VGA bei nicht kostendeckender Vermietung an GmbH-Gesellschafter-Geschäftsführer

Hintergrund

B ist Alleingesellschafter und Geschäftsführer einer GmbH. In 2007 erwarb die GmbH ein Einfamilienhausgrundstück. Ab 1.7.2007 vermietete sie dieses zu einer monatlichen ortsüblichen Miete (ohne Nebenkosten) an B und seine Lebensgefährtin. Als Betriebsausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung machte die GmbH für 2007 eine Heizungsreparatur und AfA auf das Gebäude geltend. Das FA nahm eine vGA an, weil die GmbH nur die ortsübliche Miete statt der Kostenmiete zuzüglich eines angemessenen Gewinnaufschlags verlangt habe. Das FA rechnete die Differenz zwischen der Kostenmiete (Kapitalverzinsung 4,5 %, Gebäude-Afa, Instandhaltung nach der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV -, Gewinnaufschlag 5 %) und der bisher angesetzten ortsüblichen Miete als vGA dem Einkommen der GmbH hinzu und erhöhte die KSt entsprechend. Die dagegen erhobene Klage mit der die GmbH über einen 30-Jahres-Zeitraum einen Totalgewinn aus der Vermietung dargelegte, wies das FG mit der Begründung zurück, die Frage eines Totalgewinns sei nicht entscheidend. 

Entscheidung

Der BFH bestätigt das FG und wies die Revision zurück. Verluste einer Kapitalgesellschaft sind vGA, wenn die Gesellschaft nicht aus eigenem Gewinnstreben, sondern zur Befriedigung privater Interessen der Gesellschafter handelt. Dabei ist im Rahmen eines Fremdvergleichs zu berücksichtigen, dass ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter nur dann bereit sein wird, die laufenden Aufwendungen für Ankauf, Ausbau und Unterhaltung eines Einfamilienhauses im privaten Interesse eines Gesellschafters zu tragen, wenn diese Aufwendungen der Gesellschaft in voller Höhe erstattet werden und sie zudem einen angemessenen Gewinnaufschlag erhält.

Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter würde sich aber nicht damit zufrieden geben, dass seine Investition in ferner Zukunft einen Gewinn abwirft. Denn für den Fremdvergleich ist die Lage im jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum entscheidend. Nicht entscheidend ist, ob die Tätigkeit rückschauend erfolgversprechend war oder nicht. Vorübergehende Verluste in einer Anlaufphase deuten zwar nicht auf eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht hin, wenn der Unternehmer auf sie mit betriebswirtschaftlich sinnvollen Maßnahmen reagiert.

Das bedeutet jedoch nicht, dass bei der Prüfung einer vGA generell die Grundsätze für die Einkünfteermittlung aus VuV gelten. Aus Sicht eines ordentlichen und gewissenhaften Geschäftsleiters kann es daher kein akzeptables Investitionsziel sein, eine Immobilie zu marktüblichen Bedingungen an den Gesellschafter zu vermieten, wenn Steuervorteile und ein künftiger Veräußerungsgewinn bei der Gesellschaft verbleiben. Denn ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter würde eine Vermietung zu nicht kostendeckenden Bedingungen nur dann ausnahmsweise in Betracht ziehen, wenn er bezogen auf den jeweils zu beurteilenden Veranlagungszeitraum bereits von der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite ausgehen kann (veranlagungszeitraumbezogene Betrachtung).

Anders als im Bereich VuV würde er sich dabei nicht schon mit der Erzielbarkeit eines Totalgewinns über einen gedachten Vermietungszeitraum von 30 Jahren zufrieden geben. Denn er würde in seine Kalkulation die Tatsache einbeziehen, dass er die zunächst über viele Jahre anfallenden Verluste ausgleichen müsste und bezogen auf die Eigen- oder Fremdmittel sogar eine negative Rendite (aufgrund fehlender Eigenkapitalverzinsung oder belastender Fremdkapitalzinsen) erzielen würde. Diese Grundsätze gelten uneingeschränkt und damit nicht nur für besonders aufwändig ausgestattete Einfamilienhäuser. Die Einschränkungen für den Bereich VuV (Kostenmiete nur bei besonders aufwändiger Ausstattung, BFH, Urteil v. 22.10.1993, IX R 35/92, BStBl 1995 II S. 98) gelten hier nicht.

Hinweis

Ein ordentlicher und gewissenhafter Geschäftsleiter wird bestrebt sein, den Gewinn der Kapitalgesellschaft zu maximieren. Er würde deshalb grundsätzlich kein Einfamilienhaus zur Weitervermietung anschaffen, wenn die Miete nicht die Kosten und einen angemessenen Gewinnaufschlag abdeckt. Die Kostenmiete bildet daher den unteren, die Marktmieten den oberen Rahmen, innerhalb dessen der angemessene Mietzins zu bestimmen ist. Der für die Feststellung der Einkünfteerzielungsabsicht im Bereich VuV angewandte Prognosezeitraum von 30 Jahren gilt daher bei dem hier anzustellenden Fremdvergleich nicht. Grundlage der Berechnung der Kostenmiete ist die II. BV. Wird geltend gemacht, die nicht kostendeckende Vermietung sei gleichwohl mit der Vorstellung der Erzielbarkeit einer angemessenen Rendite und damit aus betrieblichen Gründen vorgenommen worden, erfordert dies zumindest die Vorlage eines plausiblen wirtschaftlichen Konzepts. Mit dem Urteil v. 27.7.2016, I R 8/15, hat der BFH weitgehend inhaltsgleich entschieden. 

BFH, Urteil v. 27.7.2016, I R 12/15, veröffentlicht am 9.11.2016