In der Regel übertragen Mietverträge die Kostentragungspflicht für Wärme und Warmwasser auf den Mieter. Die Wärmeerzeugung selbst erfolgt häufig über nicht dem neuesten Stand der Energietechnik entsprechende hauseigene zentrale Heizungsanlagen.
Lieferung von Energie als Dienstleistung
Bereits seit den 90er Jahren bieten vor allem mittelständische Heizungsbauunternehmen Vermietern die Lieferung von Energie an. Interessant für den Vermieter ist insbesondere die damit verbundene indirekte Auslagerung der Investitionen für eine Modernisierung der zentralen Heizungsanlage.
Der Lieferant oder „Contractor“ bietet eine energieeffiziente Wärmelieferung an und schafft durch lange Vertragslaufzeiten (10-15 Jahre) für den Vermieter die Möglichkeit, andernfalls erforderliche Investitionskosten auf diesen Zeitraum umzulegen. Durch Weiterverlagerung der Kosten auf den Mieter, ist der Vermieter letztlich von jeder Kostenbelastung frei.
Unklare Rechtslage zur Umlagefähigkeit der Kosten
Zur Umlagefähigkeit dieser Kosten existiert eine zum Teil widersprüchliche Rechtsprechung. Der BGH machte zunächst die Umlagefähigkeit von einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag abhängig (BGH, Urteil v. 06.04.2005, VIII ZR 54/04).
In einem späteren Urteil hat der gleiche Senat die Zulässigkeit der Abwälzung auf den Mieter unter der Voraussetzung bejaht, dass der Mietvertrag ausdrücklich auf die Betriebskostenverordnung (BV) Bezug nimmt (BGH, Urteil v. 27.06.2007, VIII ZR 202/06).
In der Praxis entstand eine große Unsicherheit hinsichtlich der Umlagefähigkeit dieser Kosten. Hier sah der Gesetzgeber daher ein Bedürfnis zur Klarstellung und zur Schaffung von Anreizen für eine energieeffizientere Wärmeversorgung.
Reform schafft Klarheit
Nach der Neuregelung in § 556 c BGB hat der Mieter die Kosten der Wärmelieferung als Betriebskosten grundsätzlich zu tragen, wenn der Vermieter von der hauseigenen Zentralversorgung auf eine gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten umstellt. Die Vorschrift bedeutet eine Erweiterung der Pflichten des Mieters über den vertraglich geregelten Pflichtenkreis hinaus. Gleichzeitig hat der Gesetzgeber den Mieter aber vor einer höheren Kostenbelastung geschützt. Gemäß § 556 c Abs. 1 BGB setzt die Kostentragungspflicht nämlich voraus, dass
- die Wärme mit verbesserter Effizienz geliefert wird und
- die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Versorgung nicht übersteigen.
- Die Ankündigung der Umstellung durch den Vermieter hat in Textform mindestens drei Monate vor der Umstellung zu erfolgen.
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Wärmelieferant sich auf die Verbesserung der Betriebsführung der bisherigen Anlage beschränken.
Umlage für „Contracting“ erst ab Juli 2013
Die Bundesregierung wird von der ihr im Gesetz erteilten Ermächtigung Gebrauch machen, durch Rechtsverordnung Vorschriften für Wärmelieferverträge zu erlassen. Hierdurch soll u. a. die bezweckte Effizienzverbesserung durch diese Form der Wärmelieferung rechtlich abgesichert werden. Hierzu benötigt die Regierung noch etwas Zeit. Deshalb wird die Neuregelung zum „Contracting“ erst zum 01.07 2013 in Kraft treten.
