Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Die wissenschaftliche Bedeutung eines Bauwerks als Begründung für seine Unterschutzstellung kennen alle Denkmalschutzgesetze. Diese Bedeutungskategorie wird aber nicht allzu häufig vorliegen. Wissenschaftliche Gründe erlauben die Annahme eines Kulturdenkmals dann, wenn durch Forschungen an einem Bauwerk der historische Kenntnisstand einer wissenschaftlichen Disziplin vertieft...mehr

Nachweis schwierig Häufig ist zweifelhaft, wann der Gläubiger "unbekannt"ist. Hierzu liegt bezüglich der Buchgrundpfandrechte umfangreiche Rechtsprechung bezüglich verschiedener Konstellationen vor. Schwieriger wird es jedoch beim Briefpfandrecht: Hier kommt es nicht (allein) auf den Nachweis der Erbfolge nach dem eingetragenen Gläubiger an, weil eine solche Hypothek nach §§ ...mehr

Ist die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsmäßigen Gebrauch durch den Mangel nur unerheblich gemindert, so ist die Minderungsbefugnis ausgeschlossen.[1] Als unerheblich ist ein Mangel insbesondere dann anzusehen, wenn er leicht erkennbar ist und schnell und mit geringen Kosten beseitigt werden kann, sodass die Geltendmachung einer Minderung gegen Treu und Glauben verstie...mehr

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Rz. 33 Das Arbeitsgericht entscheidet über den – hinreichend bestimmten – Antrag des Betriebsrats oder der im Betrieb vertretenen Gewerkschaft im Beschlussverfahren nach § 2a Abs. 1 Nr. 1 BetrVG, §§ 80 ff. ArbGG. Die Verfolgung der Ansprüche aus § 23 S. 3 BetrVG kann nach bisher h. M. nicht im Wege der Einstweiligen Verfügung erfolgen. Die Vollstreckung setze eine rechtskräf...mehr

Nicht alle Bundesländer haben das Fensterabwehrrecht gesetzlich geregelt. Als Orientierung kann Ihnen hier die folgende Übersicht dienen.mehr

Teilweise wird vertreten, dass der Vermieter eine den Vorgaben der EnEV entsprechende Heizungsanlage und Wärmedämmung schuldet, mit der weiteren Folge, dass der Mieter einen Erfüllungsanspruch aus § 535 Abs. 1 BGB auf Herstellung dieses Zustands hat.[1] Nach dieser Ansicht ist die Mietsache mangelhaft, wenn ihre Beschaffenheit von den Vorschriften der EnEV abweicht. Die ganz ...mehr

Betreibt der Mieter im Mietobjekt oder in der Wohnanlage Drogenhandel, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung.[1] Im Einzelfall kann es sogar ausreichen, dass der Mieter in der Wohnung Drogen lediglich aufbewahrt. Die Benutzung einer Mietwohnung als Umschlags- und Lagerplatz für umfangreich...mehr

Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, können Sie auch nicht so frei schalten und walten, wie Sie wollen. Dies folgt aus den gesetzlichen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zwar kann jeder Wohnungseigentümer nach § 13 Abs. 1 WEG mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren. Dieser Grundsatz wird aber mit Rücksicht auf das notwendige Zusammenleben in einer Hausgemein...mehr

Antrag direkt bei KfW-Bank Die Antragstellung erfolgt mit dem Antragsformular 600 00 0166 direkt bei der KfW-Bank in Berlin. Zusätzlich sind folgende Unterlagen beizufügen: Bestätigung zum Antrag (600 00 2300) die unter Punkt 2.8 genannten Unterlagen Gemeindeverbände legen zusätzlich vor: den vollständigen Wortlaut der aktuellen Verbandssatzung und die Veröffentlichung der Verba...mehr

Für das Messen der Grenzabstände von Sträuchern gibt es Unterschiede in den Nachbarrechtsgesetzen. Diese Unterschiede beinhalten aber im Grunde genommen nur 2 Varianten. Variante 1 Nach Variante 1 wird der Abstand von der Mitte des Strauchs, wo er aus dem Boden tritt, bis zur Grenze gemessen. Für diese Lösung haben sich Berlin, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rhein...mehr

Eine Bodenerhöhung darf nur so vorgenommen werden, dass Schädigungen von Nachbargrundstücken nach menschlicher Voraussicht ausgeschlossen sind. Bei der Frage, welchen Schäden auf Nachbargrundstücken vorgebeugt werden soll, sind die Ländervorschriften uneinheitlich. Weite Fassung Für eine weite Fassung haben sich Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, das Saarlan...mehr

In die sonstigen Verträge zwischen dem Eigentümer und Dritten, die mit der Bewirtschaftung des Grundstücks in Zusammenhang stehen (z. B. in Dienst- oder Arbeitsverträge), tritt der Zwangsverwalter nicht ein. Praxis-Beispiel Vertrag mit Hauswart Deshalb muss ein Hauswart, der eine Wohnung aufgrund eines Mietvertrags nutzt, die Miete an den Zwangsverwalter bezahlen, während er s...mehr

Wenn Sie Ihr Grundstück mit einer Gartenmauer oder einem Gartenzaun einfrieden wollen, müssen Sie in erster Linie an das Baurecht denken, unabhängig davon, ob Ihr Grundstück im Innenbereich (Innenortslage) oder im Außenbereich (freie Landschaft) liegt. Denn, wie bereits oben unter Kap. 2.1 erwähnt, sind Gartenmauern und Gartenzäune bauliche Anlagen, die im Allgemeinen baugen...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen.[1] Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt...mehr

Ist im Mietvertrag der Widerruf der Erlaubnis vorgesehen, darf sie dennoch nur bei Vorliegen besonderer Gründe widerrufen werden. Praxis-Beispiel Besondere Widerrufsgründe Solche Gründe können vorliegen, wenn von dem Tier bereits konkrete Störungen ausgegangen sind, wenn sich der Tierhalter in der Vergangenheit als unerfahren oder verantwortungslos gezeigt hat, wenn eine artgerec...mehr

Die Vorschrift des § 566a BGB findet nach h. M. nur dann Anwendung, wenn bei Veräußerung der Mietsache die Kaution bereits an den Vermieter geleistet worden ist. Wurde sie noch nicht geleistet, hat der Erwerber über die Bestimmung des § 566 BGB Anspruch auf Leistung der Kaution gemäß § 551 BGB, wenn im Mietvertrag eine Sicherheitsleistung vereinbart war bzw. ist. Ebenfalls ke...mehr

Führt der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme durch, so sind die zur Zeit der Durchführung maßgeblichen technischen Normen einzuhalten. Schallschutzfenster müssen den aktuellen DIN-Normen entsprechen. Anderenfalls liegt ein Mangel der Mietsache vor.[1] Die Gewährleistungsrechte des Mieters nach §§ 536 ff. BGB werden durch die Duldungspflicht nicht berührt. Deshalb ist ein...mehr

Bei Hanggrundstücken stellt sich die Frage, ob am Boden oder in einer gedachten Waagerechten zur Grenze hin gemessen werden muss. Die Frage stellt sich deshalb, weil sich je nach Art der Messung unterschiedliche Abstände ergeben, auch wenn diese Unterschiede nicht sehr stark ins Gewicht fallen, wie das folgende Beispiel zeigt. Nach dem Wortlaut der einschlägigen Regelungen in...mehr

Die fristlose Kündigung kann im Fall der Verursachung einer Brandgefahr trotz Abmahnung und Feuerbeschau drohen.[1] Dies gilt allerdings nicht im Fall eines einmaligen Wohnungsbrands[2] oder einem von Kindern verursachten Wohnungsbrand.[3] Auch das Lagern von Waffen und Munition in der Wohnung stört bereits den Hausfrieden,[4] was auch für leicht entzündbare oder explosive Fl...mehr

Bei der Vereinbarung von Betriebskostenvorauszahlungen kann die im Wirtschaftsjahr angefallene Grundsteuer in voller Höhe in die Betriebskostenabrechnung eingesetzt werden. Auch hier dürfen nur diejenigen Mieter belastet werden, die im Rückwirkungszeitraum bereits im Haus gewohnt haben. Auf den Zeitraum der Rückwirkung kommt es nicht an. Der Vermieter hat gegenüber dem Miete...mehr

Eine spätere einseitige Änderung des vereinbarten Umlageschlüssels kommt nur in Ausnahmefällen in Betracht. Dies kann dann der Fall sein, wenn eine Partei übermäßig belastet wird oder der bisherige Umlagemaßstab unbillig ist. Ein Beispiel für grobe Unbilligkeit: Vereinbart war die Verteilung von Stromkosten nach Flächenschlüssel, das Gewerbeobjekt stand aber zur Hälfte leer....mehr

Häufig gibt es in Gewerbemietverträgen Abreden, die den Mieter an ein bestimmtes Sortiment binden. Eine Sortimentsbindung dient, nach Auffassung der Rechtsprechung im Interesse aller Mieter, dem Erhalt eines für die Attraktivität eines Einkaufzentrums wichtigen "Branchenmix". Die Vereinbarung einer Sortimentsbindung ist grundsätzlich auch dann wirksam, wenn zugleich der Aussc...mehr

Hinweis Übergang auf Erwerber Ein vereinbarter Kündigungsausschluss geht auf den Erwerber über.[1] Dies gilt auch für die Kündigungsbeschränkungen, die in den Dauernutzungsverträgen der (ehemaligen) gemeinnützigen Wohnungsunternehmen enthalten sind.[2] Kündigungsausschluss länger als ein Jahr Ist der Vermieter durch den Kündigungsausschluss aber für eine längere Zeit als ein Jah...mehr

Auf Nummer sicher Grundsätzlich gelten auch bei der Teilungsversteigerung die allgemeinen Vorschriften über die vom Bieter zu leistende Sicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswerts.[1] Doch gilt eine Modifizierung: Ein Miteigentümer braucht für sein Gebot dann keine Sicherheit zu leisten, wenn ihm ein durch das Gebot ganz oder teilweise gedecktes Grundpfandrecht zusteht.[2] D...mehr

Ungeziefer im Haus stellt grundsätzlich einen Mangel der Mietsache dar.[1] Achtung Ausnahme bei typischem Auftreten Eine Ausnahme gilt, wenn das Auftreten von Ungeziefer im Hinblick auf die Lage oder die Beschaffenheit des Mietobjekts typisch ist, z. B. Ameisen, Spinnen, Käfer und dergleichen bei einem Haus mit Garten.[2] Das Recht zur Minderung entfällt außerdem dann, wenn der...mehr

Wohn- und Geschäftsräume müssen so ausgestattet sein, dass sie den ortsüblichen Standard hinsichtlich der Sicherheit vor Einbrüchen aufweisen. Hierzu gehört, dass Räume mit stabilen Außentüren versehen sind und durch eine Schließvorrichtung gesichert werden können. Werden Fenster, Türen oder sonstige Maueröffnungen nachträglich verschlossen, muss die Vermauerung mit dem Restm...mehr

Grundsätzlich ist im Bereich der Wohnraummiete zu beachten, dass die Höchstgrenze einer Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten nicht überschritten werden darf. Dies gilt auch mit Blick auf eine Kumulation von Sicherheiten. Praxis-Beispiel Bürgschaft neben Barkaution Der Vermieter kann nicht z. B. die Leistung einer Barkaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und da...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Die Abmarkung ist nach den Kataster- und Vermessungsgesetzen bzw. Abmarkungsgesetzen der Bundesländer eine hoheitliche Maßnahme und ein beurkundender Verwaltungsakt, über dessen Rechtmäßigkeit die Verwaltungsgerichte zu entscheiden haben.[1] Die Abmarkung hat lediglich deklaratorische, d. h. feststellende Wirkung. Denn mit ihr wird eine Grundstücksgrenze nicht rechtsbegründen...mehr

Für Geruchsbelästigungen aus den Nachbarwohnungen oder aus der Umgebung[1] gelten die Ausführungen über den Lärm (s. Abschn. 34) entsprechend. Wichtig Grenzwerte beachten Emissionen der Heizanlagen aus benachbarten Gebäuden wie Gerüche, Qualm oder Ablagerungen von Ruß auf dem Balkon berechtigen den Mieter grundsätzlich erst dann zur Minderung, wenn die behördlich vorgegebenen ...mehr

Kann dem Mieter infolge einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, liegt ein wichtiger Grund i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB vor, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.[1] Fälle aus der Gerichtspraxis Insofern kommen Sachverhalte infrage, die von der Rechtsprechung z...mehr

Gemäß § 24 BImSchG i.V.m. § 4 Abs. 4 der 1. BimSchV dürfen offene Kamine nur "gelegentlich" betrieben werden. "Gelegentlich" bedeutet, dass ein offener Kamin nur an acht Tagen im Monat für jeweils fünf Stunden beheizt werden darf. Alles, was darüber hinausgeht ist wesentlich und führt zu Abwehransprüchen gem. §§ 1004, 906 BGB.[1] Wenn in einer Reihenhaussiedlung ein offener K...mehr

Die Beeinträchtigung des Fernsehempfangs durch die Funkwellenabschattung eines baurechtlich genehmigten Hochhauses auf dem Nachbargrundstück ist keine Einwirkung, die mit der Abwehrklage des Nachbarn verhindert werden kann. Nach der Rechtsprechung handelt es sich um eine nicht abwehrfähige sog. negative Einwirkung (vgl. hierzu Kap. 2.4.1).[1] Folgende Bundesländer haben in ih...mehr

Die aus § 535 BGB folgende Pflicht des Vermieters, die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, erstreckt sich auch auf die nicht ausdrücklich mitvermieteten Hausteile wie Zugänge und Treppen.[1] Deshalb liegt ein Mangel vor, wenn diese Hausteile übermäßig ve...mehr

Ein solcher Fall liegt vor, wenn der Mieter dem Vermieter oder dem von diesem beauftragten Handwerker ohne hinreichenden Grund den Zutritt zur Wohnung verwehrt. Einer Aufforderung zur Besichtigung der Mängel muss der Mieter grundsätzlich Folge leisten. Dies gilt auch für eine wiederholte Besichtigung, wenn diese erforderlich ist, um sich vor Ort mit einem Fachmann zu beraten...mehr

Überblick Der Anschluss an das Breitbandkabel der Deutschen Telekom AG ermöglicht dem Nutzer den Fernseh- und Rundfunkempfang der in die örtlichen Netze eingespeisten Programme. Die Bezeichnung als "Kabelfernsehen" ist insoweit missverständlich, da das Breitbandkabel auch den Empfang von UKW-Rundfunksendern ermöglicht. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Der Anschluss an...mehr

Verwaltungszwang Die Baulast beinhaltet eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung. Deshalb ist sie bei Zuwiderhandlungen mit den Zwangsmitteln der Verwaltung durchsetzbar. Praxis-Beispiel Zwangsmittel Blockiert der Baulastübernehmer die durch Baulast gesicherte Zufahrt, so kann die Bauaufsichtsbehörde mittels Ordnungsverfügung und etwa der Verhängung eines Zwangsgelds darauf hin...mehr

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Hin...mehr

Verunreinigungen Gefährliche Verschmutzungen müssen entfernt werden, jedoch ist nicht umgehend jede Verunreinigung zu beseitigen.[1] Ebenso trifft den Geschäftsinhaber keine (besondere) Verkehrssicherungspflicht, wenn der normal geflieste Eingangsbereich bei Schlagregen oder hineingetragener Nässe glatt wird.[2] Der Vermieter muss auch nicht den Zugang zur Garage täglich reini...mehr

Der Zwangsverwalter ist nicht Vertreter des Vermieters, sondern ein amtliches Organ. Im Rahmen der Zwangsverwaltung ist der Zwangsverwalter berechtigt, Mietverträge im eigenen Namen abzuschließen, Mieterhöhungsverlangen auszusprechen und Mietverhältnisse zu kündigen. Wichtig Eintritt in bestehendes Mietverhältnis In die bereits bestehenden Mietverhältnisse tritt der Zwangsverwalt...mehr

Der Vermieter von Gewerberaum ist auch ohne besondere Vereinbarungen zum Schutz vor Konkurrenz verpflichtet. Deshalb handelt der Vermieter vertragswidrig, wenn er benachbarte Räume einem Konkurrenten des Mieters überlässt. Entsteht dem Mieter hierdurch ein Schaden in Form einer Umsatzeinbuße, so ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. In der Rechtsprechung ist stre...mehr

Der Vermieter schuldet nach § 535 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag grundsätzlich eine angemessene Beheizung der Mietsache.[1] Seinen Erfüllungsanspruch auf Beheizung kann der Mieter gerichtlich geltend machen, notfalls im Wege einstweiliger Verfügung.[2] Eine mangelhafte Beheizung stellt eine erhebliche Störung des Mietgebrauchs und einen wichtigen Grund für eine außero...mehr

Vertretung möglich Die Eintragung einer Grundschuld erfolgt auf Antrag, wenn sie derjenige, dessen Recht von ihr betroffen wird, bewilligt, § 19 GBO. Die Bewilligung muss nicht persönlich abgegeben, sondern kann auch von einem Vertreter erklärt werden. In diesem Fall ist dem Grundbuchamt dessen Vertretungsmacht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachzuweisen. Belastungsvollmacht D...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Ein Mangel liegt vor, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Instandhaltung oder Instandsetzung nicht erfüllt und hierdurch der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt wird. Praxis-Beispiel Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten LG Berlin[1]: bei einer erheblichen Durchfeuchtung der Wand zwischen Badezimmer und Schlafzimmer LG Kassel[2]: bei einer ungenügenden Abdichtung bei...mehr

Zur Abmahnung ist in erster Linie der Vermieter berechtigt. Handelt es sich auf Vermieterseite um mehrere Personen (z. B. vermietendes Ehepaar), so muss die Abmahnung von allen Vermietern erklärt werden.[1] Erwerber erst mit Eintragung im Grundbuch Der Erwerber einer Wohnung kann erst dann aus eigenem Recht abmahnen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies g...mehr

Bei ständiger unpünktlicher Zahlung der Miete, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Der Vermieter muss vor der außerordentlichen fristlosen Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen zwingend abmahnen.[2] Zwar ist im Allgemeinen vor der ordentlichen ...mehr

In Berlin, Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein ist dagegen ausdrücklich geregelt, dass das Hammerschlags- und Leiterrecht auch zum Betreten von Gebäuden und anderen baulichen Anlagen auf dem Nachbargrundstück berechtigt. Ob damit auch ein Recht zum Betreten von Wohnungen verbunden ist, erscheint zweifelhaft. Denn nach der Rechtsprechung...mehr

Allgemein gilt für Tonwiedergabegeräte, dass sie auch außerhalb der Ruhe- und Erholungszeiten stets nur in Zimmerlautstärke betrieben werden dürfen, weil ihre Lautstärke im Gegensatz zu anderen lärmerzeugenden Haushaltsgeräten regelbar ist. Hinweis Zimmerlautstärke Die Zimmerlautstärke bedeutet nach der Rechtsprechung nicht, dass sich die Vernehmbarkeit etwa der Musik einer St...mehr