Fachbeiträge & Kommentare zu Berlin

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

In den weitaus meisten Bundesländern sind die Grenzabstände für Bäume, Sträucher und Hecken schon beim Anpflanzen dieser Gehölze zu beachten. Dies gilt für Baden-Württemberg, Berlin, Brandenburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Sachsen-Anhalt, Schleswig- Holstein und Thüringen. In Bayern und Sachsen sind die Grenzabstände nur auf Ver...mehr

Den Eigenkonsum von Drogen durch den Mieter muss der Vermieter dulden. Er kann seinem Mieter auch nicht das "Feierabendbier" verbieten – auch wenn es nicht bei einem bleibt. Nun steht freilich übermäßiger Alkoholkonsum nicht unter Strafandrohung, was bei Drogenkonsum bekanntlich anders ist. Gleichwohl kann der Mieter innerhalb bestimmter Freigrenzen straffrei Drogen konsumie...mehr

Der Umstand, dass in einem technisch intakten Nachtspeichergerät Asbestteile enthalten sind, begründet jedoch keinen Mangel[1]; auf eine Gefährdungsprognose kann deshalb nicht verzichtet werden.[2] Ebenso genügt es nicht, dass bei der Herstellung der Mietsache umweltschädliche Stoffe verwendet worden sind; auch hier ist eine Gefährdungsprognose unverzichtbar.[3] Wichtig Gefäh...mehr

Werden Kellerräume ohne Zweckbestimmung vermietet, kann der Mieter nur einen Zustand erwarten, wie er für Kellerräume üblich ist. Eine Abdichtung der Kellerräume gegen Feuchtigkeit zählt hierzu nicht. Aber: Das AG Bergheim sieht eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt an, wenn der Keller wegen Feuchtigkeit gar nicht nutzbar ist.[1] Wichtig Keine Kellerabdichtung Eine Abdicht...mehr

Die Ausübung der Prostitution ist in aller Regel ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Sie stellt regelmäßig einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache dar.[1] Dies gilt jedenfalls dann, wenn sich die Wohnung in einem durchschnittlich bürgerlichen Haus und einer entsprechenden Wohngegend befindet. Die außerordentliche fristlose Kündig...mehr

Grundschuldvermehrung Tritt der Gläubiger lediglich einen Teil der Grundschuld an einen Dritten ab, entstehen mit der Teilung mehrere Grundschulden. Sie sind, falls nichts anderes vereinbart ist, gleichrangig. Wie wird nun bei der Teilabtretung einer Briefgrundschuld die Übergabe des Briefs vollzogen? Als "sauberste", wenngleich aufwendigste Lösung bietet sich die Bildung ein...mehr

Kündigt der Vermieter eine vermietete Wohnung wegen Eigenbedarfs, so hat er dem Mieter eine vergleichbare, im selben Haus oder in derselben Wohnanlage ihm zur Verfügung stehende Wohnung, die vermietet werden soll, zur Anmietung anzubieten. Auf andere Wohnungen erstreckt sich die Anbietpflicht nicht. Kommt der Vermieter seiner Anbietpflicht nicht nach, führt dies allerdings nicht...mehr

Als formelle Voraussetzung für die Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts sehen alle Landesvorschriften vor, dass der Berechtigte sein Vorhaben, das Nachbargrundstück in bestimmtem Umfang in Anspruch nehmen zu wollen, dessen Eigentümer bzw. Erbbauberechtigten und den in ihrem Besitzstand berührten Nutzungsberechtigten (Mietern, Nießbrauchern, Pächtern) rechtzeitig vor ...mehr

Die Mängelbeseitigung ist Sache des Vermieters.[1] Deshalb kann der Mieter grundsätzlich keinen Aufwendungsersatzanspruch geltend machen, wenn er den Mangel selbst beseitigt.[2] Hinweis Parteivereinbarung oder Verzug Etwas anderes gilt, wenn sich die Parteien darauf einigen, dass der Mieter die Mängel gegen Kostenerstattung beseitigen soll oder wenn sich der Vermieter im Verzu...mehr

Überblick Die Durchführung von Schönheitsreparaturen ist nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB Sache des Vermieters. Diese Vorschrift wird im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen allerdings regelmäßig durch Formularvertrag abgeändert. Hierzu hat die Praxis zahlreiche Klauseln entwickelt. Man unterscheidet zwischen Vereinbarungen zur Renovierungspflicht bei Mietbeginn (Übernahmeklau...mehr

Kommt es infolge von Auseinandersetzungen von Familienangehörigen zu erheblichen nächtlichen Ruhestörungen, die trotz mehrfacher Abmahnungen immer wieder zu Beschwerden der Mitmieter führen, kann eine außerordentliche fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, selbst wenn der Mieter erkrankt ist und das Mietverhältnis bereits seit 35 Jahren ungestört verlief.[1] Auch wiederholt...mehr

In Tauwetterlagen kann es zur Durchfeuchtung des Daches kommen, und zwar auch bei einem Aufstauen von Schmelzwasser wegen Vereisung von Regenrinnen und -fallrohren. Es ist in solchen Fällen nicht Sache des Mieters, eine solche Vereisung zu verhindern. Ob der Mieter aufgrund formularvertraglicher Regelungen verpflichtet ist, Regenrinnen und -fallrohre eisfrei zu halten, ist e...mehr

Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein. Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung! Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt...mehr

Zwischen dem Mieter und der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Deshalb hat der Mieter auch keine Ansprüche gegenüber der Gemeinschaft auf Versorgung mit Wasser, Wärme oder Energie.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH[2] hat der Sondereigentümer die Beeinträchtigung seiner Gebrauchsbefugnisse im Fall des Zahlungsverzugs hinzunehmen. Die Ve...mehr

Grundsatz Bei der Eintragung einer verzinslichen Grundschuld ist der Zinssatz im Grundbuch anzugeben, damit der Umfang der Belastung des Grundstücks bereits aus dem Grundbuchvermerk ersichtlich ist. Hierzu ist bei einer variablen Verzinsung der Grundschuld die Eintragung des Höchstzinssatzes ausreichend, wenn in der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung der regelmäßige o...mehr

Das Fogging-Problem ist seit 1995 bekannt. Hierbei wird das optische Erscheinungsbild der Räume nachteilig verändert: Schwarze schmierige Beläge setzen sich an Wänden und an der Decke ab. Eine Gesundheitsgefahr besteht nach gegenwärtigem Erkenntnisstand nicht.[1] Die Ursachen des Foggings sind noch nicht erforscht. Es wird vermutet, dass das Fogging mit der Verwendung bestim...mehr

Die Betriebspflicht kann im Wege der einstweiligen Verfügung durchgesetzt werden.[1] Die Vollstreckung erfolgt nach § 888 Abs. 1 ZPO, also durch Zwangsgeld oder Zwangshaft. In der obergerichtlichen Rechtsprechung wird teilweise die Ansicht vertreten, dass eine Betriebspflicht nicht vollstreckt werden kann, wenn sämtliche Arbeitsverhältnisse mit den im Betrieb beschäftigten Ar...mehr

Ein Verbietungsrecht des Eigentümers besteht dann nicht, wenn es sich um Einwirkungen auf die "Körpergestalt" seines Grundstücks handelt, die in solcher Höhe oder Tiefe vorgenommen werden, dass er an ihrer Ausschließung kein Interesse haben kann (§ 905 Satz 2 BGB). Das Fehlen dieses Interesses hat im Streitfall derjenige nachzuweisen, der sich darauf beruft. Die Rechtsprechun...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Mieträume müssen eine dem Stand der Technik entsprechende Schutzeinrichtung aufweisen, wenn aufgrund ihrer Lage mit Wassereinbrüchen zu rechnen ist.[1] Dies gilt auch dann, wenn solche Schäden nur bei ganz außergewöhnlichen Unwettern eintreten.[2] 25 % Mietminderung, wenn Toilette und Badewanne wegen eines Wasserschadens nur eingeschränkt und mit wenig Wasser nutzbar sind.[3]...mehr

Die bloße Besitzaufgabe führt zur Vorenthaltung, die erst endet, wenn der Vermieter die Sache in Besitz nimmt. Eine Vorenthaltung ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter zwar räumt, aber die Schlüssel nicht zurückgibt.[1] Achtung Rückgabe der Wohnungsschlüssel Anders ist es, wenn der Mieter einen Teil der Schlüssel zurückgibt und der Vermieter hierdurch in die Lage versetzt ...mehr

Hinweis Kappungsgrenze 20 % Die Miete darf sich innerhalb eines Zeitraums von 3 Jahren, von Erhöhungen wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung abgesehen, nicht um mehr als 20 % erhöhen.[1] Hinweis Ausnahme wegen auslaufender Preisbindung Eine Ausnahme von der Anwendung der Kappungsgrenze besteht gemäß § 558 Abs. 4 BGB: Eine 20 %-Begrenzung tritt nicht ein, soweit die M...mehr

Lediglich eine Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters berechtigen den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Ist der Mieter nach wie vor in der Lage insbesondere seinen Zahlungspflichten nachzukommen, reicht allein die vage Möglichkeit, dass sich dies in Zukunft ändern könnte, nicht für eine Kündigung. So ist etwa die Abgabe der Vermögensauskunf...mehr

In den nachfolgenden Bundesländern ist nach den dortigen Vorschriften die Ausübung des Hammerschlags- und Leiterrechts nicht auf Arbeiten beschränkt, die nur bauliche Anlagen betreffen. Vielmehr ist in diesen Bundesländern eine Befugnis zur Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks bei der Ausführung von Bau-, Instandsetzungs- und Unterhaltungsarbeiten allgemeiner Art auf dem e...mehr

Die Bezeichnung von Mitarbeitern des Vermieters als "faul" und "talentfreie Abrissbirne" soll, soweit sich der Mieter durch Lärm infolge von Arbeiten an der Gartenanlage gestört fühlt, weder eine außerordentliche, noch eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.[1] Die Bezeichnung der Objektbetreuerin als "fette Kaugummidrecksau" und "dreckige Schweinedrecksau" rechtfertigt min...mehr

Länderrechte beachten Bei Schaffung des BGB um 1900 wurde die Reallast als Teil des Agrarrechts angesehen. Man überließ deshalb ihre inhaltliche Regelung mit Rücksicht auf die bestehenden wirtschaftlichen Unterschiede in den Ländern weitgehend dem Landesrecht (Art. 113 ff. EGBGB).[1] Die Bestimmungen des BGB über die Reallast (§§ 1105–1112) stellen insoweit lediglich Rahmenvo...mehr

Ist der Vermieter durch arglistige Täuschung oder widerrechtlich durch Drohung zum Vertragsschluss bestimmt worden, so können die Anfechtungsvoraussetzungen nach § 123 Abs. 1 BGB vorliegen. Wichtig Täuschung über verkehrswesentliche Eigenschaften Hiervon ist insbesondere dann auszugehen, wenn der Vermieter über verkehrswesentliche Eigenschaften des Mieters getäuscht worden ist...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen.[1] Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt...mehr

Bei der Wohnraummiete kann ein Mangel vorliegen, wenn die Räumlichkeiten wegen ihrer besonderen Beschaffenheit nicht in der üblichen Art und Weise benutzt werden können. Ein solcher Fall kann gegeben sein, wenn der Mieter wegen einer besonderen Anfälligkeit der Mietsache für Feuchtigkeitsschäden an der Außenwand keinen Schrank aufstellen darf, wenn im Badezimmer immer wieder ei...mehr

Bei unternehmensbezogenen gewerblichen Mietverträgen gelten folgende Grundsätze: Hatten die vertragsschließenden Parteien übereinstimmende Vorstellungen über die Person des Vertragspartners, so sind diese Vorstellungen maßgebend. Auf den Wortlaut des schriftlichen Vertragstextes kommt es dann nicht an.[1] Im Zweifel kommt der Vertrag mit dem Unternehmen zustande. Ist das Unter...mehr

Zur Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung von Auskunft und Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrags siehe Urteil des OLG Saarbrücken vom 25.8.1999. Schließt eine Hausverwaltung in Vertretung des Vermieters einen Mietvertrag ab, kann der Mieter die Mitteilung des vollständigen Namens und der Anschrift des Vermieters verlangen. Die Verwaltung kann die Auskunft...mehr

Ein Besichtigungsrecht für den Fall eines beabsichtigten Verkaufs muss zeitlich beschränkt werden. Kann das Besichtigungsrecht nach der Klausel täglich und an beliebig vielen Tagen im Monat ausgeübt werden, liegt ein Verstoß gegen das Übermaßverbot vor.[1] Eine Formularklausel verstößt gegen § 307 Abs. 2 BGB und ist unwirksam, wonach dem Vermieter das Recht eingeräumt wird, di...mehr

Einrichtungen des Mieters kann dieser gem. §§ 539 Abs. 2, 552 BGB wegnehmen. Das Wegnahmerecht besteht zwar bereits während der Mietzeit; der Mieter wird hiervon aber regelmäßig erst bei Vertragsende Gebrauch machen. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Wegnahme auch vom Erwerber zu dulden ist.[1] Andererseits stehen dem Erwerber aber auch die Abwendungsrechte gegen Zahlun...mehr

Bei der Messung des Grenzabstands von Hecken gibt es 3 Varianten. Variante 1 Bei Variante 1 wird von der Mitte der Hecke an der Stelle, an der sie aus dem Boden tritt, bis zur Grenze hin gemessen. Diese Regelung gilt in Berlin, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, dem Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Thüringen. Variante 2 Bei dieser Variante wird von der Mitte des grenzn...mehr

Verweigert der Mieter die Duldung von Erhaltungsmaßnahmen, kann dies die außerordentliche fristlose Kündigung rechtfertigen.[1] Dies setzt jedoch voraus, dass die Durchführung der Erhaltungsmaßnahme ordnungsgemäß und mit ausreichendem zeitlichen Vorlauf angekündigt wurde.[2] Insbesondere die Verweigerung der Montage von Rauchwarnmeldern kann die fristlose Kündigung rechtfert...mehr

Als Mietsicherheiten kommen sämtliche Arten einer Sicherheitsleistung nach § 232 BGB in Betracht. Folgende Möglichkeiten der Vereinbarung einer Mietsicherheit stehen den Mietvertragsparteien u. a. zur Verfügung: Barkaution, Sparbuch, (Bank-)Bürgschaft, Patronatserklärung, Verpfändung von Wertpapieren, Verpfändung von Lohn- bzw. Gehaltsansprüchen und Sicherungsübereignung von Wertsa...mehr

Was den Standort der Einfriedung betrifft, haben sich die Nachbarrechtsgesetze der Bundesländer für zwei unterschiedliche Lösungssysteme entschieden, und zwarmehr

Die Anfechtung bewirkt, dass das noch nicht vollzogene Mietverhältnis so zu betrachten ist, als sei der Mietvertrag von Anfang an nichtig. Der Mietinteressent hat also keinen Anspruch auf Überlassung der Wohnung. Bei bereits vollzogenem Mietverhältnis sind die Wirkungen der Anfechtung streitig: Nach einer Ansicht wird die Befugnis zur Anfechtung nach Überlassung der Mietsache...mehr

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Dies gilt vor allem für Gastronomiebetriebe oder ähnliche "Vergnügungsstätten" mit starkem Besucherverkehr. So obliegt dem Pächter einer Autobahnraststätte die Verkehrssicherungs- und damit die Streupflicht für die Gehwege, die von dem Parkplatz zu dem Raststättengebäude führen.[1] Auch kann je nach den Umständen des Einzelfalls die Pflicht bestehen, auch nachts zu streuen.[...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Das öffentliche Erhaltungsinteresse bezieht sich lediglich auf die gesetzlichen Schutzgründe. Andere Gründe, wie solche der Wirtschaftlichkeit, Zumutbarkeit oder Gründe fiskalischer Art, rechtfertigen wie sonstige öffentliche oder private Gründe weder die Befürwortung noch die Ablehnung der Denkmaleigenschaft. Die Erhaltungsfähigkeit des Schutzobjekts ist deshalb ebenso wenig ...mehr

So mancher wird nach langwierigen Auseinandersetzungen die Erfahrung machen, dass Behörden und Gerichte nicht immer auf der Seite desjenigen stehen, der sich durch Einwirkungen aus der Nachbarschaft beeinträchtigt fühlt. Eine exakte und durch Aussagen anderer, ebenfalls beeinträchtigter Nachbarn gestützte Beweisführung ist deshalb unverzichtbar. Praxis-Tipp Protokoll Fixieren ...mehr

Mit unterschiedlichen, aber in der Zielrichtung gleichen Formulierungen verlangen die meisten Denkmalschutzgesetze von den Eigentümern eine denkmalverträgliche Nutzung von Baudenkmälern, weil sich eine falsche oder gar keine Nutzung nachteilig auf deren Substanz auswirken kann. Das Nutzungsgebot kann im Einzelfall durch behördliche Anordnungen konkretisiert werden. Auch dies...mehr

Wichtig Haltung sonstiger Tiere ist erlaubnispflichtig Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, erlaubnisbedürftig. Der Vermieter darf die Erlaubnis aber nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen. Vielmehr hat er hierüber aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden.[1] Auch die neuere Rechtsprechung des B...mehr

Fehler in der Beschaffenheit des Gebäudes sind gleichzeitig Mängel i. S. v. § 536 BGB, wenn sie sich in optischer, funktionaler oder finanzieller Hinsicht auf den Mietgebrauch auswirken. Praxis-Beispiel Baumängel Mauerwerksrisse, blinde Fensterscheiben, undichte Fenster und Türen etc. Wichtig Auswirkung auf den Mietgebrauch Das Vorhandensein eines Baumangels berechtigt für sich ...mehr

Im Unterschied zum Betretungsrecht umfasst das Besichtigungsrecht in räumlicher Hinsicht die gesamte Wohnung. Eine spezielle gesetzliche Regelung über das Recht zur Besichtigung einer Wohnung besteht nicht. Was muss der Mieter duldenmehr

Nach den DDR-Gesetzen musste der Mieter die laufenden Schönheitsreparaturen auch ohne eine entsprechende Bestimmung im Mietvertrag durchführen. Diese Gesetze sind seit dem 3.10.1990 außer Kraft gesetzt. Nach dem heute geltenden Mietrecht des BGB sind die Malerarbeiten damit Aufgabe des Vermieters.[1]. Enthält ein vor dem 3.10.1990 abgeschlossener Mietvertrag eine ausdrücklich...mehr

Für die Versorgung der Räume mit Warmwasser (Mindesttemperatur und Zeit) gelten die Ausführungen zur Versorgung mit ausreichender Heizung (Mindesttemperatur und Zeit) entsprechend. Zusätzlich ist zu erwähnen, dass Warmwasser, wenn vertraglich keine Temperatur geregelt ist, mit 40°C ohne zeitlichen Vorlauf zu liefern sein soll.[1] Die Klausel in einem Formularmietvertrag, die...mehr