Vorkaufsrecht

Ein dingliches Vorkaufsrecht zugunsten eines Familienangehörigen hat Vorrang vor dem gesetzlichen Vorkaufsrecht eines Mieters, selbst wenn es erst nach Überlassung der Wohnung an den Mieter bestellt worden ist.

Gemeinden haben ein gesetzlich geregeltes Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken – auf Share Deals lässt sich das grundsätzlich nicht ausweiten. Nach Berlin hat nun auch Hamburg juristisches Neuland betreten und sich auf diesem Weg zentrale Bauflächen für ein Stadtquartier gesichert.

Der angeschlagene Immobilienkonzern Adler hat in seinen Berliner Wohnungen die Mieten stärker erhöht, als das mit dem Senat vereinbart ist – in Konsequenz dazu tritt der Großvermieter aus dem Bündnis für den Wohnungsneubau und bezahlbares Wohnen aus.

Der finanziell angeschlagene Immobilienkonzern Adler will nun offenbar doch das Holsten-Areal im Hamburger Stadtteil Altona verkaufen. Die städtische Wohnungsbaugesellschaft Saga und Konsortialpartner Quantum Immobilien wollen kaufen. 

Soll ein vorkaufsberechtigter Mieter bei Ausübung seines Vorkaufsrechts einen höheren Kaufpreis zahlen müssen als der Erstkäufer, ist dies eine unzulässige Vereinbarung zulasten Dritter. Das gilt auch, wenn der höhere Kaufpreis für den Erstkäufer nur ausnahmsweise, für den Vorkaufsberechtigten aber in jedem Fall gelten soll.

Der Bundesrat setzt sich für eine Stärkung des kommunalen Vorkaufsrechts zum Milieuschutz ein – das drohe derzeit de facto leerzulaufen. Die Bundesregierung solle schnellstens das Baugesetzbuch ändern, damit es wieder effektiv genutzt werden könne.

Berliner Bezirke haben häufig die Karte des Vorkaufsrechts bei Wohnhäusern gezogen. Diese gängige Praxis zum Milieuschutz ist allerdings umstritten. In Teilen gab das Bundesverwaltungsgericht den Kritikern nun recht: Die Annahme, dass ein Immobilienkäufer Mieter verdrängen könnte, reicht nicht.

Grundstückseigentümer und Vorkaufsberechtigter können den Übergang von Nutzen und Lasten – und damit des wirtschaftlichen Eigentums - abweichend vom ursprünglichen Kaufvertrag auf einen späteren Zeitpunkt festlegen.

Kommunale Vorkaufsrechte in Milieuschutzgebieten sollen vor Gentrifizierung schützen. Berlin ist da besonders aktiv. Nun hat ein Bezirksamt erstmals ein Vorkaufsrecht im Fall eines Share Deals ausgeübt. Das Oberverwaltungsgericht (OVG) Berlin-Brandenburg hat den Ablauf bestätigt.

Der Eigentümer der Wohnung wechselt, dann folgt die Kündigung wegen Eigenbedarfs. So mancher Mieter findet sich in einer solchen Situation wieder. Ärgerlich, wenn man selbst gern die Immobilie gekauft hätte und womöglich sogar auf ein Vorkaufsrecht spekuliert hat. Die Kosten für einen Rechtsstreit darum lassen sich jedenfalls steuerlich nicht absetzen, meint der Bundesfinanzhof.

Ein Vorkaufsrecht eines Mieters kann auch entstehen, wenn die Teilungserklärung schon vor Überlassung der Wohnung an den Mieter beurkundet ist. Dann kommt es entscheidend darauf an, ob der Kaufvertrag vor oder nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch geschlossen worden ist.

Vereitelt der Vermieter das Vorkaufsrecht eines Mieters an einer umgewandelten Wohnung, indem er diesen nicht über den Verkauf der Wohnung informiert, kann dem Mieter ein Anspruch auf Ersatz von entgangenem Gewinn zustehen.

Der Mieter hat kein Vorkaufsrecht an seiner Mietwohnung, wenn ein Haus mit mehreren Wohnungen verkauft wird und erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen.