Energetische Modernisierung hat künftig Vorfahrt und dem Vermieter werden dazu neue Rechte eingeräumt. Trotzdem muss er sich dabei weiter an Formalien halten und auf Bedürfnisse der Mieter Rücksicht nehmen.
Ankündigungspflichten
Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Durchführung einer energetischen Modernisierung werden für den Vermieter spürbar erleichtert. Die Bedingungen für die Einleitung solcher Maßnahmen durch den Vermieter haben sich allerdings nicht geändert. Nach wie vor muss dieser gemäß § 554 BGB drei Monate vor Beginn in Textform
- die Maßnahmen ankündigen,
- deren Art und Umfang darlegen,
- den voraussichtlichen Zeitraum benennen,
- Aussagen zu den voraussichtlichen Betriebskosten machen und
- den voraussichtlichen Mieterhöhungsbetrag beziffern.
Erleichterte Nachweispflichten
Eine wesentliche Erleichterung für den Vermieter folgt daraus, dass er zukünftig nicht mehr - wie bisher - den energetischen Effekt der Modernisierung durch ein teures Sachverständigengutachten beweisen muss. Es reicht aus, wenn er auf allgemein anerkannte Pauschwerte Bezug nimmt und hierdurch die Energieeinsparung darlegt, § 555 c Abs. 2 BGB. Entsprechende Pauschwerte finden sich in den „Regeln zur Datenaufnahme und Datenverwendung im Wohngebäudebestand“ des Bundesbauministeriums vom 30.07.2009 abrufbar auf dessen Internetseite.
Umlage unverändert
Wie bisher darf der Vermieter die Kosten der Modernisierung in Höhe von 11 % jährlich auf die Monatsmiete umlegen. Voraussetzung ist allerdings, dass die Maßnahmen einen Bezug zum Mieter aufweisen und nicht nur allgemeinen, energiepolitischen Zielen dienen, § 559 BGB. Nach wie vor müssen die Kosten nachvollziehbar errechnet, aufgeschlüsselt und dem Mieter nachgewiesen werden. Der Vermieter hat dem Mieter Einsicht in die Rechnungsunterlagen zu gewähren.
Duldungspflicht des Mieters ausgeweitet
Grundsätzlich ist der Mieter verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, § 554 Abs. 2 BGB. Nach wie vor wird ihm das außerordentliche Recht eingeräumt, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang des Modernisierungsverlangens folgt, die Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären, § 554 Abs. 3 BGB. Daneben hat er die Möglichkeit, gegen die Modernisierungsmaßnahme den Einwand zu erheben, dass diese für ihn eine persönliche Härte bedeutet. Aber nur dann, wenn die Maßnahme als solche für den Mieter unzumutbar ist, muss der Vermieter auf die Ausführung verzichten.
Bedeutet dagegen lediglich die zu erwartende Mieterhöhung eine außergewöhnliche Härte, so kann der Mieter die Modernisierungsmaßnahme nicht abwenden, möglicherweise aber die sich anschließende Mieterhöhung. In beiden Fällen ist die Härte, die die Maßnahme für den Mieter bedeutet, gegen die berechtigten Interessen des Vermieters abzuwägen. In beiden Fällen gilt die Ausschlussfrist von einem Monat, in welcher der Mieter den Härteeinwand erheben muss, es sei denn die tatsächliche Mieterhöhung liegt mehr als 10 % über dem angekündigten Erhöhungsbetrag.
Deutliche Einschränkung des Rechtes zu Mietminderung
Neu ist, dass der Mieter das Recht verliert, die Miete wegen einer Beeinträchtigung des Mietgebrauchs infolge der Durchführung der Modernisierungsmaßnahme zu mindern, beispielsweise bei übermäßiger Belästigung durch Baulärm und Bauschmutz. Dieser Ausschluss des Minderungsrechts ist allerdings auf die Dauer von 3 Monaten begrenzt, § 536 a Absatz 1a BGB.
Verfassungskonform?
Diese Regelung ist außerordentlich umstritten und wird insbesondere von den Mietervereinen vehement angegriffen. Verfassungsrechtler bezweifeln deren Verfassungsmäßigkeit, weil der Mieter gezwungen werde, den vollen Mietzins zu entrichten, obwohl er nicht die volle, vertraglich geschuldete Gegenleistung, nämlich den uneingeschränkten Gebrauch der Mietsache, erhalte. Dies wird als unzulässiger Eingriff in das verfassungsrechtlich geschützte Recht auf Wohnraum gewertet.
Praxistipp: Die schon bisher in der Rechtsprechung zugelassene Möglichkeit der Mietvertragsparteien, über Art, Umfang und mögliche Minderungsrechte im Hinblick auf eine Modernisierungsmaßnahme Vereinbarungen zu treffen, wurde durch Aufnahme von § 555 f BGB nunmehr ausdrücklich im Gesetz geregelt. Von dieser Möglichkeit sollten die Mietvertragsparteien zur Vermeidung von späteren Streitigkeiten möglichst umfassend Gebrauch machen.
