Prozentuale Berücksichtigung von Schuldzinsen als Werbungskosten bei Umschuldung

Wird der frühere Kredit durch ein neues Darlehen ersetzt, ändert dies am Werbungskostenabzug nichts. Das FG Baden-Württemberg hat sich mit der Frage beschäftigt, ob sich am ursprünglichen Aufteilungsmaßstab etwas ändert, wenn Darlehen umgeschuldet werden, wovon aber zwei - aufgrund Selbstnutzung - nur anteilig dem vermieteten Teil zugeordnet werden konnten.

Fall FG Baden-Württemberg

A nahm drei Darlehen auf zum Erwerb eines Mehrfamilienhauses auf. Zwei Darlehen wurden dem Erwerb des vermieteten Teils und eins dem eigengenutzten Teil zugeordnet (Schuldzinsen wurden anhand dieser Zuordnung auch anerkannt). Zwei weitere Darlehen dienten notwendigen Sanierungs- und Renovierungsarbeiten an dem gesamten Gebäude. Der abzugsfähige Anteil der Schuldzinsen betrug 83,51 %. Nach knapp 10 Jahren löste A ein Darlehen welches ausschließlich dem vermieteten Teil diente und die gemischt veranlassten Darlehen durch ein Umschuldungsdarlehen i. H. v. 408.000 EUR ab. 288.000 EUR entfielen auf das Darlehen für den ausschließlich vermieteten Teil und 120.000 EUR auf die gemischt veranlassten Darlehen. Im Streitfahr wurden für das Umschuldungsdarlehen 13.230 EUR Schuldzinsen gezahlt.

Der Kläger setzte 12.588 EUR als Werbungskosten an. Das Verhältnis ermittelte er anhand der bisherigen Aufteilung und Zuordnung der Darlehen: 

• 288.000 EUR Darlehen vollständig vermieteter Teil / 408.000 EUR Gesamt = 70,58%
• 13.230 EUR Schuldzinsen x 70,58% = 9.337 EUR
• Rest 3.893 EUR x 83,51 % vermieteter Teil gemischt veranlasste Darlehen = 3.251 EUR
• Gesamt = 12.588 EUR

Finanzamt: Schädliche Vermengung der Darlehensmittel

Das Finanzamt berücksichtigte nur 83,51 % = 11.048 EUR und argumentierte wie folgt:

Diene ein Gebäude nicht nur der Erzielung von Mieteinahmen, sondern auch der nicht steuerbaren Selbstnutzung, und würden die Darlehensmittel nur teilweise für den vermieteten Teil verwendet, seien auch die Darlehenszinsen nur anteilig abziehbar. Zwar könne ein Darlehen mit steuerrechtlicher Wirkung gezielt einem bestimmten, ausschließlich der Einkünfteerzielung dienenden Gebäudeteil zugeordnet werden. Eine rein willentliche, rechnerische Zuordnung genüge dafür aber nicht. Die schädliche Vermengung der Darlehensmittel im Streitfall könne auch nicht mit Wirkung für die Zukunft geheilt werden, denn eine nachträgliche Zuordnung sei nicht möglich. Mit dem Anschlussdarlehen seien mehrere Darlehen getilgt worden, die teilweise auch privat veranlasst waren. Damit seien die Schuldzinsen insgesamt nur anteilig, nämlich soweit sie auf den vermieteten Teil entfielen, abzugsfähig. 

FG Baden-Württemberg folgt der Auffassung des Klägers

Das FG Baden-Württemberg (Urteil vom 29.10.2018, 10 K 1825/17) hat sich aber erfreulicherweise der Auffassung (und der Aufteilung) des Klägers angeschlossen.

Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der (nicht steuerbaren) Selbstnutzung, und werden Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, so sind auch die Darlehenszinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar. Da die Rechtsprechung des BFH zur Anerkennung von Schuldzinsen als Werbungskosten nicht allein auf den ursprünglichen, mit der Schuldaufnahme verfolgten Zweck abstellt, können auch auf ein Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen gezahlte Schuldzinsen dem Grunde nach durch die Einkünfteerzielung veranlasst sein. Wird der frühere Kredit durch ein neues Darlehen ersetzt, ändert dies am Werbungskostenabzug nichts.

Dies gilt nach Auffassung des FG auch, wenn verschiedene Darlehen, die teils privaten Zwecken, teils zur Einkünfteerzielung gedient haben, durch ein neues Darlehen abgelöst werden. Dieses neue Darlehen ist entsprechend den Anteilen der abgelösten (für private Zwecke und zur Einkünfteerzielung verwendeten) Darlehen aufzuteilen. Für die Abziehbarkeit von Schuldzinsen als Werbungskosten kommt es nämlich auf deren wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Einkunftsart im Zeitpunkt ihrer jeweiligen Entstehung an. Der Finanzierungszusammenhang der ursprünglichen Darlehen gehen somit bei der Ablösung durch ein Folgedarlehen nicht verloren.