Facility Management: Potenziale für die Wohnungswirtschaft

Wohnen muss bezahlbar, wirtschaftlich und ökologisch sein. Die hohen Baupreise und steigenden Finanzierungskosten sowie strenge Regeln beim Klimaschutz machen es Wohnungsunternehmen zunehmend schwer, diese Ziele zu erreichen. Vor allem die sozial orientierten Vermieter stoßen an ihre Grenzen.

Eine Studie der staatlichen Wohnungsbaugesellschaft Bayernheim in Zusammenarbeit mit dem Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) und dem Berufsverband der Real Estate und Facility Manager (RealFM) zeigt, dass in der Verwaltung und Bewirtschaftung des Immobilienportfolios noch große Chancen und Potenziale für die Unternehmen liegen.

Die Analyse des Status Quo zeigt, dass knapp zwei Drittel (60 Prozent) der im VdW Bayern organisierten Wohnungsgenossenschaften, kommunalen Wohnungsbaugesellschaften sowie kirchlichen und freien Wohnungsunternehmen (Gesamtbestand von mehr als 100.000 Wohneinheiten) keine Standards und Verfahren in der Bewirtschaftung und Verwaltung der Wohnimmobilien verfolgen. Die Hälfte der Unternehmen hat keine abschließend definierte Organisationsstruktur im Facility Management – und 77 Prozent nutzen bisher die Bestandsbewirtschaftung nicht oder nicht zwangsläufig zur Maximierung des Unternehmenserfolgs.

Facility Management: Potenziale für kommunale und genossenschaftliche Wohnungsunternehmen

Die Professionalisierung des Facility Managements in der sozial orientierten Wohnungswirtschaft kann helfen, die Herausforderungen der Zukunft zu bewältigen und dabei trotzdem den dringend benötigten bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen, heißt es in der Studie. Nachhaltige Kosteneinsparungen und Effizienzgewinne in der Bewirtschaftung ergeben sich demnach unter anderem in der Instandhaltung, im Management und im Medienverbrauch (Strom, Wasser, Gas). "Professionelles Facility Management bietet die passende Lösung", berichtet Ralph Büchele, Geschäftsführer der Bayernheim GmbH.

Zum einen könnten so Bestandsobjekte wirtschaftlicher und Neubauprojekte machbarer werden, was wiederum dämpfend auf steigende Warmmieten wirke, zum anderen würden strategische Anforderungen aus dem Umwelt- und Ressourcenschutz gezielt adressiert: ESG-Vorgaben etwa erfordern die Umsetzung und das Monitoring von ESG-Standards. "Die dafür notwendigen Objekt- und Verbrauchsdaten liefert ein professionelles Facility Management", lautet also ein Fazit der Studie. Dies sei ein wichtiger Hebel für das Image eines Unternehmens und zur Akzeptanzsteigerung für das geförderte Wohnen in der Öffentlichkeit, insbesondere bei Quartiersentwicklungen und Neubauprojekten.

Professionalisierung des Facility Managements im geförderten Wohnungsbau

Die Studienautoren haben fünf Maßnahmenpakete identifiziert, mit denen das Facility Management im geförderten Wohnungsbau weiterentwickelt werden kann:

1. Rückgriff auf etablierte Standards und Verfahren des Facility Managements: Die bereits am Markt etablierten Standards und Verfahren sollen genutzt und im Unternehmen eingeführt werden. Das schafft die Grundlage für marktkonforme Leistungsbeschreibungen, Vergleichbarkeit und reduziert die Komplexität in der Verwaltung.
2. Bündelung der Fremdvergaben mit dem Ziel der Reduzierung des Dienstleisterportfolios: Das Betreibermodell setzt zukünftig auf die stärkere Bündelung der Fremdleistungen und die Vergabe an leistungsstarke Dienstleistungsunternehmen. Dies ermöglicht den Steuerungsaufwand im Gebäude-Management zu reduzieren, Synergien zu nutzen und die Betriebs- und Medienkosten zu senken.
3. Entwicklung eines organisatorischen Rahmens: Das Facility Management wird umfassend in die bestehende Organisationsstruktur integriert werden. Ein auf die Unternehmensziele ausgerichtetes neues Betriebsmodell schafft dafür die Grundlage. Damit verbunden sind klar definierte Verantwortlichkeiten, Schnittstellen, Aufgaben und Zielsetzungen. Die erforderliche Personalentwicklung kann damit abgeleitet werden.
4. Schaffung einer zentralen Immobilien-Datenbank: Der Aufbau einer zentralen Datenbank für die Bewirtschaftung (CAFM-System) umfasst zukünftig sämtliche Objekt-, Nutzer- und Verbrauchsdaten. Damit verbunden ist auch die Integration eines Mieterportals, die Automatisierung im Störungsmanagement und die Digitalisierung von Prozessen in der Immobilienverwaltung und in der Berichterstattung.
5. Mieterzufriedenheit wird zum strategischen Ziel: In Quartieren mit einer ausgewogenen und zufriedenen Mieterstruktur sind deutlich weniger Streitigkeiten und Schadensfälle zu beobachten. Damit verbunden sind langfristiger Werterhalt und Qualität der Wohnungen und des gesamten Immobilienportfolios. Vom strategischen Mietermix bis zum Hausmeisterdienst werden geeignete Maßnahmen ergriffen.

Um die Potenziale zu heben, sei ein enger Schulterschluss der sozial orientierten Wohnungsunternehmen und der Facility Management Branche erforderlich, so die Studie: Die Wohnungswirtschaft muss sich der weiteren Professionalisierung der Verwaltung und Bewirtschaftung stellen und sich für neue Betriebskonzepte öffnen – und die Facility-Service-Dienstleister sind gefordert, branchenspezifisch angepasste Strategien, Leistungsbilder und Lösungsangebote anzubieten.

Die Verwaltung und Bewirtschaftung von Wohnimmobilien – technisch, infrastrukturell und kaufmännisch – ist Kernaufgabe des Facility Managements. Betrachtet wird der gesamte Lebenszyklus einer Immobilie von der Planung bis zum Abriss. Es ist verantwortlich für die Versorgung von Nutzern, Raum, Mitteln und Sicherheit und die bestmögliche Nutzung von raumtechnologischen Quellen.

Bayernheim-Studie "Facility Management"

Das könnte Sie auch interessieren:

Facility Manager wachsen – es wird munter konsolidiert

Digitales Facility Management: Mehrwert durch Kooperation

Krisenresilient: Facility Management auf (Wachstums-)Kurs

Effiziente Energieversorgung und Verwaltung dank PropTechs