Frist und Mietspiegel bestimmen Mieterhöhung
Zunächst einmal muss der Vermieter zeitliche Vorgaben einhalten: Die bisherige Miete muss seit 15 Monaten unverändert fortbestanden haben. Die 15 Monate setzen sich aus einer einjährigen Wartefrist und einer dreimonatigen Zustimmungsfrist zusammen. Erhöhungen in kürzeren Zeitabständen sind unwirksam. Die Jahresfrist beginnt mit dem Zeitpunkt, zu dem die letzte Mieterhöhung wirksam geworden ist.
Mieterhöhungen nach §§ 559 bis 560 BGB (wegen Modernisierung bzw. Änderung von Betriebskosten) werden bei der Jahresfrist nicht mitgezählt. Das gilt auch dann, wenn sich die die Parteien in diesen Fällen auf eine freiwillige Erhöhung geeinigt haben.
Ortsübliche Vergleichsmiete
Dreh- und Angelpunkt jeder Mieterhöhung ist die ortsübliche Vergleichsmiete: Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung der Miete nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete kann
- durch einen Mietspiegel
- durch ein Sachverständigengutachten
- durch Angabe von mindestens drei Vergleichswohnungen
- durch eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
nachgewiesen werden.
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