Fachbeiträge & Kommentare zu Wohngeld

Insoweit kommt insbesondere ein notarielles Schuldanerkenntnis des Hausgeldschuldners in Betracht, wenn dieser zahlungswillig und gesprächsbereit ist.[1] Ein solches Anerkenntnis erspart den SCHUFA-Eintrag, ist aber teurer als ein Mahnbescheid.[2]mehr

Bevor eine Klage erhoben oder ein Mahnverfahren betrieben wird, ist zu klären, ob die Wohnungseigentümer einem gerichtlichen Vorgehen Hemmnisse in den Weg gestellt haben oder ob es als richtig erscheint, eine Mediation anzustreben.mehr

Die Zeilen 46 bis 49 sind nur von einem beauftragten Rechtsanwalt auszufüllen, wenn dieser mit dem Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids beauftragt ist. Zeile 50 spielt für die hier besprochenen Fälle keine Rolle.mehr

1.4.1 Überblick Der Verwalter ist nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG befugt, die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu vertreten. Ob er die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch vertreten darf – diese Frage stellt sich nur im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zum Verwalter – ist nach § 27 Abs. 1, Abs. 2 WEG zu beantworten. In der Regel wird jeder Verwalter nach §...mehr

4.1 Grundsätze des Verfahrens 4.1.1 Überblick Die gerichtliche Geltendmachung säumigen Hausgeldes jenseits des Mahnverfahrens ist die Hausgeldklage. Klägerin ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Beklagter ist der jeweilige Hausgeldschuldner, ggf. neben anderen als Gesamtschuldner[1]. Die Klage ist nach § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer v...mehr

3.3.1 Überblick Ist der Antrag vollständig und fehlerfrei, wird auf seiner Grundlage nach § 692 ZPO ein sogenannter Mahnbescheid erlassen. In diesem Mahnbescheid wird dem Hausgeldschuldner mitgeteilt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn eine Zahlungsforderung – einschließlich Kosten und Zinsen – erhebt. Gleichzeitig wird der Hausgeldschuldner vom Gericht au...mehr

1.5.1 Ermächtigung Ist der Verwalter für die gerichtliche Geltendmachung des Hausgeldes ermächtigt[1], ist, sofern die Ermächtigung nicht ohnehin eine ausdrückliche Regelung trifft, nach § 133, § 157 BGB in der Regel davon auszugehen, dass der Verwalter wenigstens konkludent ermächtigt ist, einen Rechtsanwalt einzuschalten.[2] Um Zweifel hinsichtlich des Umfanges der Ermächti...mehr

1.7.1 Überblick An jeden Rechtstreit schließt sich das Kostenfestsetzungsverfahren an.[1] Dieses verschafft der Partei, die den Prozess gewonnen hat, einen Vollstreckungstitel über die vom Gegner zu erstattenden Kosten des Prozesses. Erforderlich ist ein Antrag, der "Kostenfestsetzungsantrag", bei der Geschäftsstelle des Gerichtes erster Instanz. Ist die Hauptentscheidung (in...mehr

Praxis-Beispiel Fristberechnung Erfolgt die Zustellung des Urteils am 2. Februar, läuft die Frist zur Begründung der Berufung am 2. April um 24 Uhr ab. Bei der Berufungsbegründungsfrist handelt es sich im Gegensatz zur Berufungsfrist des § 517 ZPO nicht um eine sog. "Notfrist". D. h., die Frist zur Begründung der Berufung kann auf entsprechenden Antrag hin verlängert werden, ...mehr

Örtliche Zuständigkeit Die Klageschrift muss gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO das örtlich zuständige WEG-Gericht bezeichnen. Die örtliche Zuständigkeit für die Klage einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern gegen einen Wohnungseigentümer wegen ausstehenden Hausgeldes bestimmt § 43 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Danach ist für Streitigkeiten über die Rechte und Pflichten zwischen der Gemeins...mehr

Bei der Bezeichnung des Antragsgegners (= Hausgeldschuldner) nach § 690 Abs. 1 Nr. 1 ZPO bestehen keine Unterschiede zum allgemeinen Mahnverfahren. Bei Inanspruchnahme mehrerer Hausgeldschuldner ist für jeden ein eigener Formularsatz auszufüllen, weil das Mahnverfahren unterschiedlich verlaufen kann. Bei einer etwaigen Inanspruchnahme mehrerer Hausgeldschuldner als Gesamtsch...mehr

Mahnverfahren werden nach § 689 Abs. 1 Satz 1 ZPO sachlich von den Amtsgerichten durchgeführt. Nach § 43 Abs. 1 Satz 1 WEG ist grundsätzlich das Amtsgericht örtlich zuständig, in dessen Bezirk das WEG-Grundstück liegt. Die Landesregierungen wurden durch § 689 Abs. 3 ZPO allerdings ermächtigt, durch Rechtsverordnung Mahnverfahren einem Amtsgericht für die Bezirke mehrerer Amt...mehr

Erhebt der Hausgeldschuldner keinen Widerspruch, erlässt das Mahngericht auf der Grundlage des Mahnbescheids gegen ihn auf Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Vollstreckungsbescheid. Der Antrag kann nicht vor Ablauf der Widerspruchsfrist gestellt werden. Der Antrag der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss die Erklärung enthalten, ob und welche Zahlungen ...mehr

Die Frist zur Einlegung der Berufung beträgt einen Monat[1], wobei die Frist mit der Zustellung des vollständigen amtsgerichtlichen Urteils zu laufen beginnt. War die Zustellung unwirksam oder ist sie unterblieben, beträgt die Frist 5 Monate nach Verkündung der Entscheidung. Praxis-Beispiel Fristberechnung für Berufungsschrift Erfolgt die Zustellung des Urteils am 2. Februar, ...mehr

Das Mahngericht prüft den Mahnantrag grundsätzlich nur formal. Das Mahngericht – funktional ist der Rechtspfleger und kein Richter zuständig – prüft vor allem, ob der Antrag alle notwendigen Angaben enthält, insbesondere, ob die genaue Bezeichnung des Antragstellers (also "Wohnungseigentümergemeinschaft" gefolgt von der bestimmten Angabe des gemeinschaftlichen Grundstücks), ...mehr

Ist der Antrag vollständig und fehlerfrei, wird auf seiner Grundlage nach § 692 ZPO ein sogenannter Mahnbescheid erlassen. In diesem Mahnbescheid wird dem Hausgeldschuldner mitgeteilt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen ihn eine Zahlungsforderung – einschließlich Kosten und Zinsen – erhebt. Gleichzeitig wird der Hausgeldschuldner vom Gericht aufgefordert, ent...mehr

Der nachstehende Abschnitt will vor allem den Verwalter darüber informieren, was zu beachten und zu tun ist, wenn er selbst erstinstanzlich die Hausgeldklage führt. Ob ein Verwalter hierzu bereit ist, muss er selbst entscheiden und von seinen Möglichkeiten und Fähigkeiten und den Möglichkeiten und Fähigkeiten seiner Mitarbeiter abhängig machen. "Hexenwerk" ist eine Hausgeldk...mehr

Erfüllt der Hausgeldschuldner die Forderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht freiwillig, kann diese auf Grundlage des Kostenfestsetzungsbeschlusses gegen den Hausgeldschuldner die Zwangsvollstreckung betreiben. Der Kostenfestsetzungsbeschluss ist insoweit ein Titel. Diese Zwangsvollstreckung – ggf. zusammen mit der Beitreibung der Hauptforderung – hat der Verwal...mehr

Jeder Hausgeldklage sollten "routinemäßig" zur Vermeidung von Nachfragen und zum Beleg der von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer aufgestellten Behauptungen bestimmte Anlagen beigefügt werden. Auf diese mag es im Einzelfall nicht ankommen, weil der Hausgeldschuldner die aufgestellten Tatsachen nicht bestreitet oder das Gericht meint, sie nicht zu brauchen. Ist es indes ...mehr

Der Verwalter ist als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in der Regel "von Amts wegen" berechtigt, ein Mahnverfahren zu betreiben. Im Einzelfall muss er nach § 27 Abs. 2 WEG dazu allerdings besonders ermächtigt werden.[1] Eine Vertretungsmacht folgt in beiden Fällen und auch ohne Ermächtigung aus § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG. Der Antrag auf Erlass des Mahnbescheids muss ...mehr

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, die Aufrechnung mit einer Forderung gegen die Forderung eines anderen zu erklären.[1] Voraussetzung einer Aufrechnung ist dabei stets, dass die eigene Forderung voll wirksam und fällig ist und die einander geschuldeten Leistungen gleichartig sind. Im Wohnungseigentumsrecht jedoch kann der Hausgeldschuldner gegen die Hausgeldforderungen ...mehr

Für ein Mahnverfahren spricht, dass es kostengünstig und schnell ist. Anders ist es allerdings, wenn zu erwarten steht, dass der in Anspruch genommene Wohnungseigentümer gegen den dem Vollstreckungsbescheid vorausgehenden Mahnbescheid Widerspruch oder gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einlegen wird.[1] Für das Mahnverfahren spricht weiter, dass man in der Regel kein...mehr

Führt ein Rechtsanwalt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Klage, steht der Verwalter vor der Frage, ob er oder ein Mitarbeiter an dieser teilnehmen muss.[1] Diese Frage sollte der Verwalter mit dem Rechtsanwalt besprechen. Von Gesetzes wegen ist eine Teilnahme grundsätzlich nicht erforderlich. Gericht ordnet persönliches Erscheinen an Das Gericht kann das persönl...mehr

Wird in einer Hausgeldklage streitig verhandelt – was häufig nicht der Fall ist –, kann der Abschluss eines Prozessvergleichs infrage kommen, etwa über eine ratierliche Zahlung.[1] Allerdings sollten weder der Rechtsanwalt noch der Verwalter einen solchen Prozessvergleich eigenmächtig schließen.[2] Ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dem Hausgeldschuldner "entgegenkom...mehr

Für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer stellt in der Regel – ist kein Rechtsanwalt eingeschaltet – der Verwalter den Antrag auf Erlass eines Mahnbescheids. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist in Spalte 3 unter genauer Angabe des Grundstücks, auf dem sich die Wohnungseigentumsanlage befindet (Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort) und unter Angabe der Rechtsfor...mehr

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 2 ZPO immer dann statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600 EUR übersteigt oder das erstinstanzliche Gericht die Berufung im Urteil zugelassen hat, was gemäß § 511 Abs. 4 ZPO dann der Fall ist, wenn die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat oder die Fortbildung des Rechtes oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung...mehr

Der Antrag muss die in § 690 Abs. 1 ZPO genannten Angaben enthalten und nach § 690 Abs. 2 ZPO unterschrieben werden. Der Antrag darf dem zuständigen Amtsgericht nach § 691 Abs. 3 ZPO nur in einer "maschinell lesbaren Form" übermittelt werden (Vordruck). Zum Ausfüllen und Bedrucken kann dieser "Online-Mahnantrag" genutzt werden: https://www.online-mahnantrag.de. Wird der Antr...mehr

An Gerichtskosten entsteht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine 0,5-Gebühr, mindestens aber 23 EUR. Die Höhe der Gebühr eines etwaigen Prozessbevollmächtigten ergibt sich aus VV 3305.[1] Die im Mahnverfahren entstandene 0,5-Gerichtsgebühr wird nach Überleitung in das streitige Verfahren angerechnet, allerdings nach dem Wert des Streitgegenstandes, der in das streitige...mehr

Eine Hausgeldklage wird erst nach Einzahlung der Gebühr für das Verfahren im Allgemeinen zugestellt.[1] Die Gerichtskasse fordert den Vorschuss an. Für das Gericht entsteht im Klageverfahren in 1. Instanz eine 3,0 Gebühr. Für den Rechtsanwalt entstehen in der Regel die Verfahrensgebühr in Höhe von 1,3 und die Terminsgebühr in Höhe von 1,2. Die Höhe der Gerichts- und Rechtsan...mehr

Eine Hausgeldklage kann nach h. M. gemäß § 592 ZPO als Urkundenprozess geführt werden.[1] Dies liegt schon daran, dass nur streitige Tatsachen bewiesen werden müssen[2], im Hausgeldverfahren in der Regel aber alle Tatsachen, die die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beweisen muss, unstreitig sind. Der Urkundenprozess verursacht keine besonderen Kosten. Im Urkundenprozess k...mehr

Nach § 703a ZPO gibt es auch ein Urkundenmahnverfahren. Dieses ist beschritten, wenn der Antrag auf den Erlass eines Urkundenmahnbescheids gerichtet ist.[1] Im Papierformular ist zunächst die Katalognummer 30, "Scheck/Wechsel", anzugeben. In Zeile 36, "Sonstiger Anspruch", ist das Wort "Urkundenmahnverfahren" einzutragen sowie die Art der Urkunde und die Hauptforderung mit D...mehr

Die Wohnungseigentümer können ferner ein Schiedsverfahren im Sinne von §§ 1025 ff. ZPO vereinbaren.[1] Dieses Schiedsverfahren tritt vollständig an die Stelle eines streitigen Verfahrens. Eine gleichwohl erhobene Klage ist auf Rüge als unzulässig abzuweisen.[2] Für das Schiedsverfahren gelten die §§ 1029 ff. ZPO.mehr

Die Berufung wird durch Einreichung eines Schriftsatzes beim Berufungsgericht eingelegt (Berufungsschrift).[1] Die Berufungsschrift muss enthalten: die genaue Bezeichnung des Berufungsklägers und des Berufungsbeklagten, die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, unter Angabe des erstinstanzlichen Gerichtes, des Verkündungsdatums und des Aktenzeichens de...mehr

Eine Ermächtigung gestattet, ist nichts anderes bestimmt, dem Verwalter die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, d. h.: die Zusendung von Mahnschreiben; die Beantragung von Mahn- und Vollstreckungsbescheiden; die Aufrechnung mit einer Gegenforderung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[1]; die Erhebung einer Klage gegen den Schul...mehr

Der Hausgeldschuldner kann gegen den Anspruch oder einen Teil des Anspruchs Widerspruch erheben, solange der Vollstreckungsbescheid nicht verfügt ist. Ein verspäteter Widerspruch wird als Einspruch behandelt. Das Gericht setzt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von einem etwaigen Widerspruch des Hausgeldschuldners und dem Zeitpunkt seiner Erhebung in Kenntnis. Ist rechtz...mehr

Gegen in der Berufungsinstanz erlassene Endurteile ist die Revision möglich. Sie ist statthaft, wenn das Berufungsgericht sie in seinem Urteil oder der BGH als Revisionsgericht sie auf Beschwerde gegen ihre Nichtzulassung durch das Berufungsgericht (Nichtzulassungsbeschwerde) zugelassen hat. Das Berufungsgericht lässt die Revision immer dann zu, wenn die Rechtssache grundsät...mehr

Es gehört nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zu den Pflichten des Verwalters, die Kosten, die der Hausgeldschuldner der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach Maßgabe des Kostenfestsetzungsbeschlusses zu zahlen hat, anzufordern. Musterschreiben: Kostenanforderung beim Schuldner nach Erlass des Kostenfestsetzungsbeschlusses Frau/Herrn __________________ [Name und Anschrift des im Verf...mehr

Der Rechtsanwalt, der namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen einen Hausgeldschuldner ein gerichtliches Mahnverfahren oder eine Hausgeldklage betreiben soll, benötigt für die Führung der Hausgeldklage zahlreiche Informationen.[1] Zu Beginn der Tätigkeit des Rechtsanwaltes reicht in der Regel ein Auftragsschreiben, in dem die Namen der Gemeinschaft und des Hausge...mehr

Hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Bezug auf offene Hausgeldforderungen einen Titel erstritten, in der Regel einen Vollstreckungsbescheid oder ein Urteil, ist dieser Streit kein Selbstzweck. Vielmehr ist unmittelbar im Anschluss an die Erreichung des Titels, der letztlich nur ein Zwischenschritt ist, in die Zwangsvollstreckung überzugehen und der Anspruch der Gem...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss sich zweitinstanzlich vor dem Landgericht und beim BGH, sollte die Hausgeldklage dorthin kommen, durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen. Erstinstanzlich, also beim Amtsgericht, ist es anders. Dort muss sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nicht von einem Rechtsanwalt vertreten lassen, kann dies aber tun. Regelfall: Rech...mehr

Die Kosten eines gerichtlichen Vorgehens gegen einen Hausgeldschuldner sind Verwaltungskosten.[1] Insoweit sollte sich in jedem Wirtschaftsplan eine entsprechende Kostenposition finden und über diese die notwendigen Verwaltungskosten für eine Hausgeldklage aufgebracht werden. Für diese Mittel ist ein eigenes Buchhaltungskonto zu führen. Keine Umlage auf Mieter Die Kosten für ...mehr

In einer WEG-Streitigkeit muss die Klageschrift gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 1 ZPO die Bezeichnung der Parteien enthalten. Kläger wie Beklagter – und ggf. ihre gesetzlichen Vertreter – sind dabei gemäß § 253 Abs. 4, § 130 Nr. 1 ZPO nach Namen, Stand oder Gewerbe, Wohnort und Parteistellung zu bezeichnen. Richtige Bezeichnung der klagenden Wohnungseigentümergemeinschaft Nach § 9a Ab...mehr

Nach h. M. soll es schließlich möglich sein, den Verwalter durch Beschluss zu ermächtigen, Mittel der Erhaltungsrücklage für andere Zwecke umzuwidmen, sofern der Ermächtigungsbeschluss ausreichend bestimmt ist.[1]mehr

Häufig enthält bereits die Gemeinschaftsordnung eine Bestimmung zur Fälligkeit von Hausgeldzahlungen, wie beispielsweise das nachfolgende Muster, in dem das Hausgeld zum 10. Tag eines Monats fällig ist (häufig ist die Fälligkeit auch auf den 3. Werktag eines Kalendermonats festgelegt). Musterklausel in Gemeinschaftsordnung: Fälligkeit des Hausgeldes (...) § 3 Hausgeld Hausgeld ...mehr

Die Wohnungseigentümer haben für die Bestimmung der Vorschüsse, also die Höhe des Hausgeldes, Ermessen.[1] Die "Ansätze" des Wirtschaftsplans zum Hausgeld (= die Beiträge der Wohnungseigentümer zu den Betriebs- und Verwaltungskosten sowie zur Erhaltungsrücklage) dürfen großzügig sein. Es ist zulässig, bei der notwendigen Schätzung der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben, i...mehr

Der Insolvenzverwalter schuldet ferner den vollständigen[1] Ausgleich des Nachschusses. Denn die Forderung auf Zahlung des Nachschusses entsteht erst mit dem Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG. Erst durch diesen Beschluss wird eine eigene selbstständige Zahlungspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer begründet. Ist der Nachschuss nach Eröffnung des...mehr

Überblick Der Voreigentümer kann im Verhältnis zum Sondernachfolger eine von den vorstehenden Regelungen abweichende, nur die Kaufvertragsparteien bindende Regelung mit dem Inhalt treffen, dass der Erwerber das bereits fällige Hausgeld schuldet.[1] Die Regelung kann unterschiedlich ausgestaltet sein. Unechter Vertrag zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Veräußerer ...mehr

Überblick In einer Wohnungseigentumsanlage entstehen Kosten. Soweit diese unmittelbar auf das Sondereigentum entfallen, ist es Aufgabe des jeweiligen Wohnungseigentümers, die entsprechenden Verbindlichkeiten zu erfüllen.[1] Auf welche Art und Weise er etwa für sein Gas, seinen Strom oder seine Grundsteuer die erforderlichen Mittel aufbringt, ist allein seine Sache. Anders lie...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass sie am SEPA-(Basis-)Lastschriftverfahren teilnehmen müssen.[1] Streitig ist, ob die Teilnahme am Lastschrifteinzugsverfahren nur für nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG angeordnete Vorschüsse bestimmt werden kann.[2] Ein schutzwürdiges Interesse des Wohnungseigentümers daran, dass sein Konto nur wegen gleichbleibender, regelmä...mehr

Zahlt ein Wohnungseigentümer sein Hausgeld nicht, ist er in der Regel bereits ohne Mahnung in Verzug. Dies ist der Fall, wenn eine Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung ein Zahlungsziel nennt, die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 28 Abs. 3 WEG zur Fälligkeit der Zahlungen gefasst haben oder § 271 BGB anwendbar ist. Dennoch ist es im Einzelfall empfehlenswert, den Sä...mehr