Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Mit Blick auf die Beseitigung ungenehmigter baulicher Veränderungen gilt zunächst der Grundsatz, dass entsprechende Ansprüche von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgeübt werden. Das Gemeinschaftseigentum steht zwar nicht im Eigentum der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sondern im Eigentum aller Wohnungseigentümer als Bruchteilsgemeinschaft. Allerdings folgt der ...mehr

Der geldwerte Vorteil ist in Höhe der Differenz zwischen dem Kurswert der überlassenen Aktie am maßgebenden Bewertungsstichtag und den Aufwendungen des Arbeitnehmers für die überlassenen Aktien und/oder das Optionsrecht als Arbeitslohn zu erfassen.[1] Praxis-Tipp Vereinfachungsregelungen Im Lohnsteuerabzugs- und im Veranlagungsverfahren gibt es 2 Vereinfachungsregelungen[2]: Fü...mehr

Grundsätzlich gilt, dass bauliche Änderungen bzw. Veränderungen durch den Mieter nur bei entsprechender Einwilligung des Vermieters zulässig sind. Zu Eingriffen in die Bausubstanz ist der Mieter ohne Genehmigung des Vermieters nur befugt, wenn es sich um geringfügige Einwirkungen handelt, die nach Beendigung des Mietverhältnisses ohne Weiteres wieder rückgängig gemacht werde...mehr

Auch bei den Versicherungsbeiträgen (Gebäudeversicherung, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung) wurde die Auffassung vertreten, eine Änderung des gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen (etwa künftig nach Objekten) widerspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung.[1] Wie im Übrigen kommt auch hier jeder Verteilungs...mehr

Praxis-Tipp Baumaßnahmen des Mieters schriftlich regeln Ist der Vermieter mit den beabsichtigten Maßnahmen des Mieters einverstanden, ist dringend anzuraten, eine aus Beweisgründen möglichst schriftlich abzufassende und von den Parteien zu unterzeichnende Vereinbarung zu schließen. Sie sollte als Mindestinhalt Folgendes enthalten: die Bezeichnung und genaue Beschreibung der bea...mehr

Objektbezogene Verteilung Zu den Kosten des Allgemeinstroms gehören in erster Linie die Kosten für die Treppenhausbeleuchtung sowie die Beleuchtung von Außenanlagen der Wohnanlage. Auch Betriebsstromkosten für einen gemeinschaftlichen Aufzug gehören hierzu. Nach Auffassung des LG Nürnberg-Fürth entspricht es ordnungsmäßiger Verwaltung, die Kosten des Allgemeinstroms anstatt n...mehr

Hinweis- und Informationspflichten des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber dem Verwalter können nicht beschlossen werden. Es fehlt insoweit an der erforderlichen Beschlusskompetenz.[1] Einzelnen Wohnungseigentümern können keine Leistungspflichten aufgebürdet werden, die sich weder aus dem Gesetz noch aus der Gemeinschaftsordnung ergeben.[2] Aus dem Gesetz ergeben sich ke...mehr

Nicht selten sind einzelne Wohnungseigentümer durch Vereinbarung – insbesondere in der Gemeinschaftsordnung – von der Verpflichtung zur Tragung einzelner Kosten ausgenommen. Eine Belastung einzelner Wohnungseigentümer, die bislang von einer entsprechenden Kostentragungsverpflichtung in der Gemeinschaftsordnung ausgenommen waren, auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG mit b...mehr

Die Verwalterpraxis zeigt, dass die Wohnungseigentümer oftmals erst mit Zustellung der Einladung zur Eigentümerversammlung aktiv und zu einer Antragstellung motiviert werden. Grundsätzlich kann jedenfalls jeder Wohnungseigentümer gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG – unabhängig vom Quorum des § 24 Abs. 2 WEG – vom Verwalter die Aufnahme bestimmter Punkte auf die Tagesordnung einer o...mehr

Geschäftsordnungsbeschlüsse sind nicht in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen. Anders aber dann, wenn Geschäftsordnungsbeschlüsse Dauerwirkung über die konkrete Versammlung hinaus auch für künftige Wohnungseigentümerversammlungen haben sollen. Praxis-Beispiel Aufnahme in die Beschluss-Sammlung bejaht Generelle Regelung über die Beschränkung der Redezeit bei Wohnungseigentümerve...mehr

Hinsichtlich der Aufzugskosten besteht auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG seit Inkrafttreten des WEMoG nicht nur lediglich eine Beschlusskompetenz zur dauerhaften Abweichung vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel hinsichtlich der Betriebskosten (also insbesondere Betriebsstrom) sowie der Wartungskosten, sondern auch der Kosten seiner Erhaltung. D...mehr

Ist der ursprüngliche Vermieter verstorben, darf der Rechtsnachfolger erwarten, dass der Mieter zeitnah zu dessen Kenntnis von der Rechtsnachfolge seine Ansprüche geltend macht. Hinweis Verwirkung nach 4 Jahren Wer es als Mieter in Kenntnis des Eintritts der Rechtsnachfolge mehr als 4 Jahre unterlässt, gegen den Vermieter seine angeblichen Aufwendungsansprüche geltend zu mache...mehr

Nach § 28 Abs. 3 WEG können die Wohnungseigentümer beschließen, wann Forderungen fällig werden und wie sie zu erfüllen sind. Korrespondierend mit der nicht mehr geltenden Vorschrift des § 21 Abs. 7 WEG a. F. steht auch § 28 Abs. 3 WEG nicht unter einem Vereinbarungsvorbehalt. Eine Beschlusskompetenz besteht also auch dann, wenn der Beschlussgegenstand bereits (abweichend) Ge...mehr

Die Kosten des Kabelempfangs werden grundsätzlich in Ermangelung eines vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels nach Miteigentumsanteilen umgelegt.[1] Dies gilt hinsichtlich der Kabelempfangsgebühren selbst dann, wenn der Kabelbetreiber gegenüber der Eigentümergemeinschaft nach einem anderen Schlüssel abrechnet.[2] Selbstverständlich aber entspricht eine Kostenverteilungsänd...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz sieht grundsätzlich und abschließend 2 Modalitäten kollektiver Willensbildung in der Wohnungseigentümergemeinschaft vor: die Vereinbarung und den Beschluss. Soweit die Wohnungseigentümer von den gesetzlichen Bestimmungen abweichende Regelungen durch Vereinbarung treffen können, stellen diese Vereinbarungen (hier in erster Linie die Gemeinschaftsord...mehr

Textbaustein Versammlungsprotokoll: Anschriftenänderung TOP Sonstiges: Anschriftenänderung Im Fall der Anschriftenänderung sollten die Wohnungseigentümer dem Verwalter die neue Adresse unverzüglich mitteilen. Soweit sich aus einer Verzögerung der Mitteilung Zustellverzögerungen und damit verbundene Nachteile ergeben, gehen diese zulasten der betreffenden Wohnungseigentümer. D...mehr

Öffnungsklauseln selbst können wirksam nur vereinbart werden. Ihre materielle Regelungsreichweite ist abhängig vom Wesen der Öffnungsklausel. Verbreitet und zulässig[1] sind einerseits allgemeine Öffnungsklauseln, die eine unbeschränkte Beschlusskompetenz verleihen. Musterklausel: Allgemeine Öffnungsklausel "Die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung können mit einer Mehrhe...mehr

Ferner hat der Mieter keine Ansprüche für Investitionen in das Mietobjekt, wenn er bei Abschluss des Mietvertrags den schlechten Zustand der Räumlichkeiten kannte und dementsprechend eine erkennbar geringe Miete vereinbart wurde. Investitionen sind in einem solchen Fall nicht notwendig, da sie nicht dazu dienen, die Mietsache in einen vertragsgemäßen Zustand zu versetzen ode...mehr

Die steuerpflichtigen geldwerten Vorteile aus der Ausübung der Aktienoptionsrechte können als Vergütungen für eine mehrjährige Tätigkeit nach der Fünftelregelung ermäßigt besteuert werden. Voraussetzung ist, dass der Zeitraum zwischen Einräumung und Ausübung der Optionsrechte mehr als 12 Monate beträgt und der Arbeitnehmer in dieser Zeit bei seinem Arbeitgeber beschäftigt ist....mehr

Mit Wirkung vom 1.1.2024 an ist der steuerfreie Höchstbetrag für Vermögensbeteiligungen von 1.440 EUR auf 2.000 EUR angehoben worden. Soweit es sich um eine zusätzliche Leistung des Arbeitgebers handelt, stellt die Vermögensbeteiligung bis zur Höhe von 2.000 EUR kein beitragspflichtiges Arbeitsentgelt dar. Entgeltumwandlungsfälle sind grundsätzlich nicht beitragsfrei in der ...mehr

Soweit durch Gemeinschaftsordnung oder Eigentümerbeschluss nichts anderes geregelt ist, kann der Verwalter als Leiter der Wohnungseigentümerversammlung das tatsächliche Ergebnis einer Abstimmung grundsätzlich auch mittels der sog. Subtraktionsmethode feststellen.[1] Er kann also zunächst Gegenstimmen und Enthaltungen abfragen und aus deren Zahl auf die abgegebenen Ja-Stimmen...mehr

Auch auf Grundlage des gesetzlich eingeräumten Anspruchs auf eine bauliche Veränderung, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dient, darf ein Mieter ein Balkonkraftwerk nicht ohne Erlaubnis des Vermieters montieren. Unerheblich ist dabei auch, ob die Anlage durch Eingriff in die bauliche Substanz eines Balkons montiert wird oder lediglich mit Rohrschellen am Balkon...mehr

Steht der Arbeitnehmer zum Zeitpunkt der Rückzahlung des Arbeitslohns nicht mehr in einem Dienstverhältnis zu dem Arbeitgeber, der die Überzahlung geleistet hat, ist eine Rückabwicklung der Überzahlung nicht möglich. Der Arbeitnehmer kann die Rückzahlung entweder durch Einkommensteuerveranlagung als negative Einnahme steuermindernd oder im laufenden Lohnsteuerabzugsverfahren...mehr

Überblick Arbeitslohnrückzahlungen des Arbeitnehmers an den Arbeitgeber haben Folgen für die Lohnsteuererhebung. Der Rückzahlungsbetrag vermindert den laufenden Arbeitslohn und so die Lohnsteuerschuld des Arbeitnehmers. Wie der Arbeitgeber die Rückzahlung abwickeln kann, was er dabei zu beachten hat, und zu welchen Folgen dies für den Arbeitnehmer führt, beschreibt der nachf...mehr

Soweit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft der gesetzliche Kostenverteilungsschlüssel gilt oder eine Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen vereinbart ist, verstößt eine Änderung dieses Kostenverteilungsschlüssels nur dann gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn mit der Kostenverteilungsänderung eine willkürliche Benachteiligung einzelner Wohnungse...mehr

Eine Beeinträchtigung ist nach dem Wortlaut von § 20 Abs. 3 WEG rechtlich nicht relevant, wenn sie nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht oder die über dieses Maß hinaus beeinträchtigten Wohnungseigentümer mit der begehrten Baumaßnahme einverstanden sind. Maßstab für die Beurteilung, ob eine bauliche Veränderung beeinträchtigend ist, i...mehr

Um kurzfristige Liquiditätsengpässe der Gemeinschaft zu vermeiden, könnte es sich auch anbieten, vorübergehend auf die Erhaltungsrücklage zuzugreifen. Sinn und Zweck der Erhaltungsrücklage besteht darin, ausreichend Geldmittel für künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen bereitstellen zu können, weshalb Entnahmen des Verwalters für andere Zwecke unzulässig sind...mehr

Gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben alle Wohnungseigentümer dann die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Eine Kostenamortisation...mehr

Das Recht der baulichen Veränderungen wurde durch das WEMoG mit Wirkung seit 1.12.2020 grundlegend reformiert. Bauliche Veränderungen stellen nunmehr sämtliche Maßnahmen dar, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Alle baulichen Veränderungen müssen beschlossen werden, auf eine Beeinträchtigung von Wohnungseigentümern unterhalb der Schwelle einer unbi...mehr

Nach alter Rechtslage war ein Beschluss anfechtbar, wenn er die Gefahr einer Ungleichbehandlung von Wohnungseigentümern barg. Praxis-Beispiel Balkoninstandsetzung Von den in der Wohnanlage vorhandenen 10 Balkonen sind 5 instandsetzungsbedürftig. Die Wohnungseigentümer beschließen daher die Instandsetzung dieser Balkone. Die Kosten der Erhaltungsmaßnahme sollen lediglich von de...mehr

Charakteristisches Merkmal der Wohnungseigentümergemeinschaft ist deren Unauflösbarkeit gemäß § 11 WEG. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein...mehr

Musterbeschluss: Erweiterung der Verwalterbefugnisse TOP XX Erweiterung der Befugnisse des Verwalters Die Wohnungseigentümer beschließen auf Grundlage des § 27 Abs. 2 WEG, dass der Verwalter grundsätzlich ermächtigt ist, Erhaltungsmaßnahmen mit einem Volumen von nicht mehr als _______ EUR eigenständig und ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümer für die Gemeinsc...mehr

Steckersolargeräte § 3 Nr. 43 EEG definiert ein Steckersolargerät als "ein Gerät, das aus einer Solaranlage oder aus mehreren Solaranlagen, einem Wechselrichter, einer Anschlussleitung und einem Stecker zur Verbindung mit dem Endstromkreis eines Letztverbrauchers besteht". Bei den sog. Balkonkraftwerken handelt es sich also um mobile Photovoltaikanlagen, die den Strom direkt ...mehr

Ein Bedenkenhinweis empfiehlt sich stets dann, wenn die Gefahr besteht, dass erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder Maßnahmen der Verkehrssicherung mehrheitlich abgelehnt werden. Insbesondere in kleineren Gemeinschaften werden an sich dringend erforderliche Sanierungs- oder Reparaturmaßnahmen wegen der mitunter hohen Kosten gerne aufgeschoben. Sagen sich hier die Wohnungseig...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

Auf Grundlage des § 21 Abs. 7 WEG a. F. konnten die Wohnungseigentümer auch Vorfälligkeits- bzw. Verfallsregelungen dergestalt beschließen, dass im Fall des Verzugs mit einer konkreten Anzahl von Hausgeldzahlungen sofort das restliche auf die jeweilige Wirtschaftsperiode entfallende Hausgeld zur Zahlung fällig wurde.[1] Hinweis Begriffe Verfallsregelung Wesen einer Verfallsrege...mehr

Die Arbeitgeberleistung kann entweder im Wege eines Fahrtkostenzuschusses in Form von Barlohn oder eines Jobtickets in Form eines Sachbezugs erbracht werden. Ergibt sich aus der Überlassung eines Jobtickets ein geldwerter Vorteil, z. B. weil die Zusätzlichkeitsvoraussetzung für die Anwendung der Steuerbefreiung nicht erfüllt ist, kann die monatliche Freigrenze von 50 EUR ang...mehr

Auch bei den Betriebskosten ist zu beachten, dass keine Beschlusskompetenz zur unumschränkten pauschalen Änderung der Kostenverteilung der Betriebskosten besteht. Stets muss feststehen, welchen Kosten konkret von der Änderung betroffen sein sollen. Im Übrigen würde eine derart "globale" Auswechselung eines Kostenverteilungsschlüssels ohnehin ordnungsmäßiger Verwaltung widers...mehr

Sämtliche Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer Beschlussfassung. Unerheblich ist insbesondere, ob die bauliche Veränderung mit Beeinträchtigungen einzelner Wohnungseigentümer verbunden ist. Es ist Sache des Wohnungseigentümers, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im W...mehr

Grundsätzlich kommt auch die Finanzierung einer Baumaßnahme durch Darlehensaufnahme infrage. Gerade bei Maßnahmen der energetischen Modernisierung oder solchen, deren Kosten sich in einem angemessenen Zeitraum amortisieren und somit eine Kostentragungsverpflichtung unter allen Wohnungseigentümern die Folge ist, steht jedenfalls eine Finanzierung durch Darlehensaufnahme im Ra...mehr

Die monatlichen Hausgelder werden von den einzelnen Wohnungseigentümern einschließlich der Beiträge zur Erhaltungsrücklage in aller Regel in einer Summe gezahlt. Diese sind dann vom Verwalter entsprechend der Beiträge zum Ausgleich der Kosten und Lasten bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Beiträge zur Erhaltungsrücklage aufzuteilen. Für den Verwalte...mehr

Von maßgeblicher Bedeutung ist, dass auch Beschlüsse über eine exklusive Kostenbelastung der Wohnungseigentümer bei Maßnahmen der Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) für Teile des Gemeinschaftseigentums gefasst werden können, die sich im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit befinden. Derartige Beschlüsse können auch mit Dauerwirkung gefasst werden. So ist ...mehr

Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG haben die Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung, "die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte" dient. Das "Ob" der Montage Das Ermessen der Wohnungseigentümer hinsichtlich des "Ob" der Gestattung ist wie bei den anderen privilegierten Maßnahmen der baulichen Veränderungen regelmäßig auf Null reduziert...mehr

Auch bei den Kosten der Gartenpflege kommt letztlich jeder Verteilungsschlüssel infrage, der nach den Maßgaben des konkreten Einzelfalls nicht zu einer willkürlichen Kostenbelastung bzw. -verteilung führt.[1] Musterbeschluss: Änderung der Kostenverteilung (Gartenpflege) TOP XX Änderung der Kostenverteilung hinsichtlich der Kosten der Gartenpflege Gemäß § ___ der Gemeinschaftso...mehr

§ 20 Abs. 2 WEG regelt die privilegierten Gestattungsmaßnahmen. Nach Satz 1 kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, dem Einbruchschutz, dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität und der Stromerzeugung durch Steckersolargerät...mehr

Rz. 100 Steuerrückstellungen sind auf der Grundlage objektiver, am Bilanzstichtag vorliegender Tatsachen aus der Sicht eines sorgfältigen und gewissenhaften Kaufmanns zu bewerten. Als "wertaufhellend" sind nur solche Umstände zu berücksichtigen, die zum Bilanzstichtag bereits objektiv vorlagen und nach dem Bilanzstichtag, aber vor dem Tag der Bilanzerstellung lediglich bekan...mehr

Wann die auf Grundlage der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG festgesetzten Nachschussforderungen der Gemeinschaft gegen den einzelnen Miteigentümer fällig sind, ist im Wohnungseigentumsgesetz selbst nicht geregelt. § 271 Abs. 1 BGB bestimmt, dass der Gläubiger – die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – sofort Zahlung verlangen kann und der Schuldner – der einzeln...mehr

Grundsätzlich sollte der Verwalter das Forum der Wohnungseigentümerversammlung nutzen, um eine persönliche Haftung durch entsprechende Bedenkenhinweise auszuschließen bzw. zu minimieren. Zwar ist die Niederschrift über die Versammlung lediglich eine Privaturkunde, der hinsichtlich der Richtigkeit ihres Inhalts keine gesetzliche Beweiskraft zukommt.[1] Dennoch bestätigt die n...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer baulichen Veränderung, bemisst sich der Streitwert nach dem Wertverlust des Sondereigentums aller Teil- und Wohnungseigentümer mit Ausnahme des beklagten Wohnungseigentümers.[1] Dieser Wert stellt auch die Rechtsmittelbeschwer dar, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erstinstanzlich unterlegen ist. D...mehr

§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern einen Anspruch auf eine angemessene bauliche Veränderung, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen soll. Diesem Zweck dienen alle baulichen Veränderungen, die es ermöglichen, die Batterie eines Fahrzeugs zu laden. Reichweite des Anspruchs Der Anspruch ist weitgehend und beschränkt sich nicht nur auf die...mehr