Fachbeiträge & Kommentare zu Vermieter

Der Insolvenzverwalter kann das Mietverhältnis ohne Rücksicht auf die vereinbarte Vertragsdauer unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. In diesem Fall kann der Vermieter wegen der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses als Insolvenzgläubiger Schadensersatz verlangen.[1] Hinweis Rücktritt vom Vertrag Waren dem Mieter die Räume zur Zeit der Eröffnung des Verfahre...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr

Hat der Vermieter bei Vertragsschluss eine Pauschale kalkuliert, die höher ist als die effektive Betriebskostenbelastung, so hat der Mieter dennoch keinen Anspruch auf Herabsetzung der Pauschale. Bei der Wohnraummiete ist allerdings zu beachten, dass der zur Deckung der Betriebskosten nicht benötigte Teil der Pauschale der Grundmiete zuzurechnen ist mit der Folge, dass die H...mehr

Beim Eintritt des Erben ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Achtung Kündigung nur von allen Erben Sind mehrere P...mehr

Ist das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet, hat der Vermieter für dessen Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einzustehen. Den Vermieter trifft die Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass der Aufzug gefahrlos benutzt werden kann. Hierzu gehört auch, dass regelmäßig Inspektions- und Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Wichtig Betriebsprüfung alle 2 Ja...mehr

Die Anfechtung erfolgt durch Erklärung gegenüber dem Mieter. Eine Teilanfechtung ist ebenso wenig möglich wie eine Teilkündigung. Anfechtungsberechtigt ist der Vermieter. Praxis-Tipp Anfechtung schriftlich erklären Die Anfechtung kann auch mündlich erklärt werden, jedoch ist aus Beweisgründen Schriftform anzuraten. Ob in der Anfechtungserklärung die Gründe der Anfechtung mitget...mehr

Werden Kellerräume ohne Zweckbestimmung vermietet, kann der Mieter nur einen Zustand erwarten, wie er für Kellerräume üblich ist. Eine Abdichtung der Kellerräume gegen Feuchtigkeit zählt hierzu nicht. Aber: Das AG Bergheim sieht eine Minderung von 10 % für gerechtfertigt an, wenn der Keller wegen Feuchtigkeit gar nicht nutzbar ist.[1] Wichtig Keine Kellerabdichtung Eine Abdicht...mehr

Überblick Zieht der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags nicht (sofort) aus der gekündigten Wohnung aus, geht der Vermieter das Risiko ein, dass sich der Mietvertrag entgegen seinem Willen auf unbestimmte Zeit verlängert. Grundlage dafür ist § 545 BGB, der klar beschreibt: "Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das M...mehr

Der Vermieter hat den Mieter unverzüglich nach Zugang der Informationen nach § 3 Abs. 3 Satz 3 EWPBG oder § 11 Abs. 4 Satz 1 EWPBG über Ursprung, Höhe und Laufzeit der Entlastung sowie über deren Berücksichtigung in der Betriebskostenabrechnung zu unterrichten.[1] Ist der Vermieter zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen verpflichtet, hat er den Mieter auch über den ...mehr

Ein Unternehmer, der eine Webseite unterhält oder Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) verwendet, hat den Verbraucher seit 1.2.2017 leicht zugänglich, klar und verständlich auf folgende Umstände hinzuweisen: Inwieweit der Unternehmer bereit oder verpflichtet ist, am Streitbeilegungsverfahren vor einer Verbraucherschlichtungsstelle teilzunehmen.[1] Eine Verpflichtung kann fol...mehr

Im Gesetz ist nicht ausdrücklich geregelt, ob dem Vermieter kraft Gesetzes ein Recht zur Besichtigung der Mietsache zusteht. Jedoch kann ein solches Recht aus § 241 Abs. 2 BGB als vertragsbegleitende Nebenpflicht abgeleitet werden. Achtung Mieter in seiner Wohnung grundsätzlich in Ruhe lassen Dabei ist zu beachten, dass dem Mieter ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH kann die Gemeinschaft die Versorgung einer Eigentumswohnung mit Wärme einstellen, wenn der Wohnungs(= Sonder)eigentümer keine Wohngeldzahlungen leistet. Das Zurückbehaltungsrecht ergibt sich in einem solchen Fall aus § 273 BGB. Der danach erforderliche wirtschaftliche Zusammenhang besteht aus dem Recht des Säumigen auf Bezug von Wärme und dess...mehr

Nur für Vermieter Dieses Programm spricht alle Träger von Investitionsmaßnahmen an Wohngebäuden sowie Eigentumswohnungen an. Aber nicht nur die Maßnahme am bestehenden Wohnungsbestand wird gefördert, sondern auch der Ersterwerb einer neuen barrierereduzierten Wohnung. Wichtig Vermieterförderung Dieses Programm ist ausschließlich für Vermieter. Selbstgenutzter Wohnraum wird nich...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Die bloße Besitzaufgabe führt zur Vorenthaltung, die erst endet, wenn der Vermieter die Sache in Besitz nimmt. Eine Vorenthaltung ist auch dann anzunehmen, wenn der Mieter zwar räumt, aber die Schlüssel nicht zurückgibt.[1] Achtung Rückgabe der Wohnungsschlüssel Anders ist es, wenn der Mieter einen Teil der Schlüssel zurückgibt und der Vermieter hierdurch in die Lage versetzt ...mehr

Die Vorschrift enthält kein gesetzliches Erhöhungsrecht, sondern setzt voraus, dass die Erhöhungsbefugnis im Mietvertrag vereinbart ist. Dies gilt auch für Verträge, die vor dem Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes (1.9.2001) abgeschlossen worden sind. Der Vermieter kann die Pauschale also nur dann erhöhen, wenn eine Anpassung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wor...mehr

Dreht ein Vermieter gleichsam den Gashahn zu, ist es vorstellbar, dass ein Mieter die öffentliche Verwaltung einschaltet. Beispielweise die Stadt Frankfurt a. M. hat verfügt, dass ein Vermieter, der meinte, er halte es für zumutbar, dass die Mieter das Wasser in der Küche warm machen und mit Elektroheizlüftern heizen und daher die Gasversorgung unterbrach, binnen einer Woche...mehr

Tritt der Mangel aufgrund von Maßnahmen ein, die vom Mieter veranlasst worden sind oder die der Vermieter auf Veranlassung des Mieters vorgenommen hat[1], so kommt eine Minderung nicht in Betracht. Liegt also der Mangel in der Sphäre des Mieters, wenn er diesen z. B. selbst verschuldet hat, entfällt der Minderungsanspruch.[2] Sind Vermieter und Mieter gleichermaßen für den Ma...mehr

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter auch außerhalb der Voraussetzungen des § 281 BGB zum Ersatz der Renovierungskosten verpflichtet sei. Anspruchsgrundlage sind die Vorschriften über die (unberechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag.[1] Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, so sei deren Durchführung durch den Vermieter als Geschä...mehr

Lärm aus den Nachbarwohnungen ist hinzunehmen, soweit er auf eine übliche Wohnnutzung zurückzuführen ist. Hierzu gehört z. B. der mit den üblichen Hausarbeiten verbundene Lärm[1], aber auch gelegentliche Hausmusik zu bestimmten Zeiten. Maßstab ist weder der überempfindliche noch der lärmunempfindliche, sondern der durchschnittliche Mieter.[2] Vermeidbarer Lärm ist dagegen al...mehr

Zuschuss 20 % Gefördert wird, wenn die Investition mindestens 5.000 EUR je zu modernisierende Wohnung beträgt. Der Zuschuss beträgt 20 % der förderfähigen Kosten, maximal 5.000 EUR pro Wohneinheit. Die Auszahlung erfolgt nach Fertigstellung der Maßnahme. Pro Vermieter oder Vermieterin werden maximal 100.000 EUR an Zuschüssen gewährt. Kosten für Selbsthilfeleistungen sind nicht...mehr

Weder der Erwerber noch der Mieter kann verlangen, dass nach Eigentumsübergang ein neuer Mietvertrag geschlossen wird. Insbesondere können bisherige Vertragsbestimmungen nicht einseitig geändert werden. Das folgt aus dem gesetzlichen Übergang des Vertrags vom bisherigen zum neuen Eigentümer. Rechtsfolge der Veräußerung ist also, dass der Erwerber in alle durch den Mietvertrag...mehr

Das nach früherem Recht vorgesehene Genehmigungsverfahren ist ersatzlos entfallen. Die Parteien können also keine Genehmigung mehr beim Bundesamt für Wirtschaft beantragen. Vielmehr gilt § 8 PrKG: "Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. ...mehr

Überlässt der Vermieter dem Mieter baurechtlich nicht für Wohnzwecke genehmigte Räume, kann er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 Abs. 1 BGB grundsätzlich nicht auf die fehlende Genehmigung stützen.[1] Eine Kündigung kann in diesem Fall nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB [2] begründet sein, wenn die zur Erreichung der Genehmigungsfähigkeit e...mehr

Wichtig Haltung sonstiger Tiere ist erlaubnispflichtig Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, erlaubnisbedürftig. Der Vermieter darf die Erlaubnis aber nicht nach freiem Ermessen erteilen oder versagen. Vielmehr hat er hierüber aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden.[1] Auch die neuere Rechtsprechung des B...mehr

Nach § 19 Abs. 1 und 3 AGG ist bezüglich der Rasse, der ethnischen Herkunft und der Religion bei der Vermietung von Wohnraum eine unterschiedliche Behandlung im Hinblick auf die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohner- und ausgewogener Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichener wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Verhältnisse zwar zulässig. Es fehlt jedoch rege...mehr

In der Praxis erfolgt die Abmahnung in aller Regel schriftlich per Brief oder auch in Textform per Telefax oder E-Mail. Maßgeblich ist in all diesen Fällen, dass der Vermieter im (Räumungs-)Prozess beweisen kann, dass die Abmahnung dem Mieter auch zugegangen ist. Mieter versuchen nämlich mit findigen Tricks den Zugang von Abmahnungen zu vermeiden oder leugnen diesen im (Räum...mehr

Ist eine Inklusivmiete, eine Teilinklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so können die Betriebskosten in der Miete enthalten sein. Der Vermieter muss die Höhe der Betriebskostenanteile zum Zeitpunkt der Umstellungserklärung ermitteln und die Miete entsprechend herabsetzen. Den herabgesetzten Teil schuldet der Mieter für die Zukunft als Vorauszahlung, über...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr

Die Erhöhung selbst verlangt das Gesetzbuch in sog. Textform.[1] Der Vermieter kann einen Brief schreiben, er kann seinen Mieter aber auch per Fax oder E-Mail von der Anpassung unterrichten. Aus der Erklärung muss sich ergeben, aus welchen Einzelpositionen sich die bisherige Betriebskostenbelastung zusammensetzt; welche Beträge auf die Einzelpositionen entfallen und wie hoch d...mehr

Die Rechtsnachfolger des verstorbenen Mieters im Mietverhältnis (also diejenigen Personen, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind oder diejenigen, mit denen das Mietverhältnis gem. § 563a BGB fortgesetzt worden ist) haften für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten. Neben diesen Personen kann der Vermieter auch den Erben in Anspruch neh...mehr

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Streitmittler das Verfahren aussetzen. Das ist etwa der Fall, wenn der Mieter seinen Anspruch zwar gegenüber dem Vermieter reklamiert hatte, bevor er den Schlichtungsantrag stellte. War dies aber vor Ablauf von 2 Monaten der Fall und hat der Vermieter den Anspruch während dieser Zeit weder anerkannt noch abgelehnt, ist auszusetzen.[1]mehr

Belästigungen durch andere Hausbewohner [1] oder durch Immissionen aus der Nachbarschaft[2] stellen einen Mangel dar. Gleiches gilt, wenn der Mieter durch den Hauswart beschimpft oder bedroht wird.[3] Vermieter in Auswahl der Mieter frei Jedoch ist zu beachten, dass der Vermieter ohne besondere Absprachen nicht verpflichtet ist, auf ein bestimmtes "Milieuniveau" zu achten. Wicht...mehr

Seine Zahlungsfähigkeit hat jedoch der Mieter immer zu vertreten. Für die Zeit des Verzugs kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens ist nicht ausgeschlossen. Hinweis Miete als Schickschuld Da es sich bei der Miete um eine Schickschuld handelt, reicht für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Abgang (die Absendung) vom Erfüllung...mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

In einem Formularvertrag kann vereinbart werden, dass die Tierhaltung der Erlaubnis des Vermieters bedarf. Eine solche Klausel findet sich in zahlreichen Formularmietverträgen. Gegen die Wirksamkeit einer solchen Klausel bestehen keine Bedenken. Allerdings sind 3 Besonderheiten zu beachten: Erlaubnisfreie Haltung von Kleintieren Zum einen muss sich aus der Klausel ergeben, das...mehr

Zur Verpflichtung des Verwalters zur Erteilung von Auskunft und Rechnungslegung nach Beendigung des Verwaltervertrags siehe Urteil des OLG Saarbrücken vom 25.8.1999. Schließt eine Hausverwaltung in Vertretung des Vermieters einen Mietvertrag ab, kann der Mieter die Mitteilung des vollständigen Namens und der Anschrift des Vermieters verlangen. Die Verwaltung kann die Auskunft...mehr

Die seit 1.5.2018 geltende Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) hat die Anforderungen an den Datenschutz erheblich verschärft. Maßgebliche Zulässigkeitskriterien von Auskünften des Mietinteressenten sind in Art. 6 Ziffer 1 Buchstaben b) und f) DSGVO geregelt: Art. 6 Ziff. 1 b): "Die Verarbeitung ist für die Erfüllung eines Vertrags, dessen Vertragspartei die betroffene Person i...mehr

Die Religionszugehörigkeit des Mietinteressenten geht den Vermieter nichts an. Ausnahmsweise kann ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Religionszugehörigkeit des Mietinteressenten dann bestehen, wenn es zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört, Kirchenmitglieder mit Wohnraum zu versorgen.mehr

Mängelbeseitigungsansprüche des Dritten nach § 535 BGB gehen auf den Vermieter über.mehr

Ein öffentlich-rechtliches Rauchverbot kann sich auf den Umsatz einer Gaststätte auswirken. Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen Nach der Rechtsprechung des BGH gelten öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen aber nur dann als Mangel, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der Miet- oder Pachträume beruhen.[1] Allgemein gilt der Grun...mehr

Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung ist der Mieter jedoch zwingend abzumahnen. Im Übrigen lassen sich die Fälle der unpünktlichen Mietzahlung nur schwer schematisie...mehr

In Verzug befindet sich der Mieter dann, wenn er zum Zeitpunkt der Fälligkeit die Miete nicht zahlt. Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 556b Abs. 1 BGB ist die Miete zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Zeitabschnitts zu entrichten, nach dem sie bemessen ist. Praxis-Beispiel Zeitabschnitt ist regelmäßig Kalendermonat In aller Regel vereinbaren d...mehr

Die vom Mieter erteilten Erlaubnisse und Gestattungen (Untermieterlaubnis; Erlaubnis zur Tierhaltung, zur gewerblichen Mitbenutzung der Wohnung, zum Abstellen von Fahrzeugen etc.) muss der Vermieter gegen sich gelten lassen.mehr

Ein zum Zeitpunkt der Beendigung des Hauptmietverhältnisses bestehendes Minderungsrecht des Dritten wirkt auch gegenüber dem Vermieter.mehr

Ist über das Vermögen des Vermieters das Insolvenzverfahren eröffnet und hat der Insolvenzverwalter die Wohnung oder das Haus nicht aus der Insolvenzmasse freigegeben, dann ist er statt des insolventen Vermieters zur Abmahnung berechtigt. Eine Abmahnung durch den Vermieter selbst würde keine Rechtswirkungen entfalten.mehr

Selbstverständlich kann der Vermieter auch einen Rechtsanwalt mit der Abmahnung beauftragen. Auch hier ist wiederum unbedingt eine Originalvollmacht des Vermieters vorzulegen, damit der Mieter die Abmahnung nicht zurückweisen kann.mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 543 Abs. 3 BGB ist die Kündigung entweder erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Abmahnung erforderlich Eine Abmahnung ist stets erforderlich bei unpünktlicher Zahlung[1] Gefährdung der Mietsache[2] Vermüllung/Verwahrlosung[3] Ausübung der Prostitution[4] Lärmbelästi...mehr

Das Wegnahmerecht des § 539 Abs. 2 BGB kann der Dritte auch gegenüber dem Vermieter geltend machen.mehr

"Schließt der Vermieter erneut einen Mietvertrag zum Zweck der gewerblichen Weitervermietung ab, so tritt der Mieter anstelle des bisherigen Vertragspartners in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis mit dem Dritten ein".[1] Die Vorschrift regelt zunächst den Fall, dass das Mietverhältnis mit dem bisherigen Zwischenvermieter beendet und zugleich ein neues Mietverhält...mehr