Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf eines Ferienhauses in Spanien

Das Besteuerungsrecht steht nach Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien 2011 beiden Staaten zu. Wer in der Vergangenheit eine spanische Immobilie mit Gewinn veräußert und dies dem deutschen Fiskus gegenüber nicht erklärt hat, dem kann Ärger drohen. Spanische Finanzbehörden und deutsche Finanzämter gewähren sich gegenseitig Amtshilfe. So können auch bisher verschwiegene Veräußerungsgeschäfte dem deutschen Fiskus bekannt werden.

Ausgangslage

Viele in Deutschland wohnhafte Eigentümer von Ferienhäusern oder Ferienwohnungen in Spanien haben sich von ihrer Immobilie wieder getrennt. Beim Verkauf einer in Spanien gelegenen Immobilie müssen die sog. Nichtresidenten, das sind Verkäufer, die in Spanien weder ihren Wohnsitz noch ihren gewöhnlichen Aufenthalt haben, 3 % des beurkundeten Kaufpreises abführen. Dieser steuerliche Rückbehalt - "Retencion" genannt - wird vom Kaufpreis einbehalten und muss vom Käufer an den spanischen Fiskus abgeführt werden. Mancher deutsche Verkäufer war in dem Irrglauben, dass damit die spanische Gewinnbesteuerung bereits abgedeckt war.

Doppelbesteuerungsabkommen mit Spanien

Nach Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien können Gewinne, die eine in Deutschland ansässige Person aus der Veräußerung unbeweglichen Vermögens nach Art. 5 erzielt, das in Spanien liegt, in Spanien besteuert werden. Der Steuersatz der spanischen Gewinnsteuer beträgt für alle Nichtresidenten einheitlich 21 % (in 2012 und 2013). Übersteigt die beim Verkauf entstehende Gewinnsteuer die zunächst abgeführte "Retencion", hat der Verkäufer innerhalb einer festgelegten Frist den Restbetrag an den spanischen Fiskus abzuführen.

Erzielte Veräußerungsgewinne von in Spanien gelegenen Ferienhäusern durch ihre in Deutschland wohnenden ehemaligen Eigentümer unterliegen unter den Voraussetzungen des § 23 EStG auch der deutschen Einkommensteuer.

Beispiel: Der Steuerpflichtige S verkauft in 2013 sein Ferienhaus auf Mallorca, das er im Jahr 2005 für 800.000 EUR erworben hatte, zu einem Preis von 1.000.000 EUR. Der Veräußerungsgewinn unterliegt der spanischen Gewinnsteuer. Da die Veräußerung innerhalb der Spekulationsfrist des § 23 EStG erfolgt ist, unterliegt der Veräußerungsgewinn auch der deutschen Einkommensteuer.

Die Doppelbesteuerung wird im Beispielsfall nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Nr. vii DBA-Spanien 2011 durch die Anrechnung der gezahlten spanischen Steuer auf die deutsche Steuer über die Anrechnung ausländischer Steuern vermieden. Angenommen der Steuerpflichtige S unterliegt mit seinem zu versteuernden Einkommen in Deutschland einem Steuersatz von 40 %, führt dies "unterm Strich" zu einer inländischen Besteuerung des mit dem Immobilienverkauf erzielten Veräußerungserlöses.

Hinweis: Keine Ausnahmeregelung für ein Ferienhaus

Ausgenommen von der Versteuerung nach § 23 EStG sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung und Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ferienwohnungen und Ferienhäuser, die nur zur vorübergehenden Beherbergung von Personen bestimmt sind, dienen aber nicht Wohnzwecken (R 7.2 Abs. 1 Satz 3 EStR). Eine selbst genutzte Ferienwohnung ist damit nicht nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG begünstigt.

Gegenseitige Amtshilfe

Nach Art. 26 Abs. 1 DBA Spanien leisten sich die spanischen und deutschen Finanzbehörden gegenseitige Amtshilfe bei der Erhebung von Steueransprüchen. Ist der Steueranspruch eines Vertragsstaates nach dem Recht des anderen Staates vollstreckbar und wird er von einer Person geschuldet, die zu diesem Zeitpunkt nach dem Recht dieses Staates die Erhebung nicht verhindern kann, wird dieser Steueranspruch auf Ersuchen der Behörde dieses Staates für die Zwecke der Erhebung von der  Behörde des anderen Vertragsstaates anerkannt. Der Steueranspruch wird vom anderen Staat nach dessen Rechtsvorschriften über die Vollstreckung und Erhebung seiner eigenen Steuern erhoben, als handele es sich bei dem Steueranspruch um einen des anderen Staates (Art 26 Abs. 3 DBA-Spanien 2011).

Die Vollstreckung einer evtl. noch bestehenden spanischen Steuerschuld aus der Veräußerung einer Immobilie in Spanien erfolgt demzufolge über die deutsche Finanzverwaltung durch das deutsche Wohnsitzfinanzamt. Dabei wird die Amtshilfe in Anspruch genommen, in deren Zusammenhang Auskünfte eingeholt und Dokumente und Bescheide zur Verfügung gestellt werden können. 

Hinweis: Nicht offen gelegte Veräußerungsgewinne

Nicht selten erfahren die deutschen Finanzbehörden im Wege der Amtshilfe erstmals von der veräußerten spanischen Immobilie. Sofern die Sachverhaltsaufklärung durch den inländischen Verkäufer nicht zum Ziel führt, hat das Wohnsitzfinanzamt das Recht, den Sachverhalt durch ein Auskunftsersuchen an die spanischen Finanzbehörden nach Maßgabe des Art. 26 DBA-Spanien  bzw. des EU-Amtshilfe-Gesetzes aufzuklären (vgl. § 93 Abs. 1 Satz 3 AO).

Dem deutschen Fiskus nicht erklärte Veräußerungsgewinne können den Tatbestand der Steuerhinterziehung nach § 370 AO erfüllen. Betroffene sollten daher vor Aufdeckung eines nicht erklärten Veräußerungsgewinns durch das deutsche Wohnsitzfinanzamt sorgfältig die Möglichkeit einer strafbefreienden Selbstanzeige nach § 371 AO prüfen.