Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Die Kosten der Öltankreinigung, die in einem Turnus von 5 bis 7 Jahren empfohlen wird[1], sind ansetzbar.[2] Diese Arbeit ist bei ölbetriebenen Heizanlagen generell alle paar Jahre erforderlich, um zu verhindern, dass es insbesondere durch Ölschlamm zur Unterbrechung der Ölzufuhr kommt, wodurch die Heizanlage ausfallen kann. Durch die Tankreinigung werden Verschmutzungen bes...mehr

Verlangt ein Mieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen zur Betriebskostenabrechnung, muss ihm der Vermieter auf Verlangen auch die Ablesebelege zu den anderen Wohnungen im Haus vorlegen. Es handelt sich hierbei um eine Datenverarbeitung in Form der Weitergabe der Daten an Dritte. Eine Einwilligung der übrigen Mieter ist nicht erforderlich. Der Vermieter darf dem Mieter di...mehr

Die Geltendmachung des Erstattungsanspruchs hat innerhalb von 12 Monaten nach der Abrechnung des Lieferanten gegenüber dem Mieter in Textform zu erfolgen. Der Mieter muss also eine lesbare Erklärung auf einem dauerhaften Datenträger übermitteln (§ 126b BGB). Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Die Übermittlung eines PDF-Dokuments oder einer E-Mail ist daher ausreichend....mehr

Am 25.5.2018 ist die Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) in Kraft getreten. Das bislang in Deutschland geltende Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) wurde überarbeitet und gilt neben den Regelungen der DSGVO auch für alle privaten Vermieter, Hausverwalter und Makler. Alle privaten Prozesse eines privaten Vermieters unterliegen dem Anwendungsbereich dieser Verordnung, und zwar unab...mehr

Der Verbrauch an Betriebsstrom für all die Aggregate, von deren Hilfe die Wärmeerzeugung abhängt (Brenner, Umwälzpumpe, Ölpumpe, Regelungssystem, Schaltuhr, Kompressor, Wärmefühler), wird bei größeren Heizungsanlagen durch Zwischenzähler ermittelt. Besonderheiten gelten für die Kosten des Betriebs einer Wärmepumpe (siehe vorstehendes Kap. 1.3). Selbst wenn im Anwesen des Ver...mehr

Bei einem Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums muss der Gebäudeeigentümer die Verbrauchserfassungsgeräte ablesen, um die Verbrauchsanteile des alten und des neuen Mieters bestimmen zu können (§ 9b Abs. 1 HeizKV). Auch bei mehreren Nutzerwechseln während einer Abrechnungsperiode ist jedes Mal eine Zwischenablesung erforderlich. Diese Ablesung muss nicht zwingend...mehr

Anders als bei § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV beträgt die Kürzung nur 3 % des auf den Nutzer entfallenden Abrechnungsteils. Verstößt der Vermieter sowohl gegen die Verpflichtung des § 5 Abs. 2 (Installationspflicht) als auch gegen § 6a HeizKV, beträgt das Kürzungsrecht jeweils 3 %. Der Verordnungsgeber geht man davon aus, dass dem Nutzer/Mieter durch diese Verstöße ein Schaden ent...mehr

Der Vermieter darf die Daten seiner Mieter, soweit erforderlich, auch im Rahmen einer Rechtsberatung bzw. zum Zwecke der Steuerberatung und -erklärung einem Anwalt bzw. Steuerberater übermitteln. Es handelt sich nicht um eine Auftragsdatenverarbeitung. Vielmehr wird fremde Fachleistung bei eigenständiger Verantwortung des Beraters in Anspruch genommen.[1] Da es sich um eine ...mehr

Das Kürzungsrecht ist vom Mieter geltend zu machen. Dies kann entweder ausdrücklich oder schlüssig erfolgen, indem der Mieter den gekürzten Betrag zahlt. Die Reduzierung um 15 % erfolgt jedenfalls nicht automatisch. Der Vermieter ist auch nicht verpflichtet, den Mieter auf sein Kürzungsrecht hinzuweisen. Nach Auffassung von Pfeifer [1] kann das Kürzungsrecht weniger als 15 % ...mehr

Oft stehen in einem Anwesen Einheiten leer, weil zum Beispiel der neue Mieter noch nicht eingezogen ist, noch kein neuer Mieter gefunden wurde oder ein Umbau ansteht. Die auf diese Flächen entfallenden Betriebskosten hat der Vermieter zu tragen. Er darf die Gesamtfläche nicht um die leerstehenden Flächen verringern.[1] Das sog. Leerstandsrisiko hat der Vermieter auch für ver...mehr

Hierunter fallen diejenigen Versorgungsarten, die nicht vom Gebäudeeigentümer aus seiner eigenen von ihm betriebenen Anlage geschuldet sind, sondern von einem Dritten. Der gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser liegt zumeist ein Kaufvertrag zugrunde. Im Fall der zentralen Versorgung im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizKV (siehe oben) erfolgt die Verteilung der Kosten ...mehr

Überblick Zur Steigerung der Energieeffizienz und Wirtschaftlichkeit wird zunehmend auf das Konzept Wärmelieferung bzw. -Contracting gesetzt. Anstelle der Wärmeerzeugung mittels zentraler Heizanlage, die durch den Vermieter betrieben wird, erfolgt die Erzeugung der und Versorgung mit Wärme durch einen Unternehmer bzw. Contractor. Dieser ist nicht in das Mietverhältnis eingeb...mehr

Der Vermieter kann nur die Kosten des tatsächlichen Wasserverbrauchs im Abrechnungszeitraum ansetzen. Unabhängig davon, ob die Wasserkosten als öffentlich-rechtliche Gebühr oder als privatrechtliches Entgelt erhoben werden, kommt es auf die in der Endabrechnung enthaltenen Wasserkosten an. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören die Kaltwasserkosten einschließlich der dafü...mehr

Zunächst ist festzustellen, dass § 12 HeizKV überhaupt nur dann Anwendung findet, wenn auch die Bestimmungen der HeizKV angewendet werden können. Liegt eine Ausnahme vom Anwendungsbereich der HeizKV vor, so kann auch ein Kürzungsrecht nicht greifen. Ausnahmen können zum Beispiel vorliegen bei einem Zweifamilienhaus (§ 2 HeizKV), wenn die Anwendung der HeizKV ausgeschlossen w...mehr

Bei einem neu abzuschließenden Mietverhältnis kann der Vermieter durch geeignete Vereinbarungen im Mietvertrag die Verpflichtung des Mieters begründen, die Kosten für die Wärme- bzw. Warmwasserlieferung anteilig zu tragen.[1] Entweder schließt der Vermieter selbst einen Versorgungsvertrag mit dem Drittbetreiber und berechnet das ihm in Rechnung gestellte Lieferentgelt dem Mi...mehr

Nach § 10 HeizKV dürfen die in §§ 7 und 8 HeizKV enthaltenen Höchstsätze der Verbrauchsanteile durch rechtsgeschäftliche Bestimmungen überschritten werden. Der Gebäudeeigentümer darf den Verbrauchsanteil sogar auf 100 % anheben. Dies hat zur Folge, dass keine Grundkosten verteilt werden. Ob mit einem höheren Verbrauchsanteil tatsächlich mehr Energie eingespart wird, erschein...mehr

Eichkosten sind umlagefähige Heiznebenkosten und gemäß § 2 Nr. 4a BetrKV umlagefähige Betriebskosten. Als Eichkosten gelten die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis das alte Messgerät gegen ein neues ausgetauscht wird, zählen auch die Austauschkosten zu den Eichkosten gemäß § 7 Abs. 2 HeizKV. Statt der N...mehr

Die Verteilung der bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung anzusetzenden Kosten ist in § 7 Abs. 1 und Abs. 3 sowie in § 8 Abs. 1 und Abs. 3 HeizKV geregelt. Diese Vorschriften bestimmen, in welchem Verhältnis die erfassten Kosten zu verteilen sind. Danach kann der Verbrauchsanteil zwischen 50 % und 70 %, der Grundkostenanteil zwischen 30 % und 50 % ausmachen. Hinweis Ver...mehr

Die in § 9a HeizKV genannten Ersatzverfahren ermöglichen die Ermittlung des Verbrauchs, wenn eine Erfassung nicht möglich ist. Auf Grundlage der so ermittelten Verbräuche kann dann die Heiz- und/oder Warmwasserabrechnung erstellt werden. Dabei handelt es sich um eine verbrauchsabhängige Abrechnung im Sinne der Heizkostenverordnung, sodass nach herrschender Meinung ein Kürzun...mehr

Manchmal stellt sich erst nach der erstmaligen Anwendung eines Verteilerschlüssels heraus, dass er nicht geeignet ist. Gäbe es nur die Möglichkeit einer Einigung zwischen dem Gebäudeeigentümer und allen Nutzern, wäre eine Änderung des Maßstabs kaum durchzusetzen. In § 6 Abs. 4 HeizKV ist geregelt, unter welchen Voraussetzungen der Vermieter den einmal festgelegten Verteilers...mehr

Die Heizkostenforderung wird dann fällig, wenn der Mieter eine ordnungsgemäße und prüffähige Abrechnung erhalten hat. Der Eintritt der Fälligkeit hängt nicht davon ab, dass dem Mieter eine angemessene Frist zur Überprüfung eingeräumt wurde.[1] Der Anspruch des Vermieters auf Bezahlung wird mit der Erteilung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung fällig. Der BGH begründet s...mehr

Beim Ablesen der Verbrauchsdaten für Heizung und Warmwasser handelt es sich um eine Datenverarbeitung; dafür braucht es eine Rechtsgrundlage. In Betracht kommt Vertragserfüllung gemäß Art. 6 Abs. 1b DSGVO, da die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Die Mieter und mögliche Mitbewohner müssen über die Datenerheb...mehr

Um in besonders gelagerten Einzelfällen unbillige Härten zu vermeiden, enthält diese Regelung einen Auffangtatbestand. Danach kann der Gebäudeeigentümer in besonders gelagerten Fällen eine Ausnahmeregelung bei den zuständigen Behörden beantragen, sofern nicht bereits die Voraussetzungen der Ausnahmen nach Nr. 1 bis 3 vorliegen. Eine unbillige Härte liegt vor, wenn die Anbrin...mehr

Der durch die Zwischenablesung festgestellte Verbrauch an Wärme und Warmwasser ist auf die beteiligten Nutzer zu verteilen. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel für Verbrauchskostenverteilung nach Nutzerwechsel Heizkosten Ausgangssituation: Gesamtwärmekosten des Anwesens für den Abrechnungszeitraum: 9.000 EUR Verbrauchsanteil und Grundkostenanteil jeweils 50 % Zu verteilende Verbra...mehr

In § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV werden zwei Sachverhalte dargestellt. Zum einen geht es um das Verhältnis der Wohnungseigentümergemeinschaft zum jeweiligen Sonder- bzw. Teileigentümer, zum anderen um das Verhältnis des vermietenden Wohnungseigentümers zu seinem Mieter. § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizKV spricht zwar ausdrücklich nur vom Wohnungseigentümer, in § 1 Abs. 2, 3, 6 WEG wird jedoch...mehr

Regelmäßig kommt es zu unterschiedlichen Verbrauchsanzeigen am Hauptwasserzähler einerseits und allen Einzelwasserzählern insgesamt andererseits. Dabei zeigt der Hauptwasserzähler zumeist mehr an als die Summe der Zwischenzähler. Dies liegt daran, dass die Einzelwasserzähler je nach Typ und Einbaulage erst ab einem Durchfluss von 12 Litern pro Stunde zu zählen beginnen. Muss...mehr

Damit der Vermieter eines Gebäudes die Aufteilung im Rahmen der Heizkostenabrechnung berechnen kann, erlegt das CO2KostAufG dem Lieferanten von Brennstoffen oder Wärme verschiedene Informationspflichten auf (§ 3 CO2KostAufG). § 3 Abs. 1 CO2KostAufG (1) Brennstofflieferanten haben auf Rechnungen für die Lieferung von Brennstoffen oder von Wärme folgende Informationen in allgem...mehr

In der Heizkostenabrechnung darf der Vermieter nur die Kosten für die innerhalb eines Abrechnungszeitraums verbrauchten Brennstoffe ansetzen. 1.1.1 Heizölverbrauch Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls ...mehr

Um den Heizölverbrauch eines Abrechnungszeitraums zu errechnen, ist ausdrücklich der Anfangsbestand bei Beginn des Abrechnungszeitraums und der Endbestand bei dessen Ende festzustellen.[1] Der Verbrauch des Heizöls berechnet sich wie folgt: Anfangsbestand zuzüglich laufende Lieferungen abzüglich Endbestand. Die Messung des Restbestands im Öltank mit einem Peilstab oder einer...mehr

Die doppelte Anreizwirkung des CO2KostAufG soll auch dann greifen, wenn der Mieter sich selbst mit Wärme oder Wärme und Warmwasser versorgt. Dieser kann daher sowohl bei Wohngebäuden als auch bei Nichtwohngebäuden vom Vermieter eine Erstattung in Höhe des von diesem zu tragenden Anteils an den CO2-Kosten verlangen (§§ 6 Abs. 2 Satz 1, 8 Abs. 2 CO2KostAufG). 1.2.5.1 Voraussetz...mehr

Die Anwendung des § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV setzt zunächst voraus, dass überhaupt eine Abrechnung über Heiz- und/oder Warmwasserkosten vorliegt. Diese muss verbrauchsunabhängig und entgegen den Bestimmungen der HeizKV erstellt worden sein. Verbrauchsunabhängig ist eine Abrechnung immer dann, wenn Verbrauchswerte nicht festgestellt bzw. abgelesen werden können. Dies ist nicht...mehr

Die Umlageschlüssel ergeben sich aus den §§ 7 und 8 HeizKV.[1] Der Vermieter darf grundsätzlich nicht mehr als 70 % der Gesamtkosten nach Verbrauch, mindestens 30 % und höchstens 50 % der Kosten nach einem festen Schlüssel (Grundkosten) verteilen. Die Heizkostenabrechnung muss so erstellt werden, dass der Mieter die Rechenwege und die Aufteilungen nachvollziehen kann. Die si...mehr

Falls keine Ausnahme des echten Zweifamilienhauses vorliegt, kann der Vermieter auch keine der HeizKV widersprechenden Vereinbarungen treffen. § 2 HeizKV bestimmt daher, dass Vereinbarungen in Mietverträgen, die diesem Zweck und somit den Vorgaben der HeizKV zuwiderlaufen, nicht anzuwenden sind. Es kommt daher auf die im Mietvertrag vereinbarte Mietstruktur an. 2.4.1 Mögliche...mehr

Für bestimmte Gebäude besteht keine Wahlfreiheit mehr, den Verteilerschlüssel innerhalb der genannten Bandbreite festzulegen. Zitat § 7 Abs. 1 Satz 2 HeizKV In Gebäuden, die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmever...mehr

Bei der Vornahme der Aufteilung durch den Vermieter ist zu differenzieren, ob es sich bei dem Gebäude um ein Wohngebäude oder ein Nichtwohngebäude handelt. 1.2.3.1 Wohngebäude Ein Wohngebäude ist ein Gebäude, das nach seiner Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dient (§ 6 Abs. 1 Satz 2 CO2KostAufG). Achtung Betrachtungsweise Im Hinblick auf die Kategorisierung der Gebäude ist ...mehr

Das Kürzungsrecht bezieht sich lediglich auf den Kostenanteil, der nach der verbrauchsunabhängigen Verteilung auf den jeweiligen Mieter entfällt. Falsch ist es, die Kürzung auf die umlagefähigen Gesamtkosten des Gebäudes anzuwenden. Praxis-Beispiel Berechnungsbeispiel In einer Einheit wurde vergessen, die Verbräuche zu erfassen, sodass die Abrechnung nach Fläche erfolgte. Dem ...mehr

Weitere Kürzungsrechte bestehen, wenn keine fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung installiert wird oder der Vermieter seinen Informationspflichten nicht genügend nachkommt. 3.1 Voraussetzungen Zusätzlich zum Kürzungsrecht in Höhe von 15 % gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizKV werden nunmehr durch die neuen Sätze 2 und 3 weitere Sanktionen begründet. Danach besteht ein Kü...mehr

Gem. § 7 Abs. 4 CO2KostAufG hat der Mieter das Recht, den gemäß der HeizKV auf ihn entfallenden Kostenanteil um 3 % zu kürzen, wenn der Vermieter den auf den einzelnen Mieter entfallenden Anteil an den CO2-Kosten nicht bestimmt oder die nach § 7 Abs. 3 CO2KostAufG erforderlichen Informationen (vgl. ausführlich Denk/Westner, Umlagefähige Heiz- und Warmwasserkosten inkl. CO2-A...mehr

Der Mieter muss dem Vermieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB, Einwendungsfrist). Danach kann er keine Einwendungen mehr geltend machen (Ausschlussfrist), es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Der Mieter hat das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden...mehr

Für die Ausübung dieses Kürzungsrechts dürften die vorgenannten Grundsätze zu § 12 HeizKV zu übertragen sein, insbesondere ist das Kürzungsrecht vom Mieter gegenüber dem Vermieter geltend zu machen.[1] Nachdem die Frist zum Ausschluss von Einwendungen nach § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB auch hier gilt, hat dies spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Zugang der Heizkostenabre...mehr

Ist der zwischen den Parteien eines Mietvertrags vereinbarte Verteilerschlüssel falsch, weil z. B. der Grundkostenanteil mit mehr als 50 % angesetzt wurde, muss der Vermieter den Verteilerschlüssel unter Berücksichtigung der Bestimmungen der HeizKV ändern. Achtung Anspruch auf Einhaltung der HeizKV Der Nutzer hat gegenüber dem Gebäudeeigentümer oder ihm gleichgestellten Berech...mehr

Das CO2KostAufG gilt für Gebäude, in denen Brennstoffe in getrennten oder verbundenen Anlagen zur Wärmeerzeugung für Heizung oder für Heizung und Warmwasser genutzt werden, für die in der Rechtsverordnung nach § 7 Abs. 4 BEHG Standardwerte für Emissionsfaktoren festgelegt sind (§ 2 Abs. 1 Satz 1 CO2KostAufG). Dies meint vor allem Brennstoffe wie Heizöl, Gasöl, Flüssiggas ode...mehr

Überblick Wird entgegen den Bestimmungen der Heizkostenverordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet oder gegen die Pflicht, fernablesbare Verbrauchserfassungsgeräte zu installieren, verstoßen oder werden die erforderlichen Abrechnungs- und Verbrauchsinformationen nicht mitgeteilt, sieht § 12 HeizKV als Sanktionsmittel Kürzungsrechte des Mieters vor. Des Weiteren ist ein Kü...mehr

Schließt der Gebäudeeigentümer mit der Messdienstfirma einen Eichservicevertrag ab, wonach die Firma verpflichtet ist, jeweils bei Eichfälligkeit die Messgeräte durch neu geeichte Austauschgeräte zu ersetzen, kann er die damit verbundenen Kosten auf die Nutzer umlegen.[1] Handelt es sich aber um einen Vollwartungsvertrag, bei dem die Firma nicht nur die regelmäßige Wartung u...mehr

Tragen eine Solaranlage oder andere erneuerbare Energien zur Erwärmung bei, dürfen für eingesparten Brennstoff keine fiktiven Kosten berechnet werden.[1] Nur tatsächlich entstandene Kosten können umgelegt werden. Umlagefähig sind bei Solaranlagen beispielsweise der Betriebsstrom und die Wartungskosten der Solaranlage. Die Investitionskosten für eine Solaranlage oder eine Wär...mehr

Die Kosten der Anschaffung sind grundsätzlich nicht umlagefähig. Die Wartungs- und Prüfungskosten gehören ebenfalls nicht zu den ansatzfähigen Kosten für die Heizung. Der Vermieter kann sie aber als "sonstige Betriebskosten" in der Betriebskostenabrechnung verteilen, wenn eine entsprechende mietvertragliche Regelung vorliegt.[1]mehr

Für den Bereich des preisfreien Wohnungsbaus und für Gewerbeflächen existiert keine zwingend anzuwendende Rechtsvorschrift zur Ermittlung der Wohn- bzw. Nutzfläche. Die Bestimmungen der Wohnflächenverordnung können jedoch zur Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden, wenn es entweder an einer örtlichen Übung fehlt – eventuell kann ein Mietspiegel Hinweise zur Berechnung ...mehr

Um seinen Instandhaltungspflichten nachzukommen, darf der Vermieter einen Handwerker beauftragen und ihm – sofern erforderlich – Namen und Kontaktdaten seiner Mieter benennen. Nach der hier vertretenen Auffassung handelt es sich um eine Weitergabe der Daten an Dritte. Es werden fremde Fachleistungen bei einem eigenständigen verantwortlichen Dritten in Anspruch genommen, für ...mehr

Wird vom Vermieter eine monovalente Wärmepumpe betrieben, so ist auch der sog. Heizstrom umlagefähig. Ab dem 1.10.2024 wird dies in § 7 Abs. 2 HeizKV n. F. deutlich, wonach zu den Kosten des Betriebs der Heizungsanlage auch die "Kosten des zur Wärmeerzeugung verbrauchten Stroms" gehören. Bisher fallen diese Kosten unter die "Kosten des verbrauchten Brennstoffs und ihrer Lief...mehr

Beauftragt der Vermieter eine Verwaltung mit der Mietverwaltung, ist dies kein Fall von Auftragsdatenverarbeitung. Die Verwaltung wird regelmäßig bevollmächtigt, selbstständig alle Entscheidungen bezüglich des Mietverhältnisses zu treffen. Es kommt auf den konkreten Verwaltervertrag an, denn häufig lässt sich in der Mietverwaltung eine gemeinsame Verantwortlichkeit gemäß Art...mehr