Umsatzsteuerliche Einordnung von Vermietungsumsätzen im Rahmen der Flüchtlingsunterbringung

Umsätze aus der langfristigen Vermietung und Verpachtung von Grundstücken bleiben nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG umsatzsteuerfrei. Nicht befreit sind hingegen Umsätze aus der Vermietung von Wohn- und Schlafräumen, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG); diese Beherbergungsleistungen unterliegen aber dem ermäßigten Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG).

Mit Verfügung vom 21.3.2016 hat die OFD Frankfurt am Main dargestellt, wie Vermietungsaktivitäten im Bereich der Flüchtlingsunterbringung umsatzsteuerlich einzuordnen sind:

I. Langfristige (steuerfreie) Vermietung

Vermieter schließen mit der öffentlichen Hand bzw. mit den Betreibern von Gemeinschaftsunterkünften meist langfristige Mietverträge mit einer Laufzeit von mehr als 6 Monaten. Maßgeblich für die Frage, ob eine Vermietung sich als „langfristig“ oder „kurzfristig“ darstellt, ist die Laufzeit der Verträge und nicht die tatsächliche Aufenthaltsdauer der untergebrachten Personen in der vermieteten Unterkunft. Selbst wenn sich der Miet- oder Pachtzins nach der tatsächlichen Auslastung des Mietobjekts richtet, liegt keine kurzfristige Vermietung oder Verpachtung vor, sofern der Vertrag unbefristet oder über mehr als 6 Monate abgeschlossen wurde.

Sofern ausschließlich Wohnraum überlassen wird, sind die Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG steuerfrei.

Nebenleistungen folgen der Hauptleistung

Übliche Nebenleistungen, die ein Vermieter neben seiner eigentlichen steuerfreien Vermietungsleistung erbringt, können ebenfalls unter die Steuerfreiheit des § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG gefasst werden. Hierzu zählt die OFD

• die Bereitstellung von Bettwäsche und Mobiliar,
• die Reinigung des Gebäudes,
• die Bereitstellung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern (selbst wenn der Vermieter hierfür ein gesondertes Entgelt verlangt) und
• das Zurverfügungstellen von Hauspersonal und Hausmeistern.

Hinweis: Übliche Nebenleistungen folgen dem „Schicksal“ der Hauptleistung, sodass sich ihre Behandlung nach der umsatzsteuerlichen Beurteilung der Hauptleistung (hier: Vermietungsleistung) richtet.

Auch pauschale Abnutzungszuschläge, die ein Mieter zahlt, weil er die angemieteten Räume später nicht renovieren muss, sind nach der OFD-Verfügung wie die Vermietungsleistung zu besteuern.

Eigenständige Verpflegungsleistungen

Übernimmt ein Vermieter neben der Beherbergung auch die Verpflegung der untergebrachten Personen, ist hierin keine übliche (und ggf. steuerfreie) Nebenleistung zu sehen, sondern eine eigenständige Leistung, die mit dem Regelsteuersatz von 19 % zu versteuern ist.

Verträge besonderer Art

Sofern der Eigentümer eines Gebäudes neben den vorgenannten Nebenleistungen noch andere Leistungen erbringt, müssen die Finanzämter prüfen, ob ein Vertrag besonderer Art vorliegt.
Hinweis: Einen solchen Vertrag nimmt die ständige BFH-Rechtsprechung an, wenn die Gebrauchsüberlassung des Grundstücks gegenüber anderen wesentlicheren Leistungen zurücktritt und das Vertragsverhältnis ein einheitliches, unteilbares Ganzes darstellt. Die Steuerbefreiung für Vermietungsumsätze bleibt in diesem Fall verwehrt, der gesamte Leistungsaustausch unterliegt dann dem Regelsteuersatz von 19 %.

Die OFD weist darauf hin, dass solche „wesentlicheren Leistungen“ beispielsweise vorliegen können, wenn der Vermieter die soziale Betreuung der untergebrachten Personen übernimmt oder einen Sicherheitsdienst beauftragt.

Keine Option möglich

Allgemein können Vermieter nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung ihrer Vermietungsumsätze nach § 4 Nr. 12 UStG verzichten, wenn sie die Umsätze an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausführen.

Hinweise: Diese Option wird häufig genutzt, um ein Recht zum Vorsteuerabzug zu erlangen.
Bei Vermietungen im Bereich der Flüchtlingsunterbringung kann nach der OFD-Weisung aber regelmäßig nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, weil die Vermietung zumeist an die öffentliche Hand erfolgt und der Vermietungsumsatz somit mit dem hoheitlichen (nichtunternehmerischen) Bereich zusammenhängt.

II. Kurzfristige (steuerpflichtige) Vermietung

Sofern ein Vermieter kurzfristige Verträge mit seinem Mieter abgeschlossen hat, liegen hinsichtlich der Wohnraumüberlassung steuerpflichtige Beherbergungsleistungen vor, die dem ermäßigten Steuersatz von 7 % unterliegen (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Unter diesen ermäßigten Steuersatz können auch andere Leistungen gefasst werden, wenn sie unmittelbar der Beherbergung dienen (z.B. Überlassung von Mobiliar und anderen Einrichtungsgegenständen). Dies gilt selbst dann, wenn diese gegen gesondertes Entgelt erbracht werden.
Zusätzliche Dienstleistungen, die nicht unmittelbar der Vermietung dienen (z.B. Verpflegungsleistungen, Reinigung von Kleidung), müssen dahingegen mit dem Regelsteuersatz von 19 % versteuert werden, selbst wenn sie Nebenleistungen zur Beherbergung sind und mit dem Vermietungsentgelt abgegolten sind.

III. Rahmenverträge

Schließen Vermieter und öffentliche Hand lediglich einen Rahmenvertrag oder eine Belegungsvereinbarung ab, werden damit lediglich die Modalitäten einer möglichen Flüchtlingsunterbringung geregelt. Die Frage, ob eine begünstigte Vermietung i.S.d. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG vorliegt, richtet sich nach dem Unionsrecht. Danach setzt die Vermietung eines Grundstücks voraus, dass dem Mieter vom Vermieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, das Grundstück so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen (unabhängig von der gewählten Vertragsbezeichnung).

Der Rahmenvertrag an sich begründet noch kein umsatzsteuerliches Leistungsverhältnis, sondern legt nur die einheitlichen Bedingungen für noch abzuschließende Einzelmietverhältnisse zwischen dem Eigentümer und der öffentlichen Hand fest. Das jeweilige Einzelmietverhältnis wird erst begründet, wenn der Flüchtling durch Einweisung tatsächlich untergebracht wird. Dieser Einzelmietvertrag - der durch die jeweilige Einweisung möglicherweise nur mündlich oder konkludent zustande kommt - steht unter den Bedingungen des schriftlichen Rahmenvertrags und ist ein Vertrag zugunsten Dritter. Für die Beurteilung der Einzelmietverträge sind die Bestimmungen des Rahmenvertrags entscheidend. Die umsatzsteuerrechtliche Beurteilung richtet sich nach der späteren tatsächlichen Umsetzung der Vereinbarung.

Auch bei Rahmenverträgen muss zwischen einer kurzfristigen und einer langfristigen Vermietung unterschieden werden:

Langfristige Unterbringung

Erfolgt die Unterbringung für mehr als 6 Monate, liegt grundsätzlich eine steuerfreie Vermietung nach § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a) UStG vor (mit Prüfung von Nebenleistungen, Verträgen besonderer Art, siehe unter I.).

Kurzfristige Unterbringung

Bei einer Unterbringung von weniger als 6 Monaten ist der ermäßigte Umsatzsteuersatz für Beherbergungsleistungen (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG) anwendbar, wobei zusätzliche Dienstleistungen dem Regelsteuersatz unterliegen (siehe II.). Eine kurzfristige Unterbringung kann z.B. vorliegen, wenn eine Unterkunft nur zur vorübergehenden Unterbringung vorgesehen ist oder aufgrund anderer Umstände nur kurzfristig bewohnbar ist (z.B. wegen einer geplanten anderweitigen Nutzung oder saison-/wetterbedingt).

IV. Billigkeitsmaßnahmen

Für die Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in Zweckbetrieben steuerbegünstigter Körperschaften, in Einrichtungen von juristischen Personen des öffentlichen Rechts und in Wohnungen von Vermietungsgenossenschaften bzw. -vereinen haben die Finanzbehörden Billigkeitsmaßnahmen getroffen, die dem BMF-Schreiben vom 20.11.2014 (BStBl 2014 I S. 1613) entnommen werden können.

Hinsichtlich der Leistungen gemeinnütziger, mildtätiger oder kirchlicher Einrichtungen im Bereich der Flüchtlingshilfe verweist die OFD auf die Billigkeitsmaßnahmen aus dem BMF-Schreiben vom 9.2.2016 (BStBl 2016 I S. 223).

Fazit

Von zentraler umsatzsteuerlicher Bedeutung ist also, ob eine kurzfristige oder langfristige Vermietung vorliegt. Vermieter von Flüchtlingsunterkünften sollten zudem beachten, dass sie durch ein allzu umfassendes (und untrennbares) Leistungsbündel einen Vertrag besonderer Art begründen können, sodass sie mit ihrer Tätigkeit aus dem Anwendungsbereich der Steuerbefreiung für Vermietungsumsätze herausfallen.

OFD Frankfurt am Main, Verfügung v. 21.3.2016, S 7168 A - 15 - St 16

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