Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Vereinbaren die Parteien eine Inklusivmiete, darf diese die ortsübliche Inklusivmiete höchstens um 10 % überschreiten. In den herkömmlichen Mietspiegeln werden die Inklusivmieten nicht ausgewiesen. Im Mieterhöhungsverfahren behilft sich die Praxis mit einer Aufspaltung der Inklusivmiete in eine fiktive Grundmiete und die tatsächlich entstehenden, in der Inklusivmiete enthalt...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556e Abs. 2 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Nach der Gesetzesbegründung[1] ist der Vermieter lediglich verpflichtet, den Mieter über den Umsta...mehr

Diese Berechnungsweise gilt zunächst dann, wenn der Vermieter von der Mieterhöhungsmöglichkeit des § 559 BGB Gebrauch gemacht hat. Weiter besteht diese Möglichkeit zur Berechnung der Neuvermietungsmiete, wenn der Vermieter – aus welchen Gründen auch immer – von einer Mieterhöhung Abstand genommen hat. Gleiches gilt, wenn die Miete nach der Modernisierung gem. § 558 BGB erhöht ...mehr

Durch dieses Merkmal werden mögliche Bereicherungsansprüche des Mieters bei Verstößen gegen die Mietpreisbegrenzung eingeschränkt. Die Gesetzesbegründung erachtet es für "unbillig, wenn ein Vermieter ... Rückforderungsansprüchen ausgesetzt wäre, obwohl er redlich bemüht war, die Maßgaben (der §§ 556d – 556f BGB) ... zu befolgen" (S. 37). Die Beschränkung der Rückforderungsans...mehr

§ 556g Abs. 2 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Rückforderungsanspruch des Mieters nur besteht, wenn er den Verstoß gegenüber dem Vermieter gerügt hat und die Miete nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden ist. § 556g Abs. 1 BGB enthält keine Rechtsgrund-, sondern eine Rechtsfolgenverweisung, weil alle Voraussetzungen des Rückforderungsanspruchs in § 556g BGB geregel...mehr

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage. Maßgeblich für die Zuordnung ist u. a. der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.[1] Wichtig Wirklicher und nicht vorgetäuschter Parteiwille entscheidet Entschei...mehr

Eine Mietermodernisierung spielt im Rahmen des § 556 Abs. 2 BGB keine Rolle; dies folgt unmittelbar aus dem Wortlaut des § 556e Abs. 2 BGB, wonach vorausgesetzt wird, dass "der Vermieter" die Modernisierung durchgeführt hat.mehr

Bei der ersten Vermietung nach umfassender Modernisierung sind §§ 556d und 556e BGB ebenfalls nicht anzuwenden. Für die Folgevermietungen gelten dann die Vorschriften des MietNovG, wobei der Vermieter den Mietzins nach der Vormiete berechnen kann. 7.1 Der Begriff der ersten Vermietung Die Regelung gilt zunächst für die Fälle, in denen eine Altbauwohnung entmietet, umfassend mo...mehr

Der Wortlaut des § 556e Abs. 1 BGB erfasst auch den Fall, in dem das Vormietverhältnis mit dem Rechtsvorgänger des Vermieters bestand. Nach dem Sinn und Zweck der Regelung wäre die Vorschrift dagegen einschränkend auszulegen und zu fragen, ob der Bestandsschutz auch dem rechtsgeschäftlichen Nachfolger des Vermieters zugutekommen soll. Ein Bedürfnis hierfür ist nicht ersichtl...mehr

Will der Vermieter eine Miete nach § 556f Satz 1 BGB vereinbaren, so ist er nach § 556g Abs. 1a Nr. 3 BGB verpflichtet, dem Mieter unaufgefordert in Textform mitzuteilen, dass die Wohnung nach dem 1.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurde. Einzelheiten muss der Mieter auch hier im Rahmen des Auskunftsanspruchs nach § 556g Abs. 3 BGB erfragen. Wird die nach § 556g Abs. 1...mehr

Nach dem Rechtsentscheid des BayObLG vom 25.3.1986[1] gelten für den Gewerbezuschlag folgende Grundsätze: Im Wohnungsmietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter bei gewerblicher Mitbenutzung oder gewerblicher Alleinnutzung einen Zuschlag festsetzen kann. Der Zuschlag muss nach billigem Ermessen [2] festgesetzt werden. Bei Streitigkeiten über die Höhe des Zuschlags mus...mehr

Nach § 556 Abs. 2 Satz 1 Alt. 1 BGB können die Parteien die Betriebskosten "als Pauschale" vereinbaren. Hier ist fraglich, ob der Vermieter die Möglichkeit hat, mit dem Mieter neben der korrekt vereinbarten Grundmiete eine überhöhte Betriebskostenpauschale zu vereinbaren. Wirtschaftlich betrachtet ist der nicht für die Betriebskosten benötigte Teil der Pauschale der Grundmiet...mehr

Ist die Miete, "die der vorherige Mieter zuletzt schuldete", höher als die nach § 556d Abs. 1 BGB zulässige Miete, darf beim Abschluss eines Mietvertrags mit dem Nachmieter eine Miete in Höhe der Vormiete vereinbart werden. Die Vorschrift enthält eine Art Bestandsschutz für Vermieter, die bereits bisher eine hohe Miete erwirtschaftet haben. Wichtig Wirksame Vereinbarung der V...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben bei der Ermittlung der Vormiete freiwillige Mieterhöhungen unberücksichtigt, die der Vermieter mit dem vorherigen Mieter innerhalb des letzten Jahres vor Beendigung des Mietverhältnisses getroffen hat. 4.5.1 Begriff des Jahres Unter dem Begriff des Jahres ist nicht das Kalenderjahr, sondern der Zeitraum eines Jahres zu verstehen. Für die F...mehr

Die Berechnungsmethode nach § 556e Abs. 2 BGB besteht nur dann, wenn die Modernisierung "in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses" durchgeführt wurde. Dies hat zur Folge, dass bei länger zurückliegenden Modernisierungen die Neuvermietungsmiete lediglich nach § 556d Abs. 1 BGB oder § 556e Abs. 1 BGB ermittelt werden kann, wobei für die Feststellung der ortsübl...mehr

Nach § 556e Abs. 1 Satz 2 BGB bleiben "Mietminderungen" bei der Ermittlung der Vormiete unberücksichtigt. Die Regelung ist auf solche Fälle zugeschnitten, in denen der Vormieter die Miete wegen eines vorübergehenden, behebbaren Mangels gemindert hat. Ist der Mangel beim Abschluss des Nachmietvertrags noch nicht beseitigt, kann der Vermieter gleichwohl mit dem Nachmieter die i...mehr

Nach der Gesetzesbegründung soll die Vorschrift eine Umgehung der Mietpreisbegrenzung unterbinden. Aus diesem Gesetzeszweck könnte abgeleitet werden, dass die Regelung nur dann gilt, wenn der Vormieter mit dem Vermieter in kollusiver Weise zum Nachteil des nachfolgenden Mieters zusammenwirkt. Auf den Gesetzeswortlaut kann diese Ansicht allerdings nicht gestützt werden. Danach...mehr

Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass ein bestehendes Mietverhältnis mit einem anderen als dem bisherigen Mieter fortgesetzt werden soll. Hier stehen den Parteien im Grundsatz 2 Möglichkeiten zur Verfügung. Zum einen kann der Vermieter den bisherigen Mieter durch Aufhebungsvertrag aus dem Mietverhältnis entlassen und mit dem neuen Mieter einen neuen Mietvertrag schlie...mehr

Überblick Nach dem "Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten ..." (Mietrechtsnovellierungsgesetz – MietNovG, sog. Mietpreisbremse, v. 21.4.2015 in der Fassung des Gesetzes v. 18.12.2018 – MietAnpG) darf die beim Abschluss eines Mietvertrags zulässige Miete die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen.[1] Die Vorschr...mehr

Leitsatz 1. Kosten für Einrichtungsgegenstände und Hausrat gehören nicht zu den Aufwendungen für die Nutzung der Unterkunft, die nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 4 EStG in der Fassung des Gesetzes zur Änderung und Vereinfachung der Unternehmensbesteuerung und des steuerlichen Reisekostenrechts vom 20. Februar 2013 (BGBl I 2013, 285) mit höchstens 1.000 € im Monat angesetzt ...mehr

2.3.1 Ausschluss der ordentlichen Kündigung Während der Ausschlusszeit ist die Möglichkeit zur Vertragsbeendigung im Wege der ordentlichen Kündigung ausgeschlossen. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf der vertraglichen Bindung möglich. Dabei muss die Kündigungsfrist beachtet werden. 2.3.2 Welche Möglichkeiten der Vertragsbeendigung gibt es während der Ausschlusszeit? Eine ...mehr

Eine Kündigung ist möglich, wenn die Voraussetzungen einer außerordentlichen fristlosen Kündigung oder einer außerordentlichen befristeten Kündigung gegeben sind. Ist der Mieter aus einem besonders wichtigen Grund zur Aufgabe der Wohnung gezwungen (berufsbedingter Ortswechsel, schwere Krankheit etc.), so kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter vorzeitig aus dem Mietve...mehr

Streitig ist, ob der Vermieter bei Vereinbarung eines Kündigungsausschlusses während der Ausschlusszeit zu einer Mieterhöhung berechtigt ist. Praxis-Tipp Vorbehalt vereinbaren Zur Klarstellung sollte in die Ausschlussvereinbarung ein Mieterhöhungsvorbehalt aufgenommen werden.mehr

Ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsausschluss ist möglich.[1] Erlaubt ist der Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Seiten, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Mieter, der einseitige Ausschluss der Kündigung durch den Vermieter sowie der Ausschluss bestimmter Kündigungsgründe (z. B. ein Verzicht des Vermieters auf die Eigenbedarfskündigung). I...mehr

Der Kündigungsausschluss muss für beide Vertragsteile gelten. Ein Kündigungsausschluss, der nur für den Mieter gilt, ist unwirksam.[1] Hinweis Ausnahme bei Staffelmietvereinbarung Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung des BGH, wenn der Kündigungsausschluss in Verbindung mit einer Staffelmiete vereinbart wird.[2] Die Dauer des Kündigungsausschlusses darf für den Mieter nich...mehr

Während der Ausschlusszeit ist die Möglichkeit zur Vertragsbeendigung im Wege der ordentlichen Kündigung ausgeschlossen. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf der vertraglichen Bindung möglich. Dabei muss die Kündigungsfrist beachtet werden.mehr

Um einen wirksamen Kündigungsausschluss zu vereinbaren, müssen Mieter und Vermieter die folgenden Grundsätze beachten: 2.2.1 Geltung für beide Vertragsteile Der Kündigungsausschluss muss für beide Vertragsteile gelten. Ein Kündigungsausschluss, der nur für den Mieter gilt, ist unwirksam.[1] Hinweis Ausnahme bei Staffelmietvereinbarung Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung d...mehr

Leitsatz 1. Der Insolvenzschuldner erzielt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, wenn der Insolvenzverwalter die vom Schuldner als Vermieter begründeten Mietverträge erfüllt. 2. Wird die Einkommensteuer erstmals nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens festgesetzt, ist der Steuerbescheid dem vormaligen Insolvenzschuldner als Inhaltsadressat bekannt zu geben; eine Bekann...mehr

Begriff Seit dem 1.9.2001 kann ein Mietverhältnis über Wohnraum nur dann auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die Voraussetzungen für einen sog. "qualifizierten Zeitmietvertrag" gegeben sind. Außerhalb dieser engen Voraussetzungen ist eine Befristung des Mietverhältnisses nicht mehr möglich. Wird gleichwohl eine Befristung vereinbart, so gilt das Mietverhältnis kraf...mehr

Praxis-Beispiel Formulierungsvorschlag Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 4 Jahren auf ihr Recht zur Kündigung dieses Mietvertrags. Eine Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig. Von dem Verzicht bleiben die Rechte des Vermieters zur Mieterhöhung und die Rechte der Parteien zur Kündigung aus wichtigem Grund und zur außerordentlichen K...mehr

Eine formularvertragliche Kündigungsausschlussvereinbarung ist nicht ausnahmslos, sondern nur in der Regel wirksam. Praxis-Beispiel Ausnahme für bestimmte Personengruppen Bestimmten Personengruppen, insbesondere den Studierenden der Fach- und Hochschulen, ist ein besonderes Bedürfnis nach Mobilität zuzubilligen, um auf Unwägbarkeiten des Studienverlaufs und ausbildungsbedingte...mehr

Ob der Mietwagen als Mietfahrzeug für Selbstfahrer zugelassen ist, ist für die Frage des Schadenersatzanspruchs des Geschädigten gegen den Schädiger nicht von Interesse. Es ist streng zu trennen zwischen dem Mietverhältnis zwischen Vermieter und Mieter (= Geschädigter) einerseits und dem Schadensersatzanspruch des Geschädigten gegenüber dem Schädiger bzw. dessen Haftpflichtv...mehr

"… Zutreffend hat das LG festgestellt, dass die Bekl. dem Kl. für das Berufungsverfahren gegen den Räumungsausspruch im Urteil des AG Spandau bedingungsgemäß Rechtsschutz zu gewähren hat. (…)" a) Da der Kl. Rechtschutz für seine Berufung gegen das Räumungsurteil des AG S begehrt, kommt als maßgeblicher Rechtsverstoß i.S.d. § 4 (1) S. 1 c) der in den Rechtschutzversicherungsve...mehr

Für die Frage der Erforderlichkeit der Mietwagenkosten kommt es nicht darauf an, ob der Mietpreis für das Ersatzfahrzeug zwischen Vermieter und Mieter wirksam vereinbart worden ist.[22] Eine eventuelle Unwirksamkeit der vom Geschädigten mit dem Vermieter getroffenen Vereinbarung ist für den Haftpflichtprozess irrelevant, was den allgemeinen schadensersatzrechtlichen Prinzipi...mehr

Nach der anderen Ansicht ist es dagegen schadensersatzrechtlich irrelevant, ob es sich bei einem von einer Autovermietung oder anderweitig angemieteten Ersatzfahrzeug zulassungsrechtlich um ein "Mietfahrzeug für Selbstfahrer" handelt.[33] Es ist wie sonst auch der erforderliche Tarif anzusetzen. Etliche Gerichte[34] haben so entschieden und dies wie folgt begründet:mehr

Götz/Brudermüller/Giers 2. Auflage 2018, 269 Seiten, 49 EUR, Gieseking Verlag Götz und Brudermüller – haben die nicht schon einmal ein Buch über die Wohnung im Familienrecht verfasst? Ja, vor über zehn Jahren. Gerd Brudermüller, der damals schon zahlreiche Abhandlungen über Wohnungszuweisungen an Ehegatten und nichteheliche Lebensgefährten verfasst hatte, konnte Isabell Götz ...mehr

Es hängt vom konkreten Einzelfall ab, inwieweit man dem Geschädigten zumutet, aktiv beim Vermieter nach den zur Verfügung stehenden Tarifen zu fragen. Eine Nachfrage ist dann erforderlich, wenn dem Geschädigten ein Unfallersatztarif angeboten wird und er Kenntnis von einem deutlich günstigeren Normaltarif hat[11] oder allein die Höhe des angebotenen Tarifs Bedenken gegen die...mehr

Aus sozialen Gründen hat der Gesetzgeber die Gegenstandswerte in Mietsachen gedeckelt: Zieht z.B. § 8 ZPO bei Streit über das Bestehen oder die Dauer des Mietverhältnisses den auf die streitige Zeit entfallenden Mietwert, max. den 25-fachen Jahreswert heran, so begrenzt § 41 GKG den Wert auf maximal den Jahresbetrag des Mietzinses. Das führt inzwischen offensichtlich zu der ...mehr

Nach Ansicht einiger Gerichte[32] ist ein Mietfahrzeug, das nicht als Mietfahrzeug für Selbstfahrer zugelassen ist, wie ein Werkstattersatzwagen zu behandeln, so dass dem Geschädigten nur der (günstigere) Werkstattersatztarif zusteht. Begründet wird dies wie folgt:mehr

Teilweise wird auch vertreten, dass der Umstand, dass das von einer Reparaturwerkstatt überlassene Ersatzfahrzeug nicht als Mietfahrzeug für Selbstfahrer zugelassen ist, anspruchskürzend zu berücksichtigen ist.[35] Dabei steht es der Erstattung der Mietwagenkosten nicht entgegen, dass es sich bei dem vermieteten Fahrzeug nicht um ein Mietfahrzeug für Selbstfahrer handelt. Di...mehr

Mietfahrzeuge für Selbstfahrer müssen alle zwölf Monate zur Hauptuntersuchung[2] und benötigen eine besondere Kfz-Haftpflichtversicherung. Dies kann dazu führen, dass die Kosten für Mietfahrzeuge für Selbstfahrer für die Autovermieter höher sind. Allgemeine Pkw müssen nach Erstzulassung erst nach 36 Monaten, dann alle 24 Monate zur Hauptuntersuchung vorgestellt werden.[3] Di...mehr

Bietet der Autovermieter dem Unfallgeschädigten ein Fahrzeug zu einem Tarif an, der deutlich über dem Normaltarif auf dem örtlich relevanten Markt liegt, und besteht deshalb die Gefahr, dass die Haftpflichtversicherung nicht den vollen Tarif übernimmt, muss er nach der Rechtsprechung des BGH den Unfallgeschädigten hierüber aufklären.[8] Eine Aufklärungspflicht über den gespa...mehr

1. Besteht nach den Bedingungen der Rechtsschutzversicherung Rechtsschutz – unter Berücksichtigung der Wartezeit – von dem Zeitpunkt an, in dem der VN oder ein anderer einen Verstoß gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften begangen hat oder begangen haben soll, kann auf Verstöße aus der Zeit vor Abschluss des Rechtsschutzversicherungsvertrages nur abgestellt werden, wen...mehr

Auf dem Markt für Mietwagen in Deutschland herrscht eine Tarifspaltung. Wer aus privaten oder geschäftlichen Gründen einen Pkw mietet und die Miete selbst zahlt, hat dafür den sog. Normaltarif zu entrichten. Der Normaltarif ist der Preis, der für den Selbstzahler Anwendung findet und unter marktwirtschaftlichen Gesichtspunkten gebildet wird.[5] Benötigt der Geschädigte nach ...mehr

Rz. 84 Nach § 2 Abs. 1 S. 1 EStG sind Einkünfte demjenigen zuzurechnen und von demjenigen zu versteuern, der sie erzielt. Das ist derjenige, der den Tatbestand verwirklicht, an den das EStG die Entstehung der Steuer knüpft (persönliche Zurechnung der Einkünfte).[1] Da Einkommen das Ergebnis einer entgeltlichen Teilnahme durch Verwertung von Leistungen am Markt darstellt (Rz. ...mehr

Rz. 22 Beteiligte am Zerlegungsverfahren sind, soweit ihre rechtlichen Interessen berührt werden, notwendig hinzuzuziehen.[1] Zum Einspruch des Erwerbers bzw. Veräußerers hinsichtlich der GrESt [2] ist der nicht einspruchsführende Teil nicht notwendig hinzuzuziehen.[3] Im Streit über den Einheitswert eines einer GbR gehörenden Grundstücks sind, wenn kein vertretungsbefugter Ge...mehr

Rz. 119 Miet- und Pachtverhältnisse[1] werden grundsätzlich nicht bilanziert, da es sich um schwebende Verträge handelt (vgl. Rz. 79ff., 118; BFH v. 17.2.1998, VIII R 28/95, BStBl II 1998, 505, BFH/NV 1998, 1407). Der Mieter bzw. Pächter wird grundsätzlich nicht wirtschaftlicher Eigentümer des gemieteten bzw. gepachteten Anlagevermögens, er darf die Gegenstände daher nicht ak...mehr

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Rz. 246 Passive Rechnungsabgrenzung: Der Ertrag einer im alten Jahr vereinnahmten Zahlung wird durch einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten in der Schlussbilanz des alten Jahrs neutralisiert und dadurch auf das neue Wirtschaftsjahr übertragen. Voraussetzung ist, dass der Kaufmann die Leistung, für die er die Zahlung erhalten hat, noch zu erbringen hat; nur dann ist die er...mehr

1. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist unstatthaft, weil der Wert des geltend gemachten Beschwerdegegenstands nicht – wie von § 26 Nr. 8 S. 1 EGZPO gefordert – 20.000 EUR übersteigt, sodass sie auf Kosten der Klägerin als unzulässig zu verwerfen ist (§§ 544, 97 Abs. 1 ZPO). a) Die Beschwer des Unterliegens der Klägerin mit ihrer Klage auf Duldung der begehrten Modernisierungsma...mehr