Der Vermieter von Wohnraum kann unter bestimmten Voraussetzungen vom Mieter verlangen, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Dabei muss der Vermieter eine Reihe von Vorgaben beachten. Wie unübersichtlich die Rechtslage manchmal ist, zeigt sich auch an der umfangreichen BGH-Rechtsprechung rund um die Mieterhöhung.
Einvernehmliche Mieterhöhung jederzeit möglich
Unabhängig von den gesetzlich eingeräumten Möglichkeiten können die Vertragsparteien jederzeit einvernehmlich eine Mieterhöhung vereinbaren. Hierin sind Vermieter und Mieter weitgehend frei. Die einvernehmliche Mieterhöhung ist nicht an die nachfolgend geschilderten Voraussetzungen gebunden.
Einvernehmliche Mieterhöhung: Muster
Modernisierungsmieterhöhung; gestiegene Betriebskosten
Neben der Möglichkeit, die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu erhöhen, kann der Vermieter nach Modernisierungsmaßnahmen eine erhöhte Miete verlangen. Wenn die Betriebskosten gestiegen sind, kann der Vermieter die Vorauszahlungen bzw. Betriebskostenpauschalen ebenfalls erhöhen.
Die häufigsten Fallen bei der Mieterhöhung
Bei der Mieterhöhung gibt es einige Fehler, die Vermieter immer wieder machen. Mit etwas Sorgfalt lassen sich diese Fehler vermeiden.
Die einjährige Wartefrist wird fehlerhaft berechnet.
Diesen Fehler findet man häufig, wenn Vertragsschluss und Mietbeginn nicht identisch sind. Wird der Mietvertrag z. B. am 5.2.2013 abgeschlossen und ist vereinbart, dass die Mietzeit am 1.4.2013 beginnt, so kann die erste Mieterhöhung erst mit Wirkung vom 1.7.2014 erfolgen. Dies ergibt sich aus der einjährigen Wartefrist und der dreimonatigen Zustimmungsfrist. Wird die Jahresfrist vom Vertragsschluss an berechnet, so ist die Erhöhungserklärung unwirksam.
Der Mieter wird nicht zur Zustimmung zur Mieterhöhung, sondern zur Zahlung der erhöhten Miete aufgefordert.
Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam. Das Gericht befasst sich schon gar nicht mit der neu verlangten Miete. Es wird also gar nicht geprüft, ob die "neue" Miete angemessen ist.
Im Mietvertrag ist ein Kündigungsausschluss für die Dauer von vier Jahren vereinbart. Der Vermieter erklärt die Mieterhöhung in Textform.
Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist formell wirksam. Es hat aber zur Folge, dass der Kündigungsausschluss gegenstandslos wird. Dies folgt aus § 550 BGB. Danach müssen wesentliche Vertragsänderungen schriftlich erfolgen. Wird die Schriftform nicht gewahrt, kann der Mieter nach dem ersten Vertragsjahr kündigen!
Der Vermieter fordert den Mieter zwar zur schriftlichen Zustimmung auf, gibt sich dann aber mit der Zahlung der erhöhten Miete zufrieden.
Möglicherweise kommt dadurch eine schlüssige Mieterhöhungsvereinbarung zustande. Der Vermieter sollte sich aber auf die damit verbundenen Unsicherheiten nicht einlassen. Außerdem ist zu bedenken, dass ein vereinbarter Kündigungsausschluss wegen § 550 BGB gegenstandslos wird (siehe oben).
Das Mieterhöhungsverlangen wird nur gegenüber einem von mehreren Mietern erklärt.
Dieser Fehler tritt häufig auf, wenn die Wohnung an ein Ehepaar vermietet ist und die bisherige Korrespondenz ausschließlich mit einer Person geführt wurde. Ebenfalls tritt dieser Fehler auf, wenn Eheleute getrennt leben und einer der Ehegatten die Wohnung verlassen hat. Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist unwirksam.
Die Mieterhöhungserklärung wird unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel begründet. Der Mietspiegel wird aber nicht beigefügt.
Eine solche Praxis ist riskant. Nach der Rechtsprechung des BGH reicht ist eine Bezugnahme nur aus, wenn der Mietspiegel allgemein zugänglich ist.
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