Fachbeiträge & Kommentare zu Gebäude

Rn 107 Ein Mieter ist zu baulichen Veränderungen (§ 555b Rn 2) der Mietsache – sofern nichts anderes vereinbart ist – grds nicht berechtigt (s.a. Rn 171 ›bauliche Veränderungen‹). Der Mieter von Wohnräumen kann zur Herstellung der Barrierefreiheit ggf zB die Zustimmung zu baulichen Veränderungen oder sonstigen Einrichtungen verlangen (§ 554 I). Nach Beendigung des Mietverhäl...mehr

Rn 14 Ein Mischmietverhältnis ist anzunehmen, wenn durch einen einheitlichen Vertrag Wohn- und gleichzeitig Geschäftsräume vermietet werden (BGH NJW 14, 2864 [BGH 09.07.2014 - VIII ZR 376/13] Rz 17), zB wenn eine Gaststätte mit zugehöriger Wirtewohnung gemietet ist. Ein Mischmietverhältnis kann auch dann vorliegen, wenn eine Wohnung zusammen mit einer Garage (s Rn 8) vermiet...mehr

Rn 206 Wettbewerbsbeschränkungen des Mieters zu Gunsten des Vermieters müssen ausdrücklich vereinbart werden. Sie sind zulässig, wenn sie örtlich, zeitlich und gegenständlich das notwendige Maß unter Berücksichtigung des schützenswerten Interesses des Vermieters nicht überschreiten (BGH NJW 97, 3089; Celle ZMR 00, 447).mehr

1. Allgemeines. Rn 18 Ein Mietvertrag kommt – wie jeder andere schuldrechtliche Vertrag auch (s.a. Vor §§ 145 ff Rn 40 ff) – grds durch Angebot und Annahme zustande, §§ 145 ff. Ist eine der Parteien bei Abschluss eines Mietvertrags geschäftsunfähig oder nur beschränkt geschäftsfähig, muss sie vertreten werden (zB gemeinsam durch die Eltern oder einen Betreuer; ggf ist die Gen...mehr

1. Allgemeines. Rn 116 Die nach § 535 I 2 Fall 1 geschuldete Gebrauchsüberlassung ist ein rein tatsächlicher Vorgang (BGH BB 21, 3087 Rz 40), der aber mehr als die Gestattung oder Duldung eines (Mit-)Gebrauchs oder die bloße Einräumung der Möglichkeit zum (Mit-)Gebrauch ist (BGH NJW-RR 16, 784 [BGH 27.04.2016 - VIII ZR 323/14] Rz 22; NZM 15, 592 [BGH 08.05.2015 - V ZR 62/14] ...mehr

a) Zwangsverwalter. Rn 85 Vermieter kann im Laufe des Mietvertrags nach § 152 II ZVG ein Zwangsverwalter werden – oder es von Anfang an sein. Der Zwangsverwalter ist in allen Fällen, in denen Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis berührt sind, wie ein Vermieter zu behandeln (BGH ZMR 19, 3333 Rz 16); dies gilt auch im Hinblick auf die Kautionsvereinbarung und selbst dann...mehr

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Rn 16 Mietsache kann auch das SonderE eines Wohnungseigentums sein, s § 13 WEG Rn 3 ff. Zum gemE s Rn 89.mehr

I. Überblick. Rn 115 Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zur Verfügung zu stellen (Rn 116 ff) und in eben diesem Zustand dauerhaft auf seine Kosten (s aber Rn 143 und Rn 144) während der Mietzeit zu erhalten (Rn 134 ff). II. Überlassung der Mietsache (§ 535 I 2 Fall 1). 1. Allgemeines. Rn 116 Die nach § 535 I 2 F...mehr

Rn 40 Eine Pflichtverletzung des Vermieters im Zusammenhang mit der Vereinbarung von Vorauszahlungen bei Vertragsschluss soll zu bejahen sein, wenn ›besondere Umstände‹ gegeben sind (BGH NJW 10, 671 Rz 14; ZMR 04, 347, 348) oder der Mieter nachgefragt hat (Rostock ZMR 09, 527, 528). Näheres bei § 556 Rn 23.mehr

a) Vorvertragliche Aufklärungspflichten des Vermieters. aa) Grundsatz. Rn 38 Der Vermieter hat nach den allg Grundsätzen (§ 123 Rn 8) grds keine Pflicht, den Mieter über besondere Umstände zur Mietsache aufzuklären. Es ist nicht seine Sache, dem Mieter das Vertragsrisiko abzunehmen und dessen Interessen wahrzunehmen. Der Mieter – auch der gewerbliche – muss selbst prüfen und e...mehr

a) Überblick. Rn 137 Der Umfang der Gebrauchserhaltungspflicht richtet sich nach dem Ist-Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben (dazu ausf Rn 116 ff). Der Vermieter schuldet nicht die Beseitigung von Mängelsymptomen (zB Schimmel, Feuchtigkeit etc), sondern Beseitigung der zu den Mängeln führenden Ursachen, j...mehr

1. Hauptpflicht. Rn 179 Es ist Hauptpflicht des Mieters, während des Laufs des Mietvertrags gem § 535 II die vereinbarte Miete zu entrichten. Solange der Vermieter infolge der Überlassung des Gebrauchs an einen Dritten außerstande ist, dem Mieter den Gebrauch zu gewähren, ist der Mieter nach § 537 II von der Entrichtung der Miete befreit. Behält der Mieter die Mietsache nach ...mehr

Rn 209 Potenzieller Mieter iSv § 80 IV 1 GEG ist nur ein ernsthafter Mietinteressent, etwa der, welcher eine Besichtigung verlangt und nach dem Willen des Vermieters auch erhält (BRDrs 282/07, 121; s.a. Stangl ZMR 08, 14, 19).mehr

I. Vorlagepflicht. Rn 207 Gem § 80 V, IV 1 GEG muss ein Vermieter bei Neuvermietung eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit dem potenziellen Mieter (Rn 209) grds einen Energieausweis zugänglich zu machen, spätestens unverzüglich (§ 121), nachdem der potenzielle Mieter dies verlangt hat. Der Hotelier oder der Vermieter eines Ferienhau...mehr

a) Überblick. Rn 141 Zur Erfüllung seiner Erhaltungspflichten ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache und ihre Teile auf evtl Schäden oder Gefahrenquellen regelmäßig zu überprüfen (BGH ZMR 69, 271; Saarbr NJW 93, 3077 [OLG Saarbrücken 04.06.1993 - 4 U 109/92]), sofern sie sich nicht, wie zB der Gasherd, in der Obhut des Mieters befinden (BGH ZMR 69, 271). Zu prüfen sind...mehr

a) Pacht und Leihe. Rn 10 Beim Pachtvertrag (§ 581) können iGgs zum Mietvertrag neben Sachen auch Rechte überlassen werden. Darüber hinaus gewährt der Pachtvertrag auch den Genuss von Früchten iSv § 99. Miete und Pacht sind danach abzugrenzen, ob nach dem objektiven Inhalt aller Vertragsbestimmungen nur der Gebrauch der überlassenen Sache oder ob Gebrauch und Fruchtgenuss zu ...mehr

aa) Grundsatz. Rn 161 Ob das Halten von Tieren zulässig ist, ist zunächst nach dem Mietvertrag zu beantworten (AG Hamburg-Barmbek ZMR 06, 535; Rn 154). Die Mietvertragsparteien können individuell, aber auch durch einen Formularvertrag vereinbaren, dass eine Tierhaltung zu- oder unzulässig ist (BVerfG WuM 81, 77). Eine AGB-Klausel, die ausnahmslos das Halten von Haustieren (BG...mehr

aa) Betriebskosten. Rn 196 Nebenkosten sind – wie § 556 I zeigt – in der Miete vollständig enthalten (BGH ZMR 20, 638 Rz 13). Kosten muss der Mieter grds (anders ist es nur für die Heizkosten, s Rn 198) nur dann tragen, wenn er selbst Anschlussnehmer ist oder die Parteien eine Kostentragungspflicht vereinbart haben (§ 556 Rn 9 ff). Rn 197 Für Untermietverhältnisse (s § 540 Rn ...mehr

I. Überblick. 1. Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung. Rn 176 Miete iSv § 535 II ist, was der Mieter nach dem Willen der Mietvertragsparteien als Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung zu erbringen hat. Das wird idR ein regelmäßig, häufig monatlich zu entrichtendes Entgelt sein. Das muss aber nicht so sein. Vorstellbar ist auch die Entrichtung der Miete in einem einmalig...mehr

a) Allgemeines. Rn 3 § 535 ist auf alle Mietverträge anzuwenden, auch auf Untermietverträge (BGHZ 81, 46, 50 = NJW 81, 2246; s § 540 Rn 2 ff). Ferner auf Pachtverträge als Sonderform der Miete. Aus der von den Vertragsparteien gewählten Bezeichnung eines Vertrags kann nicht zwingend auf dessen Rechtsnatur geschlossen werden. Diese ist vielmehr nach seinem gesamten Vertragsinh...mehr

a) Allgemeines. Rn 105 Der Vermieter darf die Mietsache, solange sie im Besitz des Mieters steht, grds nicht gegen den Willen des Mieters verändern; dies gilt auch für nach § 535 I 2 geschuldete Erhaltungsmaßnahmen. Etwas anderes gilt va, wenn der Mieter eine Veränderung nach § 555d I dulden muss. Hierzu gehört auch eine Vergrößerung der Mietsache nach § 555b Nr 7 (BGH WuM 14...mehr

1. Allgemeines. Rn 34 Im Prinzip sind die mit dem Ziel eines Vertragsschlusses verhandelnden Parteien wegen des Grundsatzes der Vertragsfreiheit (Rn 22) bis zum Vertragsschluss in ihrem Entscheidungsspielraum nicht eingeschränkt (Abschlussfreiheit; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 14 ff). Dies gilt selbst dann, wenn einer der Beteiligten in Erwartung des angestrebten Vertragsschlusses b...mehr

aa) Grundsatz. Rn 41 Der Vermieter ist über erkennbar besonders wichtige Umstände aufzuklären, die für seine Entschließung von ausschlaggebender Bedeutung sind (allg § 123 Rn 11). Der Mieter braucht den Vermieter bei den Vertragsverhandlungen grds zwar nicht ungefragt über seine Familien-, Eigentums- und Vermögensverhältnisse aufzuklären (BVerfG NJW 91, 2411, 2412 [BVerfG 11....mehr

a) Begriff. Rn 195 Nebenkosten sind sämtliche Zahlungen, die der Mieter neben der Grundmiete erbringen muss. Die Nebenkosten umfassen va, aber nicht nur die Betriebs- und Heizkosten. S dazu iE § 556 Rn 2 ff. b) Tragung der Nebenkosten. aa) Betriebskosten. Rn 196 Nebenkosten sind – wie § 556 I zeigt – in der Miete vollständig enthalten (BGH ZMR 20, 638 Rz 13). Kosten muss der Mie...mehr

1. Mieterinsolvenz. a) Überblick. Rn 71 Fällt der Mieter einer unbeweglichen Sache – zB einer Mietwohnung (LG Karlsruhe ZIP 03, 677; AG Köln Info M 10, 494) – in Insolvenz, besteht das Mietverhältnis zunächst fort (§ 108 I 1 InsO); § 108 I InsO verdrängt insoweit § 103 I InsO (BGH NJW 15, 162 Rz 8; NJW 14, 2585 [BGH 22.05.2014 - IX ZR 136/13] Rz 8). Die Mietvertragsparteien kö...mehr

(1) Übersicht. Rn 60 Die Mietvertragsparteien können ein Betretungs- und Besichtigungsrecht vereinbaren (Agatsy IMR 18, 443, 445) oder es jedenfalls vertraglich näher ausgestalten. Liegt eine solche an § 307, § 138 I (s BVerfG ZMR 93, 405, 409; LG München II NJW-RR 09, 376) zu messende Vereinbarung vor, ist diese für Umfang und Ausgestaltung des Betretungs- und Besichtigungsr...mehr

aa) Dritte. Rn 158 Der Mieter ist gem § 540 I 1 ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen (LG Berlin ZMR 18, 935; 18, 930), insb sie weiter zu vermieten (BGH ZMR 04, 100, 102). Eine Gebrauchsüberlassung setzt voraus, dass dem Dritten jedenfalls ein Mitbesitz (§ 854 I) an der Mietsache eingeräumt wird (LG Lübeck ...mehr

1. Allgemeines. Rn 134 Als vom Mieter zu duldende (s.a. § 555a I) Hauptpflicht (BGH NJW 15, 3087 Rz 49) und vertragliche Gegenleistung zur Miete (BGH NJW 89, 2247) ist die Mietsache nach § 535 I 2 Fall 2 grds dauerhaft (BGH NJW 15, 3087 Rz 49; ZMR 03, 418) in dem vertraglich geschuldeten Zustand (Rn 121) zu erhalten (BGH NJW 15, 3087 [BGH 17.06.2015 - VIII ZR 19/14] Rz 49; 10...mehr

a) Grundsatz. Rn 122 Der Mieter einer Wohnung kann ohne besondere vertragliche Abrede erwarten, dass die angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der bei vergleichbaren Wohnungen üblich ist (s.a. Rn 106). Insb Alter, Ausstattung und Art des Gebäudes, aber auch die Höhe der Miete und eine eventuelle Ortssitte sind nach §§ 133, 157, 242 zu berücksichtigen (BGH GE 22, 950 Rz...mehr

Rn 30 Im Prozess muss der Mieter gem § 22 AGG nur Hilfstatsachen (Indizien) beweisen, die eine Benachteiligung wegen eines in § 1 AGG genannten Grundes vermuten lassen. Der Vermieter trägt dann die Beweislast dafür, dass er nicht gegen die Bestimmungen zum Schutz vor Benachteiligung verstoßen hat; ferner dafür, dass eine Ausn (s Rn 28) vorgelegen hat.mehr

aa) Grundsatz. Rn 24 Auf Gewerberaumvermieter und andere Vermieter, zB Vermieter von Fahrzeugen, Filmen, Software etc, ist das AGG ohne Einschränkungen anzuwenden, soweit die Voraussetzungen des § 19 I Nr 1 AGG vorliegen (dazu § 19 AGG Rn 4 ff); ggf ist der Schwellenwert des § 19 V 3 AGG dort für das Merkmal ›Massengeschäft‹ analog anwendbar. bb) Wohnraummiete. Rn 25 Besondere ...mehr

a) ›Goldene Regel‹. Rn 157 Aus § 569 II ergibt sich, dass der Wohnraummieter die Mietsache grds so gebrauchen darf, dass er andere nicht nachhaltig stört (s im Einzelnen § 569 Rn 9 ff). Ferner muss sich der Mieter so verhalten, dass er andere nicht durch Geräusche und Gerüche oder Einwirkungen in der Gesundheit beeinträchtigt/gefährdet. Erlaubt sind Störungen, die für den Woh...mehr

(1) 1Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. 2Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. 3Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. (2) Der Miete...mehr

a) Überblick. Rn 23 Bietet der Vermieter die Mietsache in der Öffentlichkeit an, etwa durch Anzeigen in Tageszeitungen und Veröffentlichungen im Internet, ist nach § 2 Nr 8 AGG das AGG zu beachten (LG Köln ZMR 16, 205). Gem §§ 19 I Nr 1 Var 2, 2 I Nr 8, 1 AGG ist in diesem Falle bei Begründung, Durchführung und Beendigung eines Mietvertrags eine Benachteiligung eines potenzie...mehr

1. Vertraglicher Konkurrenzschutz. Rn 201 Der Vermieter kann dem gewerblichen Mieter aus dem Mietvertrag Konkurrenzschutz schulden (BGH NJW 13, 44 Rz 32; 12, 844 Rz 25). Verstößt der Vermieter gegen diese Verpflichtung, stellt der Verstoß einen Sachmangel iSv § 536 I dar (BGH NJW 13, 44 [BGH 10.10.2012 - XII ZR 117/10] Rz 40; Ddorf NJW-RR 98, 514 [OLG Düsseldorf 15.05.1997 - ...mehr

a) Des Vermieters. Rn 147 Kommt der Vermieter seinen Erhaltungsverpflichtungen nicht nach und bleibt damit die Ausstattung der Mietsache hinter dem vereinbarten oder vorausgesetzten Zustand zurück, hat der Mieter zur Erhaltung des vertragsgemäßen Zustandes einen einklagbaren (NJW 15, 3087 Rz 66), nicht durch § 536b beschränkten (BGH ZMR 04, 807, 809; 97, 505) echten Erfüllung...mehr

(1) Träger und Allgemeines. Rn 49 Bei Grundstücken und Räumen treffen die Verkehrspflichten den Vermieter (BGH NZM 18, 509 [BGH 21.02.2018 - VIII ZR 255/16] Rz 20; NJW 15, 2111 [BGH 06.05.2015 - VIII ZR 161/14] zu Legionellen; NJW 09, 143 [BGH 15.10.2008 - VIII ZR 321/07] Rz 13; s § 823 Rn 2 ff). Der Mieter ist der Träger für die Innenräume (Rn 59) sowie für andere Räume und ...mehr

1. Überblick. Rn 1 Mietverträge sind gegenseitige Verträge, die ein Dauerschuldverhältnis begründen. Für sie sind grds die Vorschriften des Allgemeinen Teils und des Allgemeinen Schuldrechtes anwendbar, soweit §§ 535–580a nichts anderes anordnen. Als schuldrechtliches Rechtsgeschäft sind Mietverträge als Grundform der entgeltlichen Gebrauchsüberlassung von Sachen vom dinglich...mehr

a) Grundsatz. Rn 144 Grds muss der Vermieter im Wohnraum- und Gewerberaummietrecht die Schönheitsreparaturen, dh die durch Abnutzung notwendig gewordenen Maler- und Tapezierarbeiten, ausführen (BGH ZMR 04, 736, 737). b) Übertragung. Rn 145 Es ist möglich, die Schönheitsreparaturen einvernehmlich auf den Mieter – auch formularmäßig (BGH NJW 15, 1594 [BGH 18.03.2015 - VIII ZR 185...mehr

I. Allgemeines. Rn 194 Nach § 535 I 3 hat grds der Vermieter die auf der vermieteten Sache ruhenden Lasten (s § 103 Rn 1) zu tragen. Das sind sämtliche Lasten, die ihn als Eigentümer oder dinglich Berechtigten treffen. Die Verpflichtung des Vermieters betrifft sowohl die öffentlich-rechtlichen Lasten, zB Grundsteuern (Hamm ZMR 86, 198), Kanalisationsgebühren, Schornsteinfeger...mehr

Rn 54 Der Vermieter von Wohn- und Gewerberaum muss nach § 556 III 1 Hs 2 bzw § 242 als vertragliche Nebenpflicht den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachten. Zu den Einzelheiten s § 556 Rn 139.mehr

Rn 113 Nutzt der Mieter etwas, ohne dazu berechtigt zu sein, zB Flächen zum Parken, hat der Vermieter Ansprüche nach §§ 812 ff (Ddorf GE 09, 1187, 1188; AG Kamenz ZMR 00, 307).mehr

Rn 109 Bei der Raummiete gelten die zu den Mieträumen gehörenden Nebengelasse grds ohne zusätzliches Entgelt als mitvermietet (BGH NZM 09, 855, 856 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08]).mehr

Rn 174 Zu den Bindungen des Mieters an die Hausordnung der WEigtümer vgl § 13 WEG Rn 6.mehr

a) Überblick. Rn 117 Die Überlassung der Mietsache – die es nicht geben muss (Rn 116) – vermittelt dem Mieter nach hM ein Besitzrecht, das wie Eigentum iSv Art 14 I 1 GG behandelt wird (BVerfG NJW 00, 2658, 2659 [BVerfG 28.03.2000 - 1 BvR 1460/99]; 93, 2035 [BVerfG 26.05.1993 - 1 BvR 208/93]; BGH NZM 21, 132 [BGH 09.12.2020 - VIII ZR 238/18] Rz 33; NJW 20, 835 [BGH 09.10.2019...mehr

a) Mietrecht. Rn 172 In der Wohnraummiete werden Verhaltenspflichten und Gebrauchsrechte des Mieters häufig durch eine Hausordnung im Gemeinschaftsinteresse konkretisiert (vgl BGH ZMR 92, 290, 293; LG Düsseldorf WuM 08, 547, 548). Ihr Zweck ist es idR, gesetzliche und im Mietvertrag festgelegte Pflichten auszugestalten und ein möglichst gedeihliches Zusammenleben im Haus und ...mehr

1. Allgemeines. Rn 108 Neben der eigentlichen Mietsache ist regelmäßig auch ihr Zubehör (§§ 311c, 97) mitvermietet (BGHZ 65, 86, 88 = NJW 75, 2103). Hierunter fallen zB Schlüssel (Rn 120), Blumenkästen oder Briefkästen. Der Vermieter von Wohn- und/oder Gewerberaum ist sogar verpflichtet, die Mietsache so mit Einrichtungen zu versehen, dass den Mieter postalische Sendungen err...mehr

Rn 203 Ein Teileigentümer ist grds nicht verpflichtet, den Mietern der anderen WEigtümer oder diesen selbst Konkurrenzschutz zu gewähren (Brandbg GE 09, 1122, 1123).mehr

a) Allgemeines. Rn 12 Von Wohnraummiete spricht man, wenn der Mieter nach dem Zweck (s.a. Rn 13) des Mietvertrags die Räume, inkl möglicher Nebenräume wie Flur oder Keller, zu Wohnzwecken nutzen soll. Unter einem Wohnraum ist jeder zum Wohnen, also zum Schlafen, Essen, Kochen und zu sonstiger dauernder privater Benutzung bestimmte Raum nebst Nebenräumen zu verstehen (Frankf Z...mehr