Fachbeiträge & Kommentare zu Heizkosten

Nicht abrechnungsfähig sind in der Regel die Kosten für eine Fernüberwachung der Heizanlage. Die hierfür anfallenden Kosten stehen zumeist nicht im Einklang mit dem Gebot der Wirtschaftlichkeit, da eine solche Überwachung für Fernwärmeanlagen nicht notwendig ist.[1]mehr

Die doppelte Anreizwirkung des CO2KostAufG soll auch dann greifen, wenn der Mieter sich selbst mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt. Dieser kann daher sowohl bei Wohngebäuden als auch bei Nichtwohngebäuden vom Vermieter eine Erstattung in Höhe des von diesem zu tragenden Anteils an den CO2-Kosten verlangen (§§ 6 Abs. 2 Satz 1, 8 Abs. 2 CO2KostAufG). 1.2.5.1 Voraussetz...mehr

Diese Kosten sind nach der Rechtsprechung nicht umlagefähig.[1]mehr

Abschreibungen für die Heizanlage in der Heizkostenabrechnung sind unzulässig.mehr

Die Umstellung der Mietstruktur ist z. B. von Bedeutung, wenn eine Bruttowarm- bzw. Inklusivmiete vereinbart wurde. Da diese Art der Mietstruktur gegen die Bestimmungen der HeizKV verstößt, besteht ein Anspruch auf Umstrukturierung. Wenn sich die Vertragsparteien nicht darauf einigen können, bei künftigen Abrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten die Vorgaben der HeizKV zu...mehr

Der durch die Zwischenablesung festgestellte Verbrauch an Wärme und Warmwasser ist auf die beteiligten Nutzer zu verteilen. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel für Verbrauchskostenverteilung nach Nutzerwechsel Heizkosten Ausgangssituation: Gesamtwärmekosten des Anwesens für den Abrechnungszeitraum: 9.000 EUR Verbrauchsanteil und Grundkostenanteil jeweils 50 % Zu verteilende Verbra...mehr

Wartungsarbeiten fallen unter den Begriff der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und der Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft. Die Wartung der Heizanlage erfolgt regelmäßig durch eine Fachfirma auf Grundlage von Wartungsverträgen. Eine umlagefähige Wartung beinhaltet die Einstellung der Feuerungseinrichtungen, die Überprüfung der ze...mehr

Über die Heizkostenvorauszahlungen hat der Vermieter jährlich abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB, Abrechnungszeitraum). Dabei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass eine Abrechnung, die über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist.[1] Kürzere Abrechnungszeiträume sind im Ausnahmefall zulässig, zum Beispiel für die Zeit nach de...mehr

Bei der Vornahme der Aufteilung durch den Vermieter ist zu differenzieren, ob es sich bei dem Gebäude um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt. 1.2.3.1 Wohngebäude Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Im Hinblick auf die Kategorisierung der Gebäude ist ...mehr

Öladditive verhindern Kalkablagerungen und reduzieren die Rußbildung. Diese Zusätze verbessern die Verbrennung und beeinflussen den Wirkungsgrad. Die Kosten für solche Zusätze können umgelegt werden, da sie der Pflege der Anlage dienen.mehr

Der Einsatz von Anodenschutzanlagen dient dem Korrosionsschutz des Öltanks. Dadurch werden Reparaturen frühzeitig vermieden und die Anlage erhalten. Diese vorbeugenden Erhaltungskosten sind nicht umlagefähig.[1]mehr

Die Kosten für Reparaturen, Instandhaltungsmaßnahmen, Ersatzteile sowie die Telefon- und Kontoführungsgebühren sind nicht umlagefähig.mehr

Manchmal stellt sich erst nach der erstmaligen Anwendung eines Verteilerschlüssels heraus, dass er nicht geeignet ist. Gäbe es nur die Möglichkeit einer Einigung zwischen dem Gebäudeeigentümer und allen Nutzern, wäre eine Änderung des Maßstabs kaum durchzusetzen. In § 6 Abs. 4 HeizKV ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den einmal festgelegten Verteilers...mehr

Ob Tank-, Feuer-, Gebäudehaftpflicht- oder Gewässerschadenversicherung, bei den Kosten für diese Versicherungen handelt es sich nicht um Heiznebenkosten und damit gehören sie nicht in die Heizkostenabrechnung.[1] Sie werden als umlagefähige Betriebskosten gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV erfasst und müssen in die Betriebskostenabrechnung eingestellt werden.mehr

Das Kürzungsrecht bezieht sich lediglich auf den Kostenanteil, der nach der verbrauchsunabhängigen Verteilung auf den jeweiligen Mieter entfällt. Falsch ist es, die Kürzung auf die umlagefähigen Gesamtkosten des Gebäudes anzuwenden. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel In einer Einheit wurde vergessen, die Verbräuche zu erfassen, sodass die Abrechnung nach Fläche erfolgte. Dem ...mehr

Grundsätzlich fallen bei allen Heizungsanlagen Bedienkosten (Lohn und Sozialabgaben) an. Bei halb- oder vollautomatischen Heizungsanlagen, die mit Öl, Gas oder Strom betrieben werden, entstehen teilweise nur geringe Bedienkosten. Die vollautomatischen Heizanlagen erfordern eine gelegentliche Funktionskontrolle mit äußerst geringem Aufwand, während die halbautomatischen Anlag...mehr

§ 9b Abs. 1 HeizKV schreibt vor, dass bei einem Mieterwechsel eine Zwischenablesung vorzunehmen ist. Nach dem BGH[1] sind die Nutzerwechselgebühr und die Kosten der Zwischenablesung nicht umlagefähige Verwaltungskosten. Eine individualvertragliche Regelung, nach der dem ausziehenden Mieter die Kosten auferlegt werden, ist allerdings nach Auffassung des BGH zulässig.mehr

Durch die Begutachtung stellt der Kaminkehrer fest, ob die Feuerstätte, die Kamine und alle dazugehörigen Einrichtungen betriebs- und brandsicher sind. Die Feuerstättenschau ist alle 7 Jahre zweimal durchzuführen. Sie darf frühestens 3 Jahre und soll spätestens 5 Jahre nach der letzten Feuerstättenschau durchgeführt werden; zwischen den beiden Begutachtungen müssen also mind...mehr

Das CO2KostAufG gilt für Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, für die in der Rechtsverordnung nach § 7 Abs. 4 BEHG Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG). Dies meint vor allem Brennstoffe wie Heizöl, Gasöl, Flüssiggas ode...mehr

Gemäß § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB hat der Vermieter eine Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zu erstellen, wenn der Mieter eine monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten leistet (Abrechnungspflicht). Die Vorschrift nennt zwar nur die Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 Satz 1 BGB), sie gilt aber ebenso für die Heizkosten, da sich § 2 BetrKV auch auf diese bezieht. Dies bedeutet ...mehr

Schließt der Gebäudeeigentümer mit der Messdienstfirma einen Eichservicevertrag ab, wonach die Firma verpflichtet ist, jeweils bei Eichfälligkeit die Messgeräte durch neu geeichte Austauschgeräte zu ersetzen, kann er die damit verbundenen Kosten auf die Nutzer umlegen.[1] Handelt es sich aber um einen Vollwartungsvertrag, bei dem die Firma nicht nur die regelmäßige Wartung u...mehr

Wenn die gesamten Heiz- und Heiznebenkosten errechnet wurden[1], wird der prozentuale Anteil des Verbrauchsanteils bestimmt. Praxis-Beispiel Errechnung des gesamten Verbrauchsanteils Die Heizungskosten betragen insgesamt 55.000 EUR. Hat der Gebäudeeigentümer für die Verbrauchskosten einen Prozentsatz von 70 % gewählt, entfallen darauf 38.500 EUR und auf die Festkosten (30 %) 1...mehr

In bestimmten Fällen ist es dem Vermieter aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorgaben nicht möglich, durch Sanierungsmaßnahmen die Energieeffizienz des Gebäudes zu verbessern, sodass der Anreizeffekt des BEHG ins Leere geht. Daher sieht das CO2KostAufG unter bestimmten Umständen Ausnahmen von dem Aufteilungsmaßstab nach Maßgabe des spezifischen CO2-Ausstoßes vor. Dies ist vor al...mehr

Zu diesem Posten gehören die Reinigung der Kesselheizflächen und des Heizkessels (Entfernen von Verbrennungsrückständen und Wasserablagerungen), insbesondere das Auswechseln kleinerer Teile, der Austausch des Filtersatzes, das Zerlegen und Zusammenbauen des Ölbrenners sowie erforderliche Dichtungen. Die Reinigung des Heizraums wird vornehmlich bei Koks- oder Kohleheizungen a...mehr

Die Kosten der Anschaffung sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Die Wartungs- und Prüfungskosten gehören ebenfalls nicht zu den ansatzfähigen Kosten für die Heizung. Der Vermieter kann sie aber als "sonstige Betriebskosten" in der Betriebskostenabrechnung verteilen, wenn eine entsprechende mietvertragliche Regelung vorliegt.[1]mehr

Wird vom Vermieter eine monovalente Wärmepumpe betrieben, so ist auch der sog. Heizstrom umlagefähig. Ab dem 1.10.2024 wird dies in § 7 Abs. 2 HeizKV n. F. deutlich, wonach zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" gehören. Bisher fallen diese Kosten unter die "Kosten des verbrauchten Brennstoffs und ihrer Lief...mehr

Gemäß § 8 Abs. 2 HeizKV gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Warmwasserversorgungsanlage die Kosten der Wasserversorgung, soweit sie nicht gesondert abgerechnet werden, sowie die Kosten der Wassererwärmung. Generell sind bei den Warmwasserkosten die gleichen Kostenarten umlagefähig wie bei den Heizkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV (siehe Kap. 1). Zusätzlich sind je...mehr

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV müssen die Heizkosten für öl- oder gasversorgte Gebäude, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.8.1994 nicht erfüllen und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Grundkosten auf die Nutzer verteilt werden. Bei Gebäuden, auf die bislang ein an...mehr

Die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs hat innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten gegenüber dem Mieter in Textform zu erfolgen. Der Mieter muss also eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger übermitteln (§ 126b BGB). Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Übermittlung eines PDF-Dokuments oder einer E-Mail ist daher ausreichend....mehr

Hierzu gehören die Kosten für die Aufbereitung des Kaltwassers zu Warmwasser. Erfolgt die Wasserversorgung über eine zentrale Anlage, die nicht mit der Heizungsanlage verbunden ist, ergeben sich die Kosten wie bei den Heizkosten aus den Brennstoffkosten und den Heiznebenkosten. Angesetzt werden können zum Beispiel die Kosten des Betriebsstroms, der Wartung und der Eichkosten...mehr

Bereits seit dem 1.1.2021 ist für das Inverkehrbringen von fossilen Brennstoffen wie Heizöl, Erdgas oder Diesel, sofern nicht bereits das europäische Emissionshandelssystems zur Anwendung kommt, ein sogenannter CO2-Preis (auch CO2-Kosten, CO2-Abgabe) nach dem BEHG zu entrichten. Dieser soll zur sparsamen Verwendung dieser treibhausgasverursachenden Brennstoffe anhalten. Die ...mehr

Unter der Position "Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung" sind in erster Linie die Ausgaben für die Wärmemessdienstfirmen zu verstehen. Darunter fallen insbesondere die Kosten für das Überwachen der Messgeräte, die Ablesung und ggf. den Austausch der Messampullen bei Verdunstungsheizkostenverteilern und der Batterien bei Wärmezählern und elektronis...mehr

Die Feststellung des Gasverbrauchs hängt vom Ableseturnus des Energieversorgers ab, der entweder monatlich oder zweimonatlich Abschlagszahlungen fordert. Stimmt der in Rechnung gestellte Verbrauchszeitraum des Energielieferers mit dem des Vermieters überein, kann der Rechnungsbetrag in voller Höhe in die Heizkostenabrechnung eingestellt werden. Endet der vom Energielieferer a...mehr

Nach § 10 HeizKV dürfen die in §§ 7 und 8 HeizKV enthaltenen Höchstsätze der Verbrauchsanteile durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen überschritten werden. Der Gebäudeeigentümer darf den Verbrauchsanteil sogar auf 100 % anheben. Dies hat zur Folge, dass keine Grundkosten verteilt werden. Ob mit einem höheren Verbrauchsanteil tatsächlich mehr Energie eingespart wird, erschein...mehr

Die Verbrauchsanalyse wurde durch die umfangreichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a HeizKV ersetzt. Diese Informationen gehen über die Verbrauchsanalyse hinaus. Die Nutzer haben künftig statt der Kosten der Verbrauchsanalyse die Kosten der Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen gemäß § 6a HeizKV zu tragen.mehr

Eichkosten sind umlagefähige Heiznebenkosten und gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Als Eichkosten gelten die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis das alte Messgerät gegen ein neues ausgetauscht wird, zählen auch die Austauschkosten zu den Eichkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Statt der N...mehr

Der zuständige Bezirksschornsteinfeger muss die zentralen Heizanlagen jährlich gemäß §§ 22 und 23 BImSchG daraufhin prüfen, ob die Grenzwerte für Immissionen eingehalten werden. Dabei stellen die Kaminkehrer die Ruß- und Abgaswerte fest. Die Gebührenrechnungen der Kaminkehrer werden dann auf die Nutzer umgelegt. Die Kosten für die Abnahmegebühr des Schornsteinfegers für eine ...mehr

Dient das Gebäude gleichermaßen dem Wohnen und einer anderen Nutzung, so liegt nach dem Gesetz weder ein Wohngebäude noch ein Nichtwohngebäude vor. Nach der Gesetzesbegründung soll in derartigen Fällen die Regelung des § 106 GEG zur Anwendung kommen.[1] Das bedeutet eine getrennte Abrechnung nach den Maßstäben des § 5 CO2KostAufG für die Wohnungsnutzung und nach den Maßstäben...mehr

Dies kann etwa der Fall sein, wenn der Mieter einen lagerfähigen Brennstoff wie Kohle, Gas oder Heizöl erwirbt und selbst bezahlt. Auch ist denkbar, dass das Gebäude über eine Gaseinzelheizung verfügt, die der Mieter direkt mit dem Versorger betreibt. In diesem Fall findet gerade keine Umlage der CO2-Kosten im Rahmen der Heizkostenabrechnung statt, nachdem der Mieter einen Br...mehr

Die HeizKV sieht in § 2 ausdrücklich eine Ausnahme für den Fall vor, dass es sich bei dem Gebäude um ein Zweifamilienhaus handelt, in dem der Vermieter selbst eine Wohnung bewohnt. In diesem Fall können mit dem Mieter von der HeizKV abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen vereinbart werden. Dabei dürfen sich im Gebäude jedoch maximal zwei Wohnungen befinden. Verfügt das...mehr

Technische Unmöglichkeit Entweder ist die Ausstattung zur Verbrauchserfassung, die Erfassung selbst oder die Kostenverteilung des Wärmeverbrauchs nicht möglich oder mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden. Die erste Variante bezieht sich auf diejenigen Fälle, in denen Räume bzw. Nutzereinheiten nicht mit der notwendigen technischen Ausstattung zur Verbrauchsmessung ausger...mehr

Damit der Vermieter eines Gebäudes die Aufteilung im Rahmen der Heizkostenabrechnung berechnen kann, erlegt das CO2KostAufG dem Lieferanten von Brennstoffen oder Wärme verschiedene Informationspflichten auf (§ 3 CO2KostAufG). § 3 Abs. 1 CO2KostAufG (1) Brennstofflieferanten haben auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme folgende Informationen in allgem...mehr

Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls berechnet sich wie folgt: Anfangsbestand zuzüglich laufende Lieferungen abzüglich Endbestand. Die Messung des Restbestands im Öltank mit einem Peilstab oder einer...mehr

Beim Betrieb einer Heizungsanlage mit Kohle oder Holzpellets ist der Verbrauch wie beim Heizöl zu ermitteln: Anfangsbestand zuzüglich Zukäufe abzüglich des Endbestands. Zumeist sind zwar die im Abrechnungszeitraum eingekauften Mengen nach Gewicht bekannt, nicht aber der jeweilige Anfangs- oder Endbestand. Hier bleibt dem Gebäudeeigentümer nur die Schätzung anhand der in verg...mehr

Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Im Hinblick auf die Kategorisierung der Gebäude ist eine rein tatsächliche Betrachtungsweise zugrundzulegen. Die rechtliche Qualifikation etwaiger Mietverträge über Räume des Gebäudes ist deshalb unbeachtlich. Ein Wohngebäude ...mehr

Der Verbrauch an Betriebsstrom für all die Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhängt (Brenner, Umwälzpumpe, Ölpumpe, Regelungssystem, Schaltuhr, Kompressor, Wärmefühler), wird bei größeren Heizungsanlagen durch Zwischenzähler ermittelt. Besonderheiten gelten für die Kosten des Betriebs einer Wärmepumpe (siehe vorstehendes Kap. 1.3). Selbst wenn im Anwesen des Ver...mehr

Die Kosten der Öltankreinigung, die in einem Turnus von 5 bis 7 Jahren empfohlen wird[1], sind ansetzbar.[2] Diese Arbeit ist bei ölbetriebenen Heizanlagen generell alle paar Jahre erforderlich, um zu verhindern, dass es insbesondere durch Ölschlamm zur Unterbrechung der Ölzufuhr kommt, wodurch die Heizanlage ausfallen kann. Durch die Tankreinigung werden Verschmutzungen bes...mehr

Die HeizKV enthält die einschlägigen Bestimmungen für die Erfassung und die Aufteilung der Kosten sowohl für Wärme als auch für Warmwasser. In § 1 HeizKV ist der Anwendungsbereich der Verordnung geregelt. Danach gilt sie für die Verteilung der Kosten des Betriebs zentraler Heizungsanlagen und zentraler Warmwasserversorgungsanlagen sowie der eigenständig gewerblichen Lieferung ...mehr

Ein Nichtwohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung nicht überwiegend dem Wohnen dient (§ 8 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Auch hier sei an die tatsächliche Betrachtungsweise hinsichtlich des gesamten Gebäudes erinnert. So liegt auch ein Nichtwohngebäude vor, wenn sich z. B. in einem Ärztehaus im Erdgeschoss eine Hausmeisterwohnung befi...mehr

Dazu gehört insbesondere das Reinigen des Heizkessels durch Entfernung von Verbrennungsrückständen und Wasserablagerungen sowie des Brenners. Soweit dies nicht bereits im Rahmen der Wartung erfolgt ist (s. Abschn. 4.4). Reinigung des Öltanks Die Reinigung des Öltanks zählt zu den Heizkosten. Ist der Mieter vertraglich zur Zahlung der Heizkosten i. S. v. § 2 Nr. 4a BetrKV verpf...mehr