhalt zugrunde, der sich aber auf eine wesentliche Rechtsfrage reduzieren lässt:

Sind Zahlungen, die zur Beseitigung einer Nutzungsbeschränkung geleistet werden, sofort abzugsfähiger Aufwand oder als nachträgliche Anschaffungskosten zu aktivieren?

Das Urteil des BFH überrascht dabei nicht wirklich angesichts bereits in der Vergangenheit ergangener Urteile. Und in der Tat hat die Entscheidung einiges für sich, hier der Wegfall der Nutzungsbeschränkung, der zu einem erheblichen Wertzuwachs der Grundstücke geführt haben dürfte. Aus dem Sachverhalt ist nicht abschließend ersichtlich, ob man den Fall auch anders hätte gestalten können, um – wie in der Steuererklärung dargestellt – zu Aufwand zu gelangen. Die Entscheidung führt aber vor Augen, wie wichtig es ist, vor der Durchführung einer Maßnahme den gesamten Sachverhalt auf seine steuerlichen Auswirkungen hin zu prüfen. Dabei ist es oftmals sinnvoll, auch bereits zu einem frühen Zeitpunkt die Finanzverwaltung ins Boot zu holen.

Steuerlicher Abzug der Zahlungen für Verzicht auf Dienstbarkeit an die Gemeinde

Die Klägerin war eine in der Zwischenzeit aufgelöste GmbH & Co. KG, die ein Kieswerk betrieb und Baustoffe verkaufte. 1985 und 1986 erwarb die Klägerin zwei Grundstücke von der Stadt. In den Kaufverträgen verpflichtete sich die Klägerin, auf den Grundstücken keine Supermärkte oder ähnliche Geschäfte zu betreiben. Die Beschränkung wurde als beschränkte persönliche Dienstbarkeit ins Grundbuch eingetragen. 2002 wurden die Grundstücke unentgeltlich zu Buchwerten auf eine andere Gesellschaft übertragen. Diese bestellte 2005 für eine weitere Gesellschaft ein Erbbaurecht, laut dem Erbbaurechtsvertrag war diese Gesellschaft berechtigt auf den Grundstücken einen Supermarkt zu betreiben. Dies ließ sich allerdings erst umsetzen, nachdem die Gemeinde 2007 auf ihre Dienstbarkeit gegen Zahlung eines Entgelts  von insgesamt 40 TEUR verzichtete und diese aufgehoben wurde. Das Finanzamt sah in diesen Zahlungen nachträgliche Anschaffungskosten des Grund und Bodens und keinen sofort abzugsfähigen Aufwand. Der Einspruch gegen die Steuerfestsetzung blieb erfolglos, das Finanzgericht urteilte allerdings zu Gunsten der Klägerin. Es ließ jedoch die Revision zum BFH zu. 

BFH: Aufwendungen für das Beseitigen von rechtlichen Beschränkungen sind nachträgliche Anschaffungskosten

Der BFH hob auf die Revision des Finanzamts die Vorentscheidung des FG Baden-Württemberg auf und wies die Klage ab. Entgegen der Auffassung des FG kam der BFH zu der Ansicht, dass die Aufwendungen für den Wegfall der Nutzungsbeschränkung als nachträgliche Anschaffungskosten anzusehen sind. Anschaffungskosten sind die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Kommt es später allerdings zu einer wesentlichen Verbesserung des Vermögensgegenstandes und auch einer Werterhöhung, können nachträgliche Anschaffungskosten vorliegen. Werden demnach Aufwendungen getätigt, um rechtliche Beschränkungen zu beseitigen, liegen dabei regelmäßig nachträgliche Anschaffungskosten vor. Demnach war entgegen der Auffassung des FG kein sofort abzugsfähiger Aufwand gegeben.

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