Begründung, Übertragung und Entziehung von Sondernutzungsrechten

Begründung von Sondernutzungsrechten

Üblicherweise werden Sondernutzungsrechte bereits in der Teilungserklärung begründet. Ebenso können die Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte nachträglich begründen. Hierzu müssen sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer eine Vereinbarung treffen.

Grundsätzlich nicht möglich ist es, Sondernutzungsrechte per Mehrheitsbeschluss zu begründen. Hierzu haben die Eigentümer keine Beschlusskompetenz, sodass ein Beschluss dieses Inhalts nichtig wäre. Enthält allerdings die Teilungserklärung eine entsprechende Öffnungsklausel, kann auch mehrheitlich beschlossen werden, einem Eigentümer ein Sondernutzungsrecht einzuräumen.

Wirkung von Sondernutzungsrechten

Ein per Vereinbarung begründetes Sondernutzungsrecht wirkt zunächst nur unter den Eigentümern, die an der Vereinbarung beteiligt waren (sog. schuldrechtliche Wirkung). Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, ist der Erwerber an eine solche Vereinbarung nicht gebunden, d. h. ihm gegenüber entfaltet das Sondernutzungsrecht keine Wirkung.

Wird ein Sondernutzungsrecht allerdings als Inhalt des Sondereigentums ins Grundbuch eingetragen, wirkt es auch gegenüber Rechtsnachfolgern der Wohnungseigentümer (sog. dingliche Wirkung). Damit einem Sondernutzungsrecht diese dem Sondereigentum ähnliche Wirkung zukommt, sollte es daher im Grundbuch eingetragen werden.

Übertragung von Sondernutzungsrechten

Ein Sondernutzungsrecht kann nicht isoliert auf einen Dritten, der nicht Wohnungseigentümer ist, übertragen werden. Hier ist eine Übertragung nur möglich, wenn gleichzeitig das begünstigte Sondereigentum übertragen wird. Hingegen kann ein Sondernutzungsrecht grundsätzlich innerhalb der Eigentümergemeinschaft auf einen anderen Eigentümer übertragen werden.

Unabhängig hiervon kann ein Sondernutzungsberechtigter einem außenstehenden Dritten grundsätzlich gestatten, seine Sondernutzungsfläche zu nutzen. Er darf daher z. B. einen Stellplatz an einen Dritten vermieten. Das Sondernutzungsrecht kann aber auch so eingeschränkt sein, dass die Nutzung durch einen Dritten ausgeschlossen ist oder z. B. Erlöse aus einer Vermietung der Eigentümergemeinschaft zustehen.

Entziehung von Sondernutzungsrechten

Ebenso wie die Begründung ist auch die Entziehung eines Sondernutzungsrechts per Mehrheitsbeschluss grundsätzlich nicht möglich. Auch hier bedarf es einer Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer.

Zustimmung dinglich Berechtigter

Um ein Sondernutzungsrecht begründen, ändern, übertragen oder aufheben zu können, müssen die Grundpfandrechts- oder Reallastgläubiger zustimmen. Wird hingegen das zugunsten dieser Gläubiger belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden, bedarf es keiner Zustimmung.

Nächstes Kapitel:

Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten

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