Der WEG-Verwalter ist gehalten, Hausgeldrückstände von säumigen Eigentümern alsbald beizutreiben, damit er über die für die ordnungsgemäße Verwaltung erforderliche Liquidität verfügt. Wenn die Gemeinschaft gegen einen Hausgeldschuldner einen Titel erwirkt hat, stellt sich die Frage, welche Vollstreckungsmethode am ehesten Erfolg verspricht. Hier kommen die Vollstreckung in das bewegliche Vermögen (z. B. Pfändung von Hab und Gut des Schuldners, Pfändung von Forderungen, z. B. Gehaltspfändung) oder in das unbewegliche Vermögen (z. B. Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums) des Schuldners in Betracht. Zur Vollstreckung in das unbewegliche Vermögen zählt auch die Zwangsverwaltung.
Befriedigung aus den Erträgen
Bei der Zwangsverwaltung wird der Gläubiger nicht – wie etwa bei der Zwangsversteigerung – aus der Substanz des Vollstreckungsgegenstands befriedigt, sondern aus dessen Erträgen, wie z. B. Mieteinnahmen. Deshalb bietet sich die Zwangsverwaltung von Wohnungseigentum insbesondere dann an, wenn dieses vermietet ist und der Eigentümer dadurch Einnahmen erzielt.
Anordnung der Zwangsverwaltung
Die Zwangsverwaltung wird beim Amtsgericht – Vollstreckungsgericht beantragt. Mit der Anordnung der Zwangsverwaltung, die auch ins Grundbuch eingetragen wird, bestellt das Gericht einen Zwangsverwalter und die Wohnung wird beschlagnahmt. Auf den Zwangsverwalter geht die Verfügungsbefugnis über das Grundstück bzw. das Wohnungseigentum über, d. h. nur noch dieser darf die Mieten einziehen, Mietverträge abschließen oder kündigen etc. Die Eigentumslage bleibt hingegen unverändert.
Bewirtschaftung durch den Zwangsverwalter
Der Zwangsverwalter ist ermächtigt, sämtliche Handlungen vorzunehmen, die nötig sind, um die Wohnung in ihrem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu nutzen. So ist er verpflichtet, aus den Erträgen, die das Grundstück abwirft, vorab die laufenden Lasten desselben zu tragen, d. h., er muss die laufenden Hausgelder an die Gemeinschaft zahlen. Daneben bleibt der Eigentümer zur Zahlung verpflichtet. Wenn die Mieteinnahmen nicht für die laufenden Hausgelder ausreichen, kann er vom betreibenden Gläubiger entsprechende Vorschüsse verlangen.
Steht die Wohnung leer, muss der Zwangsverwalter versuchen, diese zu vermieten und hierdurch Einnahmen zu erzielen; ebenso gehört es zu den Aufgaben des Zwangsverwalters, eventuelle Mietrückstände einzutreiben oder säumigen Mietern bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen zu kündigen.
Die Überschüsse, die der Zwangsverwalter nach Abzug sämtlicher Kosten und Aufwendungen erwirtschaftet, stehen den Gläubigern zur Befriedigung ihrer Forderungen zur Verfügung.
Zwangsverwaltung und Eigentümerversammlung
Da der Zwangsverwalter umfassend die Aufgaben des Eigentümers wahrnimmt, ist er auch zu den Eigentümerversammlungen zu laden. Dort hat er ein Stimmrecht, wobei umstritten ist, wie weit dieses reicht. Nach einer Auffassung soll dieses unbeschränkt sein; nach einer restriktiveren Meinung soll das Stimmrecht auf Gegenstände wie Beschlüsse über Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, Verwalterwahl und ähnliches beschränkt sein. Ungeachtet dessen, wie weit man dem Zwangsverwalter das Stimmrecht zubilligt, sollte immer auch der Eigentümer der betroffenen Wohnung zur Versammlung geladen werden.
