Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Kauf bricht nicht Miete Beim Verkauf einer Immobilie tritt der Käufer mit allen Rechten und Pflichten in bestehende Mietverhältnisse ein ("Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist der Schutz des Mieters, dem die Wohnung aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden ist. Die dem Mieter eingeräumte Rechtstellung – der berechtigte Besi...mehr

Vertragsgemäßer Gebrauch Bauliche Veränderungen der Mietsache darf der Mieter grundsätzlich nur mit Einwilligung des Vermieters durchführen. Ausgenommen sind Veränderungen geringfügiger Art im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs. Dies beruht auf dem Grundsatz, dass der Vermieter dem Wohnungsmieter nicht ohne triftige, sachbezogene Gründe Maßnahmen verbieten darf, die dem Mie...mehr

Mieter muss ursprünglichen Zustand wiederherstellen Bei baulichen Änderungen an der Mietsache z.B. Versetzen oder Einziehen von Zwischenwänden, Erweiterung von sanitären Anlagen, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses grundsätzlich zur Herstellung des ursprünglichen Zustands, d.h. zum Rückbau, verpflichtet, sofern er mit seinem Vermieter keine abweichenden Verein...mehr

Sonderkündigungsrecht Treten beim Tod des Mieters weder der Ehegatte noch Angehörige in das Mietverhältnis ein und wird es auch nicht mit den überlebenden Mietern fortgesetzt, wird das Mietverhältnis kraft Gesetz (§ 564 Satz 1 BGB) mit dem bzw. den Erben fortgesetzt. Dieser kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Dreimonatsfrist kün...mehr

Bei der Vermietung von Altbauten bzw. älteren Wohnungen kommt es im Laufe des Mietverhältnisses nicht selten zum Streit zwischen Mieter und Vermieter, wenn der Mieter feststellt, dass die angemietete Wohnung entgegen seinen Vorstellungen nicht den Standard und den Wohnkomfort einer modernen Wohnung aufweist, weil z.B. durch Wärmebrücken Schimmel entsteht, wenn nicht genügend...mehr

Sonstige Betriebskosten Die Kosten des Wach- und Schließdienstes bzw. Sicherheitsdienstes zählen grundsätzlich zu den sonstigen, auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten i.S.v. § 2 Nr. 17 BetrKV. Voraussetzung für die Umlagefähigkeit der Kosten ist neben einer ausdrücklichen Benennung im Mietvertrag, dass eine konkrete praktische Notwendigkeit dafür aufgrund der konkreten ...mehr

Gewerbliches Mietverhältnis Trotz Nutzung zu Wohnzwecken durch den Endmieter werden Mietverhältnisse als Geschäftsraummietverhältnisse qualifiziert und unterliegen somit nicht den Wohnraumschutzvorschriften, wenn der Vertragszweck nicht im Wohnen durch den Mieter selbst, sondern in der Weitervermietung – sei es auch zu Wohnzwecken – liegt. Dies ist z.B. der Fall, wenn ein Unt...mehr

Leitsatz der Redaktion Hat eine vermietete Wohnung in einem Mehrfamilienhaus einen eigenen Stromzähler, ist in der Regel der Mieter und nicht der Hauseigentümer Vertragspartner des Stromversorgers. Das Problem Ein Energieversorger verlangt vom Eigentümer eines Mehrfamilienhauses die Zahlung von Stromkosten für eine der im Haus gelegenen Wohnungen sowie die Kosten für einen erfo...mehr

Leitsatz der Redaktion Eine Notdienstpauschale des Hausmeisters zählt nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten, sondern zu den Verwaltungskosten. Damit hat der Vermieter diese Kosten zu tragen. Das Problem Vermieterin und Mieter einer Wohnung sind sich nicht darüber einig, wer die Kosten einer sog. "Notdienstpauschale" für den Hausmeister zu tragen hat. Diese Pauschale erhielt...mehr

Rz. 187c Wohngeld gehört nach § 26 SGB I zu den Sozialleistungen i. S. d. § 11 SGB I und ist zweckgebunden. Es ist unpfändbar, soweit die Pfändung nicht wegen Ansprüchen erfolgt, die Gegenstand der §§ 9 und 10 WoGG sind. Zweck der Regelung ist es, auszuschließen, dass Gläubiger, die mit dem Wohnraum des Wohngeldempfängers (Schuldner) in keinem unmittelbaren Zusammenhang steh...mehr

Muss der Gründer Gewerbeflächen anmieten, muss er sich klar machen, dass ein langfristiger Mietvertrag im Fall eines Scheiterns genauso nachteilig sein kann wie in dem Fall, dass er schon bald expandieren muss. Praxis-Tipp Kündigung eines Mietvertrags Wird ein Gewerbemietvertrag ohne Vereinbarungen zur Mietzeit abgeschlossen, ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingega...mehr

Rz. 24 Aus einem Räumungstitel gegen den Schuldner als Mieter einer Wohnung kann der Gläubiger nicht gegen einen im Titel nicht aufgeführten Dritten vollstrecken, wenn dieser Mitbesitzer ist (BGH, ZAP EN-Nr. 790/2004 = NJW 2004, 3041 = JurBüro 2005, 55; AG Wuppertal, DGVZ 2010, 158; KG Berlin, OLGZ 1994, 479; OLG Oldenburg (Oldenburg), NJW-RR 1994, 715; OLG Köln, DGVZ 1997, ...mehr

Rz. 34 Im Rahmen der Zwangsverwaltung geht der Umfang der Immobiliarbeschlagnahme über die Wirkungen der Beschlagnahme im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahren hinaus (§§ 148 Abs. 1, 21 Abs. 1, 2 ZVG). Hierunter fallen: das Grundstück, land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse, Erzeugnisse (§§ 97, 98 BGB), Bestandteile (§§ 93ff. BGB) und Zubehör (§§ 97, 98 BGB) des Grunds...mehr

Rz. 8 Abs. 3 bestimmt, wie mit den in der Wohnung vorgefundenen beweglichen Sachen unmittelbar im Anschluss an die Vollstreckungsmaßnahme weiter zu verfahren ist. Satz 1 eröffnet dem Gläubiger die Befugnis, die beweglichen Sachen, die nicht Gegenstand der Zwangsvollstreckung sind, sofort im Anschluss an die Durchführung der Herausgabevollstreckung aus der Wohnung zu entfernen...mehr

Rz. 4 Abs. 2 regelt das Vorgehen des Gerichtsvollziehers bei der Durchführung des Vollstreckungstermins (vgl. auch §§ 128 f. GVGA). Der Gerichtsvollzieher ist nach Satz 1 dazu verpflichtet, die vorgefundenen frei ersichtlichen beweglichen Sachen zu dokumentieren. Hierdurch soll im Streitfall die Beweisführung über den Bestand und Zustand der vom Schuldner in die Räume eingebr...mehr

Rz. 18 Der – derart nicht im Besitz der gepfändeten Sache befindliche (vgl. Rz. 11 und 13) – Kläger (Dritte) muss Inhaber eines vorrangigen Pfand- oder Vorzugsrechts an der gepfändeten Sache sein. Dabei geht es um den Vorrang vor dem Pfändungspfandrecht, der sich nach der allgemein maßgeblichen Regel der Priorität richtet. Rz. 19 Als Pfandrechte kommen die gesetzlichen besitz...mehr

Rz. 24 Bei der Bemessung des pfandfreien Betrags sind grundsätzlich die gesetzlichen Unterhaltspflichten des Schuldners in Höhe des dem Unterhaltsberechtigten zustehenden Betrags zu berücksichtigen, auch wenn der Schuldner seiner Unterhaltspflicht nicht in vollem Umfang genügt (BGH, Vollstreckung effektiv 2011, 13 = WM 2010, 1754 = FamRZ 2010, 1654 = ZVI 2010, 348 = MDR 2010...mehr

Rz. 161 Rz. 161a Nach BGH (Vollstreckung effektiv 2005, 78 = NJW 2005, 681 = WM 2005, 288 = WuM 2005, 138 = NZM 2005, 192 = FamRZ 2005, 436 = Rpfleger 2005, 206 = JurBüro 2005, 210 = KKZ 2005, 254 = MDR 2005, 650) waren Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung außerhalb des von § 851b ZPO umfassten Bereichs grundsätzlich uneingeschränkt pfändbar. Die Notwendigkeit, zur Sicherung...mehr

Rz. 23 Gleiches wie bei minderjährigen Kindern gilt für ein volljähriges Kind, das weiter in der elterlichen Wohnung lebt und Gemeinschaftseinrichtungen mitbenutzt. Hier ist von einer fortdauernden Mitbenutzung ohne eigenen Besitzwillen auszugehen. (AG Ludwigshafen, WuM 2010, 45; OLG Hamburg, MDR 1991, 453; vgl. im Ergebnis ebenso AG Wuppertal, Vollstreckung effektiv 2014, ...mehr

Rz. 16 Abs. 6 bestimmt, dass der Gerichtsvollzieher den Gläubiger und den Schuldner mit der Mitteilung des Räumungstermins auf die Vorschriften über die ordnungsgemäße Sonderung, Verwahrung und Liquidierung hinzuweisen hat (vgl. § 129 Abs. 3 GVGA. Eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Der Hinweis dient insbesondere dazu, private Vermieter in die Lage zu versetzen, im...mehr

Rz. 1 Die Norm wurde zum 1.5.2013 durch das MietRÄndG eingeführt (BGBl. I 13, 434). Sie enthält Bestimmungen, mit denen die Praxis der sog. Berliner Räumung (vgl. hierzu § 885 Rz. 41 ff.) auf eine gesetzliche Grundlage gestellt werden soll (BT-Drucks. 17/10485 S. 31 re. Sp.). Hierbei beschränkt der Gläubiger seinen Vollstreckungsauftrag auf die bloße Besitzverschaffung an de...mehr

Rz. 7 Der BGH (Vollstreckung effektiv 2006, 63 = NJW 2006, 848 = WM 2006, 626 ;BGH, NJW 2006, 3273 = Vollstreckung effektiv 2007, 44) hat darauf verwiesen, dass der Vermieter (Gläubiger) nach Geltendmachung des Vermieterpfandrechts (sog. "Berliner Räumung"; vgl. § 885 Rz. 41 ff.) die in der Wohnung verbliebenen Sachen gem. den §§ 1215, 1257 BGB zu verwahren hat. Die bisherig...mehr

Rz. 25 Bei Ehegatten ist davon auszugehen, dass der nicht schuldnerische Ehepartner Mitgewahrsam an der Wohnung hat. In diesem Zusammenhang kommt es nicht darauf an, dass der Mietvertrag allein zwischen dem Gläubiger und dem Schuldner abgeschlossen worden ist. Denn aus dem Gebot der ehelichen Lebensgemeinschaft (§ 1353 Abs. 1 BGB) folgt die Pflicht der Ehegatten, sich gegens...mehr

Rz. 3 Hierbei handelt es sich um ein Pfandrecht an einer beweglichen Sache, das unabhängig von einer vertraglichen Einigung zwischen Schuldner und Gläubiger entsteht und dabei entweder an den Besitz des Gläubigers an der Pfandsache oder an der Einbringung der Pfandsache in den Herrschaftsbereich des Gläubigers anknüpft. Der Schuldner muss Eigentümer der Sache sein. Gutgläubi...mehr

Rz. 13 Begründet ist die Klage, wenn dem Kläger ein Pfand- oder Vorzugsrecht zusteht, welches den gleichen oder einen besseren Rang (vgl. hierzu § 804 Rz. 5 ff., 18) hat als das Pfändungspfandrecht des Beklagten und wenn dieses nicht berücksichtigt worden ist. Zudem dürfen keine Einwendungen des Beklagten entgegenstehen. Die durch das Pfand- Vorzugsrecht gesicherte Forderung...mehr

Rz. 21 An das Amtsgericht ... – Gerichtsvollzieherverteilerstelle – In der Zwangsvollstreckungssache Gläubiger ... gegen Schuldner ... wird anliegend die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils des ... gerichts vom..., Az. ..., überreicht, mit dem Auftrag den Schuldner aus dem Besitz der im Titel bezeichneten Wohnung in ... (genaue Bezeichnung) zu setzen und den Gläubi...mehr

Rz. 7 Als nicht vertretbare Handlungen kommen in Betracht (übersichtlich Goebel/Goebel, § 11 Rn. 66): Auszahlungsanweisung an Anwalt zur Rückzahlung des vom Gläubiger auf dessen Geschäftskonto eingezahlten Geldes (OLG Schleswig-Holstein, Beschluss v. 26.10.2011, 16 W 120/11, Juris; BGH, JurBüro 2008, 104). Verpflichtung zur Gewährung häuslicher Krankenpflege (LSG Berlin Brande...mehr

Rz. 169 Oft tritt ein Insolvenzverfahren mit einem Zwangsverwaltungsverfahren zusammen. Hier ist § 110 InsO zu beachten. Danach gilt: Hat der Schuldner als Vermieter oder Verpächter eines unbeweglichen Gegenstands oder von Räumen vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über die Miet- oder Pachtforderung für die spätere Zeit verfügt, ist diese Verfügung nur wirksam, soweit ...mehr

Rz. 4 Der Schuldner muss sich im Gewahrsam der körperlichen Sachen befinden (vgl. § 70 Abs. 1 GVGA). Dies hat der Gerichtsvollzieher von Amts wegen zu prüfen. Vor diesem Hintergrund handelt ein Gläubiger grundsätzlich nicht pflichtwidrig, wenn er die Pfändung eines Gegenstandes beantragt, sofern er hinreichende Anhaltspunkte dafür hat, dass sich dieser im Gewahrsam des Schul...mehr

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Rz. 35 Die wirksame Pfändung begründet eine Verstrickung der Pfandsache und das Entstehen eines Pfändungspfandrechts (vgl. § 803 Rn. 3). Wirksam ist die Pfändung, wenn der Gerichtsvollzieher die Sache gem. den Regelungen des Abs. 1 in Besitz nimmt. Die Pfändung wird auch durch Wegnahme vorher nicht gepfändeter Gegenstände durch den Gerichtsvollzieher bewirkt (hier: Wegnahme ...mehr

Rz. 164 Als Möglichkeiten der Immobiliarvollstreckung kommen neben der Eintragung einer Sicherungshypothek sowohl die Zwangsversteigerung als auch die Zwangsverwaltung in Betracht. Mit Anordnung der Zwangsverwaltung bzw. -versteigerung wird bei dem Grundbuchamt ein Zwangsverwaltungs- bzw. Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen (sog. Beschlagnahme, §§ 20, 21 ZVG). Die Beschl...mehr

Rz. 177 Bezüglich der Pfändung von Ansprüchen auf Zahlung von Sozialleistungen enthält § 54, SGB I Sonderregelungen, die sich insbesondere an die Vorschriften über die Pfändung von und den Pfändungsschutz für Arbeitseinkommen (§§ 850 bis 850k ZPO) anlehnen. Sie lautet wie folgt: Rz. 178 Zitat § 54 SGB I Pfändung (1) Ansprüche auf Dienst- und Sachleistungen können nicht gepfände...mehr

Rz. 107 Die Pfändung umfasst die Forderung in ihrem tatsächlichen Bestand zum Zeitpunkt der Zustellung des Arrestatoriums (vgl. Rz. 58 f.) an den Drittschuldner. Rz. 108 Ein im Streit zwischen Schuldner und Drittschuldner ergehendes Urteil wirkt gem. § 325 ZPO grds. auch für und gegen den Gläubiger, der die streitige Forderung nach Rechtshängigkeit des Rechtsstreits gepfändet...mehr

Rz. 23 Wie das Grundstück unterliegt auch der Miteigentumsbruchteil an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht der Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen (§ 864 Abs. 2 ZPO). Der schuldrechtliche Anspruch des Miteigentümers eines Grundstücks auf Aufhebung der Gemeinschaft (§§ 749, 1008 BGB) allein ist ohne den Miteigentumsanteil nicht abtretbar (Abs. 1, § 85...mehr

Rz. 24 Über die Klage auf vorzugsweise Befriedigung wird im "normalen" zivilprozessualen Erkenntnisverfahren entschieden. Die Klage wird an den Prozessbevollmächtigten des Vollstreckungsgläubigers erster Instanz oder an ihn persönlich zugestellt. Die Darlegungs- und Beweislast richtet sich nach den allgemeinen Regeln. Der Dritte (Kläger) hat die gesicherte Forderung, sein Pf...mehr

Rz. 8 Als vertretbare Handlungen kommen i. d. R. Werk- oder Dienstleistungen (soweit letztere nicht unter § 888 ZPO fallen) vor (ausführlich hierzu Goebel/Goebel, § 11 Rn. 10), so z. B.: Abnahme einer Kaufsache (OLG Köln, MDR 1975, 586), der Anspruch auf Vernichtung von Fotomaterial, das sich im Besitz des Schuldners befindet (OLGR Frankfurt, 2006, 935; ausgeschlossen wäre ein...mehr

Rz. 28 Bei nichtehelichen Lebensgemeinschaften ist vom Mitbesitz an den herauszugebenden Räumlichkeiten auszugehen, sodass ein Vollstreckungstitel gegen beide Partner erforderlich ist (BGH, Vollstreckung effektiv 2005, 57; BGH, Vollstreckung effektiv 2008, 163 = FamRZ 2008, 1174 = NJW 2008, 1959 = MDR 2008, 824 = BGHReport 2008, 820 = Rpfleger 2008, 509 = ZMR 2008, 695 = Jur...mehr

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Sucht man im eBAnz unter "gerichtlicher Teil", dann "Gläubigeraufgebot", gibt es fast keinen Treffer. Unter "Aufgebot" finden sich über 18.000 Eintragungen, allerdings sind "Aufgebote von Personen, Grundstücken, Nachlasssachen" zusammengefasst. Ergiebiger ist, in die Suchmaske "§ 454 FamFG; Gerichtlicher Teil" einzugeben; allerdings sind Aufgebote und Ausschließungsbeschlüss...mehr

Da die Klage auf verschiedene Kündigungen und eine Vielzahl von Kündigungsgründen gestützt ist, weist das Gericht für dieses Verfahren und für die Zukunft auf Folgendes hin: Eine alternative Klagehäufung ist wegen fehlender Bestimmtheit unzulässig. Um eine unzulässige alternative Klagehäufung handelt es sich auch dann, wenn nur ein Antrag gestellt wird, dieser sich aber auf m...mehr

Im Räumungsprozess stellen jede Kündigungserklärung sowie jeder einzelne Kündigungstatbestand einen jeweils eigenen Streitgegenstand dar. Das gilt auch dann, wenn unterschiedliche Kündigungen auf denselben Kündigungstatbestand gestützt sind, aber in Form einer neuen Erklärung, an anderem Datum, gegebenenfalls mit anders lautender Begründung abgegeben werden. Räumungsklagen si...mehr

"…" [10] 2. Die Haftung des Bekl. zu 1) gem. § 823 Abs. 1 BGB dem Grunde nach ist nicht in Streit. Der Bekl. zu 1) verursachte mit dem vom früheren Bekl. zu 2) angemieteten Fahrzeug am 19.4.2015 einen Unfall, bei dem es beschädigt wurde. Unstreitig hat der Bekl. zu 1) den Unfall deshalb verursacht, weil er wegen Bedienung des Infotainmentsystems nicht mit der erforderlichen A...mehr

Herausgegeben von Hubert Blank. 14. Aufl., 2019. Verlag C.H. Beck, München. XXIV, 2412 S., 189,00 EUR Der Großkommentar ist nunmehr in 14. Aufl. erschienen und beinhaltet das am 1.1.2019 in Kraft getretene Mietanpassungsgesetz (MietAnpG) v. 18.12.2018. Durch dieses Gesetz werden die Vorschriften der sogenannten "Mietpreisbremse" ergänzt und die Regelungen der Modernisierung i...mehr

Im Rahmen der grenzüberschreitenden Tätigkeit bzw. Einkunftserzielung stellt sich immer die Frage, ob dem Wohnsitzstaat oder dem jeweiligen Tätigkeitsstaat/Quellenstaat das Besteuerungsrecht zuzuweisen ist. Die Ansässigkeit selbst wird im OECD-MA sowie den deutschen Abkommen nicht näher definiert, sondern nach den innerstaatlichen Kriterien des steuerlichen Wohnsitzes bestimm...mehr

Rz. 82 Das Versterben des Erblassers in einer von ihm angemieteten Wohnung ist keine Überschreitung des vertragsmäßigen Gebrauchs, so dass dem Vermieter gegenüber dem Rechtsnachfolger des Erblassers auch kein Schadensersatzanspruch zusteht für die Reinigung und Befreiung von Leichengeruch.[231] Für den Nachweis der Rechtsnachfolge genügt nach Ansicht des LG Köln grundsätzlic...mehr

Rz. 79 Mit dem Tod des Vermieters endet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Gem. § 1922 BGB tritt an die Stelle des Vermieters dessen Erbe. Treten mehrere Erben an die Stelle des Vermieters, so erfolgt die Verwaltung des Mietobjekts gemeinschaftlich nach § 2038 BGB. Die Kündigung durch einen Miterben bedarf jedoch der Mitwirkung der übrigen Miterben.[224] Gleiches gilt f...mehr

Rz. 6 Als Erblasserschulden werden diejenigen Verbindlichkeiten angesehen, die schon vor dem Eintritt des Erbfalls in der Person des Erblassers entstanden waren, darüber hinaus solche, die zwar erst nach dem Erbfall voll entstehen, deren wesentliche Entstehungsgrundlagen schon vor dem Erbfall gesetzt waren.[8] Für die Schulden des Erblassers haftet der Erbe selbstverständlic...mehr

Rz. 80 Grundsätzlich ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist außerordentlich zu kündigen, wenn der Mieter verstirbt (§§ 564, 580 BGB). Die Vorschrift gilt allerdings bei Mietverhältnissen über Wohnraum dann nicht, wenn nach § 563 BGB ein Ehegatte, Lebenspartner oder Familienangehöriger bzw. Haushaltsan...mehr

Rz. 81 Das Eintrittsrecht des § 563 BGB geht grundsätzlich dem Sonderkündigungsrecht (§§ 564, 580 BGB) vor. Für den überlebenden Ehegatten, Lebensgefährten, Familienangehörigen oder Haushaltsangehörigen ist § 563 BGB nur dann von Bedeutung, wenn er nicht bereits Mitmieter gewesen ist, da er ansonsten das Mietverhältnis nach § 563a BGB fortsetzen kann. Nach § 563 BGB tritt de...mehr