Fachbeiträge & Kommentare zu Hausverwalter

Rz. 73 Steuerfrei sind nach § 4 Nr. 25 S. 3 Buchst. b UStG auch die Beherbergung, Beköstigung und die üblichen Naturalleistungen, die die nach § 4 Nr. 25 UStG begünstigten Einrichtungen den Empfängern der Jugendhilfeleistungen und Mitarbeitern in der Jugendhilfe sowie den bei den Leistungen nach § 4 Nr. 25 S. 1 UStG (also den Leistungen der Jugendhilfe und der Inobhutnahme) tät...mehr

Gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt, alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und die nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Eines entsprechenden Ermächtigungsbeschlusses bedarf es nicht. Im Rahmen seiner gesetzlichen Ermächtigung hat der Verwalter umfassen...mehr

Die Instandhaltung als Teil der Erhaltung umfasst sämtliche Maßnahmen, die normale, gebrauchs- und altersbedingte Abnutzungen beseitigen. Als Beispiele kommen sämtliche Wartungsmaßnahmen an Elektro- und Sanitäranlagen infrage, des Weiteren Kleinreparaturen sowie Pflege- und Reinigungsmaßnahmen. Insoweit gehören auch die Kosten eines Hauswarts zu den Instandhaltungskosten.[1] ...mehr

Nach § 6 Abs. 3 Satz 2 werden bestimmte Entgeltbestandteile bei der Bildung des Durchschnitts der tariflichen Entgelte nicht berücksichtigt. Die Aufzählung in Satz 2 ist abschließend. Im Einzelnen handelt es sich um folgende Entgeltbestandteile: Das zusätzlich für Überstunden gezahlte Arbeitsentgelt meint sowohl das Entgelt für die tatsächliche Arbeitsleistung (§ 10 Abs. 1 Sa...mehr

Bei den Kosten des Hausmeisters gelten die Grundsätze bezüglich der Versicherungsbeiträge entsprechend. Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Hausmeister) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten des Hausmeisters Gemäß § ____ der Gemeinschaftsordnung der Wohnungseigentümergemeinschaft des Notars _______________ (Name und Kanzleisitz) vom _____ zu ...mehr

Das WEMoG vereinfacht die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz einräumt, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist hier der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in der Wohnungseigentümerversamml...mehr

"Schwebend" gültig sind gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse[1], die gerade in der Verwalterpraxis eine überragende Rolle spielen. Gegenstände dieser gesetzes- bzw. vereinbarungsersetzenden Beschlüsse sind Benutzungsregelungen des Gemeinschaftseigentums gem. § 19 Abs. 1 WEG, Verwaltungsmaßnahmen gem. § 19 WEG sowie Maßnahmen der baulichen Veränderung des gemeinsch...mehr

Bei der Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG steht den Wohnungseigentümern ein weiter Gestaltungsspielraum zu.[1] Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht ein Kostenverteilungsänderungsbeschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dann, wenn sich nicht lediglich die Mehrheit auf Kosten einer Minderheit finanziell entlasten möchte (Willkürverb...mehr

Ist dem Sondernutzungsberechtigten keine Kostenbelastung auferlegt worden, stellt sich die Frage, inwieweit dieser mit Kosten für einen besonderen Verbrauch oder eine besondere Nutzung beschlussweise belastet werden kann. Vorauszuschicken ist, dass keine Beschlusskompetenz dafür besteht, dem Sondernutzungsberechtigten eine Verpflichtung zur Unterhaltung und Erhaltung in Abwe...mehr

Üblich sind Deckungssummen in Höhe von 3 Mio. EUR. Auch eine höhere Versicherungssumme kann sich anbieten und ist häufig durch einen geringen Aufschlag zu haben. Dabei ist in der Regel die Gesamtleistung des Versicherers für alle Schadensfälle eines Versicherungsjahres auf das Doppelte der Deckungssummen beschränkt. Versichert sind: die persönliche gesetzliche Haftpflicht der ...mehr

Fluchtwege müssen von brennbaren Gegenständen freigehalten werden. An allen Zugangstüren – besonders zu Treppenhäusern, Müllräumen, Garagen etc. – müssen an den Brandschutztüren die Schließfunktionen geprüft werden. Keile zum Offenhalten müssen entfernt und Bewohner und Hausmeister belehrt werden. Sofern Belehrungen nicht erfolgreich sind, muss abgewogen werden, ob an viel be...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Dient ein Hund überwiegend privaten Zwecken, ist ein Werbungskostenabzug generell ausgeschlossen. Hunde, die nahezu ausschließlich zur beruflichen Nutzung eingesetzt werden, werden steuerrechtlich als Arbeitsmittel behandelt. So z. B. Hunde von Hundeführern der Polizei und des Zolls sowie die Jagdhunde bei Forstbeamten.[1] Eine geringfügige private Mitnutzung ist unschädlich....mehr

Gebäudereiniger arbeiten häufig für Dienstleister zur Reinigung von Gebäuden (z. B. Büro- und Schulgebäude, Krankenhäuser, Arztpraxen, Pflegeheime, Bibliotheken) einschließlich textiler Raumausstattungen sowie von Lichtschutz- und Wetterschutzanlagen und von Verkehrsmitteln (Eisen- und Straßenbahnen, Busse, Flugzeuge und Schiffe) einschließlich des Reinigens und Pflegens von...mehr

Relevantester Grund einer Haftung gegenüber außenstehenden Dritten stellt die Verletzung der Verkehrssicherungspflicht dar. Im Unterschied zur Haftung gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung der Verkehrssicherungspflichten, haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mangels Bestehens vertraglicher Beziehungen zu dem Dritten deliktisch nach § 823 Abs. 1 B...mehr

Das WEMoG hat die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich vereinfacht, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt eingeräumt hat, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in...mehr

Eine Wohnung dient Wohnzwecken, wenn sie dazu bestimmt und geeignet ist, Menschen auf Dauer Aufenthalt und Unterkunft zu ermöglichen. Eine entgeltlich überlassene Wohnung dient Wohnzwecken i. S. d. § 7b EStG, wenn die entgeltliche Überlassung unbefristet oder mindestens für einen Zeitraum von 1 Jahr mietvertraglich festgelegt ist. Wird eine kürzere Mietdauer vereinbart, kann ...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Die Nutzung zu Wohnzwecken setzt die Eignung der betreffenden Räume zur eigenständigen Haushaltsführung und die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft der Bewohner über sie voraus. Die Räume müssen überdies als Mindestausstattung eine Heizung, eine Küche, ein Bad und eine Toilette enthalten. Unerheblich ist, ob und in welchem Umfang der Bewohner in den Räumen neben dem W...mehr

Insbesondere im Hinblick auf die Gestaltung des Verwaltervertrags und für einen realistischen Ansatz der Verwaltervergütung sollte sich der potenzielle Verwalter nicht scheuen, seiner Kontaktperson ein Formular zu den wesentlichen Objekteigenschaften zu übersenden. Der nachfolgende Fragenkatalog könnte selbstverständlich auch telefonisch abgearbeitet werden, allerdings dürft...mehr

Verwalter sollten bei der Vertragsgestaltung selbstverständlich vermeiden, per se unwirksame Vertragsklauseln aufzunehmen. Grundsätzlich unterliegt der Verwaltervertrag nämlich der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen. Allerdings findet eine entsprechende richterliche Überprüfung erst im laufenden Vertragsverhältnis, also bei Durchführung bzw. Anwendung des Vert...mehr

Unproblematischer gestaltet sich die nachträgliche Belastung des sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümers mit Kosten betreffend der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 kann eine dauerhafte Änderung des Kostenverteilungsschlüssels gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG nicht nur bezüglich der Bet...mehr

Wichtige Verwaltungsunterlagen Die nachfolgenden Verwaltungsunterlagen stellen die elementaren Unterlagen dar, wobei die Aufzählung nicht abschließend ist[1]: Gemeinschaftsordnung bzw. Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, ggf. Hausordnung, vollständige Auflistung aller Eigentümer mit Namen und ggf. Anschriften, vollständige Übersicht über offene Forderungen und Verbindlichke...mehr

Nach § 35a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, höchstens aber 600 EUR in Betracht. Der Steuerabzug kommt bei Handwerkerleistungen in Betracht, sofern es sich um Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen handelt. Auch sog. "Kontrollaufwendungen" wie etwa Schornsteinfegergebühren und ins...mehr

Stets sind in die Jahresabrechnung aus dem Verwaltungsvermögen getätigte Ausgaben einzustellen, egal ob die Ausgaben rechtmäßig oder unrechtmäßig erfolgten und unabhängig davon, ob die Ausgaben ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen haben oder nicht.[1] Dies gilt für sämtliche getätigten Ausgaben und unabhängig davon, ob sie nachvollziehbar oder durch Kontoauszüge belegt sind...mehr

Bei Untergemeinschaften mit eigenen Beschlusskompetenzen kommt es maßgeblich darauf an, wie weit die Beschlusskompetenz reicht. Hier hat der BGH für Klarheit gesorgt, dass stets die Kosten der Gesamtgemeinschaft zu berücksichtigen sind.[1] Musterklausel: Regelung in der Gemeinschaftsordnung Bei Angelegenheiten, die ausschließlich einer bestimmten Untergemeinschaft zuzuordnen ...mehr

Rn. 127a Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Bei den nachfolgend alphabetisch geordneten Einzelfällen aus der Rspr geht es bei der Prüfung der Frage, ob ein Gewerbebetrieb mit GewStPfl (bei Gewerbeertrag über EUR 24 500) und Kammerzugehörigkeit in einer IHK vorliegt, insbesondere um die Abgrenzung gegenübermehr

Rn. 139 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Die Vermietung von 111 möblierten Appartements an nur einen Mieter für 10 Jahre ist als Gewerbebetrieb anzusehen analog zu Ferienwohnungen, s Rn 138a, wenn eine einem Beherbergungsbetrieb vergleichbare Organisation im Vordergrund steht: BFH BFH/NV 1987, 441. Der BFH sah hier den Rahmen der Vermögensverwaltung überschritten wegen der zusätzl...mehr

Rn. 138 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insbesondere anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausg...mehr

Rz. 37 Stand: EL 138 – ET: 06/2024 Dienstwohnungen des öffentlichen Dienstes sind Wohnungen oder einzelne Wohnräume, die Inhabern bestimmter Regierungsämter oder Dienstposten aus dienstlichen Gründen zB als Amts- oder Dienstwohnung zugewiesen werden. Sind nicht ausnahmsweise die für Unterkünfte geltenden Werte der SvEV (> Rz 41) anzusetzen, ist der steuerlich maßgebende Mietw...mehr

Der Standard im Arbeits- und Gesundheitsschutz, den ein Betrieb erzielen kann, wird wesentlich von der Motivation der Beschäftigten bestimmt, mehr noch als durch Managementsysteme und Zertifikate. Gerade wenn neue Beschäftigte für Schlüsselpositionen, wie Abteilungs-, Betriebs- oder Werkstattleiter, Meister, Technische Leiter – in Verwaltungsbetrieben auch Hausmeister –, gesu...mehr

Rz. 80 Für den Wert der Beschwer bei Mängelbeseitigungsklagen ist derjenige des damit abgewiesenen Mieters (BGH, Beschluss v. 17.3.2020, VIII ZR 115/, WuM 2020, 299, BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, WuM 2007, 207; BGH, Beschluss v. 13.2.2007, VIII ZR 342/03, GE 2007, 983, ständige Rspr.) als auch derjenige des zur Mängelbeseitigung verurteilten Vermieters mit dem...mehr

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In der Gebäudeversicherung ist – natürlich – das Gebäude selbst versichert. Auf die Einordnung in Gemeinschafts- oder Sondereigentum kommt es dabei zunächst nicht an (zu Besonderheiten siehe gleich). Nicht in der Gebäudeversicherung enthalten sind sämtliche Einrichtungs- und Hausratgegenstände, diese sind stattdessen über die Hausratversicherung des einzelnen Wohnungseigentü...mehr

Verwaltungskosten des Grundbesitzes sind z. B. Gebühren für Müllabfuhr, Schornsteinreinigung und vergleichbare Kosten sowie die GrSt. Werbungskosten sind auch Aufwendungen für einen Hausmeister oder die Hausverwaltung durch andere, nicht jedoch der Wert der eigenen Arbeitsleistung des Vermieters.[1]mehr

Liegen keine mit dem Beruf des Arbeitnehmers zusammenhängenden Gefährdungen vor, können Aufwendungen für Sicherheitsmaßnahmen zum Schutz von Leben, Gesundheit, Freiheit und Vermögen nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit abgezogen werden.[1] Die berufliche Veranlassung vermischt sich untrennbar mit dem privaten Sicherheitsbedürfnis des Ar...mehr

Für die Ermittlung des regelmäßigen Arbeitsentgelts ist die Gesamtjahresarbeitszeit zu berücksichtigen. Die in einzelnen Monaten mehr oder weniger als die Soll-Arbeitszeit geleisteten Stunden können innerhalb des Jahreszeitraums wieder ausgeglichen werden. Dabei kann der Arbeitnehmer für die Dauer von max. 3 Monaten unter Fortzahlung des Arbeitsentgelts von der Arbeitsleistu...mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimmv...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich.[1] Voraussetzung ist, dass keinem der Wohnungseigentümer durch die Vermietung ein Nachteil erwächst. Nachteilig ist die Vermietung, wenn ein Eigenbedarf besteht oder nachträglich entsteht, wenn die Vermietung zu einer unzumutbaren bzw....mehr

Bei den Kosten des Hausmeisters gelten die Grundsätze bezüglich der Versicherungsbeiträge entsprechend.[1]mehr

Grundsätzlich kann eine Kostenverteilungsänderung lediglich mit Wirkung für die Zukunft beschlossen werden.[1] In aller Regel ist es auch nicht zulässig, Kostenverteilungsschlüssel mit Blick auf die Erstellung der Jahresabrechnung abweichend vom Wirtschaftsplan festzulegen. Praxis-Beispiel Weisung für die Erstellung der Jahresabrechnung In der Wohnungseigentümerversammlung vom...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

In diesem österreichischen Vorabentscheidungsersuchen hielt der EuGH die Kombination aus einer vermieteten Immobilie und einer fremden Dritten als Hausverwalter, die keine "Entscheidungsgewalt über die Begründung und Auflösung von Mietverhältnissen sowie über deren wirtschaftliche und rechtliche Konditionen, über die Durchführung von Investitionen und Reparaturmaßnahmen sowi...mehr

Rz. 2 § 23 GrEStG stellt bei der Anwendung des Grunderwerbsteuergesetzes 1983 in seiner ursprünglichen Fassung und der nachfolgenden, durch das JStG 1997, das StEntlG 1999/2000/2002 sowie das StÄndG 2001 geänderten Rechtsvorschriften des Gesetzes auf die "Verwirklichung des Erwerbsvorgangs" ab. Aus dem in diesem Zusammenhang verwendeten Begriff "Erwerbsvorgang" wird deutlich...mehr

Rz. 89a Zu unterscheiden ist zwischen den Fällen, in denen die Wohnung schon von Betriebsangehörigen genutzt wird (Werkmiet- oder Werkdienstwohnungen nach §§ 576–576b), und den Wohnungen, die an Betriebsfremde vermietet sind, jetzt aber Betriebsangehörigen zur Verfügung gestellt werden sollen. Nur im letzten Fall spricht man von einer Kündigung wegen Betriebsbedarfs. Die Künd...mehr

Rz. 31 Der Anspruch auf Eigenbedarf kann ausschließlich vom Vermieter der Wohnung geltend gemacht werden. Wer Vermieter ist, ergibt sich in der Regel aus dem Mietvertrag. Hat der Grundstückseigentümer den Mietvertrag nicht selbst abgeschlossen, sondern ein Verwalter im eigenen Namen, ist nur der letztere Vermieter (vgl. dazu auch KG, Urteil v. 3.6.1993, 8 U 4132/92, GE 1993, ...mehr

Rz. 4 § 560 gilt nur für Wohnraum, nicht dagegen für Geschäftsraum (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 1; Geldmacher, Wohnungsbaurecht, November 2005, § 560 Anm. 1.1), was sich aus § 549 Abs. 1 und daraus ergibt, dass § 578 Abs. 2 § 560 auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, nicht für anwendbar erklärt (OLG Rostock, Urteil v. 10.4.2008, 3 U 158/0...mehr

Rz. 13 Der Anspruch auf Erteilung der Gebrauchsüberlassungserlaubnis besteht nicht, wenn dem Vermieter die Überlassung des Wohnraums an einen Dritten nicht zugemutet werden kann. Dies ist der Fall, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann (§ 553 Abs. 1...mehr

Rz. 80 Hinweis Beweislast beim Mieter Im Streitfall trägt der Mieter die Darlegungs- und Beweislast für die Voraussetzungen des Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot (BGH, Urteil v. 6.7.2011,VIII ZR 340/10, WuM 2011, 513), und zwar auch dann, wenn sich einzelne Betriebskostenpositionen im Vergleich zum Vorjahr erhöht haben (LG Berlin, Hinweisbeschluss v. 17.08.2017, 67...mehr