Option zur Umsatzsteuer bei späterer Absicht zur Errichtung eines Mietshauses

Ein Unternehmer kann einen Umsatz, der nach § 4 Nr. 12 UStG steuerfrei ist, als steuerpflichtigen Umsatz behandeln, wenn die Vermietung an einen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Der Leistungsempfänger muss das Grundstück ausschließlich für steuerpflichtige Umsätze verwenden, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.

Beispiel: Vermögensverwaltung

Die A-GmbH vermietet seit dem Kalenderjahr 2017 ein Grundstück an die B KG. Auf dem Grundstück befindet sich eine Lagerhalle sowie Freiflächen und Parkplätze, die die B KG für sein Unternehmen verwendet. Die B KG verwendet das Grundstück ausschließlich für steuerpflichtige Ausgangsumsätze. Der Mietvertrag wurden entsprechend gestaltet und die Umsatzsteuer offen ausgewiesen. Die A-GmbH macht die Vorsteuer aus der Anschaffung des Grundstücks geltend.

Im Januar 2019 einigten sich die A-GmbH und die B KG darauf, dass die Freifläche mit einem Mehrfamilienhaus bebaut wird. Die Vermietung der Wohnungen des Mehrfamilienhauses erfolgt durch die B KG an verschiedene Privatpersonen.

Verzicht auf die Steuerbefreiung

Die Option i. S. des § 9 Abs. 1 u. Abs. 2 Satz 1 UStG erfolgt, indem der leistende Unternehmer den Umsatz als steuerpflichtig behandelt. Sowohl die Erklärung der Option, als auch der Widerruf dieser Option ist nur bis zur formellen Bestandskraft der jeweiligen Jahressteuerfestsetzung zulässig.

Bei der Vermietung des Grundstücks an die B KG handelt es sich grundsätzlich um einen steuerfreien Umsatz. Da der Leistungsempfänger, die B KG, das angemietete Grundstück für die Ausübung der eigenen unternehmerischen Tätigkeit verwendet, konnte die A-GmbH im Kalenderjahr 2017 mit Abschluss des Mietvertrags in voller Höhe zur Steuerpflicht optieren.

Zeitpunkt der Korrektur nach § 15a Abs. 1 UStG

Ändern sich bei einem Grundstück, das nicht nur einmalig zur Ausführung von Umsätzen verwendet wird, innerhalb von 10 Jahren ab dem Zeitpunkt der erstmaligen Verwendung die für den ursprünglichen Vorsteuerabzug maßgebenden Verhältnisse, ist i. S. des § 15a Abs. 1 UStG für jedes Kalenderjahr der Änderung eine Berichtigung des Abzugs der auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten entfallenden Vorsteuerbeträge vorzunehmen.

Die Absicht der B KG, das Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt, hier ab dem Kalenderjahr 2019, teilweise zur Ausführung von steuerfreien Ausgangsumsätzen zu verwenden, steht der wirksamen Ausübung der Option durch die A-GmbH im Kalenderjahr 2017 und 2018 nicht entgegen. Das FG Münster hat mit Urteil v. 14.5.2020, 5 K 3624/19 U, entschieden, dass eine Auslegung des § 9 Abs. 1 u. Abs. 2 UStG dahingehend, dass im Falle der Vermietung der Verzicht auf die Steuerbefreiung voraussetzt, dass der Leistungsempfänger sowohl die Mietsache tatsächlich zur Ausübung vorsteuerunschädlicher Ausgangsumsätze verwendet, als auch die Absicht hegt, zukünftig keine vorsteuerschädlichen Umsätze auszuführen, weder im Wortlaut noch in der Systematik der Regelung Halt findet.

Der Leistungsempfänger, hier also die B KG muss die Vermietungsleistungen zur Ausführung von vorsteuerunschädlicher Umsätze verwenden oder zu mindestens die Absicht dafür haben. Der Gesetzgeber hat diesen Tatbestand mit einem "oder" versehen, wodurch das Finanzgericht ganz klar zu der Entscheidung kommt, dass im Kalenderjahr 2017 und 2018 die Option wirksam ausgeübt wurde. Vielmehr muss ab dem Kalenderjahr 2019 die Korrektur der Vorsteuer aus den Anschaffungskosten erfolgen, da sich ab Januar 2019 die maßgeblichen Verhältnisse geändert haben.