Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnraum

Rz. 56 § 27b UStG wirft nun vor allem im Zusammenhang mit dem Betreten Räumen – und insbesondere von gemischt genutzten Räumen – eine wichtige verfassungsrechtliche Frage auf.[1] Wie in den letzten Absätzen ausgeführt, wird durch das Betretensrecht der Regelung jedenfalls in das Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung nach Art. 13 GG eingegriffen. Das Grundgesetz sieht ...mehr

Rz. 31 Gemäß § 27b Abs. 1 S. 1 UStG haben die mit der Prüfung (Nachschau) beauftragten Amtsträger das Recht zum Betreten der Grundstücke und Räume von Personen, die eine gewerbliche oder berufliche Tätigkeit selbstständig ausüben. Sie dürfen insbesondere in diese Räume eintreten und sich zwecks Durchführung der Prüfung in ihnen aufhalten, wobei hiermit aber vornehmlich Gesch...mehr

Rz. 118 Die Durchführung einer Umsatzsteuer-Nachschau bewirkt zweifellos einen nachhaltigen Eingriff in die Rechte des davon betroffenen Steuerpflichtigen. Nach der überwiegenden Auffassung stellt deshalb die Durchführung einer Umsatzsteuer-Nachschau bereits mit dem sichtbar gewordenen Erscheinen der Prüfer einen mündlichen Verwaltungsakt dar.[1] Zu beachten ist, dass auch g...mehr

Rz. 64 Im Umkehrschluss zu § 27b Abs. 1 S. 2 UStG ist das Betreten von Wohnräumen im Rahmen einer Umsatzsteuer-Nachschau dann zulässig, wenn der Betroffene den Prüfer freiwillig einlässt. Das erscheint auf einen ersten Blick durchaus systemgerecht, doch wirft es auf einen zweiten Blick viele Fragen auf, weil der Begriff der Freiwilligkeit durchaus weit ist. Voraussetzung der...mehr

Rz. 73 Eine Umsatzsteuer-Nachschau kann allerdings trotz Betretensrecht nur durchgeführt werden, wenn die Beamten überhaupt Zutritt erhalten. Sollte bei dem "Besuch" niemand anwesend sein, dann besteht keinesfalls ein Recht zum Öffnen der Räumlichkeiten, die Umsatzsteuer-Nachschau ist gerade keine strafprozessuale Durchsuchung mit dem Recht auf Zwangsmaßnahmen[1], bei der so...mehr

Rz. 53 An übergeordneten Rechtsvorschriften bedarf bei der Durchführung einer Umsatzsteuer-Nachschau des Weiteren bei auch zu Wohnzwecken genutzten Räumen der Berücksichtigung von Art. 8 EMRK. [1] Nach dem Abs. 1 – dieser von allen deutschen Behörden und Gerichten zu beachtenden Vorschrift[2] – hat jede Person das Recht auf die Achtung ihres Privat- und Familienlebens, ihrer ...mehr

Rz. 93 Prüfungshandlungen durch die sog. Betriebsnahe Veranlagung (BNV) oder die (seltenen) Sachverhaltsermittlungen durch einen Veranlagungsbeamten stellen Ermittlungen eines steuerlich relevanten Sachverhalts nach den §§ 85ff. der Abgabenordnung dar, sofern denn die BNV nicht durch Prüfungsanordnung angeordnet wurde.[1] Zu beachten ist, dass auch im Rahmen solcher Maßnahme...mehr

§ 33 EStG setzt eine Belastung des Steuerpflichtigen aufgrund außergewöhnlicher und dem Grunde nach zwangsläufiger Aufwendungen voraus. Belastet ist der Steuerpflichtige, wenn er die Aufwendungen endgültig selbst zu tragen hat. Eine Belastung besteht daher insoweit nicht, als die Aufwendungen von dritter Seite erstattet werden. Ersatzleistungen – auch diejenigen in späteren ...mehr

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kommt nur in Betracht, wenn eine neue Wohnung geschaffen wird, die bisher nicht vorhanden war. Eine neue Wohnung i. S. d. § 7b EStG kann entstehen durch den Neubau von Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäusern, den Aus- oder Umbau von bestehenden Gebäudeflächen (insbesondere Dachgeschossausbauten, aber auch Teilung bestehender Wohnflächen) oder d...mehr

Bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 1 EStG handelt es sich um eine Absetzung, bei der die Bemessungsgrundlage im Regelfall mit jährlich gleichen Beträgen auf die Nutzungsdauer des abnutzbaren Wirtschaftsgutes verteilt wird. Bei Gebäuden, selbstständigen Gebäudeteilen und Eigentumswohnungen ist die Höhe der linearen AfA durch § 7 Abs. 4 und Abs. 5bEStG gesondert geregelt. Die A...mehr

Eine teure und in der Wohnungswirtschaft umstrittene Optimierungsmaßnahme ist der hydraulische Abgleich. Wurde noch kein Abgleich gemacht, ist der nun ebenfalls gesetzlich Pflicht zu den genannten Stichdaten. Bei dem Abgleich wird vom Fachbetrieb ermittelt, wie viel Wärmeleistung nötig ist, um Wohnräume zu beheizen sowie – wenn nötig – die Wassermenge der Heizung und die opti...mehr

Gegenstand der Sonderabschreibung ist die einzelne neue Mietwohnung einschließlich der zu ihr gehörenden Nebenräume. Die Sonderabschreibung wird nicht – wie nach den üblichen ertragsteuerrechtlichen Grundsätzen – für die Anschaffung oder Herstellung eines neuen Gebäudes oder selbstständigen Gebäudeteils gewährt. So ist bei der linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG Gegenstand der...mehr

Rz. 143 Zu der nach dem UStG 1980 bestehenden Rechtslage ging der BFH für den Regelfall von einer Vorsteueraufteilung nach dem Verhältnis der vorsteuerabzugsschädlich genutzten zu den nicht vorsteuerabzugsschädlich genutzten Nutzflächen aus. Er begründete dies wie folgt:[10] Rz. 144 Für den Flächenschlüssel führte der BFH an, dass sich in der unterschiedlichen Nutzung der Flä...mehr

Was unter "Wohnraum" zu verstehen ist, wird im II. WobauG nicht erläutert. Die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFlV), gibt hierzu einen Anhaltspunkt. Danach gehören zur Wohnfläche die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören[1], und die Grundflächen von Wintergärten, Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, we...mehr

Der Begriff der Ausbauten wird in § 17 WoBauG umschrieben, und zwar auch mit Wirkung für das Steuerrecht.[1] Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher anderen als Wohnzwecken dienten (z...mehr

Ausbau eines bestehenden Gebäudes ist das Schaffen von Wohnraum durch Ausbau des Dachgeschosses oder durch eine unter wesentlichem Bauaufwand durchgeführte Umwandlung von Räumen, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung bisher nicht zu Wohnzwecken dienten (z. B. Ausbau von Kellerräumen zu Wohnräumen, die die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Aufenthaltsräume erf...mehr

Mietverträge unter nahestehenden Personen sind i. d. R. der Besteuerung nicht zugrunde zu legen, wenn die Gestaltung oder die tatsächliche Durchführung nicht dem entspricht, was zwischen Fremden üblich ist. Sie sind daraufhin zu überprüfen, ob sie durch die Einkünfteerzielung[1] oder den steuerrechtlich unbeachtlichen privaten Bereich[2] veranlasst sind. Die höchstrichterlic...mehr

Bei Anbauten an ein bestehendes Gebäude sind steuerrechtlich 3 Fälle zu unterscheiden: Es liegen nachträgliche Herstellungskosten eines bereits bestehenden Wirtschaftsguts (Altgebäude) vor. Dies ist der Fall, wenn der Anbau zu den gleichen Zwecken wie der Altbau genutzt wird und beide Gebäudeteile bautechnisch und funktional in einer Weise zusammengefügt werden, dass sich dad...mehr

Der Ausbau eines unausgebauten Dachgeschosses liegt vor, wenn der Dachboden, der bisher keine zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeigneten Räume oder Nebenräume enthält, durch Baumaßnahmen in Wohnraum bzw. anderweitig nutzbare Räume umgewandelt wird. Baumaßnahmen zum Ausbau eines Dachbodens sind nachträgliche Herstellungsarbeiten, soweit das ausgebaute Dachgeschoss in dem...mehr

Es sind folgende Fälle zu unterscheiden[1]: Ausbau eines bisher unausgebauten Dachgeschosses (Dachboden), Umbau des ausgebauten Dachgeschosses, Erweiterung des Gebäudes durch Aufstockung. Baumaßnahmen zum Ausbau eines Dachbodens sowie für die Aufstockung eines Gebäudes sind nachträgliche Herstellungskosten, soweit das ausgebaute oder aufgestockte Dachgeschoss in dem gleichen Nut...mehr

Der Begriff des Gebäudes ist in § 7 EStG nicht näher bestimmt. Das Einkommensteuerrecht enthält auch sonst keine Definition. Bei der Bestimmung der einkommensteuerrechtlichen Bewertungseinheit "Gebäude" sind vor allem die Erkenntnisse zu berücksichtigen, die im steuerlichen Bewertungsrecht entwickelt worden sind.[1] Bewertungsrechtlich ist ein Gebäude ein Bauwerk, das durch ...mehr

Die Vermietung einer Ferienwohnung ist im Regelfall keine gewerbliche Betätigung, weil die Vermietung i. d. R. über den Rahmen der privaten Vermögensverwaltung nicht hinausgeht.[1] Bei der Vermietung eines Ferienhauses kann ein Gewerbebetrieb nur angenommen werden, wenn vom Vermieter bestimmte, ins Gewicht fallende, bei der Vermietung von Räumen nicht übliche Sonderleistunge...mehr

Begünstigt sind Herstellungskosten für Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen i. S. d. § 177 BauGB an im Inland in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich gelegenen Gebäuden. Baumaßnahmen in einem Sanierungsgebiet oder in einem städtebaulichen Entwicklungsbereich sind nur förderungsfähig, wenn sie während der Geltungsdauer...mehr

Überblick Mietverträge unter Angehörigen unterlagen stets einer kritischen Prüfung durch Rechtsprechung und Finanzverwaltung. Nach der neueren Rechtsprechung des BFH ist ein Fremdvergleich aber nicht mehr nur bei Mietverträgen zwischen Angehörigen, sondern generell bei Mietverträgen zwischen nahestehenden Personen vorzunehmen, was eine deutliche Erweiterung darstellt. Was un...mehr

Ein Mietverhältnis, das Eltern mit ihrem volljährigen und unterhaltsberechtigten Kind abschließen, ist auch dann steuerlich anzuerkennen, wenn das Kind die Mietzahlungen an die Eltern im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet. Allein die Tatsache, dass das Kind die Miete im Wesentlichen aus dem Barunterhalt der Eltern leistet, führt danach nicht zur Ablehnung d...mehr

Während der Abschluss eines Mietvertrags mit einem unterhaltsberechtigten Kind in der Beratungspraxis häufig anzutreffen ist, wird der umgekehrte Fall, die Vermietung einer Wohnung an einen Elternteil, eher die Ausnahme sein. Allerdings hatte der BFH bereits mehrfach Gelegenheit, sich auch mit dieser Fallgestaltung unter dem Aspekt des Gestaltungsmissbrauchs zu beschäftigen....mehr

Rz. 36 Die Hilfsmittel im Rahmen der medizinischen Rehabilitation (§ 5 Nr. 1, § 47) bezwecken, die Auswirkungen der Behinderung im gesamten täglichen Leben zu beseitigen oder zu mindern. Hierzu verfolgt die Hilfsmittelversorgung die Anpassung des Menschen mit Behinderung an die Erfordernisse seiner Umwelt; er kann aber nicht verlangen, dass das Umfeld an seine Bedürfnisse an...mehr

Der Betriebsrat hat gemäß § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG, soweit eine gesetzliche oder tarifliche Regelung nicht besteht, ein Mitbestimmungsrecht bei der Zuweisung und Kündigung von Wohnräumen, die den Arbeitnehmern mit Rücksicht auf das Bestehen eines Arbeitsverhältnisses vermietet werden, sowie die allgemeine Festlegung der Nutzungsbedingungen. Bei Kündigung einer Werkmietwohnung...mehr

Überblick Nach § 87 Abs. 1 Nr. 8 BetrVG hat der Betriebsrat bei der Ausgestaltung, Form und Verwaltung von Sozialeinrichtungen mitzubestimmen. Die Errichtung von Sozialeinrichtungen unterfällt hingegen nicht der Mitbestimmung. § 87 Abs. 1 Nr. 9 BetrVG regelt die Mitbestimmung hinsichtlich Wohnräumen, die vom Arbeitgeber vermietet werden. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechu...mehr

Die Sozialversicherungsentgeltverordnung regelt, dass unentgeltlich gewährte Kost und Unterkunft mit den amtlichen Sachbezugswerten zu bewerten sind. Diese Bewertung ist sowohl für die Lohnsteuer als auch für die Sozialversicherung bindend. Dies führt regelmäßig zu Steuerersparnissen, weil der für den Steuerabzug maßgebende Wertansatz in diesen Fällen fast immer niedriger is...mehr

Die Steuerbegünstigung des § 10f EStG ermöglicht einen Sonderausgabenabzug für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen an einem im Inland belegenen Gebäude in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet oder städtebaulichen Entwicklungsbereich sowie an Baudenkmalen, wenn die Voraussetzungen des § 7h EStG oder des § 7i EStG vorliegen. Maßnahmen zur Herstellung eines neuen Gebäude...mehr

Rz. 73 Um eine Doppelbegünstigung für Handwerkerleistungen zu vermeiden, sind Aufwendungen für Maßnahmen, für die ebenso zinsverbilligte Darlehen bzw. steuerfreie Zuschüsse aufgrund öffentlicher Förderprogramme in Anspruch genommen worden sind, von der Steuerermäßigung ausgenommen (§35a Abs. 3 S. 2 EStG). Dabei ist die Steuerermäßigung auch für den Teil der mit dieser Maßnah...mehr

Rz. 16 § 35a Abs. 1 EStG begünstigt Aufwendungen des Stpfl. für haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse. Gefördert werden geringfügige Beschäftigungsverhältnisse i. S. v. § 8a SGB IV. Andere haushaltsnahe Beschäftigungsverhältnisse, die keine geringfügigen Beschäftigungsverhältnisse sind, bei denen aber Pflichtbeiträge zur gesetzlichen Sozialversicherung geleistet werden, w...mehr

Rz. 27 Zum Zweck des Datenabgleichs dürfen alle Träger der Leistungen nach dem SGB II die dafür erforderlichen und abschließend (Merten, in: BeckOK-SGB II, § 52 Rz. 8) aufgezählten Daten an die Bundesagentur für Arbeit übermitteln, nämlich: Name und Vorname, Geburtsdatum und -ort, Anschrift, Sozialversicherungsnummer. Die Sozialversicherungsnummer ist in § 147 SGB VI sowie § 18f ...mehr

Rz. 13 Mit der Definition des Wohnsitzes wird auf das Steuerrecht (§ 8 AO) zurückgegriffen, wonach einen Wohnsitz jemand dort hat, wo er eine Wohnung unter Umständen innehat, die darauf schließen lassen, dass er die Wohnung beibehalten und benutzen wird. Die für das Steuerrecht aus § 9 AO für den gewöhnlichen Aufenthalt abgeleitete Zeitmoment auch für die Beibehaltung der Wo...mehr

Die Nutzung zu Wohnzwecken setzt die Eignung der betreffenden Räume zur eigenständigen Haushaltsführung und die tatsächliche und rechtliche Sachherrschaft der Bewohner über sie voraus. Die Räume müssen überdies als Mindestausstattung eine Heizung, eine Küche, ein Bad und eine Toilette enthalten. Unerheblich ist, ob und in welchem Umfang der Bewohner in den Räumen neben dem W...mehr

Von der Härtefallregelung gibt es 3 wichtige Ausnahmen. 6.2.1 Herstellung des allgemein üblichen Zustands Zum einen findet keine Härteprüfung statt, wenn die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist. Ausgangspunkt ist der "Ist-Zustand" der Wohnung, wobei die vom Mieter bereits durchgeführten Verbesserungsmaßnahmen zu berücksichtigen sind.[1...mehr

3.1 Ermittlung der Gesamtkosten In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit de...mehr

Von den Gesamtkosten sind abzuziehen: 3.2.1 Kosten für Erhaltungsmaßnahmen (§ 559 Abs. 2 BGB) Bei Wärmedämmmaßnahmen zählen hierzu beispielsweise die Kosten für die Beseitigung von Putzschäden, Mauerrissen und dergleichen. Praxis-Tipp Rechnung in Reparatur- und Modernisierungskosten aufteilen Der Vermieter sollte in einem solchen Fall auf einer Rechnung bestehen, in der die Repa...mehr

Die Belege sind nicht Bestandteil der Erhöhungserklärung. Hinweis Einsichtnahme in Belege Jedoch hat der Mieter das Recht, in die Belege Einsicht zu nehmen. Es gelten dieselben Grundsätze wie bei der Betriebskostenabrechnung.mehr

1.1 Geltung für die Wohnraummiete Das Recht zur Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) gilt nur für Mietverhältnisse über eine frei finanzierte Wohnung. Auf öffentlich-geförderte Wohnungen ist die Vorschrift nur anzuwenden, wenn dies durch das jeweilige Landesrecht angeordnet ist, wie in Baden-Württemberg (§ 32 LWoFG BW). Hinweis Nicht bei Gewerberaum Auf gewerb...mehr

2.1 Vermieter als Bauherr Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, wenn die Modernisierungsmaßnahme vom Vermieter als Bauherr durchgeführt wurde. Die Person des Vermieters und die Person des Bauherrn muss also identisch sein. 2.1.1 Fehlende Identität An dieser Voraussetzung fehlt es in folgenden Fällen: Wenn die Wohnung durch eine Privatperson vermietet und die Modernis...mehr

In der Regel betrifft die Modernisierungsmaßnahme das Gebäude als solches (z. B. Wärmedämmung) oder mehrere Wohnungen. In diesem Fall sind in einem ersten Schritt die für die Maßnahme aufgewendeten Kosten zu ermitteln. 3.1.1 Ansatzfähige Kosten Zu den ansatzfähigen Kosten zählen die Baukosten und die Baunebenkosten. Die Modernisierung beginnt mit der Planung, sie endet mit der He...mehr

Zusammenfassung Überblick Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ist zu unterscheiden: Ist dem Mieter eine den gesetzlichen Vorschriften entsprechende Modernisierungsankündigung[1] bis 31.12.2018 zugegangen, kann der Vermieter die Miete um 11 % der Baukosten erhöhen. Beim späteren Zugang der Modernisierungsankündigung gilt § 559 BGB in der Fassung des Mietre...mehr

Die Regelung des § 559e BGB sieht im Zusammenhang mit dem Einbau oder der Aufstellung einer Heizungsanlage einen besonderen Erhöhungstatbestand vor, der neben diejenigen des § 559 BGB tritt. 9.1 Voraussetzungen Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB Zunächst wird eine Modernisierungsmaßnahme i. S. d. § 555b Nr. 1a BGB gefordert. Danach handelt es sich um Modernisier...mehr

6.1 Grundsatz Nach § 559 Abs. 4 BGB ist die Mieterhöhung ausgeschlossen, wenn und soweit sie für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Dies ist durch Abwägen der Interessen der Vertragsparteien festzustellen. Hinweis Wirtschaftliche Verhältnisse beider Seiten Hierbei kommt es in erster Linie auf die wirtschaftlichen Verhältnisse von Mieter und Vermieter an. Ma...mehr

Nach § 559e Abs. 4 BGB sind insbesondere § 559 Abs. 4 und 5 BGB auf die Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar. Insofern gelten auch im Falle der Mieterhöhung nach § 559e Abs. 1 BGB diese Maßstäbe[1] für die Annahme eines Härtefalls, der eine Mieterhöhung ausschließt.mehr

Weiter ist anzugeben, ob der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Mittel i. S. d. § 559a BGB in Anspruch genommen hat. Achtung Öffentliche Mittel offenlegen Gegebenenfalls sind die Mittel nach Art und Höhe offenzulegen.mehr

Erforderlich ist eine übersichtliche, nachvollziehbare Aufstellung der Gesamtkosten. Bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen sind die Kosten nach Gewerken aufzugliedern. Hinweis Keine Einzelrechnung Die Angabe einzelner Rechnungen ist allerdings nicht erforderlich. Die Mitteilung des Endpreises allein genügt nur, wenn der Vermieter mit dem Unternehmer einen Pauschalpreis ver...mehr

Schließlich und endlich muss der Erhöhungsbetrag angegeben werden. Wichtig qm-Preis reicht nicht Es genügt nicht, wenn der Vermieter lediglich mitteilt, in welchem Umfang sich der Quadratmeterpreis ändert. Zweckmäßig, aber nicht zwingend erforderlich ist die Angabe, ab welchem Zeitpunkt die erhöhte Miete geschuldet wird.mehr