Kinne/Schach/Bieber, BGB § 546a Entschädigung des Vermie ... / 5 Nutzungsentschädigung

Rz. 9

§ 546a Abs. 1 gibt die Nutzungsentschädigung im Rahmen eines gesetzlichen Schuldverhältnisses in Höhe der vereinbarten Miete. Aus der Formulierung "vereinbarte" ergibt sich, dass die Nutzungsentschädigung der Höhe nach, aber auch den Modalitäten nach wie bisher zu zahlen ist (BGH, Urteil v. 23.1.1974, VIII ZR 219/72, NJW 1974, 556). Die Nutzungsentschädigung umfasst auch die Betriebskosten, allerdings nur für Leistungen, die der Mieter auch tatsächlich in Anspruch nimmt. Schuldete der Mieter dafür Vorauszahlungen, so hat er diese bis zur Abrechnungsreife weiter zu entrichten (OLG Dresden, Urteil v. 19.10.2011, 13 U 1179/10, NZM 2012, 84), ist eine Nebenkostenpauschale vereinbart, so ist diese weiterhin geschuldet.

Hinweis

Umsatzsteuer

Der Mieter schuldet die vereinbarte Miete einschließlich Umsatzsteuer, wenn die Umsatzsteuerpflicht für die Miete vereinbart war und die Umsatzsteueroption für den Mietvertrag auch wirksam ausgeübt worden ist (BGH, Urteil v. 12.8.2009, XII ZR 76/08, NZM 2009, 71).

Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, eine Weitervermietung sei nur zu einer geringeren Miete möglich. Soweit eine Mietvereinbarung nichtig ist, ist die Entschädigung auf die höchstzulässige Miete beschränkt. Eine (monatliche) Vertragsstrafe gehört nicht zur vereinbarten Miete (LG Köln, Urteil v. 28.3.2019, 2 O 272/18, ZMR 2020, 123). Bei Veränderungen der Miethöhe im Verlauf der Vertragszeit ist die zur Zeit der Vertragsbeendigung geschuldete Miete maßgeblich (Schmidt-Futterer/Streyl, § 546a Rn. 55). Mieterhöhungen, die nicht schon in dem Mietvertrag angelegt waren, haben deshalb keinen Einfluss auf die Höhe der Nutzungsentschädigung, wie z. B. Mieterhöhungen gemäß §§ 558, 559, aber auch die Erhöhung der Kostenmiete bei preisgebundenem Wohnraum gemäß § 10 WoBindG (Schmidt-...