Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Entsprechend der Rechtslage bei der Veräußerung von Sondereigentum, die nach § 12 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig gemacht werden kann, kann die Veräußerung eines Dauerwohn- oder Dauernutzungsrechts seitens des Dauerwohn- bzw. Dauernutzungsberechtigten nach § 35 Satz 1 WEG von der Zustimmung des Eigentümers oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Soll darübe...mehr

Maßnahmen der laufenden Erhaltung Zwar ist der Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig alle Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen und insoweit berechtigt, auch kleinere laufende Erhaltungsmaßnahmen in Auftrag zu geben. Grundsätzlich wird ihm...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 13 Abs. 1 WEG berechtigt, sein Sondereigentum zu bewohnen, also es zu gebrauchen. Mit dem Begriff des "Gebrauchs" ist die selbstnützige, tatsächliche Verwendung des Sondereigentums, vor allem Gehen, Laufen, Schlafen, Spielen, Treten und Wohnen gemeint.[1] Keine Gebrauch ist die Vermietung/Verpachtung. Hier geht es darum, Nutzungen zu ziehen.mehr

Hat die Erhaltungsrücklage einen Bestand erreicht, der das angemessene Maß deutlich überschritten hat, können die Wohnungseigentümer über eine Teilauflösung der Rücklage beschließen.[1] Eiserne Reserve Im Fall der Teilauflösung der Erhaltungsrücklage kann allerdings nicht auf die zur sog. "eisernen Reserve" ergangene Rechtsprechung zurückgegriffen werden,[2] weil diese zu tem...mehr

Wie jedes andere Erbbaurecht kann auch das Wohnungserbbaurecht veräußert werden. 2 Aspekte sind zu beachten: Da gem. § 5 Abs. 1 ErbbauRG als Inhalt des Erbbaurechts vereinbart werden kann, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, ist diese im Fall entsprechender Vereinbarung vom Grundstückseigentümer einzuho...mehr

Einen Mietvertrag über Sondereigentum kann nur die GdWE kündigen. Diese wird nach § 9b Abs. 1 WEG vertreten. Ob eine außerordentliche Kündigung eine untergeordnete Maßnahme i. S. v. § 27 Abs. 1 WEG ist, ist unklar. Bejaht man die Frage, dürfte die Verwaltung beispielsweise im Wege der Klage namens der GdWE gegen einen Mieter vorgehen, ohne die Wohnungseigentümer einzuschalte...mehr

Nachschusspflicht Grundsätzlich ist die im Außenverhältnis beschränkte Teilhaftung der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 4 WEG von einer möglichen darüber hinausgehenden Haftung im Innenverhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu unterscheiden. Letztere ist insbesondere dann von Bedeutung, wenn Gläubiger der Gemeinschaft den Anspruch der Wohnungseigentümer auf Hausg...mehr

Der Gebäudeeigentümer hat nach § 4 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 HeizkostenV den anteiligen Verbrauch der Nutzer an Wärme und Warmwasser zu erfassen und dazu die Räume mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung zu versehen. Heizkostennovelle 2021 Die am 1.12.2021 in Kraft getretene Novelle der HeizkostenV sieht neue Techniken und Verbrauchsinformationen[1] vor, die innerhalb bestimmte...mehr

Das Verwalteramt ist bereits wegen der damit verbundenen Vermögensbetreuungsbefugnis bzw. -verpflichtung ein Vertrauensamt und daher höchstpersönlicher Natur. Der bestellte Verwalter hat das Amt gemäß § 664 Abs. 1 BGB in persona auszuüben. Selbstverständlich kann er innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma Verwalteraufgaben und Tätigkeiten auf seine Mitarbei...mehr

Das Einsichtsrecht des Wohnungseigentümers ist umfassend und schließt insbesondere auch die Einzelabrechnungen der übrigen Wohnungseigentümer ein.[1] Sie sind auch berechtigt, wiederholt Einsicht in die Unterlagen zu nehmen.[2] Grenzen setzt lediglich das Missbrauchs- und Schikaneverbot. Ob diese Grenzen überschritten sind, richtet sich maßgeblich nach den Umständen des konk...mehr

Den Verwalter treffen grundsätzlich Überwachungs-, Kontroll- und Hinweispflichten. Die Pflicht des Verwalters erstreckt sich insbesondere darauf, Mängel und Schäden am Gemeinschaftseigentum zu ermitteln sowie nach Ursache und Umfang festzustellen, was Kontrollaufgaben mit umfasst. Verletzt er diese Pflicht schuldhaft, macht er sich schadensersatzpflichtig.[1] Der Verwalter h...mehr

Zum Thema Datenschutz wurde entschieden,[1] dass der Verwalter – ohne dass ein Verstoß gegen die DSGVO vorliege – eine Saldenliste an sämtliche Eigentümer versenden darf, in welcher zahlungssäumige Eigentümer namentlich benannt und die Hausgeldrückstände aufgelistet werden. Die namentliche Nennung der Hausgeldschuldner durch den Verwalter dürfe in Erfüllung einer rechtlichen...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden (siehe hierzu Rechte des Verwaltungsbeirats (ZertVerwV), Kap. 3.4).mehr

Maßgeblich ist der Kostenverteilungsschlüssel, der auch für die zu finanzierende Maßnahme gilt. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG und des § 21 Abs. 5 WEG auch die Möglichkeit, die Kosten der durch Sonderumlage zu finanzierenden Maßnahme abweichend vom gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel zu verteilen. Dies i...mehr

Eine Einwirkung auf das Sondereigentum ist zu dulden, sofern die Einwirkung den Vereinbarungen oder Beschlüssen entspricht (§ 14 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 WEG). Infrage kommen vor allen Dingen, aber nicht nur, Benutzungsvereinbarungen und Benutzungsbeschlüsse sowie Beschlüsse zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums oder nach § 20 Abs. 1 WEG.mehr

Der störende Wohnungseigentümer muss vor einem Entziehungsbeschluss abgemahnt werden.[1] Diese Abmahnung ist eine formfreie rechtsgeschäftsähnliche Erklärung, die ein Organ der GdWE – i. d. R. die Verwaltung – aussprechen muss.[2] Ferner ist ein Abmahnbeschluss möglich und zulässig.[3] Ausdrücklich ist eine Abmahnung zwar nur in § 17 Abs. 2 WEG für den Fall geregelt, dass der...mehr

Der Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage muss den Beschlussgegenstand, die Gesamthöhe der Umlage,[1] den Kostenverteilungsschlüssel[2] und die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge regeln. Er kann auch die Fälligkeit der Sonderumlagebeiträge regeln. Beschlussmuster TOP XX: Erhebung einer Sonderumlage wegen Heizölzukaufs Aufgrund der langanhaltenden bi...mehr

Die Verwaltung hat nach § 44 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern die Erhebung einer Beschlussklage unverzüglich bekannt zu machen (dazu Kap. 1.3.2).mehr

§ 13 Abs. 1 WEG (1) Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz entgegensteht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren, insbesondere dieses bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen. Nach § 13 Abs. 1 WEG darf jeder Wohnungseigentümer die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile u. a. vermieten...mehr

Stört der Mieter durch sein Verhalten die anderen Wohnungseigentümer (ist er beispielsweise laut), ist zu prüfen, welches Verhalten seinem Vermieter nach den Vereinbarungen, Beschlüssen, nach § 14 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1 WEG oder nach den allgemeinen Regelungen erlaubt ist. Würde der Vermieter diese Grenzen überschreiten, gilt für den Mieter nichts anderes. Die GdWE kann ...mehr

Will oder muss die GdWE als Vermieter eine Erklärung abgeben, geschieht dieses grundsätzlich durch den Verwalter (§§ 9b Abs. 1 Satz 1, 27 WEG), z. B. bei der Erklärung einer Mieterhöhung oder einer Ankündigung im Rahmen einer Modernisierung. Sind im Laufe des Mietverhältnisses Erklärungen entgegenzunehmen, z. B. eine Kündigung, nimmt diese nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG grundsät...mehr

Zustimmungsberechtigt sind die Wohnungseigentümer oder ein Dritter. In den bis Ende 2020 gängigen Gemeinschaftsordnungen wurde i. d. R. vereinbart, dass der Verwalter die Zustimmung erteilen soll. Nennt eine Vereinbarung nach § 12 Abs. 1 WEG keinen Zustimmungsberechtigten, bedarf es der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Anstelle der Wohnungseigentümer – i. d. R. nich...mehr

Häufig wird Verwaltungsaufwand von einzelnen Wohnungseigentümern verursacht, sei es in Form von Mahnungen, der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren oder dem Erfordernis einer vereinbarten Veräußerungszustimmung nach § 12 WEG. Auf Grundlage des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG können die Wohnungseigentümer eine verursacherbezogene Kostenbelastung beschließen. Insoweit können sie besc...mehr

Fehlt es an einer Vereinbarung, wird in der Praxis i. d. R. entweder allgemein und damit abstrakt oder im Einzelfall konkret mit dem Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und beruhend auf § 28 Abs. 3 WEG festgelegt, dass die Wohnungseigentümer das Hausgeld (meist wird nicht – wie es aber möglich wäre – zwischen den einzelnen Vorschüssen unterschieden) nicht nach Abruf, sonde...mehr

§ 650e BGB regelt die Sicherungshypothek. Hiernach kann der Unternehmer für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Vertragspartnerin des Unternehmens ist die GdWE, da ihr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt. Allerdings ist sie nicht Eigentümerin des gemeinscha...mehr

Voraussetzung für ein Entziehungsverlangen ist nach § 17 Abs. 1 WEG, dass sich ein Wohnungseigentümer einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der GdWE obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Was eine schwere Verletzung ist, sagt § 17 Abs. 1...mehr

Nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG beschließen die Wohnungseigentümer Maßnahmen der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Zu diesen zählen auch Maßnahmen der ordnungsmäßigen erstmaligen mangelfreien Herstellung des Gemeinschaftseigentums.[1] Ist ein entsprechender Beschluss gefasst, wird der Anspruch nach § 9a Abs. 2 WEG seitens der GdWE geltend gemacht. Im Übrigen ist zu beachten, d...mehr

Hiermit korrespondierend sind auch sämtliche in der abzurechnenden Wirtschaftsperiode getätigten Ausgaben darzustellen. Da sämtliche Ausgaben darzustellen sind, gilt dies auch für solche, die unberechtigterweise aus Mitteln der Gemeinschaft getätigt wurden.[1] Dies gilt auch für solche Zahlungen, für die wegen fehlender Kontounterlagen oder Belege eine Prüfung der sachlichen...mehr

Zu welchem Zeitpunkt die Vor- und Nachschüsse fällig sein sollen, können die Wohnungseigentümer durch einen auf § 28 Abs. 3 WEG gestützten Beschluss[1] oder durch eine Vereinbarung[2] bestimmen, jenseits der §§ 27 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG aber nicht die Verwaltung.mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung beschlossen, sind nicht nur sie, sondern auch Drittnutzer, vor allem Mieter, Nießbraucher und Pächter, von der Umsetzung betroffen. Es kann beispielsweise zu Gestank oder Lärm kommen, das Dach wird ggf. abgedeckt oder die Fassade wird eingerüstet, außerdem ist es beispielsweise vorstellbar, d...mehr

Die Verwaltung ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG in der Lage, im Namen der Gemeinschaft auf deren Forderungen einzuwirken, sie beispielsweise zu erlassen[1] oder eine Verbindlichkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anzuerkennen. Ob sie das im Einzelfall aber auch darf, bemisst sich nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG.mehr

Alle Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlende Gewerbeerlaubnis Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, wird unterschiedlich beurteilt, ob di...mehr

Grundvoraussetzungen des Inkasso I. d. R. wird die Verwaltung nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt sein, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen säumigen Hausgeldschuldner gerichtlich vorzugehen.[1] Zu diesem Zweck wird die Verwaltung auch einen Rechtsanwalt mit der Anspruchsdurchsetzung beauftragen können.[2] Erhebliche Verpflichtung nach § 27 Abs. 1 Nr....mehr

Maßnahmen der baulichen Veränderung können nicht aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Dies ist nicht lediglich darin begründet, dass es sich bei Maßnahmen der baulichen Veränderung gerade nicht um Erhaltungsmaßnahmen handelt, sondern weil nach § 21 Abs. 3 WEG diejenigen Wohnungseigentümer nicht zur anteiligen Kostentragung einer baulichen Veränderung verpflichtet si...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, sein Wohnungseigentum an jeden beliebigen Dritten zu veräußern. Damit die anderen Wohnungseigentümer eine gewisse Kontrolle haben, wer in ihre Gemeinschaft eintritt – vor allem in kleinen Wohnungseigentumsanlagen wird es hieran ein Interesse geben – kann nach § 12 Abs. 1 WEG als Inhalt des Sondereigentums (§ 5 Abs. 4 Satz 1 WEG) verei...mehr

In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verantwortlich. Der Differenzierung zwischen Bauherr und Eigentümer kommt insoweit keine maßgebliche Bedeutung zu. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Insoweit fungiert sie in aller Regel als Bauherrin, weil si...mehr

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung entsteht spätestens am 1.1. des Folgejahres; ob sie bereits am 31.12. um 23.59 Uhr des abgelaufenen Kalenderjahres entsteht, ist nicht geklärt und umstritten.[1] Ungeachtet aber der Beantwortung dieser Frage, ist der Vorverwalter, dessen Amtszeit mit Ablauf des 31.12. endet, just an diesem Tag noch nicht in der Lage, die Abrechn...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat als Miteigentümer gem. § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG auch am gemeinschaftlichen Eigentum ein Mitgebrauchsrecht.[1] Mitgebrauch i. d. S. ist das aus der Gemeinschaft am Bruchteilseigentum herzuleitende Recht, persönliche Gebrauchsvorteile aus der gemeinschaftlichen Sache zu ziehen, d. h. an dieser den Mitbesitz i. S. d. § 866 BGB auszuüben, der seiner Nat...mehr

Obgleich die Wahl der Rechtsform und die Größe einer Wohnungsverwaltungsgesellschaft die Aufgabenstrukturen und Abläufe vordergründig bestimmen, ergeben sich dennoch vergleichbar geartete betriebswirtschaftliche Funktionen und Aufgaben. Hierfür sorgen auch die zahlreichen Vorschriften und Gesetze, welche sich in der Gestaltung der innerbetrieblichen Organisation, der Auswahl...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung für ein Wohnungseigentum hat nach § 156 Abs. 1 Satz 2 ZVG zur Folge, dass der Zwangsverwalter für Hausgeldansprüche zur Zahlung verpflichtet ist, die nach Anordnung der Zwangsverwaltung (Beschlagnahmezeitpunkt) fällig geworden sind. Der Zwangsverwalter muss also das laufende Hausgeld, mithin Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG bedienen. ...mehr

Weder das Wohnungseigentumsgesetz noch ein anderes Gesetz schreiben der Verwaltung vor, die Jahresabrechnung i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG nach dem Aufbau und/oder den Inhalten der Betriebskostenverordnung zu gestalten. In der Praxis ist es allerdings üblich, in der Gesamtjahresabrechnung zwischen solchen Kosten zu unterscheiden, die auf einen Mieter "umgelegt" werden könn...mehr

Nach §§ 14 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und Grundstücksflächen sowie die nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG im Sondereigentum stehenden wesentlichen Gebäudeteile auf eigene Kosten so zu erhalten, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer – bezogen auf deren Sondereigentum oder das ...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber nach § 1030 Abs. 1 BGB grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist...mehr

Vergemeinschaftung aufgrund Gesetz Gemäß § 9a Abs. 2 WEG übt die GdWE die Rechte aus, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum resultieren, und nimmt die gemeinschaftsbezogenen Pflichten der Wohnungseigentümer wahr. Eine gemeinschaftsbezogene Pflicht im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn eine Verpflichtung, die im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichermaßen trif...mehr

Die für Rücklagen vorgesehenen Hausgeldbeträge sind bereits mit Eingang auf dem gemeinschaftlichen Girokonto zweckbestimmt.[1] Leisten die Wohnungseigentümer also die sich auf Grundlage des Wirtschaftsplans monatlich ergebenden Hausgeldvorschüsse, so stehen die Teilbeträge für die Erhaltungsrücklage nicht mehr für andere Zwecke in der laufenden Wirtschaftsperiode zur Verfügu...mehr

Auch wenn ein Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG und/oder § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht ordnungsmäßig ist, bindet er nach seiner Rechtsnatur und nach den allgemeinen Grundsätzen die Verwaltung und sämtliche an- und abwesenden Wohnungseigentümer, wenn er nicht nichtig ist.[1] Ist der Beschluss Grundlage einer Hausgeldklage und ist er daneben im Wege der Anfechtungsklage ange...mehr

Zweck der Jahresabrechnung ist es, die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Hausgelder in der abgerechneten Wirtschaftsperiode zu ermitteln und festzulegen. Der Soll-Prognose auf Grundlage des Wirtschaftsplans folgt nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG die Abrechnung über den Wirtschaftsplan, also die Erstellung der Jahresabrechnung nebst Einzelabrechnungen. Der Prognose...mehr

§ 28 Abs. 3 WEG verleiht den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz zur Regelung der Fälligkeit von Zahlungen, also auch der Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage. Wird die Fälligkeit im Beschluss nicht ausdrücklich geregelt, werden die Beiträge nach § 271 BGB sofort zur Zahlung fällig. Voraussetzung für die Fälligkeit ist allerdings, dass der Beschluss über die ...mehr

Da der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und nicht mehr den Wohnungseigentümern in Gemeinschaft, trifft die Verpflichtung zur Erstellung der Jahresabrechnung zunächst und grundsätzlich auch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, obwohl § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG insoweit ausdrücklich den Verwalter verpfli...mehr

Ob die Versorgung von der Eigenversorgung auf die eigenständig gewerbliche Lieferung durch einen Wärmelieferanten (Wärmelieferung) umgestellt wird, können die Wohnungseigentümer frei beschließen. Der Beschluss unterfällt § 19 Abs. 1 WEG.[1] Der einzelne Wohnungseigentümer hat hingegen keine Befugnisse und kann i. d. R. eine Umstellung auch nicht erzwingen: Das Ermessen der Wo...mehr