Fachbeiträge & Kommentare zu Gebäude

Die Neuregelungen des GEG haben eine Erweiterung des Katalogs der Modernisierungsmaßnahmen des § 555b BGB erforderlich gemacht. Als Modernisierungsmaßnahme gilt nach § 555b Nr. 1a BGB auch eine bauliche Veränderung, durch die mittels Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zweck der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 GEG erfüllt werden. Wird ...mehr

Voraussetzung ist, dass der Gebäudeeigentümer mit dem Netzbetreiber einen Vertrag zur Lieferung von mindestens 65 % Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme sowie zum Anschluss des Gebäudes an ein Wärmenetz nachweist. Auf Basis dieses Vertrags muss der Eigentümer ab dem Zeitpunkt des Anschlusses des Gebäudes an das Wärmenetz, spätestens jedoch innerhalb vo...mehr

Bei Solaranlagen ist stets das Staatsziel des Klimaschutzes gegen das des Denkmalschutzes abzuwägen. Freilich ist derzeit nicht zu prognostizieren, wie sich die Rechtsprechung vor dem Hintergrund des GEG 2024 und vor allem auch die Gesetzgebung entwickeln wird. Derzeit gilt jedenfalls noch, dass der Klima- bzw. Umweltschutz keinen Vorrang vor dem Denkmalschutz genießt. Der K...mehr

Die Montage von Rollladen- oder sonstigen Sonnenschutzanlagen scheidet wegen einer Veränderung des Erscheinungsbilds des denkmalgeschützten Gebäudes per se aus; Aspekte verbesserter wirtschaftlicher Verwertung sind insoweit kein berücksichtigungsfähiges Abwägungskriterium.[1]mehr

§ 87 GEG regelt die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen, soweit im Fall des Verkaufs, der Vermietung, der Verpachtung oder dem Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbstständigen Nutzungseinheit bei Beginn der Vermarktung bereits ein Energieausweis vorliegt. 12.1 Immobilienanzeige Der Anwendungsbereich des § 87 GEG ist eröffnet, wenn eine Immobilienanze...mehr

Auch für den Fall, dass sich die Wohnungseigentümer dafür entscheiden, Heizenergie künftig über eine oder mehrere Wärmepumpen zu gewinnen, muss geklärt sein, an welcher Stelle diese installiert werden können. Regelmäßig sind an Außenanlagen Sondernutzungsrechte zugunsten von Wohnungseigentümern begründet, wenn nicht sogar Sondereigentum gebildet ist. Die Begründung von Sonde...mehr

Nach § 79 Abs. 3 Satz 1 GEG ist der Energieausweis für eine Gültigkeitsdauer von 10 Jahren auszustellen. Die 10-Jahres-Frist ist tagesgenau anhand des Ausstellungsdatums zu berechnen.[1] Praxis-Beispiel 10-Jahres-Frist Wird der Energieausweis am 29.2.2024 ausgestellt, verliert er seine Gültigkeit mit Ablauf des 28.2.2034. Spätestens nach Ablauf der 10 Jahre verliert der Energie...mehr

Bei Fassadenerhaltungsmaßnahmen, die nach den Vorgaben des GEG eine Dämmung erforderlich machen, sind stets Bauteile betroffen, die das Gesamtbild eines Gebäudes prägen, weshalb es in der Regel nicht möglich ist, Veränderungen unter Berücksichtigung denkmalschutzrechtlicher Vorgaben durchzuführen.[1] Dies hat allerdings nicht automatisch zur Folge, dass die Erfüllung der GEG...mehr

Mit § 60a GEG 2024 wurde erstmals eine Betriebsprüfung von Wärmepumpen eingeführt, soweit das Gebäude mindestens 6 Wohn- oder sonstige Nutzungseinheiten mittels Wärmepumpe mit Heizenergie versorgt und die Wärmepumpe nach dem 31.12.2023 eingebaut wurde. Die Wärmepumpen müssen nach einer vollständigen Heizperiode, spätestens aber nach Ablauf von 2 Jahren nach Inbetriebnahme, e...mehr

Am 1.1.2023 ist das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) in Kraft getreten. Es regelt die Aufteilung der Kosten der CO2-Abgabe zwischen Vermietern und Mietern. CO2-Emissionshandel Auf Grundlage des Brennstoffemissionshandelsgesetzes (BEHG) müssen Unternehmen, die mit Heizöl und Erdgas sowie Benzin und Diesel beliefern, seit dem 1.1.2021 einen Kohlendioxidpreis z...mehr

Mit einem Bußgeld bis zu 50.000 EUR sind nachfolgende Gesetzesverstöße bewehrt:mehr

Nach § 71k Abs. 1 GEG kann bis zum Anschluss an ein Wasserstoffnetz eine Heizungsanlage eingebaut und aufgestellt werden, die Erdgas verbrennen kann und auf die Verbrennung von 100 % Wasserstoff umrüstbar ist, auch wenn sie nicht die Anforderungen von § 71 Abs. 1 oder Abs. 9 GEG zur Wärmeerzeugung erfüllt. Voraussetzung ist, dass das Gebäude in einem Gebiet liegt, für das die ...mehr

Vorsteuerausschlüsse gelten für: Gegenstände oder Dienstleistungen für Repräsentations- oder Unterhaltungszwecke; Erwerb, Einfuhr oder Miete von Krafträdern oder Personenkraftwagen; Gegenstände oder Dienstleistungen in Zusammenhang mit Wartung, Instandsetzung, Wertverbesserung oder Nutzung von Kraftfahrzeugen sowie mit ihnen erbrachte Beförderungs- oder Taxidienstleistungen; von...mehr

Maßnahmen, die zur Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind, entsprechen ordnungsmäßiger Verwaltung. Sind damit substanzielle Eingriffe in die Gebäude- bzw. Anlagensubstanz verbunden, handelt es sich um Maßnahmen der ordnungsmäßigen Erhaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG.[1] Dies gilt auch für nach GEG erforderliche Maßnahmen.[2] Begriff: Erhaltung Erha...mehr

Die Übergangsregelung des § 112 Abs. 2 GEG ist mittlerweile bedeutungslos. Sie trägt dem Umstand Rechnung, dass Energieausweise in aller Regel unter Verwendung elektronischer Datenschemata erstellt werden und diese auf die am 1.11.2020 außer Kraft getretenen Altregelungen gestützt und somit anzupassen waren. Insoweit sieht § 112 Abs. 2 GEG für Energieausweise insbesondere na...mehr

Da nachhaltig erzeugte Biomasse nur begrenzt verfügbar ist und voraussichtlich aufgrund der Nachfrage in verschiedenen Sektoren teurer wird, empfiehlt sich diese Option vor allem in Bestandsgebäuden, in denen andere Lösungen nicht sinnvoll oder machbar sind. Dies kann beispielsweise für Gebäude gelten, die schwer zu sanieren sind oder unter Denkmalschutz stehen. Die Nutzung n...mehr

Erfasst sind alle Wärmeerzeugungsanlagen, also auch Warmwasserbereitungsanlagen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden (Erdgas, Flüssiggas, Heizöl oder Kohle). Unerheblich ist, ob es sich um hauseigene Anlagen oder Blockheizkraftwerke handelt und ob es sich um Nah- oder Fernwärme oder um Contracting handelt. Maßgebend ist allein, dass CO2 emittiert wird.[1] Ausgenom...mehr

Die Fenster sind ein wesentliches gestalterisches Merkmal eines Gebäudes und daher in besonderer Weise Anknüpfungspunkt denkmalschutzrechtlicher Einstufungen als konstitutiver Bestandteil der Denkmaleigenschaft.[1] Dem Grundsatz der Materialkontinuität folgend, ist bereits die Materialauswahl von Bedeutung.[2] Kunststofffenster wurden allerdings bei gleichem Profil und gleic...mehr

Den Kreis der unbeschränkt Ausstellungsberechtigten regelt § 88 GEG. Zunächst sind nach § 88 Abs. 1 Nr. 1 GEG die nach landesbauordnungsrechtlichen Vorschriften zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden Berechtigten auch zur Ausstellung von Energieausweisen berechtigt, was § 21 Abs. 1 Satz 1 ...mehr

§ 71h Abs. 1 GEG regelt die Vorgaben für eine Wärmepumpen-Hybridheizung. Hiernach ist Voraussetzung, dass ein Vorrang für die Wärmepumpe insoweit besteht, dass die Wärmeerzeugung primär mittels Wärmepumpe erfolgt und der weitere Wärmeerzeuger nur dann zum Einsatz kommt, wenn der Wärmebedarf nicht mehr von der Wärmepumpe allein gedeckt werden kann. Praxis-Beispiel Wärmepumpen/...mehr

Den Verbrauchsausweis regelt § 82 GEG. Nach § 82 Abs. 1 GEG wird der Energieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchs ausgestellt. § 82 Abs. 2 GEG regelt die Berechnungsmethoden. Die Auswirkungen lokaler klimatischer Unterschiede und jährlicher Klimaschwankungen werden bezüglich des Endenergieverbrauchs für die Heizung nach § 82 Abs. 3 GEG durch eine Witterung...mehr

Der Wärmeplan hat nach § 23 Abs. 4 WPG keine rechtliche Außenwirkung und begründet keine einklagbaren Rechte oder Pflichten. Praxis-Beispiel Wasserstoff-Teilausbaugebiet Weist der Wärmeplan ein bestimmtes Teilgebiet als Wasserstoffausbaugebiet aus, kann ein Eigentümer, dessen Grundstück unmittelbar an dieses Teilgebiet angrenzt, nicht verlangen, dass auch sein Grundstück noch ...mehr

§ 113 GEG regelt beschränkt auf Bestandswohngebäude und die Fälle des § 80 Abs. 3 GEG, also im Rahmen der Verpflichtung zum Ausstellen eines Energieausweises im Fall des Verkaufs, der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts sowie im Fall der Vermietung, Verpachtung oder Verleasung eines Gebäudes oder Wohnungs- bzw. Teileigentums, die Berechtigung von Personen, die auf...mehr

Nach § 7 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Wohngebäuden bzw. § 8 Abs. 1 CO2KostAufG im Fall von Nichtwohngebäuden ermittelt der Vermieter die auf den oder die Mieter entfallenden Kohlendioxidkosten. Bezüglich des auf ihn selbst entfallenden Anteils hat ein Vorwegabzug zu erfolgen. In der Heizkostenabrechnung ist nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG bzw. § 8 Abs. 3 CO2KostAufG die Anteil...mehr

In allen Fällen, in denen sich der Eigentümer bzw. die Wohnungseigentümer innerhalb der 5-Jahres-Frist des § 71l Abs. 1 GEG dafür entscheiden, alle bislang noch dezentral versorgten Einheiten künftig auch durch eine Zentralheizung zu versorgen, gelten für diese Einheiten die Vorgaben des § 71 Abs. 1 GEG gemäß § 71l Abs. 2 Satz 6 GEG als erfüllt, wenn diese an die bereits bes...mehr

Nach § 559 Abs. 4 Satz 1 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Anders als im Fall des § 555d Abs. 2 BGB stellt die Vorschrift allein auf die Mietvertr...mehr

Nach GEG erforderliche Maßnahmen dienen allein der Energieeinsparung. Hierbei ist es auch unerheblich, ob bestimmte Nachrüstpflichten oder die 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG zu erfüllen sind. Da sie jedenfalls in aller Regel der nachhaltigen Energieeinsparung dienen, können sie auch eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 oder Nr. 2 BGB darstellen, auch wenn es sich um Ma...mehr

Der Energieausweis muss den Interessenten nach § 80 Abs. 4 Satz 1 GEG spätestens im Rahmen des Besichtigungstermins zumindest in Kopie vorgelegt werden. Die Vorlagepflicht wird auch durch einen deutlich sichtbaren Aushang oder ein deutlich sichtbares Auslegen während der Besichtigung erfüllt. Findet keine Besichtigung statt, hat der Verkäufer nach § 80 Abs. 4 Satz 3 GEG den ...mehr

Bei der Durchführung mehrerer Modernisierungsmaßnahmen genügt die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die...mehr

Ziel des zeitgleich mit dem GEG 2024 am 1.1.2024 in Kraft getretenen Wärmeplanungsgesetzes [1] ist, dass der Anteil von Wärme aus erneuerbaren Energien, aus unvermeidbarer Abwärme oder einer Kombination hieraus an der jährlichen Nettowärmeerzeugung in Wärmenetzen im bundesweiten Durchschnitt ab dem 1.1.2030 50 % beträgt. Insoweit sollen Wärmenetze ausgebaut und es soll die An...mehr

Nach Ablauf der Mitteilungsfrist des § 71 Abs. 2 Satz 3 GEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die erhaltenen Informationen nach § 71n Abs. 3 GEG den Wohnungseigentümern innerhalb von 3 Monaten in konsolidierter Fassung zur Verfügung zu stellen. Der Verwalter hat also die ihm von den Wohnungseigentümern erteilten Informationen übersichtlich, aber detailliert genug, ...mehr

Zunächst definiert § 3 Abs. 1 Nr. 29 GEG die Stromdirektheizung als ein Gerät zur direkten Erzeugung von Raumwärme durch Ausnutzung des elektrischen Widerstands auch in Verbindung mit Festkörper-Wärmespeichern. Letztlich handelt es sich schlicht um Heizungen, die mittels Elektrostroms betrieben werden. Die Vorgaben bezüglich der Verwendung derartiger Heizungen regelt § 71d G...mehr

Vorgenannte Voraussetzungen gelten nicht in Gebäuden, in denen Stromdirektheizungen in einem dezentralen Heizungssystem zur Beheizung von Gebäudezonen mit einer Raumhöhe von mehr als 4 Metern eingebaut oder aufgestellt sind und in Wohngebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung selbst bewohnt. Einzelraum-Stromdirektheizung § 71d Abs. 3 GEG re...mehr

Musterschreiben: Mieterhöhung nach energetischer Modernisierung (Maßnahmen nach § 48 GEG unter Anrechnung von Instandsetzungskosten) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 6, 80000 München hier: Mieterhöhung nach Durchführung einer energetischen Modernisierung (§§ 559 ff. BGB) Sehr geehrte/r ________________________, die Maßnahmen zur energet...mehr

Im Fall der Entscheidung für eine teilweise Zentralisierung gilt die 13-Jahres-Frist für alle von der Zentralisierung betroffenen Wohn- und Nutzungseinheiten. Für die nicht von der Zentralisierung betroffenen Wohn- oder Nutzungseinheiten gilt dies nicht. Praxis-Beispiel Ausgangsbeispiel Das Gebäude besteht aus 10 Wohn- bzw. Nutzungseinheiten. Die Beheizung erfolgt bislang deze...mehr

Ankündigung Bauliche Maßnahmen nach § 15 Nr. 2 WEG sind spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen. Der Ankündigung von baulichen Maßnahmen bedarf es nach § 555c Abs. 4 BGB entsprechend der Rechtslage bei der Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen dann nicht, wenn die Baumaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die genutzte Sondereigentumseinheit v...mehr

Mit einem Bußgeld bis zu 5.000 EUR sind nachfolgende Gesetzesverstöße bewehrt:mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Austausch von Gaseinzelöfen durch Anschluss an eine Zentralheizung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen nach §§ 555b, 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, es ist beabsicht...mehr

Zu beachten sind weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro...mehr

Für Modernisierungsmaßnahmen die mit einem Kostenaufwand von maximal 10.000 EUR für die Wohnung verbunden sind, sieht § 559c BGB ein vereinfachtes Verfahren vor. Der Vermieter muss dabei den Umstand, dass er das vereinfachte Verfahren wählt, in der Modernisierungsankündigung mitteilen. Eine weitere Mitteilung über die voraussichtlich künftigen Betriebskosten ist nicht erford...mehr

Musterschreiben: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen durch den Vermieter (hier: Außendämmung) [1] Mietverhältnis Blumenstraße 1, 80000 München Modernisierungsankündigung gemäß § 555c BGB Sehr geehrte/r ________________________, im Anwesen Blumenstraße 1, 80000 München, sind folgende Modernisierungsmaßnahmen, durch di...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Satz 2 BGB muss die Modernisierungsankündigung Angaben enthalten über: die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme, den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 oder § 559c BGB verlangt werden ...mehr

Modernisierungsmaßnahmen enthalten häufig auch Elemente von Erhaltungsmaßnahmen. Kosten von Erhaltungsmaßnahmen können nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Das bringt § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB zum Ausdruck. Insoweit können also keine Kosten angesetzt werden, die ohnehin für Erhaltungsmaßnahmen entstanden wären. Praxis-Beispiel Fassadenarbeiten Die Gebäudefassade des in den 196...mehr

Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung können die Wohnungseigentümer auch anlasslos die Ausstellung eines Energieausweises gemäß § 19 Abs. 1 WEG beschließen.[1] Zu berücksichtigen ist insoweit nämlich, dass im Zuge der Erstellung des Energieausweises nach § 84 Abs. 1 GEG vom Aussteller etwaige Maßnahmen zur Energieeffizienz zu ermitteln sind und im Energieausweis auch Moder...mehr

Häufig regeln Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung entweder generell oder – am häufigsten – für bestimmte Kostenarten einen anderen Verteilungsschlüssel. Verbreitet ist dabei die Kostenverteilung nach Objekten oder Miteigentumsanteilen. Bei Mehrhausanlagen erfolgt häufig eine Kostentrennung für die anfallenden Kosten nach einzelnen Häusern (siehe Kap. 4.3).mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass auch im Fall der Bildung von Untergemeinschaften stets die Gesamtgemeinschaft verpflichtet bleibt, weil Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind.[1] Dies gilt unabhängig davon, ob der Charakter der Mehrhausanlage in der Gemeinschaftsordnung berücksichtigt wurde oder die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Reg...mehr

Versorgt sich der Mieter selbst mit Wärme oder mit Wärme und Warmwasser, ermittelt er nach § 5 Abs. 3 CO2KostAufG im Fall eines Wohngebäudes und nach § 8 Abs. 2 CO2KostAufG bei einem Nichtwohngebäude im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung den Kohlendioxidausstoß der Wohnung bzw. sonstigen Nutzungseinheit in Kilogramm Kohlendioxid pro Quadratmeter Wohn- bzw. Nutzfl...mehr

Im Gegensatz zu den Regelungen im BAT und BMT-G enthält der TVöD keine tariflichen Regelungen hinsichtlich Beginn und Ende der Arbeitszeit. Mithin muss für deren Bestimmung auf die jeweils konkret arbeitsvertraglich vereinbarte und geschuldete Tätigkeit abgestellt werden. Die Arbeitszeit beginnt hiernach zu dem Zeitpunkt, zu dem der Beschäftigte die vertraglich geschuldete T...mehr

Rz. 51 Einkommensteuerrechtlich können Grund und Boden und aufstehende Gebäude als jeweils selbstständige Wirtschaftsgüter ein getrenntes Schicksal erleiden.[1] Davon geht auch § 6b EStG aus, wonach Gewinne aus der Veräußerung von Gebäuden wegen deren kürzerer Nutzungsdauer nicht aufgrund und Boden übertragen werden dürfen.[2] Für den Begriff des Gebäudes sind die Abgrenzungs...mehr

Rz. 88 Wegen des Begriffs vgl. Rz. 51. Die Übertragungsmöglichkeit besteht nicht nur für Gebäude im Ganzen, sondern auch für selbstständige Gebäudeteile. Es ist nicht Voraussetzung, dass der Grund und Boden, auf dem sich das Gebäude befindet, miterworben wird; der Erwerb wirtschaftlichen Eigentums an einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden genügt. Wohnungseigentum steht ei...mehr