Fachbeiträge & Kommentare zu Grundstück

Wie die Steuer im Einzelnen zu berechnen ist, wenn der Schenker auch die Steuer selbst übernimmt, bzw. diese Verpflichtung einem anderen auferlegt hat, soll hier näher erläutert werden. Insbesondere sind dafür die folgenden Schritte notwendig: Berechnung des steuerpflichtigen Erwerbs (ohne übernommene Steuer), Ermittlung der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer auf den steuerpflich...mehr

Die Steuerermäßigung des § 27 ErbStG erfordert, dass "dasselbe Vermögen" erneut übergeht. Dies wird insbesondere bei Grundstücken der Fall sein. Nicht aber für ein Depot oder ein Tagesgeldkonto.[1] Das Vermögen muss beim Letzterwerb nicht dieselbe Form wie beim Vorerwerb aufweisen. Es kommen hier vielmehr die Grundsätze der Surrogation zur Anwendung. Das bedeutet, dass der Ve...mehr

Das Vermächtnis, insbesondere das Vorausvermächtnis ist gegenüber einer Teilungsanordnung[1] abzugrenzen. Mit Hilfe einer Teilungsanordnung will der Erblasser bestimmen, welcher Erbe welche Nachlassgegenstände erhalten soll. Dabei soll sich die Höhe der Erbteile aber nicht verändern. Erhält jemand bei einer Teilungsanordnung mehr als ihm zusteht, ist er gegenüber den anderen...mehr

Seit 2009 wird für zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke ein Verschonungsabschlag von 10 % gewährt. Die entsprechende Regelung fand sich bis zum 30.6.2016 in § 13c ErbStG und wurde mit der Erbschaftsteuerreform 2016 ab dem 1.7.2016 in die Vorschrift § 13d ErbStG überführt. Eine inhaltliche Änderung hat § 13d ErbStG dabei aber nicht erfahren.[1] Dieser dürfte wohl im Vorerbfa...mehr

Auch für die Vermächtnislast gilt zunächst das gleiche wie für die Bewertung beim Vermächtnisnehmer. Ist das Vermächtnis auf ein Grundstück gerichtet, so ist dieses zunächst bei der beschwerten Person mit dem Grundstückswert zu erfassen.[1] Wird das Vermächtnis erfüllt, kann der Erbe die Vermächtnislast als Nachlassverbindlichkeit nach § 10 Abs. 5 Nr. 2 ErbStG abziehen. Die ...mehr

Hierbei gilt aufgrund des Jahressteuergesetzes 2020 Folgendes:[1] Um einen ungerechtfertigten steuerlichen Vorteil durch den unbegrenzten Abzug von Schulden und Lasten (z. B. Untervermächtnissen) zu vermeiden werden diese, wenn steuerbefreites Vermögen im Nachlass vorhanden ist, anteilig gekürzt.[2] Denn nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof können z. B. Untervermächtnis...mehr

Die Steuerermäßigung wird nur dann gewährt, wenn der Vor- und der Letzterwerb innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren liegen. Zur Berechnung des Zeitraums ist für den jeweiligen Erwerb auf den Zeitpunkt der Entstehung der Steuer (vgl. auch § 9 ErbStG und R E 9 ErbStR 2019 sowie die H E 9 ErbStH 2019) abzustellen. Hinweis Steuerentstehungszeitpunkt bei Grundstücken In der Pra...mehr

Rz. 8 Erbringt der Unternehmer einen Umsatz (Lieferung oder sonstige Leistung) an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen oder an eine juristische Person, die nicht Unternehmer ist, ist er verpflichtet, innerhalb von 6 Monaten nach Ausführung der Leistung eine Rechnung auszustellen, § 14 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 UStG. Damit sind ordnungsgemäße Rechnungen über ausg...mehr

Bei der Kürzungsmethode wird der Jahreswert in dem Maße gekürzt, in dem der Kapitalwert des Nießbrauchsrechts durch die jeweiligen zur Anwendung kommenden Freibeträge gekürzt wird. Es ergibt sich folgende Formel. Zur Inanspruchnahme der Kürzungsmethode hat die nießbrauchsberec...mehr

Mit der Vorschrift des § 25 ErbStG sollen steuerliche Vorteile ausgeschlossen werden, die sich bei der Übertragung von Vermögen unter Vorbehalt eines Nießbrauchs ergeben können. Solche steuerlichen Vorteile können entstehen aus der unterschiedlichen Bewertung von Grundstücken und der mit dem Kapitalwert anzusetzenden Nießbrauchsbelastung. Gleiches gilt für eine Schenkung unt...mehr

Die Vorschrift des § 25 ErbStG lässt zwar unter den o. a. Voraussetzungen keinen Abzug der Nießbrauchslast zu, aber die Steuer, die auf den Kapitalwert entfällt, wird nach § 25 Abs. 1 Satz 2 ErbStG zinslos gestundet (bis zum Erlöschen der Belastung). Zu Einzelheiten für die Steuerfestsetzung durch die Finanzverwaltung siehe R 85 Abs. 3 Satz 4 – 6 ErbStR 2003. Die Stundungsre...mehr

Das Abzugsverbot des § 25 ErbStG hängt von den folgenden Voraussetzungen ab. Personenkreis: Nutzungsberechtigter ist der Schenker; Nutzungsberechtigter ist der Ehegatte des Schenkers; Nutzungsberechtigter ist der Ehegatte des Erblassers. Ist Nutzungsberechtigter eine andere Person, als eine der vorgenannten, so ist die Vorschrift des § 25 ErbStG nicht anwendbar. Dies hat zur Folg...mehr

Wird einer Person der Nießbrauch zu Lebzeiten unentgeltlich eingeräumt (sog. Zuwendungsnießbrauch), dann erfüllt dies als Schenkung unter Lebenden den Tatbestand des § 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Zu einer Besteuerung kommt es dabei nur, wenn eine Bereicherung des Bedachten gegeben ist. Ein unentgeltlicher Erwerb ist gegeben, soweit er nicht rechtlich abhängig ist von einer den Er...mehr

Wurde ein Nießbrauchsvermächtnis angeordnet, hat die bedachte Person den Erwerb mit dem Kapitalwert der Besteuerung zu unterwerfen. Der Kapitalwert ist dabei nach den §§ 13 – 16 BewG zu ermitteln.[1] Hier ist insbesondere die Begrenzung nach § 16 BewG zu beachten. Demnach darf bei der Ermittlung des Kapitalwerts des Jahreswerts der Nutzungen nach § 16 BewG höchstens mit dem ...mehr

Zur Berechnung der abziehbaren Gegenleistungen und Auflagen sehen die gleichlautenden Ländererlasse v. 13.9.2021 folgende Vorgehensweise vor – wobei die gleichlautenden Ländererlasse darauf hinweisen, dass die geänderten Regelungen auch bei gemischten Schenkungen sowie bei Schenkungen unter Auflage hinsichtlich der Gegenleistungen bzw. Auflagen entsprechend anwendbar sind.[1...mehr

Vermächtnisnehmer kann auch eine Personengesellschaft sein. Hierbei sind nun ab 1.1.2024 die Änderungen durch das kreditzweitmarktförderungsgesetz[1] zu beachten. Es wurde ein neuer § 2a ErbStG in das Erbschaftsteuergesetz eingefügt. Hiernach gilt Folgendes: Im Fall eines Erwerbs von Todes wegen (z. B. Vermächtnis) durch eine rechtsfähige Personengesellschaft gelten deren Gese...mehr

Änderung bei der Bewertung Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden auch Änderungen in der Bewertung von Grundstücken vorgenommen. Dies hat naturgemäß auch Auswirkungen bei den Vermächtnissen, da vielmals Gegenstand eines Vermächtnisses Grundstücke sein werden. Es werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur B...mehr

Die verpflichtete Person kann die Aufwendungen für die Verschaffung des Gegenstandes als Nachlassverbindlichkeit abziehen.[1] Die Bewertung erfolgt hier nach dem gemeinen Wert.[2] Praxis-Beispiel Verschaffungsvermächtnis Erblasser E hat angeordnet, dass sein Erbe der Sohn S, dem Neffen N ein nicht zum Nachlass gehörendes Grundstück verschaffen soll (Verschaffungsvermächtnis). ...mehr

Eine Betriebsaufspaltung liegt vor, wenn zwischen dem Besitz- und dem Betriebsunternehmen sowohl eine personelle als auch eine sachliche Verflechtung besteht. Die Grundsätze der Betriebsaufspaltung kommen auch dann zur Anwendung, wenn ein inländisches Besitzunternehmen ein im Ausland belegenes Grundstück an eine ausländische Betriebskapitalgesellschaft verpachtet.[1] Sachlic...mehr

Der Letzterwerb muss zwingend ein Erwerb von Todes wegen sein. Es muss sich also um einen Tatbestand des § 3 ErbStG oder § 4 ErbStG handeln.[1] Nach der Rechtsprechung des BFH ergibt sich dies aus dem klaren Gesetzeswortlaut des § 27 Abs. 1 ErbStG.[2] Die Vorschrift des § 1 Abs. 2 ErbStG findet keine Anwendung (vgl. auch R E 1.1 Satz 3 Nr. 9 ErbStR 2019). Nach dieser gelten di...mehr

Der vermächtnisweise erworbene Anspruch auf Verschaffung einer Sache, die sich der Belastete mit Geldern aus dem Nachlass besorgen muss, ist mit dem gemeinen Wert zu bewerten.[1] Praxis-Beispiel Verschaffungsvermächtnis Der Witwer W hat seine Tochter T zur Alleinerbin bestimmt. Im Testament hat W die Anordnung getroffen, dass sein Bruder B ein nicht zu Wohnzwecken vermietetes ...mehr

Das Nießbrauchsvermächtnis stellt ein interessantes Mittel zur Gestaltung der Nachfolgeplanung dar. Hierbei räumt der Erblasser dem Vermächtnisnehmer einen Nießbrauch an einem Gegenstand des Nachlasses ein. Geregelt ist das Nießbrauchsvermächtnis in § 1089 BGB, wonach die Bestimmungen der §§ 1085 – 1088 BGB entsprechende Anwendung finden. Durch den Nießbrauch erhält der Vermä...mehr

Unter die quantitativen steuerbefreiten Erwerbe fallen:[1] Hausrat und andere bewegliche körperliche Gegenstände (§ 13 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG); persönliche Freibeträge (§ 16 ErbStG); Versorgungsfreibetrag (§ 17 ErbStG). Dieser gilt auch für eingetragene Lebenspartner. Ist eine quantitative Befreiungsvorschrift gegeben, muss eine Zusammenrechnung nach § 14 ErbStG vorgenommen werden....mehr

▪ Bruttonießbrauch Bei einem Bruttonießbrauch trägt der Eigentümer des Gegenstands sämtliche Erhaltungsaufwendungen sowie die öffentlichen und privaten Lasten, welche auf der belasteten Sache ruhen. ▪ Ertragsnießbrauch Wird ein Ertragsnießbrauch vereinbart, so bezieht sich dieser nur auf den Ertrag des mit dem Nießbrauch belasteten Gegenstands. ▪ Nettonießbrauch Ein Nettonießbrau...mehr

Der Erblasser kann einem Erben neben dessen Erbteil ein Vermächtnis zuwenden. Man spricht dann von einem Vorausvermächtnis.[1] In der Regel wird dies ein Miterbe oder ein Vorerbe sein. Denkbar ist aber auch ein Alleinerbe. Das Vorausvermächtnis bietet mehrere Vorteile. Der mit einem Vermächtnis begünstigte Miterbe muss nicht bis zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft war...mehr

Wurde vom Erblasser der vermachte Gegenstand von einem erst nach dem Anfall des Vermächtnisses eintretenden bestimmten Zeitpunkts oder auch Ereignisses zugewendet, so liegt ein Nachvermächtnis vor.[1] Hierfür kommen grundsätzlich die Vorschriften für die Vor- und Nacherbschaft zur Anwendung.[2] Damit gelten hier auch – im gleichen Rahmen wie für die Vor- und Nacherbschaft – ...mehr

In § 27 Abs. 3 ErbStG ist eine Begrenzung für die Steuerermäßigung vorgesehen. Hiernach darf die für den Letzterwerb errechnete Steuerermäßigung den Betrag nicht überschreiten, der sich ergibt, wenn auf die Steuer für das begünstigte Vermögen des Vorerwerbs der entsprechende Vomhundertsatz des Letzterwerbs angewandt wird. Es muss also eine Vergleichsberechnung angestellt werde...mehr

Auch bei der Personengesellschaft beginnt die Gewerbesteuerpflicht unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung ins Handelsregister erst, wenn der Gewerbebetrieb erstmals in Gang gesetzt wird. Bloße Vorbereitungshandlungen sind nicht ausreichend. Die Gewerbesteuerpflicht endet mit der tatsächlichen Einstellung des Betriebs, d. h. mit der Aufgabe jeglicher werbenden Tätigkeit. Au...mehr

Rz. 119 Nach § 14 b Abs. 1 UStG hat der Unternehmer aufzubewahren: ein Doppel der (Ausgangs-)Rechnung, die er selbst oder ein Dritter in seinem Namen und für seine Rechnung ausgestellt hat, alle (Eingangs-)Rechnungen, die er erhalten oder die ein Leistungsempfänger oder in dessen Namen und für dessen Rechnung ein Dritter ausgestellt hat. Rz. 120 Die zuvor genannten Aufbewahrung...mehr

Die Höhe des Vervielfältigers hängt von der Dauer des Nießbrauchsrechts ab. Bei einem Nießbrauchsrecht, welches auf eine bestimmte Zeit beschränkt ist, ermittelt sich der Vervielfältiger nach § 13 Abs. 1 BewG. Hiernach ist der Vervielfältiger aus der Tabelle 9a (zu § 13 BewG) zu entnehmen. Praxis-Beispiel Beispiel 1 Vater V wendet seiner Tochter T im Januar 2024 den Nießbrauch ...mehr

Eine Zusammenrechnung ist nur dann vorzunehmen, wenn der zeitliche Abstand zwischen dem ersten und dem letzten Erwerb nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Außerhalb des 10-Jahreszeitraums stattfindende Erwerbe sind somit nicht einzubeziehen. Praxis-Tipp Abwarten der Zehnjahresfrist Damit kommt nach Ablauf der 10-Jahresfrist der persönliche Freibetrag wieder erneut zur Anwendung. Au...mehr

Das Wahlvermächtnis ist dem Stückvermächtnis gleichzustellen. Damit ist, wenn sich der Vermächtnisnehmer für ein Grundstück entscheidet, dieses mit dem Grundbesitzwert anzusetzen.[1]mehr

Der Erblasser räumt dem Vermächtnisnehmer die Möglichkeit ein, einen Gegenstand aus dem Nachlass zu einem bestimmten, i. d. R. niedrigeren Preis zu erwerben. Dies kann z. B. ein Grundstück sein.[1]mehr

Grundsätzlich ist der Vorerbe Inhaber des Nachlasses.[1] Der Nachlass bildet bei ihm ein von seinem eigenen Vermögen zu trennendes Sondervermögen. Beim Vorerben gilt ebenfalls der Vonselbsterwerb gem. § 1922 BGB. Zum Schutz des Nacherben unterliegt der Vorerbe aber bestimmten Beschränkungen. So darf er nicht über Grundstücke verfügen.[2] Des Weiteren ist es ihm verwehrt, Vorer...mehr

Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden auch Änderungen bei der Bewertung von Grundvermögen vorgenommen. Diese finden Anwendung ab dem 1.1.2023. Mit den Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund un...mehr

Das Jahressteuergesetz 2022[1] sieht Änderungen im Bewertungsgesetz vor. Durch die Änderungen des Bewertungsgesetzes werden insbesondere das Ertrags- und Sachwertverfahren zur Bewertung bebauter Grundstücke sowie die Verfahren zur Bewertung in Erbbaurechtsfällen und Fällen mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden an die geänderte ImmoWertV angepasst. Ferner erfolgen mit dem ...mehr

Großmutter GM schenkt im Februar 2024 ihrem 45-jährigen Enkel den lebenslänglichen Nießbrauch an einem vermieteten Mehrfamilienhaus. Für das Grundstück ist nach dem Ertragswertverfahren ein Steuerwert i. H. v. 310.000 EUR festgestellt worden. Der tatsächliche Jahreswert beträgt 19.500 EUR. Dem Enkel E wurde von seiner Großmutter GM ein lebenslanger Zuwendungsnießbrauch einger...mehr

Wichtigste Anwendungsfälle für Sachvermächtnisse sind Grundstücke oder Betriebsvermächtnisse. Grundsätzlich sind Sachvermächtnisse mit dem Steuerwert anzusetzen.[1] Dies kann z. B. der Kurswert, der Kapitalwert oder der Grundbesitzwert sein. Ist für die Bewertung des Vermächtnisgegenstandes kein Steuerwert maßgebend, ist das Sachvermächtnis mit dem gemeinen Wert[2] zu bewerten...mehr

Rz. 21 Durch die Bestimmungen über den Inhalt ordnungsgemäßer Rechnungen muss eine Rechnung bestimmte Mindestangaben enthalten, um dem Rechnungsempfänger den Vorsteuerabzug zu ermöglichen. Die Pflichtangaben in der Rechnung ergeben sich aus §§ 14 Abs. 4, 14 a UStG sowie aus den §§ 33, 34 UStDV. Rz. 22 Hinweis Die Pflichtangaben sind nicht in allen Ausgangsrechnungen erforderl...mehr

Nach § 28 Abs. 3 ErbStG wird eine Stundung gewährt, wenn zum Erwerb nach § 13d ErbStG begünstigtes Vermögen (zu fremden Wohnzwecken vermietete Grundstücke) gehört und der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung aufbringen kann.[1] Hat der Schenker aber die Steuer übernommen, kommt die Stundungsvorschrift des § 28 Abs. 3 ErbStG nicht zur Anwendung.mehr

Hat der Erblasser eine Vor- und Nacherbschaft angeordnet, so ist wie folgt zu differenzieren: a) Der Nacherbfall tritt durch den Tod des Vorerben ein Hier unterliegen sowohl der Vorerbfall als auch der Nacherbfall der vollen Erbschaftsbesteuerung, die Steuerermäßigung nach § 27 ErbStG findet daher Anwendung. b) Der Nacherbfall tritt nicht durch den Tod des Vorerben ein Wird die ...mehr

Veräußert der Nacherbe vor dem Eintritt des Nacherbfalls sein Anwartschaftsrecht entweder ganz oder teilweise, dann verwirklicht er vorzeitig den Wert seiner Nacherbschaft. Das erhaltene Entgelt wird dabei als Erwerb vom Erblasser angesehen und unterliegt nach § 3 Abs. 2 Nr. 6 ErbStG der Erbschaftsteuer. Die Besteuerung (Steuerklasse, persönlicher Freibetrag) richtet sich hie...mehr

Der jeweils anzuwendende Vomhundertsatz für die Ermittlung der Steuerermäßigung staffelt sich in Abhängigkeit von der Länge des Zeitraums zwischen den beiden Besteuerungszeitpunkten. Der Vomhundertsatz beträgt 50 %, wenn der Zeitraum zwischen dem Ersterwerb und dem Letzterwerb nicht mehr als ein Jahr beträgt und verringert sich in den folgenden Jahren. Bei einem Zeitraum von ...mehr

Will der Erblasser einer bestimmten Person nur einen einzelnen Vermögensgegenstand zuwenden, spricht man von einem Vermächtnis.[1] Dabei ist der Begriff des Vermögensvorteils im weitesten Sinne zu verstehen.[2] Die Anordnung eines Vermächtnisses – die durch Testament oder Erbvertrag vorzunehmen ist – kann verschiedene Gründe haben. So kann der Erblasser jemanden einen bestimm...mehr

Die Anwendung des § 27 ErbStG setzt voraus, dass der Letzterwerber im Verhältnis zum Vorerwerber der Steuerklasse I angehören muss, wie auch der Vorerwerber im Verhältnis zum ursprünglichen Schenker oder Erblasser der Steuerklasse I anzugehören hat. Hierunter fallen u. a. der Ehegatte (§ 15 Abs. 1 Stkl. I Nr. 1 ErbStG), die Kinder und Stiefkinder (§ 15 Abs. 1 Stkl. I Nr. 2 E...mehr

In § 14 Abs. 2 ErbStG ist eine Ablaufhemmung vorgesehen. Hiernach gilt Folgendes: Führt der Eintritt eines Ereignisses mit Wirkung für die Vergangenheit zu einer Veränderung des Werts eines früheren, in die Zusammenrechnung einzubeziehenden Erwerbs, endet die Festsetzungsfrist für die Änderung des Bescheids über die Steuerfestsetzung für den späteren Erwerb nach § 175 Abs. 1 ...mehr

Rz. 124 Die Aufbewahrungsfrist für Rechnungen beträgt 10 Jahre, § 14 b Abs. 1 Satz 1 UStG. Die 10-jährige Aufbewahrungsfrist beginnt mit dem Ablauf des Kalenderjahres, in dem die Rechnung ausgestellt wird, § 14 Abs. 1 Satz 3 1. Halbsatz UStG. Die 10-jährige Aufbewahrungsfrist läuft jedoch nicht ab, soweit und solange die Unterlagen für Steuern von Bedeutung sind, für welche ...mehr

Ab Inkraftreten des Jahressteuergesetzes 2020[1] gilt nun Folgendes: Es liegen Schulden und Lasten in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem erworbenen Vermögen vor Liegen Schulden und Lasten vor, die mit steuerbefreitem Vermögen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, dann sind diese nur anteilig abziehbar. Dies ergibt sich nun nicht mehr aus dem bisherigen § 10 Abs. 6 Satz 5...mehr

Zu vermerken ist der, ggf. geschätzte, positive Teil des Gewerbeertrags, der auf eine nicht im Inland gelegene Betriebsstätte entfällt. Die Geschäftsleitung im Ausland (den Niederlanden) ist eine Betriebsstätte neben den Baustellen im Inland auf eigenen Grundstücken. Das DBA Niederlande rechtfertigt die Besteuerung mit inländischer Gewerbesteuer für die inländischen Baustell...mehr

a) Tatsächlicher Jahreswert Unter dem Jahreswert ist der Wert der Nutzung während eines Jahres zu verstehen. Als Jahreswert ist der Reinertrag zugrunde zu legen. Dieser ergibt sich, wenn die vom Nießbraucher zu tragenden Kosten von den Einnahmen abgezogen werden. Maßgebend sind hier die Verhältnisse im Zeitpunkt der Steuerentstehung.[1] Zu keinen Auswirkungen führen nachträgli...mehr