Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Wächteramt 1666 1 Waffen Verkehrspflichten 823 164; 832 10 Wahlrecht 262 4 Wahlrecht für Ausgleichsberechtigte bei Ausgleich einer laufenden Versorgung 19 VersAusglG 16 f. Wahlschuld 243 5; 245 14; 262 1; 2154 1 Wahlvermächtnis 262 3; 2154 1; 2184 1; 2185 1 Wahrscheinlichkeit und Schadensersatz 249 52 Währung 245 12 CISG 245 17 Ersetzungsbefugnis 245 14 stillschweigende Rechtswahl Art....mehr

Der Deutsche Bundestag hat im Juli 2024 das "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen" beschlossen.[1] Es wird am Tag nach seiner Verkündung – voraussichtlich im Oktober oder November 2024 – im Bund...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz enthält keine Vorgaben dazu, zu welchem Zeitpunkt eine Wohnungseigentümerversammlung stattzufinden hat. Wohnungseigentümerversammlungen können sowohl an Werk- als auch an Sonn- und Feiertagen stattfinden.[1] Die Einberufung einer Eigentümerversammlung in der typischen Reisezeit entspricht allerdings nur dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mi...mehr

8.1 Teilnahme in elektronischer Form Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehme...mehr

Zusammenfassung Überblick Beschlüsse stellen das wichtigste Element gemeinschaftlicher Willensbildung der Wohnungseigentümer dar und prägen entscheidend die Rechtslage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Über den konkreten Einzelfall hinaus können mit Beschlüssen auch Rahmenbedingungen geschaffen werden, die auf Dauer Organisation und Abläufe innerhalb einer Gemeinschaft ...mehr

8.6.1 Abweichungen von der Teilungserklärung in Erwerberverträgen Vereinzelt enthalten Bauträgerverträge eine Klausel, wonach der Verwalter im Fall der Verhinderung des Käufers zu dessen Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt ist. Enthält die Gemeinschaftsordnung darüber hinaus ebenfalls Stimmrechtsvertretungsregelungen, so kann es hier leicht zu Unsicherheite...mehr

In aller Regel enthalten die Gemeinschaftsordnungen Stimmrechtsvertretungsregelungen. Häufig mangelt es jedoch an Regelungen darüber, wie die Bevollmächtigung zu erfolgen hat, wenn das Sondereigentum im Miteigentum/Bruchteilseigentum mehrerer – insbesondere Ehegatten – steht. Das OLG Düsseldorf[1] hat jedenfalls klargestellt, dass die in der Gemeinschaftsordnung enthaltene Re...mehr

Von erheblicher praktischer Bedeutung ist die durch das WEMoG geschaffene Beschlusskompetenz in § 24 Abs. 3 WEG. Diese ermöglicht die Ermächtigung eines Wohnungseigentümers zur Einberufung von Wohnungseigentümerversammlungen, wenn ein Verwalter fehlt oder sich dieser pflichtwidrig weigert, eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Insbesondere in einer verwalterlosen Zeit sol...mehr

Die Verwalterpraxis zeigt, dass die Wohnungseigentümer oftmals erst mit Zustellung der Einladung zur Eigentümerversammlung aktiv und zu einer Antragstellung motiviert werden. Grundsätzlich kann jedenfalls jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG – unabhängig vom Quorum des § 24 Abs. 2 WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer o...mehr

Grundsätzlich sollte der Verwalter das Forum der Wohnungseigentümerversammlung nutzen, um eine persönliche Haftung durch entsprechende Bedenkenhinweise auszuschließen bzw. zu minimieren. Zwar ist die Niederschrift über die Versammlung lediglich eine Privaturkunde, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt.[1] Dennoch bestätigt die n...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 sieht das Gesetz kein Beschlussfähigkeitsquorum mehr vor. Demnach ist jede Wohnungseigentümerversammlung beschlussfähig, in der mindestens ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Viele Vereinbarungen sehen insbesondere in der Gemeinschaftsordnung allerdings ein Beschlussfähigkeits...mehr

Nicht selten sind in der Verwalterpraxis Liquiditätsengpässe durch den Ausfall von Hausgeldzahlungen einzelner Wohnungseigentümer. Wenn diese nicht zufällig gerade im nahen zeitlichen Zusammenhang mit der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung auftreten und bereits auf der ordentlichen Eigentümerversammlung über eine entsprechende Sonderumlage beschlossen werden kann, is...mehr

12.1 Kostenbelastung aufgrund intensiver(er) Nutzung des Gemeinschaftseigentums 12.1.1 Umzugskostenpauschale Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über Umzugskostenpauschalen. Solche können nur noch vereinbart werden. Durch das Entfallen der Beschlusskompetenz haben Beschlüsse über Umzugskostenpauschale...mehr

12.3.1 Kostenbelastung durch Vereinbarung Häufig sind zwar zugunsten einzelner Wohnungseigentümer Sondernutzungsrechte an Bereichen des Gemeinschaftseigentums eingeräumt, entsprechende Kostentragungsregelungen aber nicht vereinbart. Soweit dem Sondernutzungsberechtigten bereits durch Vereinbarung Kostentragungspflichten auferlegt worden sind, muss stets geprüft werden, welche...mehr

10.2.1 Überblick Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine derart "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ohnehin ordnungsmäßiger V...mehr

14.1 Grundsätze Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das WEMoG mit Wirkung seit 1.12.2020 grundlegend reformiert. Bauliche Veränderungen stellen nunmehr sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern unterhalb der Schw...mehr

1.1 Beschlussvarianten Inhaltlich können die Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung in 4 Gruppen unterteilt werden: Geschäftsordnungsbeschlüsse Geschäftsordnungsbeschlüsse regeln Durchführung und Ablauf der konkreten Eigentümerversammlung. Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung Beschlüsse über die formelle Organisation der Verwaltung sollen insbesondere...mehr

14.2.1 Grundsätze Bezüglich baulicher Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ist zunächst zu berücksichtigen, dass sämtliche Maßnahmen, die über die Erhaltung hinausgehen, bauliche Veränderungen darstellen, also insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen. Des Weiteren ist der Grundsatz zu berücksichtigen, dass die Kosten der Baumaßnahme diejenigen Wohnungseigentümer tragen,...mehr

Abhängig vom Umfang der Erhaltungsmaßnahme, sind im Vorfeld der Beschlussfassung Vergleichsangebote einzuholen.[1] Die Grenzen, ab welcher Höhe Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, sind in der Rechtsprechung nicht einheitlich gesteckt. Nach Auffassung des LG Karlsruhe[2] ist sie bei einer Summe von 3.000 EUR überschritten, nach Auffassung des LG Dortmund[3] erst bei 5...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nicht öffentlich. Beschlüsse, die gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit verstoßen, sind nach entsprechender Anfechtung für ungültig zu erklären, wenn sich die Ursächlichkeit des Verstoßes nicht ausschließen lässt. Die Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung hat den Zweck, diese von sachfremden Einwirkungen freizuhalten. ...mehr

Das WEMoG vereinfacht die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist hier der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversamml...mehr

Vereinzelt enthalten Bauträgerverträge eine Klausel, wonach der Verwalter im Fall der Verhinderung des Käufers zu dessen Vertretung in der Eigentümerversammlung bevollmächtigt ist. Enthält die Gemeinschaftsordnung darüber hinaus ebenfalls Stimmrechtsvertretungsregelungen, so kann es hier leicht zu Unsicherheiten kommen, welche Bestimmung denn nun gilt. Gängige Regelung zur S...mehr

Medium Gem. § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG erfolgt die Einberufung der Eigentümerversammlung in Textform. Die Einberufung muss gemäß § 126b BGB in Form einer lesbaren Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen. Dem Lesbarkeitserfordernis ist Genüge getan, wenn der Empfänger den Text u. a. auch auf seinem Bildschirm lesen kann....mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur einen Geschäftsordnungsbeschluss vor: die Bestimmung des Versammlungsvorsitzenden in § 24 Abs. 5 WEG. Da aber allgemein anerkannt ist, dass sich jede Versammlung auch ohne besondere Ermächtigungsgrundlage eine Geschäftsordnung geben darf[1], können Einzelheiten des Ablaufs und der Gestaltung jeder Wohnungseigentümerversammlung mehrheitli...mehr

Gemäß § 24 Abs. 5 WEG führt der Verwalter den Vorsitz in Wohnungseigentümerversammlungen, "sofern diese nichts anderes beschließt". Soweit also in der Gemeinschaftsordnung oder einer späteren Vereinbarung nicht etwas anderes bestimmt ist, können die Wohnungseigentümer eine andere Person als den Verwalter zum Versammlungsleiter bestimmen. Auch die Protokollführung obliegt zun...mehr

Sollen im Übrigen wesentliche Vertragskonditionen geändert werden, sollte ein neuer Verwaltervertrag für den Zeitraum der Wiederbestellung abgeschlossen werden. Die geänderten Vertragsbedingungen müssen den Wohnungseigentümern bei der Beschlussfassung über die Wiederbestellung bekannt sein. Keinesfalls kann in einer Wohnungseigentümerversammlung die Wiederbestellung mit der ...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Anschriftenänderung TOP Sonstiges: Anschriftenänderung Im Fall der Anschriftenänderung sollten die Wohnungseigentümer dem Verwalter die neue Adresse unverzüglich mitteilen. Soweit sich aus einer Verzögerung der Mitteilung Zustellverzögerungen und damit verbundene Nachteile ergeben, gehen diese zulasten der betreffenden Wohnungseigentümer. D...mehr

Geschäftsordnungsbeschlüsse, die sich auf die Organisation einer konkreten Eigentümerversammlung beziehen, sind isoliert nicht anfechtbar, da sich ihre Wirkung in dem Versammlungsverlauf erschöpft und keine Wirkung für die Zukunft entfalten.[1] Zu beachten ist freilich, dass ein WEG-Beschluss wegen eines unzulässigen Geschäftsordnungsbeschlusses erfolgreich angefochten werde...mehr

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Verwalter als Leiter der Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch mittels der sog. Subtraktionsmethode feststellen.[1] Er kann also zunächst Gegenstimmen und Enthaltungen abfragen und aus deren Zahl auf die abgegebenen Ja-Stimmen...mehr

Insbesondere in größeren Gemeinschaften empfiehlt es sich, die Redezeit der Teilnehmer vor Beginn der Versammlung zu beschränken. Bei der Begrenzung ist jedoch darauf zu achten, dass jedem Miteigentümer die Möglichkeit bleibt, zu umstrittenen Tagesordnungspunkten Stellung nehmen zu können. Zwar kann auch der Versammlungsleiter von sich aus die Redezeit beschränken, wenn ohne...mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht mehr gesetzlich geregelt. Die Wohnungseigentümer sind auf Grundlage von § 29 Abs. 1 WEG vielmehr in der Lage, abgestimmt auf die Bedürfnisse der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, die Zahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder selbst festzulegen. Mit Inkrafttreten des WEMoG hat de...mehr

15.1 Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inha...mehr

11.1 Konkretisierung der Verwalterbefugnisse Der Verwalter ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, "die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen". Im Außenverhältnis verleiht § 9b Abs. 1 WEG dem Verwalter die Bef...mehr

7.2.1 Bestellung Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 ist die Anzahl der Mitglieder des Verwaltungsbeirats nicht mehr gesetzlich geregelt. Die Wohnungseigentümer sind auf Grundlage von § 29 Abs. 1 WEG vielmehr in der Lage, abgestimmt auf die Bedürfnisse der jeweiligen Eigentümergemeinschaft, die Zahl der Verwaltungsbeiratsmitglieder selbst festzulegen. Mit Inkrafttreten ...mehr

9.5.1 Vorfälligkeits-/Verfallsregelungen Auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.[1] Hinweis Begriffe...mehr

5.1 Bezeichnung des Beschlussgegenstands Nach § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist von der Bedeutung des Beschlussgegenstands abhängig und richtet sich nach dem Informationsbedürfnis der Wohnungseigentümer. Die Tagesordnungspunkte müssen so genau bezeichnet ...mehr

6.1 Grundsätze 6.1.1 Begriff Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur einen Geschäftsordnungsbeschluss vor: die Bestimmung des Versammlungsvorsitzenden in § 24 Abs. 5 WEG. Da aber allgemein anerkannt ist, dass sich jede Versammlung auch ohne besondere Ermächtigungsgrundlage eine Geschäftsordnung geben darf[1], können Einzelheiten des Ablaufs und der Gestaltung jeder Wohnungseigen...mehr

10.1 Grundsätze Die Verteilung der Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums erfolgt grundsätzlich entweder aufgrund des gesetzlichen Verteilungsschlüssels in § 16 Abs. 2 WEG nach Miteigentumsanteilen oder einem durch die Wohnungseigentümer vereinbarten anderweitigen Kostenverteilungsschlüssel. Für die Kosten baulicher Veränderungen verweist § 16 Abs. 3 WEG auf die entsprechend...mehr

16.1 Grundsätze Im Rahmen der WEG-Reform 2007[1] wurde bekanntlich mit § 24 Abs. 7 und 8 WEG die Beschluss-Sammlung aus der Taufe gehoben. Intention des Gesetzgebers war es, die innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaften geltende Rechtslage, die nicht selten auch durch Beschlüsse auf Grundlage vereinbarter Öffnungsklauseln geprägt war, transparent zu machen. Insbesondere ...mehr

7.1 Verwalter 7.1.1 Bestellung des Verwalters Vor Inkrafttreten des WEMoG konnten die Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 3 WEG a. F. durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere Wohnungseigentümer zur Vertretung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ermächtigen, wenn kein Verwalter bestellt war. Haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage vorerwähnter Bestimmu...mehr

14.3.1 Privilegiert § 20 Abs. 2 WEG regelt die privilegierten Gestattungsmaßnahmen. Nach Satz 1 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und der Stromerzeugung durc...mehr

9.4.3.1 Fälligkeit der Hausgeldvorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans Die Fälligkeit der monatlichen Hausgeldvorschüsse kann auf Grundlage von § 28 Abs. 3 WEG auch dann dauerhaft – über die konkrete Wirtschaftsperiode hinaus – geregelt werden, wenn bereits eine entsprechende Vereinbarung zur Fälligkeit besteht (kein Vereinbarungsvorbehalt). Bestimmt etwa die Gemeinscha...mehr

Überblick Beschlüsse stellen das wichtigste Element gemeinschaftlicher Willensbildung der Wohnungseigentümer dar und prägen entscheidend die Rechtslage innerhalb einer Eigentümergemeinschaft. Über den konkreten Einzelfall hinaus können mit Beschlüssen auch Rahmenbedingungen geschaffen werden, die auf Dauer Organisation und Abläufe innerhalb einer Gemeinschaft regeln, ohne da...mehr

15.3.1 Grundsätze Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt in § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass die Aufstellung einer Hausordnung zu den Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung gehört. Es handelt sich dabei um eine Nutzungs- bzw. Gebrauchsregelung, deren Ziel ein geordnetes und friedliches Miteinander in der Eigentümergemeinschaft ist. Für das Zustandekommen einer Hausordnung stehen grund...mehr

2.1 Grundsätze Anfechtungsklagen, Nichtigkeitsklagen und Beschlussersetzungsklagen sind seit Inkrafttreten des WEMoG nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten, sondern gemäß § 44 Abs. 2 Satz 1 WEG gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der obsiegende Kläger ist also über seinen Anteil am gesetzlich oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel auch dan...mehr

12.1.1 Umzugskostenpauschale Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 haben die Wohnungseigentümer keine Kompetenz mehr zur Beschlussfassung über Umzugskostenpauschalen. Solche können nur noch vereinbart werden. Durch das Entfallen der Beschlusskompetenz haben Beschlüsse über Umzugskostenpauschalen ihre Wirkung mit der Folge verloren, dass Umzugskostenpauschalen nicht mehr e...mehr

7.3.1 Vertreter der Gemeinschaft gegenüber dem Verwalter Als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter fungiert gemäß § 9b Abs. 2 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats. Allerdings besteht kein Zwang zur Bestellung eines Verwaltungsbeirats und gerade in kleineren Eigentümergemeinschaften existiert auch kein Verwaltungsbeirat. Auch unabhängi...mehr

Soweit nichts anderes vereinbart ist, erfolgt die Beschlussfassung nach dem Kopfstimmprinzip des § 25 Abs. 2 WEG. Ist ein hiervon abweichendes Stimmprinzip vereinbart, dann ist das vereinbarte Stimmprinzip maßgeblich.mehr

6.1.1 Begriff Das Wohnungseigentumsgesetz sieht nur einen Geschäftsordnungsbeschluss vor: die Bestimmung des Versammlungsvorsitzenden in § 24 Abs. 5 WEG. Da aber allgemein anerkannt ist, dass sich jede Versammlung auch ohne besondere Ermächtigungsgrundlage eine Geschäftsordnung geben darf[1], können Einzelheiten des Ablaufs und der Gestaltung jeder Wohnungseigentümerversammlu...mehr