Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt einen Verwaltungsbeirat nicht zwingend vor. Deshalb verzichten viele Eigentümergemeinschaften auf die Einrichtung dieser Institution. Hat der Verwalter sein Amt niedergelegt und besteht kein Verwaltungsbeirat, so fehlt es an einem zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung berechtigten Organ. Denn neben dem Verwalter ist bekanntlic...mehr

Begriff Eine Zweiergemeinschaft liegt immer dann vor, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aus 2 Personen besteht. Hierbei ist es unerheblich, wie viele Sondereigentumseinheiten einer dieser Personen gehört. Unerheblich ist auch, ob es sich bei einer der beiden Personen um eine Personenmehrheit, wie etwa eine Erbengemeinschaft oder eine Bruchteilsgemeinschaft, handel...mehr

Auch wenn das Wohnungseigentumsgesetz den klassischen Notverwalter nicht mehr regelt, folgt das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für eine gerichtliche Verwalterbestellung aus der Bestimmung des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung und somit auf Bestellung eines Verwalters. Die gerichtliche V...mehr

Die Amtsniederlegung durch den Verwalter ist gesetzlich nicht geregelt, aber allgemein anerkannt. Die Niederlegungserklärung ist gegenüber den Wohnungseigentümern zu erklären. Dies ist grundsätzlich formlos möglich. Aus Beweiszwecken empfiehlt sich die Schriftform. Eine Zustimmung der Wohnungseigentümer ist nicht erforderlich, da § 26 Abs. 3 WEG die jederzeitige Abberufung d...mehr

Rechtsmittel gegen die Entscheidungen in den Verfahren des § 43 WEG sind wie bei den übrigen zivilprozessualen Streitigkeiten die Berufung sowie die Beschwerde. Hinweis Zuständige Rechtsmittelgerichte Zuständiges Berufungs- und Beschwerdegericht in den Streitigkeiten des § 43 Abs. 2 WEG ist gemäß § 72 Abs. 2 GVG das für den Bezirk des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht,...mehr

Weitere Voraussetzung nach § 8 Abs. 3 WEG ist, dass der Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums durch Vormerkung im Grundbuch gesichert ist. Selbstverständlich müssen zunächst die Wohnungsgrundbücher überhaupt angelegt sein, wie sich aus § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG ergibt. Denn ohne Teilung kann Wohnungseigentum nicht entstehen. Solange also das Wohnungseigentum als sachen...mehr

Die Verpflichtungen des ausgeschiedenen Eigentümers, welche vor dem Zeitpunkt des Eigentümerwechsels entstanden sind, bleiben nach Ausscheiden des Eigentümers bestehen. Hat der ausgeschiedene Eigentümer beispielsweise seine Zahlungsverpflichtungen nach dem Wirtschaftsplan oder den Abrechnungen der Vorjahre nicht erfüllt, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihm ge...mehr

Auch bei Zweiergemeinschaften existiert die Möglichkeit eines Eigentumsentziehungsverfahrens nach § 17 Abs. 1 WEG. Auch in einer Zweiergemeinschaft wird das Entziehungsrecht von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht. Gleiches gilt im Fall der Vollstreckung des Entziehungstitels. Die Vollstreckung erfolgt auch hier durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentüm...mehr

Begriff Wohnungseigentümern steht es grundsätzlich frei, einen durch Beschluss geregelten Gegenstand durch erneute Beschlussfassung abzuändern oder zu ergänzen. Freilich ist zu beachten, dass der Zweitbeschluss nicht unzulässig aufgrund des Erstbeschlusses entstandene und schützenswerte Interessen einzelner Wohnungseigentümer beschneidet oder aufhebt. Gesetze, Vorschriften u...mehr

Alte Rechtslage Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde das Entstehen einer "Werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft" unter folgenden Voraussetzungen angenommen: gültiger Erwerbsvertrag, Übergabe des Besitzes an den Erwerber und Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers.[1] Neue Rechtslage Seit Inkrafttreten d...mehr

§ 43 WEG regelt die örtliche und sachliche Zuständigkeit in wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren. § 44 WEG regelt die Beschlussklagen, nämlich die Anfechtungsklage, die Nichtigkeitsklage und die Beschlussersetzungsklage. § 45 WEG regelt die Fristen der Anfechtungsklage.mehr

Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 entsteht die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG auch im Fall der Teilung nach § 8 WEG bereits mit dem Anlegen der Wohnungsgrundbücher. Personen, die gegen den teilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum haben, zu deren Gunsten eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ...mehr

In aller Regel enthält die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung Bestimmungen zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen. Entsprechend den Bestimmungen zum Mietrecht wird die Fälligkeit häufig auf den dritten Werktag eines Kalendermonats festgelegt. Ist hingegen in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung keine Regelung zur Fälligkeit der Hausgelder enthalten und best...mehr

Auftraggeberin bzw. Vertragspartnerin des Verwalters ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurde insoweit angenommen, dass der Auskunftsanspruch selbst allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich als unteilbare Leistung zusteht.[1] Dieser werde typischerweise im Rahmen der Eigentümervers...mehr

Teilnahmeberechtigte Personen Die Eigentümerversammlung ist eine private, nicht öffentliche Veranstaltung. Teilnahmeberechtigt sind alle Personen, die Inhaber eines Stimmrechts sind, unabhängig davon, ob sie an deren Ausübung gehindert sind oder nicht. Hierzu gehören neben allen Wohnungseigentümern auch diverse andere Personen wie Testamentsvollstrecker, Insolvenz-, Zwangs- u...mehr

Verständlicherweise bestehen bei den Eigentümern unterschiedliche Interessen bei der Nutzung, insbesondere der Bewirtschaftung und den Kosten. Hinweis Wohnungseigentumsgesetz maßgebend Auch bei Wohnungseigentumsanlagen mit Gebäuden gleicher oder verschiedenartiger Bebauungsarten und/oder -abschnitten, ist das Wohnungseigentumsgesetz mit allen Konsequenzen anzuwenden: Es kann nu...mehr

Klagen gegen einen abberufenen und damit ausgeschiedenen Verwalter unterliegen ebenfalls der Zuständigkeitsbestimmung des § 43 Abs. 2 Nr. 3 WEG, wenn der geltend gemachte Anspruch in Zusammenhang mit der früheren Amtstätigkeit des Verwalters (z. B. Unterlagenherausgabe, Rechnungslegung, Schadensersatz usw.) steht. Dies gilt nicht nur bei Ausscheiden nach Einleitung des geri...mehr

Selbst wenn die Wohnanlage der Eigentümergemeinschaft aus verschiedenen Gebäuden oder Bauabschnitten besteht, bleibt sie eine Gemeinschaft und führt Gesamt-Eigentümerversammlungen durch.[1] An dieser Versammlung sind auch die Eigentümer der Häuser zu beteiligen, die gar nicht von der zu entscheidenden Maßnahme betroffen sind. Die Versammlungen sind im Übrigen stets beschlussf...mehr

Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt nach § 18 Abs. 1 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Sie soll nach der weiteren gesetzlichen Wertung des § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die wesentlichen Entscheidungen durch Beschluss der Wohnungseigentümer treffen, wenn eine Verwaltungsmaßnahme nicht mehr von untergeordneter Bedeutung oder mit einer erheblichen Verpfli...mehr

Nach umstrittener Rechtsprechung des BGH unterliegt die Laufzeit des Verwaltervertrags auch in einem Formularvertrag wegen der vorrangigen Sonderregelung in § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG nicht dem Klauselverbot des § 309 Nr. 9a BGB, wonach eine den anderen Vertragsteil länger als 2 Jahre bindende Laufzeit des Vertrags unwirksam ist.[1] Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmoderni...mehr

Der Verwalter kann bereits in der Gemeinschaftsordnung bestellt werden. Hierbei kann sich der teilende Eigentümer (= Bauträger) auch selbst durch eine Bestimmung in der Teilungserklärung als Verwalter einsetzen.[1] Zu beachten ist, dass die Erstverwalterbestellung bei Begründung von Wohnungseigentum nach § 26 Abs. 2 Satz 1 HS 2 WEG lediglich bis zur Höchstdauer von 3 Jahren ...mehr

Form Die Stimmrechtsvollmacht kann seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 gemäß § 25 Abs. 3 WEG in Textform erteilt werden. Dies gilt auch dann, wenn Altvereinbarungen die schriftliche Erteilung der Vollmacht vorschreiben. Hier ist nämlich im Zweifel davon auszugehen, dass lediglich eine Formvorschrift für Vollmachten geschaffen werden sollte, da das WEG bis zum Inkrafttre...mehr

Begriff Ein Bau ist dann stecken geblieben, wenn dieser nach der Insolvenz des Bauträgers nur von den Erwerbern selbst fertiggestellt werden kann und Ansprüche gegenüber Dritten ausscheiden. Bei der Beurteilung, ob es sich um einen stecken gebliebenen Bau handelt, ist also stets zu prüfen, ob nicht möglicherweise ein Anspruch gegenüber einem Dritten auf mangelfreie Herstellun...mehr

Beschließen die (werdenden) Wohnungseigentümer die Fertigstellung des stecken gebliebenen Baus, entspricht ein solcher Beschluss nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entspricht. Achtung Planabweichungen Weitere Maßstäbe sind die für die notariellen Bauträgerverträge maßgebliche Baubeschreibung und die gesamte Baueingabeplan...mehr

Fällige Hausgelder sind im Verzugsfall gemäß § 288 Abs. 1 BGB mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Soweit nicht in der Gemeinschaftsordnung ein höherer Verzugszinssatz vereinbart wurde, können die Wohnungseigentümer keine entsprechenden Beschlüsse mehr fassen. In der Zeit vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 konnten die Wohnungseigentümer gemäß § 21 ...mehr

Bei der Festlegung der Stimmkraft ist abzuwägen, ob das Wert- oder das Kopfprinzip vereinbart werden soll. Sollte das Kopfprinzip vereinbart werden, kommt ein Beschluss nur dann zustande, wenn sich die beiden Eigentümer einig sind. Das allerdings ist nicht zwingend, da Wohnungseigentümerversammlungen seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 auch dann beschlussfähig sind, we...mehr

Zur Abmahnung berechtigt sind zunächst alle Personen, die auch berechtigt sind, die Kündigung auszusprechen. Dies wären im Miet- und Arbeitsrecht die jeweiligen Vertragspartner bzw. die mit der jeweiligen Erklärungsbefugnis ausgestatteten Personen. Darüber hinaus können dies im Arbeitsrecht auch alle Vorgesetzten sein, die bezüglich Arbeitsort und -zeit sowie der Art und Wei...mehr

Der Auskunftsanspruch erlischt, sobald er seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erfüllt ist. Mit dem Hinweis hierauf kann der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft also wiederholte Auskunftsansprüche, welche die gleiche Frage zum Gegenstand haben, zurückweisen. Hinweis Keine Auskunftspflicht nach Entlastung Die vor Inkrafttreten des WEMoG vertretene Auffassung, de...mehr

Begriff Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren stellt ein zivilprozessuales unter dem Geltungsbereich der ZPO dar. Wenige Spezialregelungen enthalten §§ 43 bis 45 WEG. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Das wohnungseigentumsrechtliche Verfahren unterliegt dem Geltungsbereich der Zivilprozessordnung (ZPO). Spezialregelungen enthält das WEG in §§ 43 bis 45. Die häufigs...mehr

Soweit die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Klägerin oder als Beklagte fungiert, ist deren Bezeichnung einfach. Praxis-Beispiel Bezeichnung der Eigentümergemeinschaft Die Eigentümergemeinschaft "Dorfstraße 8 in 79294 Sölden", vertreten durch den Verwalter Müller, macht rückständige Hausgelder gegenüber Wohnungseigentümer Klamm geltend. Das korrekte Rubrum lautet wie folg...mehr

Für den von § 8 Abs. 3 WEG vorausgesetzten Besitz an den Räumen genügt es, wenn dem Erwerber die zum Sondereigentum gehörenden Räume übergeben wurden. Es kommt also weder auf die Übergabe, noch auf die Fertigstellung des gemeinschaftlichen Eigentums an. Weiter spielt auch die Übergabe von außerhalb des Gebäudes liegenden Teilen des Grundstücks, auf die sich das Sondereigentu...mehr

Wie ausgeführt, haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz mehr zur Regelung von Verzugssanktionen, die sich nicht bereits aus dem Gesetz und hier in erster Linie dem BGB ergeben. Befindet sich ein Wohnungseigentümer in Verzug mit der Zahlung von Hausgeld, bedarf es grundsätzlich auch keiner Mahnung vor Erhebung einer entsprechenden Zahlungsklage. Im Übrigen ist d...mehr

Nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. § 18 Abs. 4 WEG räumt den Wohnungseigentümern ein Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein. Zur Auskunft verpflichtet ist daher die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer....mehr

Begriff Ein Schuldner kommt immer dann in Verzug, wenn er die ihm obliegende Leistung trotz Fälligkeit nicht erbringt. Der Schuldner einer Entgeltforderung kommt spätestens in Verzug, wenn er nicht innerhalb von 30 Tagen nach Fälligkeit und Zugang einer Rechnung oder einer gleichwertigen Zahlungsaufstellung leistet; dies gilt gegenüber einem Schuldner, der Verbraucher ist, n...mehr

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich nicht gehindert, über eine schon geregelte gemeinschaftliche Angelegenheit erneut zu beschließen. Die Befugnis dazu ergibt sich aus der autonomen Beschlusszuständigkeit der Gemeinschaft. Dabei ist unerheblich, aus welchen Gründen die Gemeinschaft eine erneute Beschlussfassung für angebracht hält.[1] Grundsätzlich zulässig ist es also,...mehr

Die Kosten für die Fertigstellung des Sondereigentums hat jeder (werdende) Wohnungseigentümer selbst zu tragen. Die Kosten für die Fertigstellung des Gemeinschaftseigentums sind auf die (werdenden) Wohnungseigentümer nach dem in der Gemeinschaftsordnung für die Erhaltungskosten vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel umzulegen bzw. bei Fehlen einer solchen Vereinbarung nach ...mehr

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann die Gemeinschaftsordnung selbstverständlich vorsehen, dass die Veräußerung einer Sondereigentumseinheit nach § 12 WEG der Zustimmung eines Dritten, insbesondere des Verwalters, bedarf. Insoweit gelten keinerlei Besonderheiten gegenüber anderen Wohnungseigentümergemeinschaften. Ist ein Verwalter nicht bestellt oder ist der Verwalter unsic...mehr

Eine Haftung aus Verzug kommt für den Verwalter auch dann in Betracht, wenn er verspätet Maßnahmen der Erhaltung (früher: Instandhaltung und Instandsetzung) des gemeinschaftlichen Eigentums einleitet. Zwar ist in erster Linie die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Beseitigung von Mängeln am gemeinschaftlichen Eigentum verantwortlich. Als ihrem Organ obliegt die rech...mehr

Begriff Bauträger ist, wer gewerbsmäßig tätig ist und im eigenen Namen, auf eigenes Risiko und auf eigene, u. U. auch fremde Rechnung baut. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Einzelheiten zur Ausübung des Bauträgergewerbes regelt die Makler- und Bauträgerverordnung, die das Ziel hat, die Vermögenswerte zu schützen, die die Auftraggeber dem Bauträger anvertrauen. Die Baut...mehr

Auch in einer Zweiergemeinschaft kann ein Verwaltungsbeirat bestellt werden. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 enthält § 29 WEG keine Vorschriften mehr über eine Mindest- oder Höchstzahl von Beiratsmitgliedern.mehr

Bei berechtigter Amtsniederlegung behält der Verwalter seinen vertraglichen Vergütungsanspruch, der seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erfüllen ist. Hinweis Resthonoraranspruch gegen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Bei gleichzeitiger außerordentlicher Vertragskündigung hat der Verwalter hinsichtlich seines gekürzten Honoraranspruchs (§ 615 BGB) die Möglichk...mehr

Ist eine Kostenzuordnung nach dem Verursacherprinzip (z. B. Gebäude/Bauabschnitte) bereits in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, sind nicht einbringbare Hausgeldausfälle nur auf die Miteigentümer der jeweiligen Gebäudegruppe umzulegen, in welcher der zahlungssäumige Miteigentümer eine Wohnung/Garage besitzt. Für den Fall der Beschlussfassung einer Untergemeinschaft über Erh...mehr

Soweit in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung für bestimmte Gebäude vereinbart sein sollte (so z. B. bei Mehrhausanlagen), so sind bei einem solchen Kostenverteilungsschlüssel die Kosten für die Herstellung eines noch nicht errichteten Gebäudes ausschließlich von den Erwerbern zu tragen, die eine Einheit in diesem Gebäude erworben hab...mehr

Da der Verwalter nach § 26 Abs. 3, 5 WEG jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden kann, ist eine Abmahnung niemals Voraussetzung für die Abberufung des Verwalters. Allerdings endet der unabhängig von der Amtsdauer befristete Verwaltervertrag erst (spätestens) 6 Monate nach der Abberufung. Liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung vor, kann der V...mehr

Begriff Bei einem Sondereigentumsverkauf scheidet der Veräußerer zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung im Grundbuch aus der Eigentümergemeinschaft aus. Im Fall der Zwangsversteigerung des Sondereigentums erfolgt der Eigentümerwechsel durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung. Stirbt ein Eigentümer, erfolgt der Eigentümerwechsel durch Eintritt des Erbfalls (Tod des Erblasse...mehr

Geklärt ist durch die Rechtsprechung des BGH, dass ein WEG-Verwalter grundsätzlich als Makler tätig werden darf, sofern sich nicht im konkreten Einzelfall ein Interessenkonflikt ergibt. Der Verwalter kann für eine erbrachte Maklerleistung also Provision verlangen und dies in einer gesonderten Vereinbarung regeln. Hinweis Überraschende Klausel Wird eine solche Provision deklara...mehr

Sofern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bereits über einen Verwalter verfügt, sollte dieser folgende Vorbereitungsarbeiten erledigen: Der Verwalter sollte überprüfen, ob bereits eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer besteht (was in aller Regel der Fall sein dürfte) und wer als Erwerber die Voraussetzungen des § 8 Abs. 3 WEG erfüllt, für wen also eine Auflassungsvorm...mehr

Der Bauträger ist abzugrenzen vom Baubetreuer, der auf dem Grundstück des Bauherrn in dessen Namen und für dessen Rechnung ein Bauvorhaben vorbereitet oder durchführt. Im Unterschied zum Baubetreuer ist der Bauträger selbst Bauherr und tritt nach außen auch als Bauherr auf. Das Grundstück steht i. d. R. im Eigentum des Bauträgers. Der Bauträger ist Herr des gesamten Baugesche...mehr

Praxis-Beispiel Stimmrechtsvollmacht Vollmacht zur Eigentümerversammlung am ________mehr

Schreibt die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung eines Wohnungseigentums vor, so kann die Zustimmung nur aus Gründen in der Person des Erwerbers versagt und nicht aus anderen Gründen zurückgehalten werden. Ist der Verwalter mit der Erteilung der erforderlichen Zustimmung zur Veräußerung in Verzug[1], kann er für die Kosten der Rechtsverfolgung ...mehr