Ästhetisches Interesse an Fassade ist mit 1.000 Euro zu bewerten

Hintergrund: Neue Farbe gefällt Eigentümer nicht

In einer Eigentümerversammlung hatten die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeischaft beschlossen, die Außenfassade des Gebäudes sowie deren Bestandteile dunkelgrau zu streichen. Bislang war die Fassade grün gestrichen. In einem Zweitbeschluss wurde die neue Farbwahl bestätigt.

Ein Wohnungseigentümer hat gegen den Zweitbeschluss Anfechtungsklage erhoben, soweit sich dieser auf den Sockelanstrich bezieht. Der Kostenanteil des Eigentümers am gesamten Neuanstrich beträgt 2.250 Euro.

Das Amtsgericht hat die Anfechtungsklage abgewiesen. Hiergegen hat der Anfechtungskläger Berufung eingelegt. Das Landgericht hat die Berufung als unzulässig verworfen, weil seine Beschwerde den erforderlichen Wert von 600 Euro nicht übersteige. Auf die Kosten eines Neuanstrichs komme es nicht an, weil dieser Wert nur für eine Rückbauverpflichtung maßgeblich sei. Es liege nahe, auf die Wertminderung des Gebäudes abzustellen; hierzu habe der Kläger aber nicht ausreichend vorgetragen. Dass eine unliebsame Farbwahl eine Wertminderung von mehr als 600 Euro zur Folge habe, sei nicht erkennbar.

Gegen die Entscheidung des Landgerichts hat der Eigentümer Rechtsbeschwerde eingelegt.

Entscheidung: Optisches Interesse hat eigenen Wert

Der BGH hebt die Entscheidung des Landgerichts auf und verweist die Sache dorthin zurück. Mit der Begründung des Landgerichts lässt sich eine Beschwerde von über 600 Euro nicht verneinen.

Bei Klagen, mit denen optische Veränderungen von Wohnanlagen rückgängig gemacht werden sollen, muss das klägerische Interesse anhand von Tatsachen geschätzt werden. Hierbei ist es zu eng, auf den möglichen Wertverlust einer Eigentumswohnung abzustellen, wenn es um eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage geht. Ein solcher Wertverlust lässt sich nämlich zahlenmäßig oft nicht begründen, insbesondere dann, wenn der Kläger eine gegenüber dem bisherigen Zustand neu- oder höherwertige Veränderung deshalb bekämpft, weil sie nicht seinem Geschmack entspricht.

Wendet sich ein Eigentümer gegen einen Beschluss über die Instandsetzung beziehungsweise Modernisierung des gemeinschaftlichen Eigentums, die von allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich finanziert wird, kann zunächst der auf den Kläger entfallende Kostenanteil als Hilfsmittel für die Schätzung des klägerischen Interesses dienen. Wenn der Kläger eine erhebliche optische Beeinträchtigung des gesamten Gebäudes moniert, ist neben dem Kostenanteil auch sein ideelles Interesse zu berücksichtigen. Dieses wird im Regelfall mit etwa 1.000 Euro zu bemessen sein. Dieser Wert ist dem Kostenanteil hinzuzurechnen. Sonst würde nämlich nicht ausreichend berücksichtigt, dass der ästhetischen Gestaltung des gesamten Gebäudes auch unabhängig von den damit verbundenen Kosten regelmäßig erhebliche Bedeutung beigemessen wird.

Die klägerische Beschwerde kann hier aber nicht ohne Weiteres mit dem Anteil des Eigentümers an den Kosten zuzüglich 1.000 Euro bemessen werden, weil sich die Anfechtungsklage nicht gegen die Maßnahme insgesamt richtet, sondern auf den Sockelanstrich beschränkt ist. Das Landgericht muss nun prüfen, welchen Flächenanteil der Sockelanstrich einnimmt, wie stark er den optischen Eindruck der gesamten Fassade prägt und warum sich der Eigentümer gerade insoweit gegen die Farbwahl wendet. Anhand dieser Erkenntnisse und der Vorgaben des BGH muss das Landgericht sodann ermitteln, ob eine Beschwer von 600 Euro überschritten ist.

(BGH, Beschluss v. 21.6.2018, V ZB 254/17)

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