Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Rn. 285 Stand: EL 150 – ET: 04/2021 Ebenso wie bei der Entnahme (s Rn 226) kann in besonders gelagerten Ausnahmefällen eine Einlage statt durch eine Einlagehandlung auch durch einen Rechtsvorgang bewirkt werden. Ein solcher Rechtsvorgang kann insb der Eintritt in eine Gesellschaft kraft Erbfalls sein, wenn der Erbe dem Betrieb ein WG zur Nutzung überlassen hat (Sonder-BV I) o...mehr

Rn. 182b Stand: EL 163 – ET: 02/2023 Verbindung mit dem Grund und Boden zu einem nur vorübergehenden Zweck: Bauten, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind, werden gemäß § 95 Abs 1 S 1 BGB nicht Bestandteile des Grundstücks. Als Scheinbestandteile (s Rn 163) werden sie zivilrechtliches Eigentum des Erbauers. Hiervon ist zB auszugehen, wen...mehr

Die Steuerfreiheit gilt für eine Photovoltaikanlage mit einer installierten Gesamtbruttoleistung (laut Marktstammdatenregister) von bis zu 30 kW (peak). Die Anlage darf auf, an oder in Einfamilienhäusern (einschließlich Dächern von Garagen und Carports und anderweitiger Nebengebäude) installiert sein. Irrelevant ist es, wenn eine Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt ...mehr

Zu den hinzurechnungspflichtigen Aufwendungen gehören auch Aufwendungen des Mieters/Pächters für die Instandsetzung, Instandhaltung und Versicherung des Miet- oder Pachtgegenstands, die er aufgrund vertraglicher Verpflichtungen übernimmt.[1] Der Begriff der "Leasingraten" in § 8 Nr. 1 Buchst. d GewStG ist -ebenso wie bei Miet- und Pachtzinsen -wirtschaftlich zu verstehen. Wa...mehr

An die Stelle der in den Zeilen 83-87 einzutragenden Kürzung tritt auf Antrag bei Grundstücksverwaltungsgesellschaften eine Kürzung um den Teil des Gewerbeertrags, der auf die Verwaltung und Nutzung des eigenen Grundbesitzes entfällt.[1] Da die erweiterte Kürzung nur greifen kann, wenn auch die Voraussetzungen des § 9 Nr. 1 Satz 1 GewStG vorliegen, ist sie bei Erwerb eines G...mehr

Auch bei der Personengesellschaft beginnt die Gewerbesteuerpflicht unabhängig vom Zeitpunkt der Eintragung ins Handelsregister erst, wenn der Gewerbebetrieb erstmals in Gang gesetzt wird. Bloße Vorbereitungshandlungen sind nicht ausreichend. Die Gewerbesteuerpflicht endet mit der tatsächlichen Einstellung des Betriebs, d. h. mit der Aufgabe jeglicher werbenden Tätigkeit. Au...mehr

Begriff Unter Hausrecht ist die Gesamtheit der rechtlich geschützten Befugnisse zu verstehen, über Wohnung, Geschäftsräume und befriedetes Besitztum tatsächlich frei zu verfügen, andere am widerrechtlichen Eindringen zu hindern und jedermann, der ohne Befugnis darin verweilt, zum Verlassen zu zwingen. Inhaber des Hausrechts muss nicht der Eigentümer selbst sein. Auch Besitzr...mehr

Die meisten Steuerbefreiungen führen zum Vorsteuerausschluss[1] (Vorsteuerabzug/Ausschluss). Dies sind die Steuerbefreiungen nach § 4 Nr. 8 – 29 UStG. Lediglich die Steuerbefreiungen nach § 4 Nr. 1–7 UStG (z. B. steuerfreie Exporte wie Ausfuhrlieferung / innergemeinschaftliche Lieferung) führen nicht zum Vorsteuerausschluss.[2] Im Hinblick auf den Vorsteuerausschluss ist bei...mehr

Die bisherigen Formen der Softwareüberlassung in Form des Erwerbs oder des Leasings einer Softwarelizenz wird zunehmend durch die Nutzung von Software als Dienstleistung abgelöst. Darunter fallen z. B. Vereinbarungen zur Nutzung von Software mit jährlicher oder monatlicher Kündigungsmöglichkeit. Dabei sind z. B. die folgenden Formen anzutreffen: Die Software wird als Cloud-So...mehr

Werden nur steuerfreie Umsätze erzielt, ist kein Vorsteuerabzug möglich.[1] Gleiches gilt, wenn der "Heilberufler" Kleinunternehmer ist.[2] Vorsteueraufteilung Werden neben den steuerfreien auch ermäßigt bzw. voll besteuerte Umsätze erzielt, kann insoweit Vorsteuer abgezogen werden, als vorsteuerbelastete Aufwendungen oder Investitionen mit diesen Umsätzen zusammenhängen. Einze...mehr

Sie möchten die Fenster modernisieren und anschließend deswegen die Miete erhöhen. Dies ist dem Mieter zu teuer. Es gibt aber zusätzlich das Problem des Musizierens des Berufsmusikers, das zu Mietminderungen geführt hat. Daraus können leicht 3 Prozesse werden: Klagen auf Unterlassung des Musizierens, Rückzahlung der geminderten Miete und Zahlung der erhöhten Miete nach Moder...mehr

Sie kündigen einem Ihrer Mieter wegen Lärmbelästigung und klagen anschließend auf Räumung. Wer kennt nicht die Schwierigkeiten vor Gericht: Wie stark war der Lärm? Welche Zeugen haben Sie? Gibt es ein aussagekräftiges Lärmprotokoll? Ist beweisbar abgemahnt worden? Reicht eine Abmahnung oder musste mehrfach abgemahnt werden usw. Das Prozessergebnis ist kaum vorhersehbar. Das K...mehr

Sie haben begründeten Eigenbedarf für Ihr Kind und mit dreimonatiger Frist zum 31.5.2022 gekündigt. Der Mieter beruft sich auf die Sozialklausel bei angespanntem Wohnungsmarkt. Mögliche Mediationslösung: Es wird ein Aufhebungsvertrag zum 31.8.2022 geschlossen. Schönheitsreparaturen sind nicht geschuldet. Der Mieter kann mit einer Ankündigungsfrist von einem Monat früher auszie...mehr

Die Anwendungshäufigkeit im Mietrecht ist noch nicht sehr hoch. Grund dafür ist vor allem die noch fehlende Bekanntheit dieser Konfliktlösungsmöglichkeit. Dabei haben viele von Ihnen bereits die Erfahrung gemacht, dass sich durch juristische Auseinandersetzungen Konflikte massiv verschärft haben und ein Urteil diese Konflikte nicht lösen konnte. Ein Urteil kann eine Streitfrage...mehr

Sie werfen Ihrem Mieter schlechtes Lüftungsverhalten vor, dieser hält bauseitige Ursachen wie Kältebrücken für verantwortlich. Vor Gericht kann so ein Streit sehr lange dauern und sehr teuer werden. Mögliche Mediationslösung: Es gibt einen Ortstermin, bei dem jede Seite einen fachkundigen Handwerker eigener Wahl mitbringt, um dann möglichst die Schadensursache und die Verteilu...mehr

Auch in diesem Gebiet ist die Möglichkeit der Mediation noch nicht sehr bekannt und verbreitet. Umso erstaunlicher, weil eine Wohnungseigentümergemeinschaft noch viel stärker und langfristiger miteinander verbunden ist als Mietvertragsparteien. Jeder möchte eine gute Nachbarschaft, dennoch gibt es zwischen Nachbarn immer wieder "kriegsähnliche Zustände", manchmal sogar über ...mehr

Nein. Die einzige Vorbedingung ist, dass Sie den Konflikt auch als Chance zu einer Lösung begreifen, an der Sie aktiv mitarbeiten wollen, dabei für Ihre Belange eintreten, aber auch bereit sind, die Gegenseite anzuhören. Dies gelingt umso einfacher, wenn ein langfristiges gemeinsames Interesse vorhanden ist, z. B. ein konfliktfreies Mietverhältnis. Entscheidend ist die eigene...mehr

Bei einem Gewerberaummietvertrag über eine gut laufende Gaststätte möchte der Vermieter den Mietzins erhöhen. Der Betreiber der Gaststätte möchte eine sichere langfristige Mietdauer und weitere Investitionen des Vermieters. Einzelverhandlungen scheitern zunächst. Rechtlich gibt es hier wechselseitig keine Ansprüche, nur die Möglichkeit der Kündigung des Vertrags, was beide e...mehr

Auch dies ein häufiges Problem, weil die Lärmempfindlichkeit und das Ruhebedürfnis subjektive Bedürfnisse sind und Geräusche deshalb sehr unterschiedlich empfunden werden. Es kann hier 2 Konfliktgruppen geben: Eigentümer direkt untereinander Eigentümer/Mieter eines anderen Eigentümers Erfahrungsgemäß wurde hier oft versäumt, rechtzeitig miteinander ins Gespräch zu kommen. Was ka...mehr

Die Vermietung beweglicher körperlicher Gegenstände, zu denen auch Container gehören, ist eine sonstige Leistung. Die Container werden dem Mieter während der Mietzeit zur Nutzung überlassen. Für die Umsatzbesteuerung ist der Ort der sonstigen Leistung maßgebend. Nach § 3a Abs. 2 UStG wird die sonstige Leistung an dem Ort ausgeführt, von dem aus der Leistungsempfänger sein Unt...mehr

In § 555d Abs. 6 BGB ist bestimmt: (6) § 555a Abs. 3 gilt entsprechend. Die Vorschrift verweist auf die Regelung über den Aufwendungsersatz. Zu den Aufwendungen in diesem Sinne zählen solche Ausgaben einschließlich der Eigenleistungen des Mieters, die zwar durch die Modernisierung veranlasst, aber weder vom Mieter noch vom Vermieter zu vertreten sind. Praxis-Beispiel Aufwendung...mehr

§ 555e BGB lautet: (1) Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt. (2) § 555c Abs. 4 gilt entsprechend. (3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirk...mehr

Der Mieter kann negative Feststellungsklage erheben, wenn er rechtzeitig Klarheit über seine Duldungspflicht gewinnen will. Das bedeutet, er klagt auf Feststellung, dass er nicht zur Duldung verpflichtet ist. Wichtig Klage auf Unterlassen der Modernisierungsmaßnahmen Beginnt der Vermieter mit der Durchführung der Maßnahmen, obwohl der Mieter widersprochen hat, kann der Mieter ...mehr

Täuscht der Vermieter gegenüber dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme vor, weil er hofft, den Mieter auf diese Weise zur Kündigung des Mietverhältnisses zu bewegen, so ist dieses Verhalten als Pflichtverletzung zu bewerten. Nach allgemeinen Grundsätzen stehen dem Mieter in einem solchen Fall Schadensersatzansprüche zu.[1] Nach der Rechtsprechung des BGH muss der Mieter bewe...mehr

Nach § 555d Abs. 1 BGB hat der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich zu dulden. 4.1 Leistungsklage Der Vermieter muss den Duldungsanspruch im Wege der Leistungsklage durchsetzen. Praxis-Tipp Klageantrag genau formulieren Die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen müssen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer hinreichend genau beschrieben werden. 4.2 Vollstreckun...mehr

Nach § 555d Abs. 3 und 4 BGB hat der Mieter gegenüber dem Vermieter eine Informationsobliegenheit: (3) Der Mieter hat dem Vermieter Umstände, die eine Härte im Hinblick auf die Duldung oder die Mieterhöhung begründen, bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Lauf der Frist beginnt nur, wenn die Modernisie...mehr

Weiter ist erforderlich, dass der Mieter die Betriebskosten der Wärmeversorgung zu tragen hat. Dies gilt, wenn entweder eine Betriebskostenumlage mit Vorschusszahlung und Abrechnungspflicht oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart ist. Soweit die HeizkostenV gilt, haben Pauschalmietvereinbarungen – außer bei Gebäuden mit nicht mehr als 2 Wohnungen, von denen eine der Vermiet...mehr

Die Modernisierungsankündigung soll dem Mieter eine Entscheidung darüber ermöglichen, ob er die Modernisierung dulden soll, ob er sich gegen die Modernisierungsmaßnahme wenden kann, ob er von seinem Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB Gebrauch machen will oder ob sonstige Vorkehrungen zweckmäßig sind. Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme Praxis-Tipp Baumaßnahme genau besch...mehr

Bei der Interessenabwägung sind zugunsten des Mieters und seiner Angehörigen insbesondere die vorzunehmenden Arbeiten, die baulichen Folgen und die vorausgegangenen Aufwendungen des Mieters zu berücksichtigen. Weiter spielt eine Rolle eine Krankheit oder das hohe Alter eines Mieters, ein kurz bevorstehender Umzug oder eine besondere berufliche oder schulische Belastung, etwa durch e...mehr

Überblick Der Mieter hat Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich zu dulden.[1] Eine Ausnahme gilt, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters und anderer Mieter in dem Gebäude nicht zu rechtfertigen ist.[2] Zu den Modernisierungsmaßnahme...mehr

Achtung Nicht zu schnell auf Duldung klagen: Im Zweifel lieber doppelt ankündigen und Fristen setzen Der BGH hat entschieden, dass das einfache Verstreichen einer Frist zur Abgabe einer Duldungserklärung vor Beginn der geplanten Modernisierungsmaßnahme nicht ausreicht, wenn Ihr Mieter dann den Anspruch bei einer Klage sofort anerkennt. Vorliegend hat der BGH verlangt, dass de...mehr

Die Kostentragungspflicht des Mieters setzt weiter voraus, dass "die Kosten der Wärmelieferung die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung mit Wärme und Warmwasser nicht übersteigen". Die bisherige Rechtsprechung des BGH, wonach der Mieter nicht einwenden kann, dass der Betrieb einer Zentralheizung kostengünstiger sei als das Wärmecontracting[1], ist durch § 556c BG...mehr

Über die Ausnahmen ist aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Die Duldungspflicht entfällt nur dann, wenn das Interesse des Mieters und seiner Angehörigen am Fortbestand der bisherigen Verhältnisse schwerer wiegt als das Interesse des Vermieters und der übrigen Mieter an der Modernisierung. Die der Modernisierung entgegenstehenden Interessen der anderen Mieter sin...mehr

Behindert der Mieter eine vom Vermieter geplante Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme, indem er dem Vermieter oder den Handwerkern das Betreten der Wohnung verweigert, ist über das Recht des Vermieters zur Kündigung unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden.[1] Für diesen Fall hat der BGH beispielhaft eine Reihe von Gesichtspunkten genannt, die ...mehr

Zu den Verbesserungsmaßnahmen zählen insbesondere: Anlage einer Kanalisation, wodurch die bisherigen Ungeziefer- und Geruchsbelästigungen durch die Fäkaliengrube beseitigt werden Errichtung einer Fahrradhalle oder Einbau eines Fahrradständers Einbau einer Waschküche oder eines Trockenraums in das Haus Leuchtdrücker im Treppenhaus Anlage einer Gemeinschaftsantenne oder eines Hausb...mehr

Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mieter mit dem Contractor einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen hat (sog. Fullcontracting). Auch diese Vereinbarung kann durch Formularvertrag getroffen werden.[1] Beim Fullcontracting gehört die Wärmelieferung nicht zu den Vertragspflichten des Vermieters. Die Wärmelieferung erfolgt nicht aufgrund des Mietvertrags, sondern aufgrun...mehr

Generell gilt: Der Gebrauchswert ist objektiv zu bestimmen. Es kommt nicht darauf an, ob die Maßnahme von dem konkreten Mieter als Verbesserung des Gebrauchswerts gewertet wird. Der Mieter kann z. B. nicht argumentieren, dass er den neuen Kabelanschluss nicht nutzt. Maßgeblich ist vielmehr die Verkehrsanschauung. Es kommt darauf an, ob der Gebrauchswert objektiv erhöht wird. D...mehr

Die Parteien können vereinbaren, dass die Wärmelieferung durch einen Wärmelieferanten (Contractor) erfolgt und dass die hierfür entstehenden Kosten vom Mieter zu tragen sind. In diesem Fall schuldet der Mieter als Betriebskosten die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme i. S. v. § 2 Nr. 4c BetrKV. Der Vermieter kann die Kosten der Wärmelieferung – wie sie ...mehr

Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter "die Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung" oder "die Heizkosten" zu tragen hat, so ist zu unterscheiden: Erfolgt die Wärmeversorgung im Zeitpunkt des Vertragsschlusses durch den Contractor, hat der Mieter Betriebskosten nach § 2 Nr. 4c BetrKV zu tragen. Wird das Gebäude durch eine Zentralheizung mit Wärme versorgt,...mehr

Zu den gebrauchswerterhöhenden Maßnahmen zählen insbesondere Maßnahmen zur Verbesserung des Zuschnitts der Wohnung, der Belichtung und Belüftung, des Schallschutzes, der Energieversorgung, der Wasserversorgung und der Entwässerung, der sanitären Einrichtungen, der Beheizung und der Kochmöglichkeiten, der Funktionsabläufe in Wohnungen, der Sicherheit vor Diebstahl und Gewalt. Die bauli...mehr

Die Ausnahmen sind in § 555d Abs. 2 BGB geregelt. Diese Vorschrift lautet: (2) Eine Duldungspflicht nach Absatz 1 besteht nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen sowohl des Vermieters als auch anderer Mieter in dem Gebäude sowie...mehr

Die Umstellung setzt voraus, dass der Vermieter nach den Vereinbarungen im Mietvertrag zur Wärmelieferung verpflichtet ist. Eine Eigenversorgung in diesem Sinne liegt vor, wenn die Wärme und das Warmwasser in einer zentralen Heizungsanlage oder einer vermietereigenen Etagenheizung erzeugt wird. Bei der Etagenheizung gilt dasselbe, wenn durch die Anlage mehrere Nutzer versorgt...mehr

Der Vermieter muss den Duldungsanspruch im Wege der Leistungsklage durchsetzen. Praxis-Tipp Klageantrag genau formulieren Die vom Mieter zu duldenden Maßnahmen müssen im Klageantrag nach Art, Umfang, Beginn und Dauer hinreichend genau beschrieben werden.mehr

Die Regelung in Absatz 2 ist im Zusammenhang mit § 555d Abs. 3 und 4 BGB zu lesen. Danach entfällt die Duldungspflicht des Mieters, wenn besondere Härtegründe vorliegen. Diese sind dem Vermieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Der Vermieter ist nach § 555c Abs. 2 BGB seinerseits verpflichtet, den Mie...mehr

Eine auf Duldung gerichtete einstweilige Verfügung ist unzulässig, weil hierdurch die Hauptsache vorweggenommen würde. Eine Ausnahme kann gelten, wenn die Maßnahme zur Beseitigung einer aktuellen Gefahr für das Gebäude erforderlich ist[1] oder wenn die Maßnahmen ordnungsgemäß angekündigt worden sind und der Mieter offensichtlich zur Duldung verpflichtet ist.[2]mehr

Ergänzend hierzu ist in § 6 WiStG geregelt, dass bestimmte Pflichtverletzungen im Zusammenhang mit einer baulichen Veränderung als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Danach handelt ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum hierdurch zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer...mehr

Der Vermieter hat die Umstellung spätestens 3 Monate zuvor in Textform anzukündigen.[1] Achtung Aushang reicht nicht für Ankündigungserklärung Die Ankündigung muss dem Mieter zugehen. Ein Aushang im Treppenhaus oder am "Schwarzen Brett" genügt nicht. Der notwendige Inhalt der Umstellungsankündigung wird in § 11 Abs. 2 WärmeLV geregelt. Sie muss informieren über die Art der zukün...mehr

Hat der Mieter die Umstellung der Wärmeversorgung hingenommen, obwohl die Voraussetzungen des § 556c Abs. 1 BGB nicht gegeben sind, schuldet er weiterhin die ursprünglichen Heiz- und Warmwasserkosten gem. § 7 Abs. 2 und § 8 Abs. 2 HeizkostenV. In diesem Fall kann der Vermieter vom Wärmelieferanten verlangen, diejenigen Bestandteile des Wärmelieferpreises als jeweils gesonder...mehr

In § 555f BGB ist geregelt: Die Vertragsparteien können nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen Vereinbarungen treffen, insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung der Maßnahmen, Gewährleistungs- und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters, künftige Höhe der Miete. Die in den §§ 555a ff. und 559 ff. BGB enthaltenen V...mehr

Eine Umstellung von der Eigenversorgung auf die eigenständige gewerbliche Lieferung von Wärme auch gegen den Willen des Mieters ist möglich, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind[1]: Der Mieter muss nach den Vereinbarungen des Mietvertrags verpflichtet sein, die Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen; die Wärme muss nach der Umstellung mit verbesserter Effizie...mehr