Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Für die Umlage von Werbemaßnahmen ist eine vertragliche Grundlage immer erforderlich (vgl. OLG Hamburg ZMR 2004, 509). Gerade, wenn dem Vermieter bei der Auswahl der Umlegungsmaßstäbe ein Ermessen eingeräumt ist oder wenn er im Laufe des Mietverhältnisses von sich aus neue Werbemaßnahmen durchführt, dürfen Mieter nicht belastet werden, die von der Maßnahme keinen Nutzen habe...mehr

(AG Dortmund, Urt. v. 10.2.2015 – 425 C 10220/14) • Um Betriebskosten auf den Mieter umzulegen, muss dies für die jeweilige Kostenart im Mietvertrag vereinbart sein. Unklarheiten in einem Formularmietvertrag gehen zulasten des Verwenders (i.d.R. Vermieter). Hinweis: Bei der mietvertraglichen Regelung der Übernahme von Betriebskosten sollte darauf geachtet werden, dass tatsäc...mehr

(BGH, Beschl. v. 9.6.2015 – VIII ZR 324/14) • Um die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters zu schützen, muss sie auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto angelegt werden. Diese Verpflichtung trifft den Vermieter bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution. Hinweis: Vermieter sind gehalten, die Mietkaution von Anfang an auf einem separaten Kautionskonto an...mehr

In der Praxis taucht regelmäßig die Frage auf, was aus einer – hilfsweise – erklärten ordentlichen Kündigung wird, wenn die außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB aufgrund einer Schonfristzahlung oder Verpflichtungserklärung gem. § 569 Abs. 3 BGB unwirksam geworden ist. Es entspricht dabei der ständigen Rechtsprechung des VIII....mehr

Was genau ist unter dem Begriff Legal Tech zu verstehen? Der Begriff ist eine Kombination der englischen Wörter „legal“ und „technology“. Hierbei geht es um die Nutzung von Technologie im Bereich des Rechts. Im engeren Sinne ist meistens der Einsatz von Software gemeint, also etwa Programme, die Rechtsdienstleistungen online anbieten, Gerichtsurteile auswerten, Rechtsfragen ...mehr

(BGH, Beschl. v. 23.8.2016 – VIII ZR 23/16) • Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss ist dann unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet. Das kann z.B. der Fall sein, wenn nach Ablauf der vier Jahre erst noch eine Kündigungsfrist einzuhalten ist. Hinweis: Nach den erteilten Hinweisen des BGH ist das Revisionsverfahren durch Revisionsrücknahme erledigt ...mehr

Die Grundsätze über die Provisionsverwirkung greifen nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung über den in § 654 BGB unmittelbar geregelten Fall der unzulässigen Doppeltätigkeit weit hinaus. Auch bei anderweitigen besonders schwerwiegenden Treuepflichtverletzungen des Maklers kommt, soweit ihm auch in subjektiver Hinsicht ein zumindest grob leichtfertiges Fehlverhalten anz...mehr

(LG München I, Beschl. v. 8.11.2016 – 31 S 12371/16) • Das Pflanzen von Bäumen auf einem Balkon bzw. einer Loggia ist grds. nicht mehr vom üblichen Mietgebrauch gedeckt. Dem Anspruch des Vermieters auf deren Beseitigung (§§ 541, 1004 BGB) steht insb. auch Art. 20a GG nicht entgegen. Eine solche Pflanzung kann aufgrund ihres Umfangs praktisch schon einer baulichen Veränderung...mehr

Unter den Rechtsunterworfenen dürfte Einigkeit bestehen, dass richterliche Subjektivität einerseits erwünscht ist, um dem Einzelfall gerecht zu werden, andererseits aber ebenso problematisch ist, weil die Grenze zur Weltfremdheit oder Willkür schnell überschritten sein kann. Methodisch soll die Subjektivität der Rechtsfindung vermieden werden, indem bestimmte Tatbestandsmerkm...mehr

Seit dem 1.5.2013 ist die vormalige "Berliner Räumung" im Gesetz, § 885a ZPO, geregelt. Seither gibt es den sog. beschränkten Vollstreckungsauftrag. Nach §§ 885a Abs. 1, 885 Abs. 1 ZPO kann der Vermieter seinen Vollstreckungsauftrag auf die Besitzverschaffung an den Räumen beschränken. Anschließend kann der Vermieter die in der Wohnung vorgefundenen beweglichen Sachen, die n...mehr

Die Umlegung kann im Wege einer Vorauszahlung mit Abrechnung vorgenommen werden (OLG Nürnberg WuM 1995, 308). Eine Kostenverteilung nach der anteiligen Mietfläche ist grundsätzlich nicht zu beanstanden (KG GE 2003, 234). Der Aufwand ist zu beziffern (KG ZMR 2011, 35). Die Vereinbarung einer Pauschale (Schmid DWW 1998, 143) ist möglich. Sofern die Kosten auf einem Prozentsatz ...mehr

(OLG Koblenz, Urt. v. 12.6.2015 – 10 U 755/14) • Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel (hier: Schimmelbefall in einem vermieten Hausanwesen) setzt voraus, dass dem Verkäufer die Mängel bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Mängel nicht bekannt waren und er...mehr

Zunächst ist Voraussetzung einer "geschuldeten" Miete, dass die vom vorherigen Mieter gezahlte Miete wirksam vereinbart war. Hierfür gelten die allgemeinen Regeln, wonach z.B. die Vormiete nicht unter Verstoß gegen Mietpreisüberhöhungs- oder Wuchervorschriften vereinbart werden darf. Hinweis: Die wirksam vereinbarte Vormiete darf aber insbesondere in der Vergangenheit vorgeno...mehr

(BFH, Urt. v. 24.9.2015 – V R 30/14) • Das halbstündige oder stundenweise Überlassen von Zimmern in einem sog. Stundenhotel ist keine Beherbergung i.S.v. § 4 Nr. 12 S. 2 UStG. Ergeben die äußeren Umstände, dass der Schwerpunkt der Leistung nicht in der Überlassung zu Wohn- oder Schlafzwecken liegt, sondern in der Einräumung der Möglichkeit, in den Räumen sexuelle Dienstleist...mehr

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung oder einen bestimmten Minderungsbetrag braucht er hingegen nicht vorzutragen. Von ihm ist auch nicht z...mehr

(LG Fulda, Urt. v. 20.11.2015 – 1 S 106/15) • Ist eine Befristung eines Wohnraummietvertrags nach § 575 Abs. 1 S. 1 BGB wegen unzureichender Darlegung des Eigenbedarfs unwirksam, können die Vertragserklärungen der Parteien dann in einen beiderseitigen befristeten Ausschluss des Rechts der ordentlichen Kündigung umgedeutet werden, wenn der Mieter bei Vertragsschluss sein Inte...mehr

(BGH, Beschl. v. 15.3.2016 – VIII ZR 82/15) • Bei geförderten Wohnungen führt ein Verstoß gegen die – sich nach den Bestimmungen des Landeswohnraumförderungsgesetzes Baden-Württemberg (LWoFG) ergebende – höchstzulässige Miete zu einer Teilnichtigkeit der Vereinbarung mit der Folge, dass der Mieter überzahlte Beträge ohne Rechtsgrund geleistet hat und sie nach § 812 Abs. 1 S....mehr

Legionellen in der Trinkwasserversorgung eines Hauses sind höchst gefährlich. Deshalb schreibt § 14 Abs. 3 S. 2 TrinkwasserVO seit 1.11.2011 eine regelmäßige Untersuchung von Anlagen, die Duschen oder andere Einrichtungen enthalten, in denen es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt, vor. Diese Untersuchung soll das Auftreten der sog. Legionärskrankheit verhindern. Der ...mehr

(LG Wuppertal, Urt. v. 5.11.2015 – 9 S 69/15) • In einer vorzeitigen Wohnungsabnahme und einer Schlüsselübergabe ist nicht der konkludente Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu sehen. Die Parteien können zwar im Rahmen der Vertragsfreiheit unabhängig von einer vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis zu jeder Zeit durch einen Aufhebungsvertrag beenden, wobei konkludentes...mehr

Einem Verlangen auf Nachbesserung einer Vermögensauskunft gem. § 802c ZPO fehlt das Rechtsschutzbedürfnis, wenn der Gläubiger Auskunft über Erstattungsforderungen für Betriebs- und Heizkosten verlangt, die der Sozialhilfeträger für einen Empfänger von Leistungen nach dem SGB II an dessen Vermieter geleistet hat. Ein solches Auskunftsbegehren ist mutwillig, weil diese Ansprüc...mehr

Seit der letzten großen Mietrechtsreform (Artz NJW 2015, 1573) gibt es eine gesetzliche Abrechnungsfrist für Betriebskosten in § 556 Abs. 3 S. 1 BGB. Über Betriebskosten ist binnen Jahresfrist nach Ende des Abrechnungszeitraums abzurechnen, anderenfalls kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr verlangen. Teilweise ist in alten Mietverträgen auch eine Frist enthalten, bi...mehr

Die Ingebrauchnahme eines Fahrzeugs durch einen an sich Unberechtigten allein zum Zwecke der Rückführung an den Berechtigten ist regelmäßig von dessen mutmaßlichen Willen gedeckt und daher nicht tatbestandsmäßig i.S.d. § 248b Abs. 1 StGB (BGH NJW 2014, 2887 = NZV 2015, 95 m. Anm. Floeth = DAR 2014, 707 = zfs 2014, 714 m. Anm. Krenberger = VRR 2014, 388/StRR 2014, 505 [jew. D...mehr

(FG Münster, Urt. v. 13.5.2015 – 10 K 1207/13) • Bei der Vermietung von Immobilien liegen keine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, sondern aus Gewerbebetrieb vor, wenn die Betätigung des Vermieters als Ganzes gesehen das Gepräge einer selbständigen, nachhaltigen, vom Gewinnstreben getragenen Beteiligung am allgemeinen wirtschaftlichen Verkehr hat. Dies ist der Fall, w...mehr

(AG Bonn, Urt. v. 8.6.2016 – 203 C 317/15) • Bei einem Schimmelbefall in einer neu angemieteten Wohnung und der Notwendigkeit eines zeitweiligen Umzugs in eine Ersatzwohnung kann dem Mieter ein Anspruch auf Schadens- und Aufwendungsersatz gegen den Vermieter zustehen, weil das Mietobjekt dann gem. § 536a BGB mit einem bereits bei Vertragsschluss vorhandenen Mangel behaftet w...mehr

Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, setzt gem. §§ 573d Abs. 1, 573 Abs. 1 S. 1 BGB ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Nach...mehr

Eine Nichtzulassungsbeschwerde ist zurzeit noch erst ab einer Beschwer von 20.000 EUR zulässig. Die Beschwer in Räumungsverfahren berechnet sich nach der 42-fachen Monatsnettomiete gem. § 9 ZPO, wenn es sich um ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit handelt und sich deshalb die "streitige" Zeit nicht bestimmen lässt. Daran ändert sich auch nichts, wenn der Mieter sich auf e...mehr

§ 945 ZPO enthält eine der ganz wenigen verschuldensunabhängigen Schadensersatzvorschriften des deutschen Zivilrechts. Danach hat der Antragsteller Schadensersatz zu leisten, wenn sich die Anordnung eines Arrestes oder einer einstweiligen Verfügung als von Anfang an ungerechtfertigt erweist. Die Vorschrift begründet eine weder Rechtswidrigkeit noch Schuld voraussetzende Risi...mehr

Behauptet der Mieter, der Verwalter sei zu teuer, muss er hierfür Umstände darlegen und diese beweisen. Die Preise von Verwaltern aus anderen Regionen genügen i.d.R. nicht (vgl. OLG Rostock MietRB 2013, 293). Übertriebene Anforderungen an die Darlegungslast dürfen nicht gestellt werden. Insbesondere ist es auch nicht erforderlich, dass der Richter von der Richtigkeit dieser D...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung (BGH, Urt. v. 19.9.2007 – VIII ZR 141/06; BGH, Urt. v. 25.10.1995 – VIII ZR 258/94; BGH, Urt. v. 8.3.1984 – VII 349/82) haben die Klauselverbote des § 308 BGB und des § 309 BGB jedoch eine Indizwirkung für die Kontrolle nach § 307 BGB. Würde eine Klausel des Mietvertrags gegen § 308 oder § 309 BGB verstoßen, indiziert dies eine unangemessene Ben...mehr

(OLG Dresden, Beschl. v. 30.6.2015 – 5 U 375/15) • In der Untervermietung ohne erforderliche Erlaubnis des Vermieters liegt auch dann eine vertragliche Pflichtverletzung, wenn der Mieter einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Die vertragliche Pflichtverletzung reicht in einem solchen Fall aber grds. nicht aus, um einen Kündigungsgrund für den Vermieter zur Erklärung...mehr

Centermanagement ist mehr als Hausverwaltung. Die Umlegung der Kosten muss vereinbart werden (Fritz NJW 1998, 3328). Aufgliederung oder Erläuterung der einzelnen Tätigkeiten und Kostenpositionen ist erforderlich (KG NZM 2002, 954). Das gilt für alle Kosten des Personals. Die Bezeichnungen "Centermanagement", "Kosten des Managements" (OLG Düsseldorf IMR 2012, 324) oder "Koste...mehr

Der "Eintritt" erfolgt aber nur in den Mietvertrag. Rechtsbeziehungen außerhalb des Mietvertrags gehen nicht über. Das gilt auch für die Mietsicherheit, für die § 566a BGB deshalb extra eine Sonderregelung enthält. Ebenso tritt der Erwerber eines gewerblich vermieteten Grundstücks nicht kraft Gesetzes in ein zwischen dem Veräußerer und dem Mieter vereinbartes Ankaufsrecht hi...mehr

Inzwischen liegen die ersten veröffentlichten Urteile zur "Mietpreisbremse" vor. Das AG Berlin Lichtenberg (NZM 2017, 31 = DWW 2016, 337 = WuM 2016, 665 = GE 2016, 1449 m. Anm. Börstinghaus jurisPR-MietR 2/2017 Anm. 2) hat einen Vermieter zur Rückzahlung von Miete verurteilt, weil die vereinbarte Miete mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag. Auch wenn die Ent...mehr

(AG Dortmund, Urt. v. 15.9.2015 – 425 C 399/15) • Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung hindert einen Rückzahlungsanspruch bzgl. sämtlicher in der Vergangenheit gezahlten Betriebskostenvorauszahlungen nach den Grundsätzen ergänzender Vertragsauslegung. Aber auch bei unterlassener Abrechnung ist der Mieter zunächst gehalten, einen Anspruch auf Vorlage nicht erf...mehr

Die Nr. 2 Abs. 2, Abs. 3 AGB-Banken sowie Nr. 3 Abs. 1–3 AGB-Sparkassen verstoßen nach Auffassung des Verfassers gegen § 307 BGB: Sie lassen offen, in welcher Form die Auskünfte erteilt werden. Bei mündlichen Auskünften, die gegen "informelle" und nicht gestattete Inhalte nur schwer abzugrenzen sind, kann der betroffene Kunde nicht nachvollziehen, wer wann welche Auskunft er...mehr

(BGH, Urt. v. 23.9.2015 – VIII ZR 300/14) • Hat der Mieter einer Eigentumswohnung die Mietkaution nicht an den Vermieter, sondern an den Verwalter des Wohnungseigentums entrichtet, ist der Zwangsverwalter der Wohnung berechtigt, die Überlassung der Mietkaution direkt von dem Verwalter des Wohnungseigentums zu fordern. Dem Zwangsverwalter obliegt nach § 152 Abs. 1 ZVG die Auf...mehr

(BGH, Urt. v. 8.5.2015 – V ZR 163/14) • Die in einem Mehrheitsbeschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft enthaltene Erlaubnis, Hunde auch unangeleint auf einer Rasenfläche des Gemeinschaftseigentums spielen zu lassen, ist nicht per se unwirksam, sondern kann ordnungsmäßigem Gebrauch entsprechen. Die Regelung, dass Hunde der Eigentümer und Mieter auf den Rasenflächen spie...mehr

(BGH, Versäumnisurt. v. 20.7.2016 – VIII ZR 263/14) • Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens) nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Freigabe der Sicherheit zu. Dieser Anspruch wird erst dann fällig, wenn das Sicherungsbedürfnis entfallen ist, mithin zu dem Zeitpunkt, in ...mehr

Vor einem Jahr hatte der XII. Senat (BGHZ 203, 148 = GE 2014, 1646 = NJW 2015, 402 = NZM 2015, 84 = MDR 2015, 201 = ZfIR 2015, 101 = MietPrax-AK, § 536b BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 8; Börstinghaus LMK 2015, 365739; Drasdo NJW-Spezial 2015, 98; Binkowski ZfIR 2015, 105) bereits entschieden, dass die Ausübung einer Verlängerungsoption in Kenntnis eine...mehr

(BGH, Urt. v. 18.2.2015 – VIII ZR 186/14) • Grundsätzlich kann die Belästigung von Mitmietern durch Zigarettenrauch dann zu einer fristlosen Kündigung führen, wenn einfache und zumutbare Maßnahmen wie etwa die Lüftung über die Fenster zur Vermeidung einer Beeinträchtigung der Mitmieter nicht ergriffen werden. Das ist insb. dann der Fall, wenn die Beeinträchtigung erheblich i...mehr

(OLG Brandenburg, Urt. v. 7.2.2017 – 6 U 169/14) • Der Mieter eines Gebäudes (hier: Betrieb eines Gerichts) ist gem. § 569 Abs. 1 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn die Mieträume aufgrund der – wenn auch lange zurückliegenden – Behandlung des Holzgebälks mit einem Schadstoffe enthaltenden Holzschutzmittel gesundheitsgefährdende Raumluf...mehr

(BGH, Urt. v. 20.1.2016 – VIII ZR 93/15) • Eine Betriebskostenabrechnung ist dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Es genügt hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten", wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungsmieter der gewählte...mehr

a) Lautete eine Klausel im Mietvertrag "werden Schönheitsreparaturen wegen des Zustandes der Wohnung bereits während der Mietdauer notwendig, um nachhaltige Schäden an der Substanz der Mieträume zu vermeiden oder zu beseitigen, so sind die erforderlichen Arbeiten jeweils unverzüglich auszuführen", so muss der Vermieter darlegen, dass eine solche Substanzgefährdung droht (BGH...mehr

Demgegenüber hat der XII. Senat (BGH GE 2016, 454 = NZM 2016, 315 = ZMR 2016, 368 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 119 m. Anm. Eisenschmid; Wichert MietRB 2016, 130; Fritz NZM 2016, 316; Fritz jurisPR-MietR 13/2016 Anm. 4) in einem Gewerberaummietvertrag eine Klausel über die Tragung der Grundsteuer, die lautete: "Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der be...mehr

In der Praxis übersehen wird immer wieder, dass nach Eintritt der Abrechnungsreife dem Vermieter keine Vorauszahlungen mehr zustehen (BGH WuM 2016, 353 = ZMR 2016, 519 = MietPrax-AK § 556 BGB Nr. 120 m. Anm. Eisenschmid; Kunze MietRB 2016, 225). In einer Zahlungsklage muss dann auf den Abrechnungssaldo umgestellt werden. Soweit dem Mieter ein Guthaben zusteht, ist der Rechts...mehr

Die Rechtsmittelbeschwer eines Wohnraumräumungsverfahrens bemisst sich nach der dreieinhalbfachen Grundmiete. Betriebskostenpauschalen bleiben dabei ebenso unberücksichtigt (BGH WuM 2016, 509 = GE 2016, 1025 = NZM 2016, 760 = MietPrax-AK § 26 Nr. 8 EGZPO Nr. 25 m. Anm. Börstinghaus; Beuermann GE 2016, 1004) wie Betriebskostenvorauszahlungen (BGH WuM 2016, 695 = MDR 2016, 137...mehr

(BGH, Urt. v. 13.7.2016 – VIII ZR 296/15) • In Mietverhältnissen muss eine außerordentliche Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug nicht in „angemessener Frist“ gem. § 314 Abs. 3 BGB erfolgen. Die Regelung tritt als lex generalis hinter die spezielleren Regelungen des Mietrechts zurück. Hinweis: Da § 314 Abs. 3 BGB nicht auf Mietverhältnisse anwendbar ist, wenn eine fristlose...mehr

(BGH, Beschl. v. 7.6.2016 – VIII ZR 274/15) • Bei einem Mietvertrag über Wohnraum genügt für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen habe, weil damit die nach § 556 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der dazu ergangenen Betriebskostenverordnung umlagefähigen Betriebskosten, also sämtliche umlagefähigen...mehr

Da die Vorschriften der §§ 556, 556a, 560 BGB im Gegensatz zur Wohnraummiete für Geschäftsraummietverhältnisse nicht anwendbar sind (§ 578 BGB), gibt es bei der Geschäftsraummiete keine speziellen Beschränkungen für die Umlegung von Mietnebenkosten. Die h.M. lehnt auch die analoge Anwendung der vorgenannten Vorschriften ab (BGH, Urt. v. 27.1.2010 – XII ZR 22/07, NJW 2010, 10...mehr

Ähnliches gilt für Schönheitsreparaturen, die der Vermieter mit dem Mieter vereinbaren möchte. Auch die Schönheitsreparaturen nehmen an der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht teil. Sie sind nach der Entgelttheorie des BGHs zwar ein Teil des Entgeltes (BGH, Beschl. v. 1.7.1987 – VIII ARZ 9/86, NJW 1987, 2575, 2576; BGH, Urt. v. 7.6.1989 – VIII ZR 91/88), wie dies wohl auch fü...mehr