Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Das Innehaben einer Wohnung erfordert die tatsächliche Verfügungsmacht über die Wohnung. Diese muss ständig genutzt, mindestens aber mit gewisser Regelmäßigkeit, wenn auch in größeren Zeitabständen aufgesucht werden; nicht erforderlich ist eine bestimmte Mindestaufenthaltszeit im Jahr (BFH v. 28.1.2004 – I R 56/02, IStR 2004, 497; AEAO zu § 3, Ziff. 3; Wilke / Weber, Lehrbuc...mehr

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Rz. 312 Ausheben der Baugrube als Beginn der Herstellung eines Gebäudes Ist bei einer aus mehreren selbstständigen Gebäuden bestehenden Wohnanlage begonnen worden, eine für alle Gebäude gemeinsame Baugrube auszuheben/auszuschachten, so bedarf es für die Feststellung des Beginns der Herstellung jedes einzelnen Gebäudes keiner zusätzlichen speziell auf das einzelne Gebäude bezo...mehr

Rz. 57 Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen Wohnzwecken und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, so ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.[1] Diese Behandlung ist geboten, ganz gleich, ob als notwendige...mehr

2.1 Asymmetrische Kündigungsfristen Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz...mehr

Im Bereich der Wohnungsvermietung gilt das AGG nicht, wenn der Vermieter oder einer seiner Angehörigen Wohnraum auf demselben Grundstück nutzt.[1] Zu den Angehörigen zählen der Ehegatte (auch der getrennt lebende), die Eltern, die Geschwister, alle Verwandten in gerader Linie, d. h. Kinder, Enkel, Urenkel, Stiefkinder, Schwager/Schwägerin, Schwiegereltern, Neffen/Nichten. Ferner f...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB). Praxis-Beispiel 3-Monats-Fr...mehr

Ein Vermieterwechsel, z. B. infolge eines Verkaufs, hat keinen Einfluss auf die Berechnung der Kündigungsfristen, da der neue Vermieter mit allen Rechten und Pflichten in das bestehende Mietverhältnis eintritt. Auch beim Abschluss eines neuen Mietvertrags über dieselbe Wohnung bemisst sich die Kündigungsfrist nicht nach der Laufzeit des Mietvertrags, sondern nach der gesamten...mehr

Bei solchen Zwischenmietverhältnissen tritt der Eigentümer nach Kündigung des Zwischenmietvertrags auch nicht in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein, da § 565 Abs. 1 Satz 1 BGB in diesen Fällen weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar ist.[1] Eine unmittelbare Anwendung des § 565 BGB scheidet aus, da diese Vorschrift verlangt, dass der Zwischenmieter bei Abschluss d...mehr

Anders ist die Rechtslage daher, wenn die Untervermietung nicht nur dem Interesse des Eigentümers, sondern auch oder sogar vorrangig dem Interesse des Zwischenmieters oder der in der Wohnung unterzubringenden Person dient. Praxis-Beispiel Vermietung an karitativen gemeinnützigen Verein Dies ist der Fall, wenn der Eigentümer eine Wohnung an einen karitativ tätigen gemeinnützige...mehr

Bei einem Wohnungswechsel des Mieters innerhalb des Anwesens wird regelmäßig ein neues Mietverhältnis über ein neues Mietobjekt begründet, sodass die Berücksichtigung der bisherigen Mietzeit bei der Berechnung der Kündigungsfrist nur ausnahmsweise berechtigt erscheint, wenn der Wechsel einvernehmlich und auf Wunsch des Vermieters erfolgt ist[1] oder vom Vermieter zumindest mit...mehr

Überblick Hat der Mieter den Gebrauch der Mietsache einem Dritten (z. B. einem Untermieter) überlassen, kann der Vermieter die Sache nach Beendigung des Mietverhältnisses unmittelbar von dem Dritten zurückfordern. Es handelt sich insoweit um ein gesetzliches Schuldverhältnis. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Maßgebliche Vorschrift ist § 546 BGB. Dieser Räumungs- und H...mehr

In den wenigen Fällen, in denen das Gesetz auf die Kenntnis des Mieters abstellt[1], liegen besondere sachliche Gründe für eine Einschränkung des Mieterschutzes vor. Daher verstößt es gegen Art. 3 Abs. 1 GG (Gleichheitsgrundsatz), einem Mieter, der – in Kenntnis der Eigentumsverhältnisse – Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter und nicht unmittelbar vom Eigentümer ge...mehr

Hinweis Interesse des Eigentümers Anders als bei diesem typischen Untermietverhältnis, bei dem die Untervermietung i. d. R. im Interesse des Hauptmieters liegt, ist die gewerbliche Zwischenvermietung eine Vertragsgestaltung, die vom Eigentümer meist im eigenen Interesse gewählt wird. Dieser hat i. d. R. die Wohnung errichtet oder erworben, um sie auf dem Wohnungsmarkt zu nutze...mehr

Längere Kündigungsfristen, die in sog. Altmietverträgen, d. h. in Verträgen, die vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 geschlossen wurden, enthalten sind, galten nach der Übergangsvorschrift des Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB aus Vertrauensschutzgründen weiter, wenn die Fristen zwischen den Parteien seinerzeit "durch Vertrag" vereinbart worden sind. Hierzu hat der B...mehr

Räumt der Untermieter nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses nicht fristgerecht, kann der Eigentümer von einem auf Herausgabe verklagten Untermieter, der lediglich einen Teil der dem Hauptmieter überlassenen Wohnung in Besitz hatte, nur den auf diesen Teil entfallenden (objektiven) Mietwert der genutzten Räume verlangen.[1] Der Besitzer muss dem Eigentümer die Nutzungen ...mehr

Verstöße gegen die Bestimmungen des AGG können insbesondere schon bei der Auswahl der Bewerber für eine Wohnung eintreten. Vermieter sollten bereits bei der Vermietungsanzeige z. B. in einer Tageszeitung vermeiden, den Kreis der Bewerber für die angebotene Wohnung zu beschränken. Praxis-Beispiel "Wunschmieter" Aus einem Inserat, mit dem für eine Wohnung eine "ältere, alleinste...mehr

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG kann für energetische Maßnahmen an einem in der Europäischen Union oder dem Europäischen Wirtschaftsraum belegenen und zu eigenen Wohnzwecken genutzten eigenen Gebäude beantragt werden. Begünstigt sind die Wohnung im eigenen Haus, und zwar sowohl die eigene Wohnung i. S. d. Wohnungseigentumsgesetzes als auch die rechtlich nicht getrennte Wo...mehr

Tz. 13 Stand: EL 139 – ET: 10/2024 Krankenhäuser, Altenheime, Altenwohnheime, Pflegeheime, Einrichtungen zur vorübergehenden Aufnahme von pflegebedürftigen Personen und Einrichtungen zur ambulanten Pflege kranker und pflegebedürftiger Personen sind nach § 3 Nr. 20 GewStG (Anhang 7) von der Gewerbesteuer befreit, wenn diese Einrichtungen von juristischen Personen des öffentlich...mehr

Um die private Vermögensverwaltung von einem Gewerbebetrieb abzugrenzen, hat die Rechtsprechung verschiedene Kriterien entwickelt. Nach Ansicht des BFH geht das Vermieten einzelner (beweglicher oder unbeweglicher) Gegenstände i. d. R. über den Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung nicht hinaus. Eine gewerbliche Vermietungstätigkeit ist erst dann anzunehmen, wenn nach dem...mehr

Rz. 63 Beförderungsleistungen können eine eigenständige Leistung darstellen, aber auch – typischerweise im Rahmen des Versandhandels – unselbstständige Nebenleistung zu einer Hauptleistung sein. Darüber hinaus sind die folgenden Einzelfälle zu beachten: Bei der Bergung von Kies aus dem Meer ist die Beförderung des an Bord genommenen Materials in jedem Fall Nebenleistung zur B...mehr

Die Trinkwasserverordnung stellt in einer Wohnungseigentumsanlage für den "Betreiber" Pflichten auf (siehe § 2 Nr. 3 TrinkwV). Der Begriff ist im Anlagenrecht und auch im Technischen Regelwerk gebräuchlich. Er deutet auf eine Person hin, die für das jeweilige Regelungsobjekt verantwortlich ist.[1] Betreiber (§ 2 Nr. 3 TrinkwV) Betreiber ist ein "Unternehmer oder sonstiger Inha...mehr

Alle Wohnimmobilienverwalter, also insbesondere die Wohnungseigentumsverwalter, benötigen seit 1.8.2018 eine Gewerbeerlaubnis nach § 34c Abs. 1 Nr. 4 GewO. Die Gewerbeerlaubnis kann versagt oder mit Auflagen verbunden werden. Eine einmal erteilte Erlaubnis kann auch widerrufen werden. Fehlende Gewerbeerlaubnis Fehlt eine Gewerbeerlaubnis, wird unterschiedlich beurteilt, ob di...mehr

Zu den Herstellungskosten gehören sowohl die Kosten, die unmittelbar der Herstellung dienen, als auch Aufwendungen, die zwangsläufig im Zusammenhang mit der Herstellung anfallen oder mit der Herstellung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang stehen.[1] Die Herstellungskosten eines Gebäudes umfassen folgende 4 Bereiche:mehr

Die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung – II. BV)[1] dient der Wirtschaftlichkeitsberechnung von Wohnraum. Anwendungsbereiche sind der soziale Wohnungsbau und der steuerbegünstigte freie Wohnungsbau. Allerdings werden die Regelungen der II. BV in der Praxis über die genannten Bereiche hinaus an...mehr

Nach den oben genannten Ausführungen ist die Tatsache der Haushaltszugehörigkeit des Kindes entscheidend dafür, wer Anspruch auf Festsetzung und Zahlung des Kindergelds hat, wenn mehrere grundsätzlich Kindergeldberechtigte vorhanden sind. In der Praxis kommt der Tatsache der Haushaltszugehörigkeit des Kindes vor allem bei getrennt lebenden Eltern große Bedeutung zu, wer von d...mehr

Höhe Grundsätzlich obliegt es den Vertragsparteien, die Verwaltervergütung frei auszuhandeln. Gesetzliche Schranken stellen dabei § 134 (gesetzliches Verbot) und § 138 BGB (sittenwidriges Rechtsgeschäft und Wucher) dar. Wucher liegt erst vor, wenn ein marktgerechtes Honorar um 100 % überschritten würde.[1] Bestimmte Vorschriften oder Gebührenordnungen für die Festlegung eines...mehr

Die HeizkostenV gilt nach ihrem § 1 Abs. 4 auch für Mietverhältnisse über preisgebundenen Wohnraum, soweit für diesen nichts anderes bestimmt ist. § 22 Abs. 1 NVM 1970[1] wiederholt diese Anordnung. Ausnahme nach § 11 HeizkostenV Liegt eine Ausnahme nach § 11 HeizkostenV vor, dürfen gem. § 22 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 die Kosten der Versorgung mit Wärme nach Ermessen des Gebäud...mehr

Der Gebäudeeigentümer kann die Ausstattung zur Verbrauchserfassung kaufen. Er hat, wie § 4 Abs. 2 HeizkostenV zeigt, aber auch die Möglichkeit, die Ausstattung zur Verbrauchserfassung zu mieten oder durch eine andere Art der Gebrauchsüberlassung zu beschaffen. Abwägung im Einzelfall Folgen von Leasing, Kauf oder Miete Der Gebäudeeigentümer muss abwägen, welcher Weg für ihn pass...mehr

Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung Geförderter Wohnraum Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 nur anzuwenden, wenn nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG)[1] die Wohnfläche zu berechnen ist. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 bereits nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Ber...mehr

Die Kündigung ist nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB grundsätzlich spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich gem. § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate. Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wor...mehr

Der Vermieter kann nach § 573b BGB nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume oder Teile eines Grundstücks ohne ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenr...mehr

Der Vermieter kann nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, wenn er ein "berechtigtes Interesse" an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist gem. § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen. Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt nach §§ 573 Abs. 2, 573a BGB insbesondere vor: O...mehr

Unter dem Begriff "Mietrecht" versteht man die rechtlichen Bestimmungen und Beziehungen zwischen einem Vermieter und einem Mieter. Gesetzliche Regelung Die gesetzlichen Bestimmungen zum Mietrecht finden sich im 6. Titel von Abschnitt 8 ("Einzelne Schuldverhältnisse") im zweiten Buch des BGB in den §§ 535 bis 580a. Bei einer "Kostenmiete" (hier ist die Miete zu genehmigen; s. a...mehr

Die Wohnfläche Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst nach § 2 Abs. 1 Satz 1 WoFlV die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Zur Wohnfläche gehören nach § 2 Abs. 2 WoFlV auch die Grundflächen von Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließl...mehr

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH sind Aufwendungen für die Beseitigung von durch Baumängel verursachten Schäden grundsätzlich nicht als außergewöhnliche Belastungen i. S. v. § 33 EStG abzugsfähig. Insbesondere bei selbstgenutztem Wohnraum und bereits eingetretener Verjährung der Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten ist ein Abzug nicht möglich.[1] Die Kosten eines Z...mehr

Der Vermieter einer Wohnung ist nicht immer, aber nach dem Mietvertrag i. d. R. u. a. verpflichtet, seinen Mieter mit Wärme und Warmwasser zu versorgen. Diese Versorgung kann er selbst sicherstellen (Eigenversorgung). Der Vermieter kann diese Leistungen aber auch einkaufen und sich die Wärme und das Wasser liefern lassen (Wärme- und Warmwasserlieferung). Besteht ein Vertrag ü...mehr

Für Wohnraummietverträge gibt es in § 569 BGB weitere außerordentliche Kündigungsgründe: Wichtige Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung bei Wohnraummietverträgen gem. § 569 BGB Ein wichtiger Grund i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB liegt für den Wohnraummieter nach § 569 Abs. 1 BGB auch dann vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Benutzung mit ein...mehr

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese "Lasten" sind die Neben- bzw. Betriebskosten. Die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sehen sie davon ab, muss der Vermieter sie tragen. Eine Ausnahme gilt allerdings für di...mehr

Wer in Ansehung eines Gegenstands zum Vorkauf berechtigt ist (Vorkaufsrecht), kann nach § 463 BGB das Vorkaufsrecht ausüben, sobald der Verpflichtete mit einem Dritten einen Kaufvertrag über den Gegenstand geschlossen hat. Das Vorkaufsrecht kann vereinbart sein, aber auch auf dem Gesetz beruhen. Nach § 24 Abs. 1 BauGB haben z. B. die Gemeinden in bestimmten Fällen ein Vorkau...mehr

Ausnahme nach der bislang geltenden Rechtsprechung: Wird eine Immobilie gemäß § 4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei vermietet, fällt auch für die Vermietung der Garage, die zusammen mit einer Immobilie (z. B. Wohnung) vermietet wird, keine Umsatzsteuer an. Die Vermietung der Garage ist dann eine Nebenleistung, die der umsatzsteuerfreien Vermietung zuzurechnen ist. Entscheidend ist...mehr

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Bei nur teilweise unternehmerisch genutzten Ehegattengrundstücken ergeben sich bei gemeinsamer Auftragsvergabe der Ehegatten unterschiedliche umsatzsteuerliche Konsequenzen. Diese hängen davon ab, in welchem Umfang das Gebäude unternehmerisch genutzt und in welchem Umfang das Gebäude nach dem Willen der Beteiligten dem Unternehmensvermögen zugeordnet wird. Außerdem kommt es ...mehr

Ein Mietvertrag kommt zustande durch eine Willenserklärung, die als Angebot auf Abschluss eines Mietvertrags zu verstehen ist, und eine Willenserklärung, die als Annahme dieses Angebots gedeutet werden muss (siehe hierzu Kap. B.II.1.2.6). Diese Erklärungen werden i. d. R. schriftlich abgegeben. Auch mündliche Erklärungen sind allerdings wirksam. Dies gilt auch bei Räumen, di...mehr

Belgien In der Zeit v. 1.3.2022 bis 31.03.2023 (vorher: 31.12.2022) gilt statt des Normalsteuersatzes der ermäßigte Steuersatz von 6 % für Lieferungen von Strom auf Basis von Privatkundenverträgen, d. h. Verträgen, für die keine Betriebsnummer von den Kunden oder einzelnen Benutzern mitgeteilt wurde (geplant ist eine Verlängerung dieser Maßnahme bis 31.3.2023). Außerdem gilt ...mehr

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3.2.6.1 Der besondere verfassungsrechtliche Schutz der Wohnung Rz. 40 Einen rechtsstaatlich äußerst sensiblen Bereich der Anwendung des § 27b UStG stellt die Frage nach der Möglichkeit des Betretens von Wohnräumen im Rahmen der Durchführung einer Umsatzsteuer-Nachschau dar[1], denn die Wohnung erfährt durch Art. 13 des Grundgesetzes (GG) einen besonderen verfassungsrechtliche...mehr

Rz. 40 Einen rechtsstaatlich äußerst sensiblen Bereich der Anwendung des § 27b UStG stellt die Frage nach der Möglichkeit des Betretens von Wohnräumen im Rahmen der Durchführung einer Umsatzsteuer-Nachschau dar[1], denn die Wohnung erfährt durch Art. 13 des Grundgesetzes (GG) einen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz, der deutlich über den Schutz anderer Räume – wie Ges...mehr