Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Eine Kürzung erfolgt i. H. v. 1,2 % des Einheitswerts des Grundbesitzes, der am 1.1.2022 zum Betriebsvermögen des Unternehmens gehört und nicht von der Grundsteuer befreit ist. Die Kürzung dient der Vermeidung einer Doppelbesteuerung des Grundbesitzes durch Grundsteuer und Gewerbesteuer. Die Betriebsvermögenseigenschaft wird nach einkommensteuerrechtlichen Kriterien beurteil...mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] Da die erweiterte Kürzung nur greifen kann, wenn auch die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG vorliegen, ist sie bei Erwerb eines G...mehr

Der Nießbrauch zählt zu den Dienstbarkeiten und ist in den §§ 1030 – 1089 BGB geregelt. Ein Nießbrauch kann an einer Sache (§§ 1030 – 1067 BGB), an einem Recht (§§ 1068 – 1084 BGB) oder an einem Vermögen (§§ 1085 – 1089 BGB) bestellt werden. Als häufigster Anwendungsfall ist der Nießbrauch an einer Sache anzusehen und hier an einem Grundstück. Weiterer wichtiger Anwendungsfall...mehr

Wurde ein Kaufrechtsvermächtnis angeordnet, ergibt sich für den belasteten Erben die für ihn abzugsfähige Nachlassverbindlichkeit[1] i. H. d. Differenz des Verkehrswerts des Gegenstandes und des erhaltenen Kaufpreises.[2] Praxis-Beispiel Kaufrechtsvermächtnis Der Erblasser E hat seinen Sohn S zum Alleinerben eingesetzt. Des Weiteren hat E testiert, dass seine Nichte N das sich...mehr

Die Nießbrauchslast kann uneingeschränkt abgezogen werden. Dies gilt auch unabhängig davon, für wen der Nießbrauch bestellt worden ist.[1] Praxis-Beispiel Abzug der Nießbrauchslast Vater V schenkt seinem Sohn S im Januar 2024 ein nicht zu Wohnzwecken vermietetes Grundstück (Steuerwert 815.000 EUR). Im Gegenzug hat S dem Vater an dem Grundstück ein Nutzungsrecht einzuräumen. De...mehr

Beim Geldvermächtnis ist zwischen dem Geldsummenvermächtnis und dem Geldwertvermächtnis zu unterscheiden.[1] Hat der Erblasser ein Geldsummenvermächtnis angeordnet, so ist dieses mit dem Nennbetrag anzusetzen.[2] Kommen die Parteien überein, dass der Vermächtnisnehmer vom Erben statt dem Geld ein Grundstück aus dem Nachlass erhalten soll, ändert dies nichts daran, dass der Ve...mehr

Wird ein Anteil an einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft (beispielsweise von einer Grundstücksgesellschaft in Form einer GbR oder KG) erworben, dann gelten folgende Grundsätze (vgl. auch § 10 Abs. 1 Satz 4 ErbStG).[1] Die Besitzposten und Gesellschaftsschulden der Gesamthandsgemeinschaft können nicht zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammengefasst werden. Den Gese...mehr

Nach der BFH-Rechtsprechung stellte § 14 Abs. 2 ErbStG keine Änderungsvorschrift dar, sondern sei nach dem klaren Wortlaut lediglich eine Regelung zur Bestimmung der Festsetzungsfrist für den späteren Erwerb. Daraus folgte, dass nach bisherigem Recht eine Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung für den Vorerwerb keine Wirkung auf die Steuerfestsetzung für den Nacherwerb...mehr

Praxis-Beispiel Berechnung Kapitalwert eines Nießbrauchs: Rechtslage 2017 und 2018 Großvater GV schenkt seinem Enkel EN am 31.10.2018 den lebenslangen Nießbrauch an einem Mietwohngrundstück. EN ist zu diesem Zeitpunkt 34 Jahre alt. Für das Grundstück ist ein Grundbesitzwert i. H. v. 515.500 EUR festgestellt worden. Der tatsächliche Jahreswert für den Nießbrauch beträgt 29.500...mehr

Eine gemischt-freigebige Zuwendung (gemischte Schenkung) kann dann vorliegen, wenn bei einer Zuwendung gegen Gegenleistung der Wert der Gegenleistung hinter dem Wert des Zuwendungsgegenstandes zurückbleibt. Besteht eine auffallende, über ein geringes Maß deutlich hinausgehende Diskrepanz zwischen Leistung und Gegenleistung, begründet dies die widerlegbare Vermutung, dass die...mehr

Häufig wird der Beschenkte als Gegenleistung nicht nur Leistungsauflagen zu erbringen haben, sondern zwischen den Beteiligten werden auch noch Nutzungs- oder Duldungsauflagen vereinbart werden. Hier ist von einem Mischfall die Rede. Liegt ein solcher Mischfall vor, dann gibt es nunmehr grundsätzlich keine Schwierigkeiten zur Berechnung. Zur Bemessungsgrundlage bei der gemischt...mehr

Hier sind 3 Möglichkeiten denkbar. Das der Sofortversteuerung unterliegende Vermögen ist höher als die zu gewährenden Freibeträge. Dies ist die einfachste Variante, da nunmehr die Freibeträge schon verbraucht sind und die Jahresversteuerung ohne Berücksichtigung von Freibeträgen vorzunehmen ist. Denn die Finanzverwaltung lässt aus Vereinfachungsgründen den vorrangigen Abzug d...mehr

Damit § 14 ErbStG zur Anwendung kommt, müssen dem Erwerber die Vermögensvorteile von derselben Person anfallen (vgl. auch R E 14.1 Abs. 1 Satz 1 ErbStR 2019). Wenden z. B. die Eltern ihrem Kind Vermögen zu und nimmt ein Elternteil zu einem späteren Zeitpunkt (innerhalb der 10-Jahresfrist) eine weitere Schenkung an das Kind vor, wird eine Zusammenrechnung nur mit dessen erste...mehr

Beim Kaufrechtsvermächtnis ist Erwerbsgegenstand die aufschiebend bedingte Forderung des Vermächtnisnehmers gem. § 2174 BGB gegen den Beschwerten.[1] Hierbei unterliegt beim Kaufrechtsvermächtnis das Kaufrecht der Besteuerung.[2] Dieses ist mit dem gemeinen Wert anzusetzen.[3] Damit kommt, wenn Gegenstand des Kaufrechtsvermächtnisses ein Grundstück ist, nicht dessen gegebenen...mehr

Entstehen bei der Schenkung Erwerbsnebenkosten, so sieht deren Behandlung wie nachfolgend beschrieben aus.[1] Unter die Erwerbsnebenkosten fallen z. B. die Kosten für die Umschreibung im Grundbuch, den Notar oder das Handelsregister. Zu diesen Kosten zählen aber nicht die im Vorfeld einer Schenkung anfallenden Steuerberatungskosten. Gleiches gilt auch für Rechtsanwaltskosten...mehr

Bei der gemischten Schenkung bzw. Schenkung unter Leistungsauflage ermittelt sich die Bereicherung, indem von dem nach § 12 ErbStG zu ermittelnden Steuerwert der Leistung des Schenkers die Gegenleistungen des Beschenkten und die von ihm übernommenen Leistungs- Nutzungs- und Duldungsauflagen mit ihrem nach § 12 ErbStG ermittelten Wert abgezogen werden. Dabei sind aufschiebend ...mehr

Gegenüber der gemischten Schenkung bzw. Schenkung unter Leistungsauflage ist die Rechtslage beim Erwerb von Todes nun gleich. In beiden Fällen sind beispielsweise die Schulden ohne Einschränkung abziehbar. Beim Erwerb von Todes wegen ergibt sich dies aus § 10 Abs. 1 Satz 2 ErbStG, wonach die Schulden voll bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs abgezogen werden könn...mehr

Der Gewerbesteuer unterliegt jeder stehende Gewerbebetrieb, soweit er im Inland betrieben wird. Maßgebend für den Begriff der im Inland betriebenen Betriebsstätte (§ 2 Abs. 1 Satz 3 GewStG) ist das innerstaatliche Recht[1] und damit § 12 AO. Die Gewerbesteuer knüpft insoweit an die einkommensteuerliche Definition der gewerblichen Tätigkeit an, d. h. gewerbesteuerpflichtiger ...mehr

Allgemeines Grundsätzlich ist auch der Vermächtnisnehmer zur Abgabe einer eigenen Erbschaftsteuererklärung verpflichtet. Dies ergibt sich aus § 31 Abs. 1 Satz 1 ErbStG. Hiernach kann das Finanzamt von jedem am Erbfall beteiligten Erwerber (zu denen auch der Vermächtnisnehmer gehört) die Abgabe einer Erklärung innerhalb einer von dem Finanzamt zu bestimmenden Frist verlangen. §...mehr

Die beschwerte Person kann bei einem Geldsummenvermächtnis den Nennwert des Geldes abziehen.[1] Wird dem Bedachten an Erfüllungs Statt ein Grundstück übereignet, ändert dies nichts am Ansatz der Vermächtnisschuld, d. h. auch hier ist der Nennwert des Geldes maßgebend. Praxis-Beispiel Ansatz der Vermächtnisschuld Erblasserin E hat im Testament festgelegt, dass ihre Tochter T All...mehr

Die Nutzungs- oder Duldungsauflage konnte zur Berechnung der schenkungsteuerlichen Bemessungsgrundlage schon bisher abgezogen werden.[1] Daran ändert sich auch nichts durch die neuen Erbschaftsteuerrichtlinien 2019 und auch nichts durch die geänderte BFH-Rspr. v. 5.7.2018.[2] Hinweis Auswirkung bei der Grundstücksbewertung Dies gilt aber nur, soweit § 10 Abs. 6 Satz 6 ErbStG d...mehr

Wie die Steuer im Einzelnen zu berechnen ist, wenn der Schenker auch die Steuer selbst übernimmt, bzw. diese Verpflichtung einem anderen auferlegt hat, soll hier näher erläutert werden. Insbesondere sind dafür die folgenden Schritte notwendig: Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs (ohne übernommene Steuer), Ermittlung der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer auf den steuerpflich...mehr

Die Steuerermäßigung des § 27 ErbStG erfordert, dass "dasselbe Vermögen" erneut übergeht. Dies wird insbesondere bei Grundstücken der Fall sein. Nicht aber für ein Depot oder ein Tagesgeldkonto.[1] Das Vermögen muss beim Letzterwerb nicht dieselbe Form wie beim Vorerwerb aufweisen. Es kommen hier vielmehr die Grundsätze der Surrogation zur Anwendung. Das bedeutet, dass der Ve...mehr

Das Vermächtnis, insbesondere das Vorausvermächtnis ist gegenüber einer Teilungsanordnung[1] abzugrenzen. Mit Hilfe einer Teilungsanordnung will der Erblasser bestimmen, welcher Erbe welche Nachlassgegenstände erhalten soll. Dabei soll sich die Höhe der Erbteile aber nicht verändern. Erhält jemand bei einer Teilungsanordnung mehr als ihm zusteht, ist er gegenüber den anderen...mehr

Seit 2009 wird für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke ein Verschonungsabschlag von 10 % gewährt. Die entsprechende Regelung fand sich bis zum 30.6.2016 in § 13c ErbStG und wurde mit der Erbschaftsteuerreform 2016 ab dem 1.7.2016 in die Vorschrift § 13d ErbStG überführt. Eine inhaltliche Änderung hat § 13d ErbStG dabei aber nicht erfahren.[1] Dieser dürfte wohl im Vorerbfa...mehr

Auch für die Vermächtnislast gilt zunächst das gleiche wie für die Bewertung beim Vermächtnisnehmer. Ist das Vermächtnis auf ein Grundstück gerichtet, so ist dieses zunächst bei der beschwerten Person mit dem Grundstückswert zu erfassen.[1] Wird das Vermächtnis erfüllt, kann der Erbe die Vermächtnislast als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG abziehen. Die ...mehr

Hierbei gilt aufgrund des Jahressteuergesetzes 2020 Folgendes:[1] Um einen ungerechtfertigten steuerlichen Vorteil durch den unbegrenzten Abzug von Schulden und Lasten (z. B. Untervermächtnissen) zu vermeiden werden diese, wenn steuerbefreites Vermögen im Nachlass vorhanden ist, anteilig gekürzt.[2] Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof können z. B. Untervermächtnis...mehr

Bei der Kürzungsmethode wird der Jahreswert in dem Maße gekürzt, in dem der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts durch die jeweiligen zur Anwendung kommenden Freibeträge gekürzt wird. Es ergibt sich folgende Formel. Zur Inanspruchnahme der Kürzungsmethode hat die nießbrauchsberec...mehr

Mit der Vorschrift des § 25 ErbStG sollen steuerliche Vorteile ausgeschlossen werden, die sich bei der Übertragung von Vermögen unter Vorbehalt eines Nießbrauchs ergeben können. Solche steuerlichen Vorteile können entstehen aus der unterschiedlichen Bewertung von Grundstücken und der mit dem Kapitalwert anzusetzenden Nießbrauchsbelastung. Gleiches gilt für eine Schenkung unt...mehr

Die Vorschrift des § 25 ErbStG lässt zwar unter den o. a. Voraussetzungen keinen Abzug der Nießbrauchslast zu, aber die Steuer, die auf den Kapitalwert entfällt, wird nach § 25 Abs. 1 Satz 2 ErbStG zinslos gestundet (bis zum Erlöschen der Belastung). Zu Einzelheiten für die Steuerfestsetzung durch die Finanzverwaltung siehe R 85 Abs. 3 Satz 4 – 6 ErbStR 2003. Die Stundungsre...mehr

Die Steuerermäßigung wird nur dann gewährt, wenn der Vor- und der Letzterwerb innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren liegen. Zur Berechnung des Zeitraums ist für den jeweiligen Erwerb auf den Zeitpunkt der Entstehung der Steuer (vgl. auch § 9 ErbStG und R E 9 ErbStR 2019 sowie die H E 9 ErbStH 2019) abzustellen. Hinweis Steuerentstehungszeitpunkt bei Grundstücken In der Pra...mehr

Das Abzugsverbot des § 25 ErbStG hängt von den folgenden Voraussetzungen ab. Personenkreis: Nutzungsberechtigter ist der Schenker; Nutzungsberechtigter ist der Ehegatte des Schenkers; Nutzungsberechtigter ist der Ehegatte des Erblassers. Ist Nutzungsberechtigter eine andere Person, als eine der vorgenannten, so ist die Vorschrift des § 25 ErbStG nicht anwendbar. Dies hat zur Folg...mehr

Wird einer Person der Nießbrauch zu Lebzeiten unentgeltlich eingeräumt (sog. Zuwendungsnießbrauch), dann erfüllt dies als Schenkung unter Lebenden den Tatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Zu einer Besteuerung kommt es dabei nur, wenn eine Bereicherung des Bedachten gegeben ist. Ein unentgeltlicher Erwerb ist gegeben, soweit er nicht rechtlich abhängig ist von einer den Er...mehr

Rz. 8 Erbringt der Unternehmer einen Umsatz (Lieferung oder sonstige Leistung) an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ist er verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen, § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 UStG. Damit sind ordnungsgemäße Rechnungen über ausg...mehr

Wurde ein Nießbrauchsvermächtnis angeordnet, hat die bedachte Person den Erwerb mit dem Kapitalwert der Besteuerung zu unterwerfen. Der Kapitalwert ist dabei nach den §§ 13 – 16 BewG zu ermitteln.[1] Hier ist insbesondere die Begrenzung nach § 16 BewG zu beachten. Demnach darf bei der Ermittlung des Kapitalwerts des Jahreswerts der Nutzungen nach § 16 BewG höchstens mit dem ...mehr

Zur Berechnung der abziehbaren Gegenleistungen und Auflagen sehen die gleichlautenden Ländererlasse v. 13.9.2021 folgende Vorgehensweise vor – wobei die gleichlautenden Ländererlasse darauf hinweisen, dass die geänderten Regelungen auch bei gemischten Schenkungen sowie bei Schenkungen unter Auflage hinsichtlich der Gegenleistungen bzw. Auflagen entsprechend anwendbar sind.[1...mehr

Vermächtnisnehmer kann auch eine Personengesellschaft sein. Hierbei sind nun ab 1.1.2024 die Änderungen durch das kreditzweitmarktförderungsgesetz[1] zu beachten. Es wurde ein neuer § 2a ErbStG in das Erbschaftsteuergesetz eingefügt. Hiernach gilt Folgendes: Im Fall eines Erwerbs von Todes wegen (z. B. Vermächtnis) durch eine rechtsfähige Personengesellschaft gelten deren Gese...mehr

Änderung bei der Bewertung Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden auch Änderungen in der Bewertung von Grundstücken vorgenommen. Dies hat naturgemäß auch Auswirkungen bei den Vermächtnissen, da vielmals Gegenstand eines Vermächtnisses Grundstücke sein werden. Es werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur B...mehr

Die verpflichtete Person kann die Aufwendungen für die Verschaffung des Gegenstandes als Nachlassverbindlichkeit abziehen.[1] Die Bewertung erfolgt hier nach dem gemeinen Wert.[2] Praxis-Beispiel Verschaffungsvermächtnis Erblasser E hat angeordnet, dass sein Erbe der Sohn S, dem Neffen N ein nicht zum Nachlass gehörendes Grundstück verschaffen soll (Verschaffungsvermächtnis). ...mehr

Der Letzterwerb muss zwingend ein Erwerb von Todes wegen sein. Es muss sich also um einen Tatbestand des § 3 ErbStG oder § 4 ErbStG handeln.[1] Nach der Rechtsprechung des BFH ergibt sich dies aus dem klaren Gesetzeswortlaut des § 27 Abs. 1 ErbStG.[2] Die Vorschrift des § 1 Abs. 2 ErbStG findet keine Anwendung (vgl. auch R E 1.1 Satz 3 Nr. 9 ErbStR 2019). Nach dieser gelten di...mehr

Der vermächtnisweise erworbene Anspruch auf Verschaffung einer Sache, die sich der Belastete mit Geldern aus dem Nachlass besorgen muss, ist mit dem gemeinen Wert zu bewerten.[1] Praxis-Beispiel Verschaffungsvermächtnis Der Witwer W hat seine Tochter T zur Alleinerbin bestimmt. Im Testament hat W die Anordnung getroffen, dass sein Bruder B ein nicht zu Wohnzwecken vermietetes ...mehr

Das Nießbrauchsvermächtnis stellt ein interessantes Mittel zur Gestaltung der Nachfolgeplanung dar. Hierbei räumt der Erblasser dem Vermächtnisnehmer einen Nießbrauch an einem Gegenstand des Nachlasses ein. Geregelt ist das Nießbrauchsvermächtnis in § 1089 BGB, wonach die Bestimmungen der §§ 1085 – 1088 BGB entsprechende Anwendung finden. Durch den Nießbrauch erhält der Vermä...mehr

Unter die quantitativen steuerbefreiten Erwerbe fallen:[1] Hausrat und andere bewegliche körperliche Gegenstände (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG); Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG). Dieser gilt auch für eingetragene Lebenspartner. Ist eine quantitative Befreiungsvorschrift gegeben, muss eine Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG vorgenommen werden....mehr

▪ Bruttonießbrauch Bei einem Bruttonießbrauch trägt der Eigentümer des Gegenstands sämtliche Erhaltungsaufwendungen sowie die öffentlichen und privaten Lasten, welche auf der belasteten Sache ruhen. ▪ Ertragsnießbrauch Wird ein Ertragsnießbrauch vereinbart, so bezieht sich dieser nur auf den Ertrag des mit dem Nießbrauch belasteten Gegenstands. ▪ Nettonießbrauch Ein Nettonießbrau...mehr

Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwischen dem Besitz- und dem Betriebsunternehmen sowohl eine personelle als auch eine sachliche Verflechtung besteht. Die Grundsätze der Betriebsaufspaltung kommen auch dann zur Anwendung, wenn ein inländisches Besitzunternehmen ein im Ausland belegenes Grundstück an eine ausländische Betriebskapitalgesellschaft verpachtet.[1] Sachlic...mehr

Der Erblasser kann einem Erben neben dessen Erbteil ein Vermächtnis zuwenden. Man spricht dann von einem Vorausvermächtnis.[1] In der Regel wird dies ein Miterbe oder ein Vorerbe sein. Denkbar ist aber auch ein Alleinerbe. Das Vorausvermächtnis bietet mehrere Vorteile. Der mit einem Vermächtnis begünstigte Miterbe muss nicht bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft war...mehr

Wurde vom Erblasser der vermachte Gegenstand von einem erst nach dem Anfall des Vermächtnisses eintretenden bestimmten Zeitpunkts oder auch Ereignisses zugewendet, so liegt ein Nachvermächtnis vor.[1] Hierfür kommen grundsätzlich die Vorschriften für die Vor- und Nacherbschaft zur Anwendung.[2] Damit gelten hier auch – im gleichen Rahmen wie für die Vor- und Nacherbschaft – ...mehr

In § 27 Abs. 3 ErbStG ist eine Begrenzung für die Steuerermäßigung vorgesehen. Hiernach darf die für den Letzterwerb errechnete Steuerermäßigung den Betrag nicht überschreiten, der sich ergibt, wenn auf die Steuer für das begünstigte Vermögen des Vorerwerbs der entsprechende Vomhundertsatz des Letzterwerbs angewandt wird. Es muss also eine Vergleichsberechnung angestellt werde...mehr

Auch bei der Personengesellschaft beginnt die Gewerbesteuerpflicht unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung ins Handelsregister erst, wenn der Gewerbebetrieb erstmals in Gang gesetzt wird. Bloße Vorbereitungshandlungen sind nicht ausreichend. Die Gewerbesteuerpflicht endet mit der tatsächlichen Einstellung des Betriebs, d. h. mit der Aufgabe jeglicher werbenden Tätigkeit. Au...mehr

Die Höhe des Vervielfältigers hängt von der Dauer des Nießbrauchsrechts ab. Bei einem Nießbrauchsrecht, welches auf eine bestimmte Zeit beschränkt ist, ermittelt sich der Vervielfältiger nach § 13 Abs. 1 BewG. Hiernach ist der Vervielfältiger aus der Tabelle 9a (zu § 13 BewG) zu entnehmen. Praxis-Beispiel Beispiel 1 Vater V wendet seiner Tochter T im Januar 2024 den Nießbrauch ...mehr